（2012）珠香法民一初字第2030号
裁判日期: 2012-07-10
公开日期: 2017-07-04
案件名称
茂名市社会科学培训中心与刘喜根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
茂名市社会科学培训中心,刘喜根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2012）珠香法民一初字第2030号原告茂名市社会科学培训中心，住所地：茂名市油城四路8号大院。负责人郑骊，主任。委托代理人谢晓东，广东达声律师事务所律师。委托代理人黄绮璇，广东达声律师事务所实习律师。被告刘喜根，男，1956年10月28日出生，住江西省丰城市，委托代理人邓承龙，广东敬业律师事务所律师。委托代理人麦柏林，广东敬业律师事务所律师。上列原告茂名市社会科学培训中心（下称培训中心）诉被告刘喜根房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡小青独任审判，公开开庭进行了审理。原告培训中心的委托代理人谢晓东，被告刘喜根及其委托代理人麦柏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告培训中心诉称：原告与被告于2011年8月18日签订了《酒店转租合同》，将位于珠海市香洲区高奇路25号的军凯酒店，建筑面积为2650平方米转租给被告。原、被告在合同中约定：“……第7条第6款：在租赁期内，如甲方需要收回酒店，应提前2个月通知乙方，相关费用结处按补充协议实行……”。原告与被告于2011年8月18日，在原租赁合同的基础上签订《补充协议》：“原双方约定转让费共计525000元，现甲方采取收酒店使用折旧费的方式抵扣，每年（按12个月折抵105000元，共分5年）”当时的实际情况是，原告与被告在签订《酒店转租合同》前，被告原是该酒店的承租人，出租方为广州军区珠海接待处。后经三方同意，出租方于2011年7月1日将该物业转租给原告。原告自己运作一个多月后，与被告达成协议，又将该物业返祖给被告。原告曾分三次支付给被告375000元转让费，且替被告支付了2011年8月该酒店的房租及水电费56471.6元。但被告自2011年9月开始多次向原告表示，因私人原因，不能继续坚持经营该酒店，要求原告收回经营权，并由原告自主经营。为此，原告多次与被告协商，要求被告尽早落实相关费用结算事宜，但被告未能积极回应。为使军凯酒店尽快恢复正常的经营，原告曾委托广东科德律师事务所方元律师于2011年11月13日发《律师函》给被告，明确：原告作为出租方，享有解除转租合同的权利，因被告多次拖延与原告代表商谈结算事务的行为，侵犯了原告所享有的权利，要求按约解除租赁合同关系。现原告根据《民事诉讼法》第22条、第108条，《合同法》第94条、第97条等规定提起民事诉讼，请求贵院判决解决原告与被告签订的《酒店转租合同》和《补充协议》。原告培训中心为其诉称提交以下证据：1、律师函及快递单；2、费用明细单；3、《军队房地产租赁合同》；4、《酒店转租合同》及《补充协议》。被告刘喜根辩称：一、被告作为守约方自始至终都没有违反双方所签订的《酒店转租合同》的约定，为维护交易的稳定性及被告的合法经营权益，依法应当驳回原告的诉讼请求。2006年陈亚琳与广州军区珠海接待处签订租赁合同承租案涉物业（租期八年），因装修酒店大约投入了180万元，之后因为经营不善，八个月后以145万的价格整体转让给被告。被告经营至2011年6月中旬时，原告通过广州军区珠海接待处的聂科长等人联系到被告，原告称因办学急需整体承租被告所经营的酒店，经磋商后原告愿意支付被告转让费80万用于买断被告的酒店经营权，之后被告退出原租赁合同。原告于2011年7月1日直接与广州军区珠海接待处签订租赁合同，酒店交接后原告首付转让费20万元和7.5万元代付款，之后一个月原告把酒店按其办学要求改得面目全非，但剩余转让费一直拖延支付，而且原告代表郑骊一度失去音讯。后来原告代表郑骊回复说因项目上的变化不能办学，请求被告返租回去，并承诺支付10万元作为酒店的恢复费。在接待处相关领导的斡旋下，为了避免损失的进一步扩大，被告才同意了原告的请求，双方商定以80万转让总款减去27.5万元后的转让欠款52.5万元作为今后五年的租金，被告返租了案涉物业，每年支付租金10.5万元。之后被告重新投入15.8万元，经过两个月的装修整顿后才恢复了原先的酒店功能及配套设施，重新开始酒店经营。为此被告耗费了大量的时间、人力和物力后，军凯酒店才得以顺利开展至今，蒸蒸日上。被告作为守约方没有违反双方所签订的《酒店转租合同》，从未拖欠原告的租金或其他费用，原告却处处以自身利益为中心和实现利益最大化，枉顾被告作为酒店经营者的合法权益，试图通过解除合同或者所谓协商补偿的方式，压榨和夺取被告勤劳经营的劳动成果。而且原告的行为出尔反尔完全没有诚信可言，此前所谓的磋商也仅是为其本案起诉作准备。为维护被告对军凯酒店的合法经营权，被告坚决不同意原告所提出的解除《酒店转租合同》的诉讼主张。二、被告与原告所签订《酒店转租合同》没有违反法律的禁止性规定，合法性毋庸置疑，依法应予维护。《酒店转租合同》的第七条第6款所约定“如果甲方需要收回酒店，应提前2个月通知”。该条款所侧重点是在后半部分“应当”及“提前2个月通知”的约定要求上，仅仅是原告需要收回被告酒店所需履行的提前通知义务而已，而非原告收回被告酒店的充分条件。该条款并没有约定原告能够在不经被告同意的情况下单方解除合同（即任意解除权）。如《酒店转租合同》的第七条第3款约定了“乙方若擅自改变租赁物用途的，经甲方书面通知整改后经过30个工作日而拒不整改，甲方有权解除合同”，该条款才明确约定了在被告违反上述约定的情况下，原告所拥有的单方解除权。由于无须经得被告同意的“单方解除权”（任意解除权）已经达到了合同一方当事人可以任意解除合同的效果，对合同本身具有很强的“破坏力”，因此任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定，如《合同法》第232条不定期租赁合同才规定了双方的任意解除权。另，合同双方当事人不能在一份设立权利义务的合同中，同时约定任意一方可不附任何条件的解除合同，这有违订立合同的根本目的。订立合同是一种法律行为，具有明确的目的性，民事主体订立合同是为了追求预期的目的，即在当事人之间引起民事权利和民事义务关系的产生、变更或消灭。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的可靠性，稳定性将无从谈起，订立合同的初衷将不复存在，必将对经济秩序造成毁灭性地打击。综上，谨请法院采纳被告的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。被告没有向本院提交证据。根据当事人提供的证据及其在庭审中的陈述，本院查明以下事实：2006年，广州军区珠海接待处将珠海市香洲区高奇路25号（建筑面积2650平方米）房产出租给案外人陈亚琳，陈亚琳将该房产装修后作为经营酒店使用（军凯酒店）。此后陈亚琳又将酒店转让给被告刘喜根。2011年，原告培训中心欲承租涉案房产，因此原告培训中心、被告刘喜根与广州军区珠海接待处协商，由原告培训中心向被告刘喜根支付一定数额的转让费（原告称转让费为525000元，被告称为80万元），被告刘喜根与广州军区珠海接待处终止租赁合同，广州军区珠海接待处再将涉案房产出租给原告培训中心。2011年7月1日，广州军区珠海接待处为甲方，被告培训中心为乙方，双方签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将珠海市香洲区高奇路25号出租给乙方使用，租赁期限自2011年7月1日起至2017年6月30日止。房地产第一年租金为508800元，租期满三年，从第四年起租金逐年递增5%。租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。2011年7月，原告培训中心向被告刘喜根支付转让费20万元。原告培训中心签订上述《军队房地产租赁合同》后不久，由于自身原因不愿再承租涉案房产，因此与被告刘喜根协商，将涉案房产转租给被告刘喜根。2011年8月18日，原告培训中心（甲方）与被告刘喜根（乙方）签订一份《酒店转租合同》，约定甲方将珠海市香洲区高奇路25号酒店（房屋建筑面积2650平方米）出租给乙方使用，甲方于2011年9月1日前向乙方交付该酒店。转租期五年，自2011年9月1日起至2016年8月31日止。乙方每年支付105000元给甲方作为酒店使用折旧费。酒店的租金按与广州军区珠海接待处的协议执行，乙方每月按时直接向广州军区珠海接待处支付。乙方支付租金后，应将广州军区珠海接待处开具的票据原件交给甲方。租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用，由乙方承担，且费用按月结算，向广州军区珠海接待处如实支付。《酒店转租合同》第7-6条约定：在租赁期内，如甲方需要收回酒店，应提前2个月通知乙方，相关费用结算按补充协议实行。同日，原、被告签订一份《补充协议》，内容为：原双方约定酒店转让费共计525000元，现甲方（培训中心）采取酒店使用折旧费的方式抵扣，每年折抵人民币105000元。2011年8月，原告培训中心分两次向被告刘喜根支付175000元。被告刘喜根称其中75000元为转让费，另外10万元为原告培训中心补偿给被告的酒店恢复费用。2011年11月29日，原告培训中心委托广东科德律师事务所向被告刘喜根发出一份《律师函》，称被告刘喜根从2011年9月开始多次向培训中心表示不能继续坚持经营军凯酒店，要求培训中心收回经营权。培训中心多次与刘喜根协商，要求刘喜根尽早落实相关费用结算事宜，但刘喜根未回应。根据《酒店转租合同》第7-6条的规定，在租赁期限内，如甲方需收回酒店，应提前2个月通知乙方。培训中心要求刘喜根在接到律师函后10日内，派代表与培训中心商谈相关事宜。原、被告协商未果，原告因此提起本案诉讼，要求解除原、被告签订的《酒店转租合同》及《补充协议》。本院认为：尽管被告刘喜根在2011年9月曾与原告培训中心商谈，要求原告培训中心收回军凯酒店，但原、被告并未就此达成一致意见。原告培训中心要求解除《酒店转租合同》及《补充协议》的依据为《酒店转租合同》第7-6条。根据该条规定，原告培训中心要收回酒店，应当提前2个月通知被告刘喜根。该条款并未明确赋予原告培训中心任意解除合同的权利。由于《酒店转租合同》及《补充协议》实际上没有对合同解除后的补偿进行约定，如果将第7-6条解释成赋予了原告培训中心解除合同的权利，因原告培训中心行使权利而给被告造成的损失，被告刘喜根将很难获得赔偿。这明显有违公平原则。如果原告培训中心要解除《酒店转租合同》，除应提前2个月通知被告刘喜根外，还应与被告刘喜根协商，就合同解除的补偿与善后事宜达成一致意见，否则明显有违公平原则。对原告培训中心要求解除《酒店转租合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告茂名市社会科学培训中心的诉讼请求。本案受理费减半收取1650元，由原告培训中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 胡小青二〇一二年七月十日书记员 邓 玉 关注公众号“”