（2012）深宝法民三初字第573号
裁判日期: 2012-06-08
公开日期: 2014-12-02
案件名称
某甲公司与某乙公司租赁合同纠纷一审民事判决书(10)
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某甲公司,某乙公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百三十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法民三初字第573号原告（反诉被告）某甲公司。法定代表人王某，董事长。委托代理人欧某，广东鹏和律师事务所律师。被告（反诉原告）某乙公司。法定代表人邹某，董事长。委托代理人金某，广东卓建律师事务所律师。委托代理人杨某。原告某甲公司与被告某乙公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧某、被告委托代理人金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2010年10月9日签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告位于宝安区松岗街道塘下涌同富裕工业园松塘43号第1号厂房第四层，租赁期限自2012年10月1日起至2011年10月31日止，每月租金为24500元。被告还向原告收取了49000元厂房租赁押金，并出具押金收据。合同到期后，原告搬离承租厂房，但被告却不返还原告押金，请求法院依法判令：1、被告返还原告厂房租赁押金人民币49000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2011年11月2日计至被告实际清偿之日，暂计至2012年3月31日为1544元）；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，原、被告双方所签订的合同不具备真实性、合法性，并不是原、被告双方的真实意思表示。双方实际履行的是于2010年9月7日签订的《租赁协议》。根据该协议，原告方单方提前退租。已经构成违约，原告的本诉请求不成立，请求法院予以驳回。被告反诉称，双方实际履行的是于2010年9月7日签订的《租赁协议》。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》是为了配合原告办理工商变更。原告提前终止协议，违反了《租赁协议》应承担违约金73500元，和原告的租赁押金抵消后，原告仍应支付被告违约金24500元。另，原告还拖欠被告一个月租金、两个月水电费及其他费用。且依据协议规定原告还应当支付相应的滞纳金。请求法院依法判令：1、原告向被告支付24500元违约差额；2、原告向被告支付2011年9月水电费及餐费7761.28元及滞纳金443.064元，共计9304.34元；3、原告支付被告2011年10月份租金24500元，电梯管理费600元，住宿费1800元，电费1197.65元，水费36元，计28133.65元及滞纳金1406.68元，共计29540.33元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。针对被告的反诉，原告答辩称，原告并未和被告签订过《租赁协议》，2011年10月的租金原告已经支付，2011年9月和10月的水电等费用已与被告欠原告的代开发票的税款相抵消，不存在重复支付的问题。经审理查明，原告因生产经营需要承租被告所有的位于宝安区松岗街道塘下涌同富裕工业园松塘43号第1号厂房第四层。实际使用时间从2010年10月至2011年10月。原告针对自己的主张向本院提交《深圳市房屋租赁合同》和《收据》。《深圳市房屋租赁合同》显示：2010年10月9日，以被告为出租方（甲方），柳某为承租方（乙方）签订该合同，并约定甲方将位于宝安区松岗街道塘下涌同富裕工业园松塘43号第1号厂房第四层出租给乙方使用，乙方租用的租赁房屋的期限自2010年10月1日起至2011年10月31日止，同时注明“装修一个月”。甲方于2010年10月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理相关移交手续。该合同约定甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、合同有效期届满；2、乙方按约定退出租赁房屋。甲方签章处有“某乙公司”字样签章及委托代理人“黄某”签名确认，乙方签章处有“柳某”签名确认，合同登记（备案）机关签章处有加盖“深圳市宝安区房屋租赁管理办公室合同备案专用章”。《收据》显示被告于2010年9月7日收取原告厂房租赁押金49000元，并于2010年11月23日向原告出具《收据》。原告经营至2011年10月即撤离该厂房。被告认可《收据》的真实性，但对《深圳市房屋租赁合同》不认可，辩称该份合同实际上是基于原告的请求，为了减免原告应缴纳的税费，缩短租赁期限，才到房屋租赁管理部门备案时而临时填写的文件，并没有反映双方的真实意思表示。被告针对原告的主张，提交《租赁协议》一份，显示：2010年9月7日，以被告为甲方，深圳市住美辐射材料有限公司为乙方签订该《租赁协议》，并约定乙方同意租用甲方位于深圳市宝安区松岗街道办同富裕工业园松塘43号第一栋第四层，租赁期限自2010年9月8日起至2015年9月8日止，租赁期五年。甲方处有“邹某”签名并加盖被告公章，乙方处有“柳某”签名。原告对该证据不予认可，并认为该协议乙方签名和原告提交的合同上“柳某”的签名，并非同一个人所签。被告另向本院提交《名称预先核准通知书》称该通知书系由被告在签订协议前向被告提交的，通知书显示柳某和深圳市住美辐射材料有限公司为原告投资人，且该通知书记载“本通知书不得作为从事经营活动的凭证”。原告认可该通知书，但辩称该通知书只是预先登记，实际上登记的股东没有深圳市住美辐射材料有限公司。被告提交的《委托书》显示原告于2010年9月14日出具《委托书》委托汉东公司到房管所办理《租赁合同》，租赁期限为：2010年9月8日至2013年9月8日。委托书右下角有“柳某”签名。原告对该委托书及签名均不认可。另查明，被告针对自己的反诉主张向本院提交了2011年9月至10月的租金等相关费用的记账清单、银行转账单据及其他未支付款项材料。原告仅认可银行转账单据，对其他记账凭证、收据和未支付款项材料均不认可。针对被告的反诉原告向本院提交了付款明细表，显示原告共支付被告十二个月的租金及其他费用和49000元租赁押金。被告认可收到付款明细表中显示的金额，但是辩称原告于2010年9月7日支付的24500元应该是2010年10月份的租金而不是11月的，故原告还有2011年10月份的租金未支付。原告主张其代替被告垫付税金以抵扣搬离厂房时所欠的水电等费用向本院提交了完税凭证、发票、转账单据。上述证据显示2011年7月25日，深圳市宝安区地方税务局松岗税务所开出付款方为原告，收款方为被告，金额为220500元的发票和纳税人为被告，金额为12348元的完税凭证。同日，“王某”向深圳宝安区地方财政支付了12348元。被告对上述证据均不认可。以上事实，有原、被告的当庭陈述、《深圳市房屋租赁合同》、《收据》、《租赁协议》、付款明细表、银行转账单据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案的焦点在于《深圳市房屋租赁合同》和《租赁协议》效力问题和租金、水电等费用是否拖欠的问题。关于两份租赁合同的效力问题。原告提供的《深圳市房屋租赁合同》和被告提供的《租赁协议》均以被告为甲方对位于宝安区松岗街道塘下涌同富裕工业园松塘43号第1号厂房第四层的厂房出租事宜进行了约定。《深圳市房屋租赁合同》乙方为柳某，《租赁协议》乙方为深圳市住美辐射材料有限公司，但两份合同乙方签章处均为“柳某”字样签名。被告对《深圳市房屋租赁合同》不认可，认为该合同违法应为无效合同，原告亦不认可《租赁协议》的真实性，认为该合同与本案无关。本院认为，深圳市住美辐射材料有限公司与原告为各自独立的法人，和被告签订《租赁协议》为深圳市住美辐射材料有限公司，该合同应只对深圳市住美辐射材料有限公司有效，而与本案无关。因此，对被告反诉要求将原告的租赁押金抵扣后还应支付24500元违约金差额的诉求，于法无据，本院不予支持。被告提交《名称预先核准通知书》和《委托书》欲证明“柳某”以股东的身份代替原告和被告签订《租赁协议》。但《名称预先核准通知书》明确记载“本通知书不得作为从事经营活动的凭证”，实际登记的原告股东中亦不包括深圳市住美辐射材料有限公司。此外，《委托书》中的受托人是谁并不明确，且租赁期限和《租赁协议》中约定的租赁期限也相互矛盾，故本院对《名称预先核准通知书》、《委托书》均不予采信。被告虽不认可《深圳市房屋租赁合同》但确认系由被告和原告股东柳某签订该合同，被告另主张该合同存在违法情形，但确未能提供相关证据予以证实，应承担举证不利的法律后果，且该合同已经深圳市宝安区房屋租赁管理办公室登记备案确认。故，对被告辩称《深圳市房屋租赁合同》存在违法情形合同无效的意见，本院不予采纳。根据《深圳市房屋租赁合同》中约定返还租赁押金约定，原告已经满足了合同有效期届满和按约定退出租赁房屋的两个条件，另被告亦认可收取了原告49000元押金。因此，被告应返还原告租赁押金49000元，并承担相应的利息损失，因双方并未对逾期利息进行约定，根据法律规定以49000元为本金按中国人民银行同期贷款利率标准自2011年11月1日起计付至本判决指定的支付之日止。关于租金、水电等费用是否拖欠的问题。《深圳市房屋租赁合同》中约定了装修期为一个月，原告从2010年10月进场至2011年10月退场，共十三个月，扣除装修期后，应支付被告十二个月的租金。被告认可收到付款明细表中显示的金额，即被告共收取了原告十二个月的租金及其他费用和租赁押金49000元，故原告已足额支付了被告全部租金。且被告提交证据的第106页的应支付款项显示：2011年9月原告应支付被告水电费、餐费合计8861.28元；2011年10月原告应支付被告包括厂房租金、宿舍租金、水电费、电梯费合计28133.65元。原告提交的付款明细显示原告已经支付被告2011年9月和10月的租金及其他费用均为26900元，被告亦认可收到这两笔款项。经核算，原告向被告支付的26900元应包括厂房租金、宿舍租金及电梯费用。故可以认定，原告已经足额支付被告2011年9月和10月的厂房租金、宿舍租金及电梯费用。被告主张原告应支付2011年9月和10月的水电费、餐费10094.93元，但被告作为计算水电费、餐费依据的证据均为被告单方制作，原告亦不认可，故本院对被告提交的作为计算水电费、餐费依据的证据不予采信。同时，原告提交的完税凭证、发票、转账单据可以相互印证，可以确认原告替被告缴付了税金12348元。被告虽不认可上述证据，但未能提供相应的证据予以反驳或作出合理解释，故本院对原告主张垫付的12348元和欠被告的水电费、餐费等费用已经相互抵扣的意见予以采信。因此，对被告要求原告支付2011年9月和10月的租金、住宿费、电梯管理费、水电费、餐费及相应金额的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市汉东玻璃机械有限公于本判决生效之日起五日内返还原告某甲公司租赁押金49000元及利息（以49000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2011年11月1日起计付至本判决指定的支付之日止）；二、驳回被告某乙公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉案件受理费532元，反诉案件受理费692元，合计1224元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 曾 建 人二〇一二年六月八日书记员 袁国光（兼）书记员 陈 思 思附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 来源：百度“”