（2012）渝一中法民终字第02707号
裁判日期: 2012-07-10
公开日期: 2015-08-21
案件名称
吴禄芳与黎伯华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黎伯华,吴禄芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第02707号上诉人（原审被告）黎伯华，男，1987年8月2日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区智凤镇茅里堡村*组，居民身份号码5002251987********。委托代理人王寅，重庆晶晶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴禄芳，重庆市大足区人，住重庆市。委托代理人李红江，重庆市大足县双龙法律服务所法律工作者。上诉人黎伯华因与被上诉人吴禄芳房屋租赁合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2012年4月23日作出（2012）足法民初字第00095号民事判决，上诉人黎伯华对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2012年6月19日进行了询问，上诉人黎伯华及其委托代理人王寅、被上诉人吴禄芳及其委托代理人李红江参加了询问，现已审理终结。一审法院审理查明，2011年9月9日，吴禄芳（甲方）与黎伯华（乙方）签订了一份《商业门市租赁合同书》，合同约定的主要内容：甲方将位于大足县棠香街道办事处金星村六组大邮公路边一层商业门市（共计七个商业门市），出租给乙方，房屋出租期限五年，从2011年9月10日起至2016年9月9日止，在签订合同后三日内缴纳租金，每年的租期届满之日起的前一个月付下一年度的租金，租金每年50000元，以后租金按上年租金递增10%到合同终止，押金1000元。年租金为50000元，如发生违约，违约金30000元。自合同签订后发生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生约，违约方应支付给守约方违约金30000元，并按实际发生月结算房租。甲方提供完好的房屋，乙方不得破坏房屋结构及设施（正常的符合安全规定的装修除外），否则按价赔偿。合同签订后，吴禄芳将出租房屋交给黎伯华使用。黎伯华在装修房屋过程中拆除了房屋的部分墙体、灯线、顶蓬等设施。2011年10月26日晚，黎伯华又将房屋的窗玻璃和门琐打烂。经吴禄芳向大足县公安局宝兴派出所报案，并经大足县公安局宝兴派出所解决未果。2011年11月8日，黎伯华以吴禄芳交付的房屋不符合合同的约定为由起诉来院，请求法院判决：1、依法解除门市租赁合同；2、依法判决由吴禄芳返还黎伯华门市租金人民币50000元，押金2000元，并赔偿黎伯华违约损失30000元，以上合计人民币82000元。2011年12月9日，重庆市大足区法院作出2011足法民初字第2933号民事判决（现已发生法律效力），认定吴禄芳不违约，但因其同意解除合同，判决黎伯华与吴禄芳签订的商业门市租赁合同于2011年12月9日解除。合同解除后，2011年12月9日之前黎伯华使用了3个月房屋，其应支付租金为50000元÷12个月×3个月=12500元。余下租金37500元及吴禄芳多收租金1000元共计38500元及押金1000元由吴禄芳退还黎伯华。驳回黎伯华的其他诉讼请求。同时，该判决还认定吴禄芳因未对房屋损失提起反诉，可另行提起诉讼。在2011年12月9日作出判决后，吴禄芳对本案涉及的门市房屋曾打出招租广告。2012年2月3日，吴禄芳申请对房屋装修损失进行司法评估鉴定。2012年3月19日，重庆国信资产房地产土地评估有限公司作出渝国评（2012）第05号资产评估报告，装修损失评估净值为5.79万元。黎伯华对地面铺贴青石板的损失、司法鉴定人执业证、产权房屋原始状况、重置成本、综合成新率等提出疑异，而不服资产评估报告，要求鉴定人出庭质询和重新鉴定。经本院通知鉴定机构派员出庭接受质询，鉴定机构已经对地面铺贴青石板的损失、司法鉴定人执业证、产权房屋原始状况、重置成本、综合成新率作出答复，而对青石板是否损坏，以及损坏多少问题，因鉴定机构无法明确（客观原因是鉴定机构勘察现场时青石板上灰土太多），第二次开庭审理中原告吴禄芳同意青石板的评估价值14097.01元不计为损失。一审法院判决认为，生效的2011足法民初字第2933号民事判决已解除了黎伯华、吴禄芳签订的《商业门市租赁合同书》，而黎伯华在租赁房屋后的装修过程中将吴禄芳的原装修全部予以撤除，且在未进行重新装修的情况下，单方提出解除租赁合同，吴禄芳在无法实现租赁目的的情况下，同意黎伯华提前解除合同，应认定黎伯华提前解除合同是违反合同约定的。因黎伯华撤除了原装修而未进行新装修，又未恢复原装修，因此，被告黎伯华应对原告吴禄芳恢复原装修损失承担赔偿责任。黎伯华虽然对地面铺贴青石板的损失、司法鉴定人执业证、产权房屋原始状况、重置成本、综合成新率等提出疑异，但经司法鉴定机构出庭接受质询和对有关问题进行解释说明，再加之，吴禄芳已认可青石板的评估价值14097.01元不计为损失，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第二款的规定，对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。对黎伯华要求重新鉴定的申请，一审法院不予准许。吴禄芳的装修损失应认定为73536.32-14097.01×78.69%=46773元。关于吴禄芳提出房屋租赁合同解除后，黎伯华未将租赁房屋交还原告的租金损失，从2011年12月9日起至2012年4月10日止，共计16667元的问题。一审法院认为，黎伯华已提供照片证明2011年12月9日后吴禄芳对外进行了招租，同时，虽然房屋租赁合同解除后黎伯华未将租赁房屋的钥匙交付吴禄芳，但黎伯华并未实际占有该房屋，吴禄芳可自行对其租赁房屋进行管业，如未进行管业，无权对扩大的损失提出赔偿。因此，一审法院对原告吴禄芳提出的该项请求不予支持。关于违约金和损失的问题。因原告诉讼请求中既主张了违约金，又主张了损失。按合同的约定，违约金为30000元，损失为46773元，其损失高于违约金，一审法院只对损失予以主张，原告吴禄芳同时主张违约金的请求不予支持。综上所述。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款的规定，判决：一、由被告黎伯华于本判决生效之日起5日内赔偿原告吴禄芳商业门市装修损失46773元；二、驳回原告吴禄芳的其他诉讼请求；案件受理费275元，司法鉴定费2895元，共计3170元，由原告吴禄芳分担275元，由被告分担2895元。宣判后，被告黎伯华不服一审判决，上诉请求：撤销一审法院判决，予以改判，诉讼费、保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院认定因上诉人的违约行为导致合同解除，这一认定是错误的，而是双方协商一致下解除的合同；2、一审法院认定被上诉人的损失所依据的鉴定报告不具备客观、真实、公正，从而认定被上诉人的装修损失为46773元显然是错误的。被上诉人吴禄芳表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人黎伯华与被上诉人吴禄芳之间的签订的房屋租赁合同已经重庆市大足区法院（2011）足法民初字第2933号生效民事判决予以解除，该判决确认合同解除的原因系上诉人违反合同约定所致，本院予以确认。合同解除后，因上诉人的违约行为给被上诉人造成的经济损失，经有鉴定资质的鉴定机构依法鉴定为46773元，上诉人对此应承担赔偿责任。故上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费969元，由上诉人黎伯华承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 静审 判 员 罗登文代理审判员 吴长渝二〇一二年七月十日书 记 员 梁 麟 更多数据：搜索“”来源：