（2012）穗中法民五终字第1184号
裁判日期: 2012-07-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
广州市从化珠江房地产开发有限公司与石茂香商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
石茂香；广州市从化珠江房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第1184号上诉人（原审被告、反诉原告）石茂香，女，1979年6月20日出生，汉族。委托代理人杨伟东，男，汉族，1981年10月16日出生。委托代理人吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）广州市从化珠江房地产开发有限公司（以下简称从化珠江地产）。法定代表人殷杰，该公司董事长。委托代理人杨晓畅、钟永殷，该公司职员。上诉人石茂香因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2011）穗从法房初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年3月5日从化珠江地产与石茂香签订了《楼宇认购书》，约定石茂香以一次性付款的方式购买从化珠江地产开发的从化市太平镇东方夏湾拿花园巴哈马H区多联座A253号住宅，建筑面积（套内面积）205.65平方米。石茂香分期付清房屋价款1688888元，付款计划：支付总房款的20%作为定金，于签署认购书时支付20000元，三天内支付其余定金317778元；2010年3月8日前支付168888元；2010年3月20日前支付506666元；2010年4月5日前支付675556元。另外，石茂香应当在认购书签订之日起3日内支付契税50667元、印花税845元、产权综合费用250元。石茂香应于2010年3月8日前到珠江国际城缴交律师见证费，按从化珠江地产公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨网上备案。同时，认购书备注“该单元赠送的花园面积最终以政府实测为准”。认购书签订后，石茂香于当日交付了20000元，2010年4月3日支付了310000元，2010年5月26日支付了180000元。没有支付契税50667元、印花税845元、产权综合费用250元。2010年5月26日，从化珠江地产与石茂香签订了《商品房买卖合同》，约定石茂香购买从化珠江地产开发的从化市太平镇东方夏湾拿花园巴哈马H区多联座A253号住宅，建筑面积（套内面积）205.65平方米（与测绘部门测绘一致），赠送花园（花园面积以实测面积为准，发生差异，互不退补）。房屋价款1688888元，石茂香分期付清，支付时间：2010年3月8日前支付购房款506666元（占总房价款的30%），2010年3月20日前支付购房款506666元（占总房价款的30%），2010年4月5日前支付购房款675556元（占总房价款的40%）。逾期付款违约责任：逾期在30日内的，自合同约定应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自合同约定应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。从化珠江地产于2010年8月30日前交付房屋。合同还对面积确认及面积差异处理、逾期交房违约责任、产权登记等作了约定。合同签订后，石茂香分别于2010年7月、9月、10月支付了购房款200000元、300000元、300000元。其余购房款378888元未付。2011年1月6日从化珠江地产向石茂香速递了《催款通知》，主要内容是：根据合同第八条的约定，阁下应于2010年10月31日前支付房款378888元，阁下至今仍未付清上述款项，已逾期61天。请于2010年12月31日前付清并支付逾期付款违约金2311.2168元。逾期办理，我公司将解除合同并收取相应违约金。落款时间是2010年12月31日。但该邮件被退件。在本案审理过程中，石茂香明确表示自行办理房屋的房地产权证及自行向相关部门交纳契税、印花税、产权综合费等费用。从化珠江地产亦明确表示同意，并表明原来合同中关于办理产权证的期限、违约责任等对其不再具有约束力，但仍然坚持要求石茂香支付逾期支付契税、印花税、产权综合费的违约金的诉讼请求。从化珠江地产于2011年4月22日向原审法院提起诉讼称：从化珠江地产与石茂香于2010年3月5日签订了《楼宇认购书》（编号：8987393），其中第三条、第四条约定，石茂香应于2010年3月8日前向从化珠江地产支付契税、印花税、产权综合费用共51762元。但石茂香至今未支付上述费用。根据《楼宇认购书》第五条的约定：“逾期支付契税、印花税、产权综合费用的，应按未付款的千分之一按日向原告从化珠江地产支付违约金”，据此，石茂香应立即向从化珠江地产支付该三项费用及违约金20601.28元（自2010年3月8日起按未付金额每日千分之一的标准计至付清之日止。截至2011年4月10日的违约金是51762元×398天×0.1%）。2010年5月26日从化珠江地产与石茂香签订了《商品房买卖合同》（从国房合字273699号），约定石茂香向从化珠江地产购买位于东方夏湾拿花园巴哈马一期H区多联座A253号住宅。其中第四条、第六条约定该商品房总价1688888元，石茂香应于2010年3月8日交付首期房款506666元，2010年3月20日支付第二笔房款506666元，2010年4月5日支付第三笔房款675556元。合同签订后，石茂香未按合同约定支付各期购房款，尚余购房款378888元经多次催收未付。石茂香逾期支付购房款，造成从化珠江地产资金使用利益损失，应向从化珠江地产支付逾期付款利息40846.9元（自相应约定付款之日起按逾期付款金额以同期银行贷款利率的标准计算至付清之日止，截止至2011年4月10日的利息是40846.9元）。综上，请求法院判令：一、石茂香支付从化珠江地产契税、印花税、产权综合费共51762元及逾期付款违约金20601.28元（自2010年3月8日起按未付金额每日千分之一的标准计至付清之日止。截至2011年4月10日的违约金是20601.28元）；二、石茂香支付从化珠江地产购房款378888元及逾期付款违约金（利息）40846.9元（自相应约定付款之日起按逾期付款金额以同期银行贷款利率的标准计算至付清之日止，截止至2011年4月10日的利息是40846.9元）；三、本案诉讼费由石茂香负担。石茂香向原审法院辩称：一、从化珠江地产关于契税、印花税和产权综合费用的主张没有法律依据。首先，上述费用属于政府部门收取的费用，并非从化珠江地产出售房产的收入，只有在政府部门向从化珠江地产出具缴纳通知时才有义务交付，而且石茂香有权利选择自己缴纳或委托从化珠江地产缴纳，现石茂香不委托从化珠江地产缴纳。其次，若从化珠江地产已经代石茂香缴纳上述费用，则应当出示缴纳单据，否则对该费用的请求，石茂香认为从化珠江地产并非收取该费用的主体，无权要求石茂香缴纳该费用。再次，该请求并非本案处理的范围。收取该费用的是相关政府部门，属于行政法律关系而非民事法律关系，不应在本案中审理。为此，从化珠江地产主张逾期付款违约金完全没有事实和法律依据。二、关于房款问题。购房合同原约定是分期付款，2010年5月26日石茂香向从化珠江地产申请延期至2010年12月31日前付清剩余的房款，从化珠江地产也同意。对此，从化珠江地产接受了石茂香后来的付款可以证明，同时，按原来的约定，石茂香应于2010年4月5日付清购房款，但原告从化珠江地产于2011年1月才发出催款通知，以上两点足以证明从化珠江地产是同意延期付款。因此，逾期付款的利息应从2011年1月1日开始计算。三、从化珠江地产在签订购房合同过程中存在欺诈行为。在2010年5月26日签订合同时及前后期间，从化珠江地产一直宣称HA253号单元花园面积为204平方米，建筑面积205.65平方米，前后门廊和三楼阳台买一半送一半，三楼大露台全送。但根据2008年房管局的测量报告，花园面积为191平方米，建筑面积为205.65平方米。2010年12月31日在从化珠江地产的要求下，房管局再次复核并出具报告：HA253单元花园面积为190.8平方米，建筑面积为205.68平方米，证明此单元的花园面积少了13.2平方米；前后门廊面积并非买一半送一半，若按前后门廊面积买一半送一半计，门廊面积应为实测面积15.8613平方米的二分之一即7.93平方米，则此单元建筑面积应为197.75平方米。从化珠江地产明知花园面积是190.8平方米，却欺骗称204平方米；明知此单元建筑面积205.65平方米包含前后门廊实测面积，却欺骗称前后门廊面积买一半送一半。因此，石茂香认为在签订合同中从化珠江地产存在欺诈行为，误导石茂香签订合同。石茂香向原审法院反诉称：石茂香与从化珠江地产于2010年5月26日签订购房合同时及前后期间，从化珠江地产一直宣称HA253号单元花园面积为204平方米，建筑面积205.65平方米，前后门廊和三楼阳台买一半送一半，三楼大露台全送。但根据2008年房管局的测量报告，花园面积为191平方米，建筑面积为205.65平方米。证明此单元的花园面积少了13.2平方米；前后门廊面积并非买一半送一半，若按前后门廊面积买一半送一半计，门廊面积应为实测面积15.8613平方米的二分之一即7.93平方米，则此单元建筑面积应为197.75平方米。因此，石茂香认为在签订合同中从化珠江地产存在欺诈行为。具体欺诈行为如下：首先，从化珠江地产所销售的房屋，花园面积越大价格越高。石茂香所购房屋的花园明明是有偿出售的，从化珠江地产却在购房合同中宣称是“赠送”，此属于典型的欺诈行为。并且对HA253单元的花园面积和建筑面积，市房管局2008年就有测量报告，从化珠江地产于2008年就已经知晓HA253单元花园的实测面积，却故意在合同中标明“花园面积以实测为准”，此也属于欺诈行为。其次，从化珠江地产明知门廊面积已全部计入建筑面积，却故意把门廊说成是买一半送一半的“阳台”，又一次实施了欺诈行为。当石茂香发现其所购房屋的建筑面积和花园面积与从化珠江地产所宣传的数据严重不符后，多次与其交涉未果，给石茂香造成时间、物质、金钱上的损失。为此，请求法院判令：一、从化珠江地产双倍赔偿石茂香门廊欺诈面积房款237900元及花园欺诈面积房款260000元（这两项款的利息按同期银行贷款利率自判决生效之日起至从化珠江地产付清欠款之日止）；二、从化珠江地产支付石茂香已交付房款利息60689.67元（已交房款金额及同期银行贷款利率自相应房款交付日暂计至2011年6月2日，之后应计至从化珠江地产付清欠款之日止）；三、从化珠江地产赔偿石茂香房管局复核测量费用750元；四、本案诉讼费由从化珠江地产负担。从化珠江地产对反诉辩称：一、涉案商品房所带花园为赠送，不计算价格，不补面积差款。石茂香与从化珠江地产关于花园的约定仅见于双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定花园为赠送，面积以实际测量数据为准。该约定是真实合法，对双方具有法律约束力，石茂香无权向从化珠江地产提出合同外的无理要求。二、从化珠江地产未就涉案商品房的门廊向石茂香作出任何与《商品房买卖合同》不同的承诺，石茂香主张从化珠江地产门廊面积欺诈是没有任何事实及法律依据。双方关于门廊面积的约定仅见于《商品房买卖合同》附件的房屋平面图，该图清晰反映了门廊的基本情况，但并未记载反诉原告所述的门廊计算一半建筑面积的事实。该图的记录不存在任何歧义，从化珠江地产也未就门廊向石茂香作出任何承诺。三、石茂香主张从化珠江地产合同欺诈只是其拒不付款的借口，无任何事实和法律依据。石茂香主要是通过其录制的录音录像证据认为从化珠江地产合同欺诈，但该证据均于《商品房买卖合同》签订后产生，而且该录音录像证据的内容不清晰，故石茂香的主张缺乏法律和事实依据。原审法院认为，从化珠江地产与石茂香签订的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律的规定，是有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，石茂香应当在2010年3月8日前支付从化珠江地产契税、印花税、产权综合费，其未依约支付，违反了合同的约定，从化珠江地产要求其继续履行及承担违约责任的依据充分。但在本案审理过程中，石茂香明确表示自行办理房屋的房地产权证及自行向相关部门交纳契税、印花税、产权综合费，无需从化珠江地产代为办理，从化珠江地产亦明确表示同意。为此，双方原在合同中关于契税、印花税、产权综合费的交纳，房地产权证的办理等相关约定，基于双方达成了新的合意，不再具有约束力。所以，从化珠江地产要求石茂香承担逾期支付契税、印花税、产权综合费违约责任的请求已经没有依据，原审法院予以驳回。对于从化珠江地产要求石茂香支付购房款及逾期付款违约金（利息）的诉讼请求。石茂香向从化珠江地产购买商品房，支付购房款是其应尽的义务，如果没有正当理由迟延支付购房款，属于违反合同约定，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。对于购房款的支付，根据双方在2010年3月5日签订的《楼宇认购书》，石茂香应当在2010年4月5日前付清全部购房款，但双方在2010年5月26日签订《商品房买卖合同》时，石茂香并没有付清购房款，然而，合同约定最后支付购房款的时间仍然是2010年4月5日，这与常理不合。结合石茂香关于付款时间变更的陈述、提供的申请书和从化珠江地产于2010年1月6日发给石茂香的《催款通知》，石茂香主张签订合同时申请变更付款时间得到从化珠江地产同意的依据充分，原审法院予以采信。根据《催款通知》关于“根据合同第八条的约定，阁下应于2010年10月31日前支付房款378888元，阁下至今仍未付清上述款项，已逾期61天”等内容，双方重新约定石茂香最后交付购房款的时间应当是2010年10月31日前，而不是石茂香主张的2010年12月31日前，即双方就截止于2010年5月26日未支付的购房款一致同意石茂香在2010年10月31日前付清。石茂香主张从化珠江地产同意其在2010年12月31日前付清的依据不足，原审法院不予采信。既然双方就未付购房款的支付时间达成新的合意，石茂香应当按照新约定支付购房款，其没有正当理由逾期没有付清购房款构成违约，据此，从化珠江地产要求石茂香支付购房款378888元及逾期付款违约金的请求有理，原审法院予以支持。但关于逾期付款违约金的计算，由于双方就未付购房款的支付时间作了新的约定，原来约定的付款时间已经没有约束力，所以，从化珠江地产根据原来的付款约定要求分段计算逾期付款违约金的请求没有事实依据，原审法院不予采纳。同时，双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定逾期付款违约金的计算方法，应当按照合同约定的每日万分之一的标准计算，从化珠江地产要求按照银行同期贷款利率计算的依据不足，原审法院不予采纳，即石茂香应当从2010年11月1日起每日按万分之一的标准计算逾期付款违约金给从化珠江地产至付清之日止，计算本金是378888元。至于石茂香抗辩认为逾期没有付清购房款是由于从化珠江地产存在欺诈，没有妥善解决其提出的问题，但其提供的证据不能证明其主张，原审法院不予采纳。对于石茂香的反诉请求，从化珠江地产与石茂香是在2010年3月5日签订《楼宇认购书》、2010年5月26日签订《商品房买卖合同》，合同中已经明确房屋套内面积为205.65平方米，花园属于赠送，面积以实测为准。根据房屋测绘部门的测绘，房屋面积与合同约定面积并没有差异。虽然石茂香主张从化珠江地产表示赠送门廊、阳台部分面积，花园面积与宣传有误差，但提供的证据却不能证明，为此，石茂香认为从化珠江地产欺诈的主张没有事实依据，原审法院不予采纳。石茂香基于欺诈主张而要求从化珠江地产双倍赔偿门廊面积价款和支付利息、双倍赔偿花园面积价款和支付利息以及赔偿测绘费的请求，原审法院予以驳回。对于石茂香要求从化珠江地产赔偿其已支付购房款利息的主张，从化珠江地产售卖商品房给石茂香，收取购房款是其权利，支付购房款是石茂香的合同义务，其以从化珠江地产欺诈为由要求支付利息没有事实依据和法律依据，原审法院亦予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条的规定，原审法院于2011年11月25日作出判决：一、被告（反诉原告）石茂香在本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）广州市从化珠江房地产开发有限公司购房款378888元；二、被告（反诉原告）石茂香在本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）广州市从化珠江房地产开发有限公司逾期付款违约金（利息）。计算本金378888元，从2010年11月1日起按每日万分之一的标准计算至付清之日止；三、驳回原告（反诉被告）广州市从化珠江房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）石茂香支付逾期支付契税、印花税、产权综合费违约金的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）石茂香的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7905元，由原告（反诉被告）广州市从化珠江房地产开发有限公司负担869元，被告（反诉原告）石茂香负担7036元；反诉受理费9393元，由被告（反诉原告）石茂香负担。判后，石茂香不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二、四项，判令：l、逾期付款违约金从2011年1月1日起按每日万分之一的标准计算至付清房款之日起；2、从化珠江地产向石茂香双倍赔偿花园欺诈面积房款13×2×10000=260000元人民币及门廊欺诈面积房款7.93×2×113000=237900元（此项款的利息按同期银行贷款利率自判决生效之日起至从化珠江地产付清欠款之日止）。3、从化珠江地产向石茂香赔偿房管局复核测量费用750元。二、判令从化珠江地产向石茂香赔偿延迟交楼损失（自2011年1月1日起暂计至2011年12月9日共343天）1310000×0.0001×343=44933元（这项费用计至实际付清为止）。三、判令本案一审、二审的诉讼费由从化珠江地产承担。事实与理由如下：一、在石茂香延迟付款的时间认定上，原审判决没有以事实为依据，却以伪造的证据作为判决依据，原审判决是错误的，缺乏公正性。2010年3月5日石茂香与从化珠江地产签订的《认购书》中约定的是贷款供房，石茂香按约定于4月3日交付了首期房款310000元。5月26日石茂香与从化珠江地产签订《认购书》时约定改变付款方式为一次性付款，付款期限至2010年12月31日，并于当天签订了购房合同。之后，从化珠江地产一直许可石茂香延迟付款，直到2011年1月6日才发出催款通知邮件。从化珠江地产出具的2010年12月31日拟定的催款通知书是伪造的：1、从化珠江地产在起诉书中根本不承认与石茂香达成了延期付款的约定，既然如此，为什么在催款通知书明确指出从化珠江地产应于2010年10月31日付清房款2、既然是要求石茂香于2010年12月31日前付清余款，为何不在2010年12月31日前发出催款通知书而直到2011年1月6日才发出催款通知邮件3、催款通知书指出：“根据合同第八条约定，阁下应于2010年10月31日前支付房款378888元”，事实是购房合同第八条根本就没有这一规定。原审法院根据一个如此漏洞百出、逻辑混乱的《催款通知书》就判决石茂香应于2010年10月31日付清余款及逾期违约金，而无视石茂香提交的变更付款方式和付款期限申请书及相关通话录音证据，明显缺乏公正性。二、在花园面积欺诈的事实认定上，原审法院偏袒从化珠江地产，判决缺乏公正性。从化珠江地产早于2008年就已知晓花园实测面积，但在2010年向石茂香销售房屋时，却夸大花园面积数据诱导石茂香买房，在合同上注明“花园以实测面积为准，该花园面积与实测面积发生差异的，互不退补”。从化珠江地产有意隐瞒事实真相。从化珠江地产在明知花园面积直接与房价挂钩即花园明明是有偿出售的，却在购房合同中宣称是“赠送”，这非常明显地构成了合同欺诈。原审法院却无视这些事实和证据，作出不公正的判决，认为“双方签订合同是双方真实意思的表示”，并由此驳回石茂香要求从化珠江地产赔偿花园面积的诉求。在一审提交证据期间，石茂香依法请求法院调查取证从化珠江地产的花园是有偿出售的证据时，法院却不予以准许。原审法院偏袒从化珠江地产，没有调查清楚事实真相，判决缺乏公正性。三、在房屋面积欺诈的事实认定上，原审法院偏袒从化珠江地产，判决缺乏公正性。从化珠江地产在销售房屋时，为了诱导石茂香买房，故意将房屋的门廊说成是“阳台”并且只计算一半面积。石茂香买房后才发现门廊并未按一半面积计算。房屋购买合同里面的附图与房管局提供的《房屋面积测量成果报告书》不符。因此，从化珠江地产在卖房时做了虚假宣传，构成了欺诈。原审法院却无视这些事实和证据，作出不公正的判决，认为“双方签订合同是双方真实意思的表示”，并由此驳回石茂香要求从化珠江地产赔偿房屋面积的诉求，明显缺乏公正性。四、在支付房管局复核测量费用750元的判决上，原审法院判决是错误的。由于石茂香察觉从化珠江地产在售房时进行了欺诈，申请从化珠江地产聘请从化市房管局测绘科对石茂香买的房屋和花园进行复核测量，测绘单位出具了测量费用发票750元。此费用是由于从化珠江地产售房欺诈造成的，因此，原审法院应判决从化珠江地产支付测量费用。综上所述，石茂香认为，从化珠江地产通过虚假宣传和欺诈行为，误导石茂香购买从化珠江地产的房屋，严重侵害了石茂香的合法权益，违反了我国《合同法》第六条、《消费者权益保护法》第十九条、第二十四条规定。根据《合同法》第四十二条、《消费者权益保护法》第三十五条、第四十九条规定，从化珠江地产应当赔偿石茂香。请求二审人民法院查明事实，纠正原审法院的错误判决，支持石茂香的上诉请求。从化珠江地产答辩称：一、从化珠江地产及石茂香签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容合法有效，石茂香应按照买卖合同约定履行其付款义务。石茂香未按合同约定支付各期房款，尚有剩余房款378888元未付清，经多次催讨，石茂香拖欠至今。二、从化珠江地产未对石茂香逾期付款的行为做任何宽限或豁免，石茂香应当按照合同的约定承担违约责任。1、从化珠江地产未收到石茂香所谓“延期付款申请”，也未同意过石茂香延期付款，石茂香所述与事实不符。石茂香证据之一申请书仅为石茂香单方所作的申请，证据本身并不能反映石茂香将申请书交给从化珠江地产并获从化珠江地产准许。2、从化珠江地产确有在2011年1月向石茂香发出催款通知书，但催款通知书仅表示从化珠江地产要求石茂香对其违约行为进行纠正，丝毫没有变更楼宇认购书、商品房买卖合同所约定的付款时间以及免除石茂香逾期付款的违约责任的意思。催款通知书所表达的意思清晰无误，石茂香不应做恶意曲解，即便按照石茂香的理解，石茂香收到催款通知书后也没有支付任何款项，足见石茂香是恶意违约。三、从化珠江地产在销售过程中无任何欺诈。（一）涉案商品房所带花园为赠送，不计价不补面积差款。1、双方关于花园的约定仅见商品房买卖合同，合同约定该花园为赠送，面积以实际测量数据为准，不存在补面积差价的情形。该约定真实合法，对双方具有法律约束力，石茂香无权提出合同之外的无理要求。2、石茂香所谓录音证据，录制于何时何地、录音中交谈各方的身份如何、是否于合法程序录制均无法确认，不应被法庭采信。（二）从化珠江地产未就涉案商品房之门廊向石茂香做出与商品房买卖合同不同的承诺，石茂香的主张没有事实依据。1、双方关于门廊的约定仅见商品房买卖合同附件户型图，户型图反映了门廊的基本情况但并未记载门廊计算一半的建筑面积。户型图的记录不存在任何歧义，从化珠江地产也未就门廊再向石茂香做任何承诺。2、在石茂香提交的视频证据中，石茂香与从化珠江地产销售人员的谈话并未涉及到门廊，且在石茂香特别注明的时段，双方所述也仅涉及到阳台，从化珠江地产销售人员关于涉案商品房阳台计算一半建筑面积的陈述与石茂香提交产权测绘报告所反映的情况一致，石茂香所谓“欺诈”完全没有事实依据。根据石茂香提交的产权测绘报告，涉案商品房合同约定的预测建筑面积、套内建筑面积与实测面积基本一致，细微的误差都在合理的范围内，从化珠江地产对涉案商品房的面积无任何不实表述。四、石茂香主张从化珠江地产欺诈只是其拒不付款的借口，无任何事实及法律依据。所谓欺诈，是指当事人一方由于他人故意的错误陈述发生认识上的错误而为的意思表示，在本案中，首先，从化珠江地产并没有向石茂香作任何错误陈述，其次，石茂香提交的证明从化珠江地产欺诈的录音、录像证据都是在双方签订买卖合同后录制的，即使上述证据是真实的，但在上述证据录制的时候双方已就房屋买卖达成一致意见，何来欺诈之说再次，石茂香所提供的证据，录制于何时何地、录音中交谈各方的身份如何、是否于合法程序录制均无法确认。石茂香二审期间提交《东方夏湾拿花园置业参考》、《前期物业服务协议》拟证明从化珠江地产夸大宣传花园面积是204平方米，《东方夏湾拿花园置业参考》还证明房款付款方式是房款70%是按揭付款，证明该别墅的付款方式一直在变更；石茂香还提交《房管局关于房地产确认程序的宣传资料》拟证明房屋确权后签约前，从化珠江地产已获得房屋的准确数据。从化珠江地产发表质证意见称，《前期物业服务协议》不是原件，《房管局关于房地产确认程序的宣传资料》不能确定其出处和真实性，石茂香提交的证据并不属于法律规定的二审中提交的新证据，请求法院予以否定，对于《东方夏湾拿花园置业参考》我方不确认真实性、合法性、关联性，因为该参考上没有我方盖章。对于《前期物业服务协议》的真实性、合法性、关联性不予确认，该协议是复印件，即使该协议是真实的，但是协议双方当事人中没有一方是我方，我方不是协议的签订主体，我方不能确认该协议的真实性。对于《房管局关于房地产确认程序的宣传资料》的真实性、合法性、关联性不予确认，我司无法确认该份资料是否从房管局取得，也无法确认该份资料。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，2010年5月26日从化珠江地产与石茂香签订的《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定，该商品房为预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米8212元，总金额1688888元。第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。本院认为，关于石茂香何时应付清购房款的问题，根据双方当事人签订的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的约定，石茂香应在2010年4月5日前付清全部房款，然而石茂香未能在上述约定时间付清房款。石茂香依据《申请书》主张从化珠江地产同意变更付清房款时间至2010年12月31日，但《申请书》并无从化珠江地产的确认，石茂香亦未举证证明从化珠江地产已收到《申请书》；对于石茂香提交的录音资料，从化珠江地产不予确认，石茂香未能证明该录音资料的真实性，石茂香应对其上述主张承担举证不能的不利后果。在石茂香已违反《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》约定的情况下，从化珠江地产通过《催款通知书》变更石茂香付清房款时间为2010年10月31日，是对自身权利的合法处分。尽管《催款通知书》中关于合同签订时间和“根据合同第八条的约定”的表述与事实不符，但关于石茂香“应于2010年10月31日前支付房款378888元”和“已逾期61天”的表述清晰无误。《催款通知书》系在一审庭审中当庭拆开，石茂香未举证证明《催款通知书》系伪造。因此，石茂香应在2010年10月31日前付清房款，原审法院对于从化珠江地产要求石茂香支付购房款378888元及逾期付款违约金的请求予以支持，并无不当。关于从化珠江地产是否就涉案房屋花园面积问题构成欺诈的问题，石茂香提交的《东方夏湾拿花园置业参考》未经从化珠江地产确认，且注明仅作参考，最终以签署《认购书》、《商品房买卖合同》及《贷款合同》为准，而《认购书》、《商品房买卖合同》均明确约定涉案房屋套内面积205.65平方米，花园属于赠送，面积以实测为准；《商品房买卖合同》约定按套内建筑面积计算单价，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。因此，从化珠江地产并未承诺赠送花园的面积，亦未承诺花园面积作为计价和面积差异的处理依据。至于石茂香提交的《前期物业服务协议》的合同相对人并非从化珠江地产，不能证明从化珠江地产承诺涉案房屋花园面积为204平方米。石茂香主张从化珠江地产就涉案房屋花园面积问题构成欺诈，依据不足，不能成立。关于从化珠江地产是否就涉案房屋门廊面积问题构成欺诈的问题，《商品房买卖合同》附件一房屋平面图已显示涉案房屋门廊面积情况，但并未显示门廊只计算一半建筑面积。石茂香提交录像资料内容亦不足以证明从化珠江地产承诺门廊只计算一半建筑面积，故石茂香主张从化珠江地产就涉案房屋门廊面积问题构成欺诈，依据不足，不能成立。由于石茂香主张从化珠江地产构成欺诈不能成立，故其诉请判令从化珠江地产承担赔偿责任及测量费用750元并无依据，不能成立。关于石茂香上诉请求判令从化珠江地产赔偿迟延交楼损失，由于其未在一审期间提出该项诉讼请求，从化珠江地产二审期间明确表示不同意，故该项上诉请求不属二审审理范围。综上所述，石茂香的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9236元，由上诉人石茂香负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄彩丽代理审判员 茹艳飞二〇一二年七月××日书 记 员 郝 烨梁园园 微信公众号“”