（2012）象民初字第277号
裁判日期: 2012-06-08
公开日期: 2015-08-04
案件名称
郭启燕与徐思敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭启燕,徐思敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2012）象民初字第277号原告（反诉被告）郭启燕。被告（反诉原告）徐思敏。原告（反诉被告）郭启燕诉被告（反诉原告）徐思敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭启燕、被告（反诉原告）徐思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭启燕诉称及辩称，2011年10月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租期为2011年10月24日至2012年12月30日，原告按合同要求交付被告3000元押金。原告入住后发现楼上住着一位70岁的烟草局退休老人，在家走路和锻炼所发的“咚咚”声严重影响了原告的生活。但被告事前并未告知原告上述情况，侵害了原告的知情权。原告可根据租房合同第六条“不可抗拒因素”提前终止合同，不能算违约。原告和被告多次协商退租无果，原告于2011年11月30日与被告进行了房屋钥匙交接，租房合同终止，但被告没有退原告的押金3000元，为维护原告的合法权益。故诉至法院，请求判令被告返还原告租房押金人民币3000元。诉讼费由被告承担。由于原告没有违约，被告提出的反诉没有事实及法律依据，请驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）徐思敏辩称及反诉称，原告要求被告退还押金没有任何理由，请法院予以驳回。理由：1、2006年4月，被告购买了商品房就一直不住在桂林市民主路102号3-2-1号房，此后，该房一直出租给他人正常居住。被告并不知道楼上有人被撞伤之事，不存在侵犯原告的知情权。2、2011年10月22日，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年，自2011年10月24日至2012年12月30日止；现原告在合同履行期间，单方解除合同，属于违约，被告不应退3000元押金。3、本案不存在原告所称的不可抗力因素。4、即使原告认为楼上住户的走路声严重影响其生活，也是邻里纠纷，与解除房屋租赁合同是两个不同的法律关系。基于原告违约，被告依法提起反诉，要求原告支付违约金1000元即赔偿出租房空房费600元。经审理查明，2011年10月22日，原告作为租赁人（简称乙方）与被告房主（简称甲方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在民主路102号2楼3-2-1房屋出租给乙方住宿。协议有效期为壹年（起租日期2011年10月24日至2012年12月30日止。）房租每月人民币壹仟元整；付款方式月付房租一次，每次在1号前交清下次房租。起租之日乙方须交押金人民币叁仟元整给甲方，作为租房信用保证。如乙方不违约，该押金在合同终止时甲方须如数退还乙方。在租赁期间甲方或乙方提前终止合同，除不可抗拒因素外，均属违约。必须赔偿给对方违约金人民币1000元整……。同日，被告收到原告交纳的房租押金3000元。原告入住后，于2011年11月中旬，原告向房屋租赁中介反映其居住房屋的楼上经常发出“咚咚”的走路声，影响了其正常的生活及休息。原告称也将该情况告诉了被告，被告当庭表示原告只是在房屋交接时告诉过她楼上的“咚咚”声影响原告的休息，双方对该事实各执一词。2011年11月30日，双方终止了《房屋租赁合同》并进行了房屋钥匙交接。被告没有将原告交纳的房屋押金3000元退给原告。为此原告向本院提起诉讼要求被告退还房屋押金3000元。在审理过程中被告提起反诉，要求原告支付违约金1000元并赔偿出租房空房费600元。以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、收条，被告提供的居委会证明、身份证复印件及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，郭启燕和徐思敏告均是成年人，其签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示且没有违反法律法规禁止性规定，合同的效力本院予以确认。双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。郭启燕提前终止《房屋租赁合同》，没有合同约定的不可抗拒因素出现，依照合同的约定属于违约，对于违约行为合同第四条约定了不退押金3000元；第六条约定了赔偿违约金1000元。但第六条是特指任一方提前终止合同应支付违约金1000元。特殊条款的效力大于一般条款。故郭启燕提前终止合同应向徐思敏支付违约金1000元。本院对徐思敏该诉讼请求予以支持。对于徐思敏要求郭启燕赔偿出租房空房损失费600元的请求，由于徐思敏没有提供证据支持其主张，本院对该诉讼请求不予支持。由于违约金的性质是补偿徐思敏的经济损失，郭启燕支付了违约金后，徐思敏应将郭启燕交纳的押金3000元退还给郭启燕，故对郭启燕要求徐思敏退还押金3000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐思敏退还原告（反诉被告）房屋租赁押金人民币3000元。二、原告（反诉被告）郭启燕支付被告（反诉原告）徐思敏违约金人民币1000元。三、驳回被告（反诉原告）徐思敏的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告（反诉原告）徐思敏承担；反诉费25元（被告已预交），由原告（反诉被告）郭启燕承担。以上应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年的，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向桂林市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 钱 越人民陪审员 蒙 莹人民陪审员 苏 坚二〇一二年六月八日代书 记员 陆旻琦 微信公众号“”