（2012）成民终字第2350号
裁判日期: 2012-06-04
公开日期: 2014-06-27
案件名称
覃小曲与张世玉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
覃小曲,张世玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第2350号上诉人（原审原告）覃小曲。委托代理人向芳，四川发现律师事务所律师。委托代理人莫春梅，四川发现律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张世玉。委托代理人黎海，四川君合律师事务所律师。上诉人覃小曲因房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第4090号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2012年4月26日公开开庭进行审理，覃小曲委托代理人向芳，张世玉及其委托代理人黎海均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，位于本市青羊区大石西路80号附13号禾嘉花园80号附13号商业用房（建筑面积159.53平方米）原系张世玉夫妇（丈夫凌朝清）出资购买，张世玉或凌朝清与覃小曲签订《房屋租赁合同》，覃小曲于2003年3月-2011年5月承租该铺面，出租方、承租方均能按合同约定履行各自的权利义务。覃小曲另租相邻的案外人郭素芬房屋，与诉争房屋一起经营“香逸布艺”。2011年5月30日，张世玉与覃小曲签订新的《房屋租赁合同》，约定张世玉将上述房屋续租给覃小曲作营业使用，租期为四年（2011年6月1日-2015年5月31日），月租金8000元，并约定若因市场和经营方面等原因覃小曲需将房租转租、转让或承租给第三方，需通知张世玉完善相关手续。合同签订后，覃小曲向张世玉交纳租金至2011年12月31日。续租合同签订后前后，覃小曲所经营的“香逸布艺”因故停业准备重新装修转向经营，2011年10月初，覃小曲将所承租房屋交给他人摆卖瓷器（具体姓名双方均未举证，覃小曲认为系短期借用每天只收200多元的水电杂费，张世玉认为系转租每天收270元租金）。同月11日，张世玉在出租房屋门上张贴告示，要求覃小曲“立即停止房屋转租行为，5日之内不停止，我将终止与你的租房合同”。同月21日，因他人摆卖瓷器影响相邻住户生活，张世玉即通知物管部门对诉争房屋停水停电，并将出租房屋重新换锁收回房屋，同时在出租房屋门上张贴《告知书》，告知覃小曲“因你未按我通知要求终止房屋的转租行为，所以我决定单方解除与你的房屋租赁合同”。覃小曲当日即知晓张世玉收回房屋一事。另查明，诉争房屋现登记在案外人凌云、张秀君、凌莉名下（分别系张世玉儿子、儿媳、女儿），庭审中，张世玉举证《约定书》1份，证明诉争房屋系张世玉夫妇出资购买，有关该房的使用处分权利由张世玉夫妇享有。庭审中，覃小曲对张世玉的诉讼主体资格不提出异议，也不要求有关案外人对租赁合同追认。至今，有关案外人未对本案租赁合同提出异议。原审法院查明上述事实主要采信以下证据材料：2003年3月-2011年5月之间的诉争房屋的《租赁合同》、张世玉与郭素芬所签订的《房屋租赁合同》，2011年5月30日张世玉、覃小曲所签订的《房屋租赁合同》，现场照片一组、四川禾嘉物业管理有限责任公司禾嘉花园物管中心出具的《情况说明》以及双方当事人的当庭陈述。原审法院认为，覃小曲于2003年3月-2011年5月承租了诉争房屋，2011年5月30日，张世玉与覃小曲签订新的《房屋租赁合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，且庭审中双方对合同相对方均不提出异议，故各方均应按约履行各自的权利义务。本案争议焦点为覃小曲于2011年10月中旬左右将房屋交付他人摆卖瓷器，是否能认定转租，如转租事实成立张世玉是否有权解除租赁合同？根据庭审查明的事实，覃小曲将诉争房屋交付他人摆卖瓷器，由他人每天支付了200多元，对此，覃小曲一方辩称为了避免房屋空置带来的损失，短期借用他人而收取一些水电费、物管费，该辩解理由不充分，应当认定为租赁合同的中转租行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同“，覃小曲在转租之前未按法律规定征得张世玉同意，也未按合同约定通知张世玉并完善相关手续，其作为承租方擅自转租构成违约，故张世玉依法享有租赁合同的解除权。张世玉于2011年10月21日在出租铺面门上张贴解除合同的《告知书》并自行收回房屋，对此事实覃小曲当日已知晓，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，张世玉与覃小曲于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》已经解除，故覃小曲现要求继续履行该合同，于法无据，原审法院不予支持。关于覃小曲要求张世玉赔偿违约单方解除合同造成的经济损失5万元，因张世玉单方解除合同并不构成违约，且其行使解除合同权时并未给覃小曲造成实际经济损失，故对覃小曲的该诉讼请求，原审法院不予支持。至于合同解除后，双方就有关租金结算等事项可以协商解决或另案处理。关于张世玉庭审中提出覃小曲将诉争房屋转租给成都香逸装饰材料有限公司（法定代表人覃小曲），覃小曲庭审中提出张世玉还将覃小曲承租案外人郭素芬房屋一并锁上收回，因双方未提供相应的事实依据，原审法院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第九十四条（五）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条之规定，判决如下：驳回覃小曲的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由覃小曲承担。宣判后，覃小曲不服上述判决，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第4090号民事判决；改判支持覃小曲的诉讼请求；2、本案的诉讼费用全部由张世玉承担。事实和理由：1、张世玉证明覃小曲转租行为的证据是四川禾嘉物业管理有限责任公司出具的《情况说明》，该证据存在瑕疵，不应作为原审法院认定转租成立的依据；2、覃小曲没有获得高额利益，且卖陶瓷的人使用的位置并非覃小曲的铺面，因此，本案不不符合转租的法律特征，转租不能成立；3、《房屋租赁合同》的第五条第一款约定覃小曲在合约期内，若因市场和经营方面等原因需将房屋转租转让或承租给第三方，需通知甲方，同时完善相关手续，因此，根据上述约定张世玉已经同意覃小曲享有转租权利，张世玉不享有单方解除权。张世玉辩称，原审认定清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。二审中，覃小曲向本院提交以下证据材料：1、覃小曲与案外人签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明覃小曲租赁房屋系两个主体所有；2、六张照片，拟证明瓷器的摆放位置并非在张世玉的铺面以及张世玉在双方合同尚未解除的条件下已进行装修，造成覃小曲无法经营。经庭审质证，张世玉对证据材料1认为不是新证据，不予质证；对证据材料2认为与其在一审中提交的照片能相互印证瓷器的摆放位置系张世玉出租铺面。本院认为，证据材料1与本案无关联性，证据材料2，仅凭照片不足以证实瓷器摆放位置非张世玉出租给覃小曲的铺面。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题在于1、覃小曲将张世玉出租的房屋交付他人使用的行为是否构成转租？2、若转租行为成立，张世玉是否享有合同解除权？本案中，通过庭审调查可得知，覃小曲承租张世玉的房屋将其交付他人使用并收取一定费用的事实成立，该行为符合转租的法律特征即覃小曲在并不脱离原租赁关系的情况下，将房屋又出租给次承租人使用并使次承租人受益，虽覃小曲认为其将房屋借给他人使用而非转租，但该说法与事实不符不能成立。根据租赁合同的约定，覃小曲在合约期内，需将房屋转租第三方，需通知张世玉并完善相关手续。现覃小曲并无任何证据证明其将承租的房屋转租他人时通知张世玉并完善相关手续，且张世玉在知晓房屋被转租情况后采取锁门的行为，虽该措施采取不当但可以印证张世玉以实际行动告知覃小曲不同意转租的事实，因此，覃小曲的转租行为违反合同约定即张世玉并未同意覃小曲的转租行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，张世玉享有法定合同解除权，张世玉解除合同应当通知对方，本案中，张世玉主张将解除通知送达至覃小曲处的证据不足，但从张世玉发现覃小曲转租行为后锁门以及其在诉讼期间的抗辩意见均能反映张世玉解除合同的意思已通知覃小曲，故张世玉行使合同解除权并无不当。基于上述原因和理由，张世玉单方解除合同的行为未构成违约，对覃小曲主张张世玉违约行为而应赔偿经营损失5万元于法无据，本院不予支持。综上，覃小曲的上诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由覃小曲承担；一审案件受理费承担方式不变本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 唐云国代理审判员 傅 敏二〇一二年六月四日书 记 员 李婧杰 关注微信公众号“”