（2012）甬仑民初字第543号
裁判日期: 2012-06-08
公开日期: 2016-11-28
案件名称
宁波市北仑物业管理有限责任公司与林红霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市北仑物业管理有限责任公司,林红霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬仑民初字第543号原告：宁波市北仑物业管理有限责任公司（组织机构代码：72638493-9），住所地：宁波市北仑新矸恒山路239号6楼。法定代表人：姚军，该公司总经理。委托代理人：胡颖燕，宁波市东港法律服务所法律工作者。被告：林红霞（公民身份号码：3302061967********），女，1967年2月9日出生，汉族，住宁波市北仑区，现住宁波市北仑区。委托代理人：林信华（系被告父亲），男，1941年1月21日出生，汉族，住宁波市北仑区。原告宁波市北仑物业管理有限责任公司（以下简称北仑物业公司）与被告林红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2012年3月28日立案受理，依法由审判员李小玲适用简易程序于2012年4月24日公开开庭进行了审理。原告北仑物业公司的委托代理人胡颖燕、被告林红霞及其委托代理人林信华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北仑物业公司起诉称：2003年12月25日，原告接受宁波天星房地产开发有限公司宁波经济技术开发区分公司的委托，对被告所在的宁波市北仑区新矸街道都会红典小区进行物业管理。被告系都会经典小区3幢602室小高层住宅业主，房屋面积为147.85平方米。被告未支付2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费和日常维修费。现原告起诉要求被告立即支付上述期间的物业管理综合服务费4258元、日常维修费591元，合计4849元。原告为证明其主张向本院提供以下证据：1.前期物业管理服务合同、都会经典业主委员会出具的证明各一份，用以证明原告对被告所在的都会经典小区实施物业管理及双方对收费标准等进行约定的事实；2.宁波市北仑区物价局仑价（2008）14号、仑价（2009）25号文件各一份，用以证明被告所在的都会经典小区物业费收费标准的事实；3.房地产转让、登记申请书一份，用以证明被告系都会经典小区3幢602室房屋业主及房屋面积的事实；4.缴费通知一份，用以证明原告曾催款的事实；5.照片、投诉处理跟踪单各一份，用以证明因都会经典小区3幢601室房屋业主违章搭建造成被告房屋损坏及该3幢601室房屋业主现正在对被告房屋进行修复的事实；6.关于调整物业服务费标准的公告一份，用以证明都会经典小区物业费收费标准的事实。被告林红霞答辩称：都会经典3幢602室房屋2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费、日常维修费至今未交纳是事实，因被告对原告的物业服务不满意，具体原因：由于原告疏于管理，对被告邻居房屋装修不管不问，被告邻居在装修时擅自改变房屋结构，导致被告房屋外墙和内墙损坏，电话线断路，电脑产生故障无法使用。现被告要求原告查清墙面渗漏水的原因，修复好，被告再交纳相应的物业费。另原告于2003年接受宁波天星房地产开发有限公司的委托，双方签订了前期物业管理服务合同，管理期限已届满，但至今仅签订一份物业服务合同，导致原告物业监管不力，推卸责任，小区在安全、卫生、装潢等方面出现不良后果，被告放在仓库里的装潢材料被盗，小区内有群租情况、垃圾散乱、臭水扑面、电梯内尿水时存。被告为证明其辩称的事实向本院提供如下证据：1．照片四张，认为该照片是被告于2012年4月在其家东墙拍摄的，用以证明被告房屋外墙、内墙都有渗漏水情况，电话机、传真机短路，导致业务损失的事实；2．清单一份，用以证明因原告物业管理不力，导致被告误工损失3000元的事实，该损失被告要求在物业费中予以扣除；3．前期物业管理服务协议一份，用以证明因被告没有履行职责，导致被告误工损失，该损失应由原告承担的事实。针对被告提出的房屋东墙、北墙渗漏水问题，同时为了解房屋渗漏水的原因，本院依职权向都会经典3幢601室业主顾优芬了解本案相关情况，并派人对被告所有的都会经典3幢602室房屋及其邻居3幢601室房屋现场进行察看。顾优芬向本院陈述：去年5月至今其对都会经典3幢601室房房进行装修，装修时房屋结构根本没有改变，只是在公共墙面上接了一根水管。去年约8、9月的一天，雨下得很大，邻居3幢602室女业主打电话给其，说3幢602室的内墙因为其家装修导致渗漏了。去年过年前其叫泥工将墙面又进行了粉刷。2012年4月其将墙面再次进行了粉刷，是物业叫其粉刷的，大概是3幢602室业主与物业说过了。墙面粉刷好后，其家的泥工还特地与3幢602室的女业主说过。听泥工说现在外墙绝对不会再渗漏了，如果3幢602室业主要求其对内墙再粉刷一下，其也会叫漆匠师傅去做的，这是其应该做的。现在3幢602室业主对内墙粉刷根本没向其提出过。对原告提供的上述证据，被告经质证认为：证1中的前期物业管理服务合同有异议，该合同应与每户业主签订，证1中的业主委员会证明是牛头不对马嘴，因业主委员会是2011年4月成立的，证明内容是2011年之前的；证2、证3无异议；证4有异议，被告在接到缴费通知后又要求原告将被告房屋墙面修好，原告当时口头说在衔接，但事实上无动于衷；证5中的照片无异议，证5中的投诉处理跟踪单有异议，认为该跟踪单上的投诉内容处写的北面外墙渗水应该是东面外墙渗水，被告房屋东面、北面外墙都有渗漏水情况；证6无异议。对被告提供的上述证据，原告质证后认为：证1真实性、关联性有异议，认为照片看不出渗漏水情况，且渗漏水的话是都会经典3幢601室业主房屋装修造成的；证2有异议，没有法律依据，如果被告有损失，应该向侵权方主张，而不应该向原告主张；证3真实性无异议，关联性有异议，证3反映不出原告未履行职责的情况，不能证明被告所要证明的内容。对本院向都会经典3幢601室业主顾优芬做的询问笔录，经质证，原告无异议。被告对其真实性无异议，但对笔录部分内容有异议，认为当时是被告发现房屋东面墙面渗漏水，先跟原告联系，原告说邻居3幢601室房屋在装修，在这情况下被告才打电话给3幢601室业主的；至于3幢601室业主是否对东面墙面修过，被告没有去看过，但其电话是打给被告过了，说其对墙面修过了；其他无异议。经审查，本院认为，被告虽对原告提供的证1中的合同签订主体有异议，但在都会经典业主、业主大会选聘物业服务企业之前，作为该小区的建设单位即宁波天星房地产开发有限公司宁波经济技术开发区分公司可以与原告签订前期物业管理服务合同，故对该合同的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。都会经典业主委员会可以就其成立前后的小区相关事宜出具证明，故对证1中的证明本院予以认定；被告对原告提供的证2、证3、证5中的照片、证6无异议，本院予以认定；被告对原告提供的证4本身未提出异议，表示确已收到该缴费通知，本院予以认定；被告对原告提供的证5中的投诉处理跟踪单上的投诉内容处写的北面外墙渗水有异议，认为应该是东面外墙渗水，该证据可供本院参考。原告虽对被告提供的证1真实性、关联性有异议，但结合本案其他证据及现场察看情况，对其真实性，本院予以认定；原告对被告提供的证2有异议，本院难以认定；原告对被告提供的证3真实性无异议，本院予以认定。对本院向顾优芬所做的询问笔录，可供本院参考。经审理查明：2003年12月25日、2004年1月16日，原告分别与宁波天星房地产开发有限公司宁波经济技术开发区分公司、被告签订前期物业管理服务合同一份，均约定：原告对都会经典小区实行物业管理，小高层住宅综合服务费收费标准为1元/平方米/月，日常维修费为2元/平方米/年，物业管理服务费标准的调整按物价部门核定调整。后自2008年1月1日起，该小区小高层住宅综合服务费收费标准调整为1.20元/平方米/月，日常维修费仍为2元/平方米/年。被告系都会经典3幢602室业主，房屋面积为147.85平方米。被告未交纳2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费4258元、日常维修费591元。针对被告提出的房屋东墙、北墙渗漏水问题，本院经现场察看，发现被告所有的都会经典3幢602室房屋东墙内墙处确有渗漏水痕迹，而都会经典3幢601室与其相对应的墙面处有修补的痕迹。在被告房屋北墙未发现明显渗漏水痕迹。本院认为：原告分别与宁波天星房地产开发有限公司宁波经济技术开发区分公司、被告签订的前期物业服务合同合法有效，合同对小区全体业主均有约束力，被告作为该小区业主及签订合同的当事人，应受该合同约束。原告依约履行物业服务义务后，被告理应按约支付综合服务费、日常维修费。被告所有的都会经典3幢602室房屋东墙确有渗漏水痕迹，综合本案相关证据及本院现场察看情况，可能涉及到相邻关系，不宜在本案中一并处理，对此被告可另行主张。被告辩称的上述房屋北墙渗漏水问题，经本院察看未发现明显渗漏水痕迹，且被告就此亦未提供充分证据予以证明，故该辩称不能作为其不交纳物业费的理由。被告辩称的其他事由亦不能作为其不交纳物业费或扣除物业费的理由，且被告以此为由不交纳物业费对其他已交纳物业费的业主来说也是不公平的。当然，原告作为物业服务企业应不断提高服务质量，以更好地为业主服务。原告诉请，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告林红霞应于本判决发生法律效力后三日内支付原告宁波市北仑物业管理有限责任公司2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费4258元、日常维修费591元，合计4849元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告林红霞负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名:宁波市财政局非税资金专户,开户银行:宁波市中国银行营业部,帐号:81×××01。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 李小玲二〇一二年六月八日代书记员 章婉静 来源：百度“”