（2012）佛三法民一初字第672号
裁判日期: 2012-07-11
公开日期: 2017-07-20
案件名称
佛山市星凌电子有限公司与广州市铝制品工业公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市星凌电子有限公司,广州市铝制品工业公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2012）佛三法民一初字第672号原告（反诉被告）：佛山市星凌电子有限公司（简称星凌公司），住所地：佛山市三水区乐平镇范湖年丰大道中路2号。组织机构代码：69244255-4。法定代表人：刘华，该单位董事长。委托代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市铝制品工业公司（简称广铝公司），住所地：广州市荔湾区五眼桥郭村338号，组织机构代码：19043131-0。法定代表人：钟秉坚，该公司经理。委托代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。委托代理人：黄小明，女，汉族，1955年3月21日出生，住广州市荔湾区，系该公司职工。原告星凌公司诉被告广铝公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，被告广铝公司于2012年4月26日向本院提出反诉，本院于次日决定立案受理，并与本诉合并审理。本院于2012年6月14日、2012年7月5日二次公开开庭进行了审理。原告星凌公司的委托代理人林嘉庆、被告广铝公司的委托代理人黄敏东、黄小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星凌公司诉称:2011年11月21日，原、被告双方签订《土地（房产）买卖合同》，约定被告向原告购买土地及地上房地产，成交价2900万元，交易中一切税费在100万元内由被告承担，超过100万元的部分双方各付50%。同时约定签订合同一周内付定金700万元，收到信用社同意提前还款、涂销抵押的证明半个月内付1000万元，办理房地产交易过户的递件申请并取得收据后一周内付1150万元，交付房地产时付余款50万元。合同的违约责任第十二条第二款约定，被告逾期支付交易款项的，每逾期一天，按未付金额的千分之一向原告支付违约金；被告未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该房地产成交价的千分之一向原告支付违约金。逾期30日��原告有权不再出售该房地产，被告应向原告支付该房地产成交价的30%作违约金。2012年1月4日政府部门已经确认双方土地成交，即至少在2012年1月4日双方已经办理房地产交易过户的递件申请并取得收据，按约定被告应在一周内付1150万元给原告，但被告在2012年2月24日才收到1150万元中的余款4254418元，被告逾期付款43日。故诉请法院判令：1、被告向原告支付违约金888万元及起诉日至支付日的利息（以人民银行公布同期贷款利率计算）；2、被告承担本案的诉讼费。被告广铝公司辩称：本案中我司不存在违约行为，星凌公司的起诉纯属滥用诉权、目的是为自身躲避、拖延众多债务人争取时间。我司与星凌公司于2011年11月21日签订《土地（房产）买卖合同》，我司以2900万元购买星凌公司位于佛山市三水工业园区范湖开发区范湖年丰大道中路2号的土地房产，因该��地房产有抵押登记，故双方约定，我司在星凌公司取得抵押权人同意提前还款、涂销抵押的证明后半个月内，我司支付1000万元，按照合同约定，该款项星凌公司必须专门用于银行的贷款本息，该款项打入合同指定账户后，星凌公司违反合同约定偷偷向乐平信用社申请将其中6754000元划走并挪为它用。星凌公司因此不能如期清还借款，也因此导致本合同交易时间被推后。星凌公司挪用资金后，无法如期涂销抵押，2011年11月28日发函请求我司提前支付300万元给其还贷、涂销抵押。我司经多方了解，知道星凌公司当时已经债务缠身、面临破产，其老板有可能随时逃匿，若因此导致交易被拖延，我司的国有资产将面临危险境地，为了保证房产交易不被无限期的拖延，我司在2011年11月29日即提前支付300万元，本次交易最终完成过户。在此，可以看出星凌公司挪用资金的行为已经导致交易被推延，造成我司的损失；若非我司提前再支付300万元，我司将造成更大的经济损失，所以应该是星凌公司违约在先。该宗交易最后递件时间为2012年1月18日，那么第三笔款项的支付条件应该是什么时候呢？合同第四条第3款载明第三笔款本来是一次性支付的，且“以乙方该划款日为甲方正式交房产计算日”；合同第五条约定“甲方交付本次交易房地产的时间为乙方支付该宗房地产第三笔房款到甲方账下之日”。也就是说，合同约定第三笔款1150万元支付给星凌公司的条件不单单只是“取得房地产交易过户的递件收据”这一个条件，而是还必须具备第二个条件“甲方要将房地产实际交付给乙方”，原告交付房地产之日即为被告支付第三笔款项的日期。2012年1月18日交易递件后，原告考虑如果搬厂的话就不再让我司返租给他，直接将标的物交付给我司就行了，就不用向我司交租金、更不用向我司交50万元保证金，原告自己在想办法、考虑清楚（合同第五条也说明了甲方有这种另找经营场所的原因），原告当时自己也不知道什么时候才将房地产交给我司；加上此前原告就已经存在一次违约挪用款项的行为。所以递件时间虽为2012年1月18日，在原告未确定交付房产的实际日期前，我司第一为了保护国有资产不被星凌公司再一次欺诈、挪用，第二根据合同约定的两个付款条件也是不成立的，所以我司在星凌公司未确定房屋交付前未向其支付尾款是合符法律与约定的，没有任何违约。星凌公司没办法最后还是确定下来要求我司将房地产返租给他们。所以原被告双方于2012年2月23日在原来《房屋租赁合同》的基础上达成了一份《补充协议书》，双方并最终确定2012年2月1日为房屋交付日，就该日为被告将房屋返租给原告的日期，即起算租金的日期。至此，第三笔款项的付款时间才能确定及完成成交，双方当时也商量好第二天由乙方支付尾款，所以被告的尾款于2012年2月24日划出，房产交易顺利进行。房屋交付之日才是第三笔款付款的完全条件，由于最后确定的是返租，所以只有确定了返租之日才能确定房屋交付之日，至此，可以看出被告尾款的支付是合符约定的，事实上原告当时也从来没有认为我司在付款上是违约和逾期，反而一直对我司之前提前付款一事感谢之致；正因为双方在后期合作中关系尚可，所以我司也愿意在尚未办理房产证递件受理前的2012年1月15日，在星凌公司欠范湖开发公司100万元被催得很紧，并双方来到我司请求提前在支付100万元背书给范湖公司时，我司也为其提前支付了100万元。过春节时，我司还接受了星凌公司仅有的两位股东：刘华（法人）及其哥哥刘翰一齐来广州我司的芳��公司办公楼带上了水果篮来感谢。《补充协议书》的签订也视为星凌公司确认了我司在此前是不存在付款违约的。实际上，我司也严格依约履行，没有任何违约。星凌公司此次突然起诉，第一其返租后拖欠我司租金，我司催讨后，其没能力支付，预知我司会依法赶他走；第二其拖欠诸多债务人巨额债务，面临破产，所以出此下策拖延时间，其行为荒谬、恶劣，纯属滥用诉权。星凌公司诉求按总房价的30%要求我司支付违约金，其依据不成立，应予驳回。其引用合同依据是合同第十二条第2款第二项中第二句“逾期30天，甲方有权不再出售该房地产，乙方应向甲方支付该房地产成交价的30%作违约金。”该句话前面的符号是“。”，是独立的约定，即星凌公司若要以此收取30%的违约金，条件必须是我司逾期付款超过30天，同时星凌公司因此还应选择解除合同、不���出售该房地产给我司；而即使我司逾期付款超过30天，星凌公司若没有选择解除合同而选择继续履行合同，那么也无法依此收取总房价30%的违约金。退一步讲，假使我司真有逾期付款，只要双方最后的合同是继续履行的，那么星凌公司最多也只能按照合同第十二条第2款第二项中第一句“乙方逾期支付交易款项，每逾期一天，按未付款项金额的千分之一向甲方支付违约金”，即按尾款4264118元的逾期天数计算。但实际上，我司在付款上是没有任何违约行为的，包括尾款4264118元。综上所诉，星凌公司提出本案属于滥用诉权，我司作为国有企业，为此付出了2850万元，5个月过去了，直到现在还未能取得房屋，我司的工人、机器设备本来为此准备入驻该场地，我司的生产订单因此也被严重耽误；我司已付的2850万元也是贷款融资而来，贷款利息与日俱增。被告广铝公司反诉称：2011年11月21日，反诉人与被反诉人签订《土地（房产）买卖合同》，约定反诉人向被反诉人购买其位于广东省佛山市三水工业区范湖开发区，地址为佛山市三水区乐平镇范湖年丰大道中路2号的土地房产，价款为人民币2900万元，合同约定，合同签订之日一周内，反诉人要付定金合共700万元，在被反诉人收到定金700万元一周内，被反诉人要取得抵押权人同意提前还款、涂销抵押的证明，并将证明原件交反诉人收执，反诉人收到该证明半个月内，向被反诉人指定的佛山市三水区农村信用合作社乐平信用社被反诉人账号汇入1000万元，用于偿还被反诉人在信用社的借款本息。被反诉人必须保证专款专用，否则承担违约责任。合同第十二条违约责任约定，被反诉人未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房地产成交价的千分之一向反诉人支付违约金��…。合同签订后，反诉人于2011年11月1日向被反诉人支付100万元，于2011年11月22日向被反诉人支付1600万元，后又按约定及经被反诉人同意，支付余下的房款。但被反诉人在收到第二笔付款1000万元，违反合同约定，于2011年11月23日将账户内的675.4万元划走，导致其不能偿还贷款本息，不能涂销抵押。为此，被反诉人在2011年11月28日向反诉人请求再多划300万元买房款给反诉人账号，并明确，只要该资金达账，被反诉人即把涂销抵押在该信用社的该房地产所有资料交给反诉人办理转让该房产的事宜。为能顺利成交，反诉人于2011年11月29日提前支付300万元给被反诉人，而根据《土地（房产）买卖合同》约定，反诉人的该300万元，是应于双方协同办理房地产测绘、评估工作及到房地产交易中心涂销抵押，缴付税款，办理房地产交易过户的递件申请并取得收件收据后一周内支付的��按本次交易的事实，反诉人提前支付的300万元，实际应付时间为2012年1月25日，故被反诉人违反专款专用约定，违约时间为64天，应承担违约金为185.6万元。原告星凌公司针对被告广铝公司的反诉答辩称：我公司从乐平信用社80×××35帐户划转到农行佛山三水范湖支行帐户，只有600万元，且该款项不是被告广铝公司的土地转让款，我公司不存在违反专款专用的违约行为，不同意被告广铝公司的反诉请求。经审理查明，2011年11月21日，原告佛山市星凌电子有限公司与被告广州市铝制品工业公司签订《土地（房产）买卖合同》，双方约定，原告星凌公司将位于佛山市三水区乐平镇范湖年丰大道中路2号的土地房产卖给被告广铝公司（转让房地产的国有土地使用权证证号为佛三国用（2009）第20091109647号，地号为3000839，房地产权证号为粤房地权证佛字第××、04××60、04××64），转让价款为2900万元，付款方式为：1、在合同签订之日起一周内，乙方（被告）付定金600万元（2011年11月1日已付定金100万元，合计定金700万元）；2、甲方（原告）收到乙方（被告）定金700万元之日一周内，甲方要取得抵押权人同意提前还款、涂销抵押的证明，并将该证明的原件交乙方收执，乙方收到该证明半个月内，向甲方指定的佛山市三水区农村信用合作社乐平信用社（下称信用社）甲方帐号80×××35汇入1000万元，用于偿还甲方在信用社的借款本息，甲方必须保证专款专用，否则承担违约责任；3、在抵押权人出具收到还款本息，同意涂销抵押的证明后半个月内，甲、乙双方应协同办理房地产测绘、评估工作及到房地产交易中心涂销抵押，缴付税费，办理房地产交易过户的递件申请并取回收件收据后一周内乙方一次性付给甲方1150万元，并以乙方���划款日为甲方正式交房产计算日；4、在甲方将该房地产交付给乙方时（指返租期满，全部腾空交付），乙方付给甲方转让款余款（或叫承担保证金）50万元。合同第十二条就违约责任约定如下：1、甲方不能按本合同约定将该房地产售予乙方，或者因违约而无法将该房地产售予乙方的，应向乙方支付该房地产成交价的30%作为违约金，甲方并须退回乙方已付的所有费用。甲方逾期交付该房地产，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房地产成交价的千分之一向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房地产，甲方应退回全部已收款项并向乙方支付该房地产成交价的30%作违约金；2、乙方不能按本合同约定买入该房地产，或者因违约而无法买入该房地产的，应向甲方支付该房地产成交价的30%作违约金。乙方逾期支付交易款项，每逾���一天，按未付款项金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房地产成交价的千分之一向甲方支付违约金。逾期30天，甲方有权不再出售该房地产，乙方应向甲方支付该房地产成交价的30%作违约金。合同第三条就办证税费约定：在办理土地及房产过户手续中产生的一切税费100万元内由乙方支付，超出100万元的部分甲乙方各付50%，该成交价不因国土房管局测绘面积的变动而改变，其附着房地产及设施在交接后即归乙方所有。双方在合同中还就返租、撤场、交付、保密、原债权债务处理等事项进行了约定。合同签订后，原告星凌公司依约向乐平信用社办理了提前还贷手续。被告广铝公司依约于2011年11月1日付定金100万元、2011年11月22日付1600万元。2011年11月23日，原告星凌公司向乐平信用社提交《划款申请书》，��容为：我司在贵社开立账号为80×××35的贷款专用账户内现有存款余额6754832.03元，计划用于提前归还我司在贵社2012年12月14日到期的贷款700万元，现由于我司临时急需资金作短暂周转之用，计划将上述账户内的6754000元，划转到以下账户，账号44×××37，户名：佛山市星凌电子有限公司，开户行：农行佛山三水范湖支行。我司保证在下月初将回笼资金归还贷款。乐平信用社予以同意后，原告星凌公司即于2011年11月24日从800200000032816135帐户划转6754000万元到44×××37帐户。2011年11月28日，原告星凌公司向被告广铝公司出具《关于请求贵司再多划拨300万元买房款给我司的函》，被告广铝公司于2011年11月29日向原告付款300万元，于2012年1月15日向原告付款100万元。2012年1月16日，被告广铝公司向佛山市国土资源局三水区局乐平镇管理所递交转让房屋的土地登记申请。2012年1月18日，被���广铝公司向三水区国土城建和水务局递交房屋所有权转移登记申请。2012年1月19日，被告广铝公司向原告星凌公司付款300万元；2012年2月1日，被告广铝公司取得上述转让房地产的房地产权证。2012年2月23日，原告星凌公司与被告广铝公司签订《补充协议书》，双方约定：一、乙方（原告）从2012年2月1日起租用甲方（被告）位于佛山市三水区乐平镇范湖年丰大道中路2号的厂房；二、甲方（被告）收取乙方（原告）的押金50万元；三、乙方（原告）从2012年2月开始，每月于5日前以现金形式把当月租金5万元汇入甲方（被告）代理人黄小明中国工商银行帐号：45×××40；四、如乙方（原告）不按期划租金入甲方（被告）该帐户，将被视作违约并要按租金当月5万元的壹倍向甲方（被告）赔偿。2012年2月24日，被告广铝公司向原告星凌公司发出一份对帐表传真件，该传真件载明：被告应付款2900万元，已付2400万元，办理税费等支出1471764.66元，扣除返租押金50万元以及应由原告星凌公司负担税费235882.33元，被告广铝公司应付余款为4264118元，原告星凌公司核对后在传真件上盖章确认并传回被告广铝公司。被告广铝公司即于2012年2月24日向原告星凌公司付款4264118元。本院认为，原告星凌公司与被告广铝公司签订的《土地（房产）买卖合同》系双方在平等自愿基础上签订，内容合法，属有效合同。从整个合同的履行情况看，原告星凌公司已依约将转让的房地产过户给被告广铝公司，被告广铝公司亦向原告星凌公司支付了全部款项（扣除返租押金50万元、原告应负担税费235882.33元），合同的主要权利义务已经履行完毕。现在，原、被告双方争议焦点是：一、被告广铝公司是否存在迟延付款的违约行为，并应否支付888万元违约金；二、原告星���公司是否存在违反专款专用的违约行为并应否支付违约金185.6万元。对此，本院分析如下：关于被告广铝公司是否存在迟延付款违约行为。根据合同约定，被告广铝公司的付款共分为三期。第一期是定金700万元，第二期是在收到原告抵押权人同意提前还款、涂销抵押的证明后半个月内付1000万元，第三期是在办理房地产交易过户的递件申请并取得收据后一周内付1150万元。从合同履行情况看，广铝公司已依约定支付了第一期和第二期款项；被告广铝公司向房地产管理部门递交过户申请并取得回执的时间为2012年1月18日。根据合同约定，被告广铝公司第三期款项的支付期限为2012年1月25日前，但被告广铝公司在此期限前仅付了700万元，尚余450万元未付。对此，广铝公司辩称双方签订《补充协议》实际改变了原合同约定房屋交付日和付款时间及条件，其���存在延期付款的行为。本院认为，上述合同对第三期付款时间有明确的约定，被告应严格遵守。至于《补充协议》，涉及的内容是房屋返租问题，并未涉及上述房地产转让的付款期限的变更问题，双方在合同中虽然约定了办证税费超过100万元各负50%，但在实际履行中，若税费超过100万元，也应由原告星凌公司另行向广铝公司支付，不存在从应付转让款中扣除的问题。另，原告星凌公司在2012年2月24日对帐单传真件上盖章确认，只能证明双方对房地产转让款支付及办证税费情况的确认，不能据此推论原、被告变更了第三期转让款的支付期限。因此，被告广铝公司对第三期转让款支付存在违约行为。被告广铝公司应承担的违约责任。如上所述，本案中原、被告基本上履行了合同权利义务，双方合同目的已实现，不存在根本违约的情形，此其一；���二，合同第十二条第2项中约定买方（被告）承担房地产成交价30%的违约金的适用条件是被告不能按合同约定购买或因违约无法购买，或者被告逾期付款逾期30天，原告不再出售该房地产。而本案中，涉案房地产已经过户，双方均未有取消房地产转让的行为，原告要求被告按房地产成交价的30%支付888万元违约金的请求，缺乏合同依据，本院不予支持；其三，被告广铝公司在履行中，迟延付款的时间为2012年1月26日至2月23日，计29天，逾期金额为450万元，被告应依照合同第十二条第2项约定，按未付款项日千分之一向原告星凌公司支付违约金，共计130500元。原告星凌公司是否存在违反专款专用的违约行为。根据被告广铝公司提供的付款证据，被告广铝公司于2011年11月22日向原告星凌公司在乐平信用社80×××35帐户付款1600万元。按照双方合同约定���被告应将该帐户内的款项专用于偿还欠乐平信用社贷款，但原告星凌公司于2011年11月23日却从该帐户内转走6754000元作他用，显然违反了专款专用之约定，属于违约行为。原告星凌公司应承担的违约责任。双方在合同第四条第2项约定了“甲方（原告）必须保证专款专用，否则承担违约责任”，但该条未明确承担何种违约责任；合同第十二条第1项约定“甲方（原告）逾期交付该房地产，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房地产成交价的千分之一向乙方（被告）支付违约金，逾期30天，乙方有权不再购买该房地产，甲方应退回全部已收款项并向乙方（被告）支付该房地产成交价的30%作违约金”，被告广铝公司在反诉中主张适用该条约定，由原告星凌公司按房地产成交价的日千分之一支付违约金。本院认为，上述关于交房���其他义务的违约条款不能适用于违反专款专用之违约行为。理由是：第一、违反专款专用，是一种资金挪用的行为，不是该条约定中的“逾期”情形，即从该条内容看，双方的真实意思不包括资金挪用的违约在内；第二、原告星凌公司虽有挪用资金行为，但其按约偿还了乐平信用社的贷款，并未造成不能按期交房（土地）的损害结果；第三、对于虽有违约行为，但双方未约定违约责任计算标准，也未造成实际损失的，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的精神，当事人请求对方支付违约金的，缺乏依据，人民法院不予支持，据此，被告广铝公司反诉请求原告星凌公司支付违约金185.6万元的请求，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如���：一、被告广州市铝制品工业公司在本判决生效之日起十日内向原告佛山市星凌电子有限公司支付违约金130500元。二、驳回原告佛山市星凌电子有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告广州市铝制品工业公司的反诉请求。本诉案件受理费73960元，由原告佛山市星凌电子有限公司负担72873.09元，被告广州市铝制品工业公司负担1086.91元；反诉受理费10752元，由被告广州市铝制品工业公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判审 判 长 黄凤腾审 判 员 周淑华人民陪审员 陈志超二〇一二年七月十一日书 记 员 苏见欢 来自