（2012）成民终字第3387号
裁判日期: 2012-06-29
公开日期: 2014-06-23
案件名称
杨建琼与贺群英、夏惠明、金堂县鑫宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨建琼,金堂县鑫宇房地产开发有限公司,贺群英,夏惠明
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第3387号上诉人（原审原告）杨建琼。委托代理人蒋华川，四川川商律师事务所律师。委托代理人邱道平。被上诉人（原审被告）金堂县鑫宇房地产开发有限公司。住所地：四川省金堂县赵镇南滨路**号。法定代表人尹谊，总经理。委托代理人张龙，四川蜀都金丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贺群英。委托代理人王洪，四川蜀都金丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）夏惠明。委托代理人何泽礼，四川蜀都金丰律师事务所律师。上诉人杨建琼因与被上诉人金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）、贺群英、夏惠明商品房预售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2011）金堂民初字第2010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院判决认定，杨建琼于2007年11月8日与鑫宇公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定的主要内容为：出卖人鑫宇公司，买受人杨建琼。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为（2001）260号、（2007）749号、金城规建（2006）31号，土地使用权面积为8800m2。买受人购买的商品房所在土地用途为商业、住宅，土地使用年限自2001年12月12日至2051年12月12日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为金竹花园，建设工程规划许可证号为金城规管（2006）37号，建筑工程施工许可证号为200610188101，建设工程施工合同约定的开工日期为2006年10月，竣工日期为2007年10月。第二条商品房销售依据。预售商品房许可机关为金堂县建设局，商品房预售许可证号为139号。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房位于金堂县赵镇十里大道二段529号金竹花园2幢2层2单元3号，预测建筑面积为121.31m2，其中，套内建筑面积109.92m2，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.39m2。第五条计价方式与价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价1426元／m2，总价款156746元。第八条规划变更的约定。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应补偿。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺。公共绿地、道路、停车场均在2008年12月31日达到验收标准。第二十二条附属建筑物、构筑物的约定。出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的花园随同该商品房一并转让。杨建琼于2010年1月20日取得房屋所有权证，该证载明房屋建筑面积为123.63m2（套内建筑面积为112.11m2），共有人为邱道平；2010年3月30日，杨建琼及邱道平取得国有土地使用权证，该证载明用地总面积6812.03m2，分摊用地面积41.86m2（建筑占地19.07m2，其他用地22.79m2。）。鑫宇公司于2006年9月25日取得建设用地规划许可证（金城规建（2006）第31号），该证载明金竹花园用地面积为8852.0908m2；金堂县规划管理局批准的金竹花园总平面图中载明：总用地面积8808m2、建筑占地面积2600m2、总建筑面积17616m2、车位39个、容积率1.8、绿地率35％、道路面积600m2、住宅面积16527m2、商业面积1089m2、户数146户。2007年2月1日，成都市商品房预售登记许可申请审批表中载明规划建设净用地面积8808m2，其中：住宅用地2860m2、公共设施用地909.70m2、集中绿地3082.80m2、道路及停车用地1955.50m2；规划总建筑面积17924.11m2，其中住宅16825.71m2、商业1098.40m2；容积率2.0，建筑密度33％，绿地率35％；机动车停车位40辆、非机动车停车位60辆，住宅146套。金堂县公安消防大队于2008年3月13日出具一份《关于金堂县鑫宇房地产开发有限公司金竹花园商住楼工程消防验收合格的意见》（以下简称消防验收合格意见），载明：“我大队对你单位申报的金竹花园商住楼工程（位于赵镇十里大道二段529号，建筑面积为17924m2，地上6＋1层，建筑高度20m，属商住楼）进行了消防验收。经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。该工程改建、扩建、内部装修和功能变更应依法申请建筑工程消防工程设计审核和验收。”。金堂县规划管理局于2008年7月7日出具的建设工程规划验收合格证载明金竹花园建筑幢数4栋，住宅建筑面积17937.35m2（其中，商业建筑面积1113.51m2。）；金堂县建设局于2008年7月24日出具的建设项目绿化工程合格证载明金竹花园建设用地面积8852m2、报建绿地面积2655.6m2、建成绿地面积3545m2。金堂县规划管理局于2010年4月8日向鑫宇公司出具一份《建设工程规划验收意见书》，该意见书载明：“项目名称金竹花园（车库），经核查，该项目系金竹花园附属工程（车库），建筑面积389.20m2，经建设单位按相关规定于2008年7月10日-17日现场公示，公示期间，小区业主及社会公众无异议。经研究，现同意该车库纳入金验字第510121200850112号合格证验收范围。”夏惠明于2001年12月14日取得的土地使用权面积为7417.19m2（注：分割给夏惠明、罗仁国2户面积1969.89m2，应从总证中扣除，时间为2006年11月1日；分割给唐毅面积166.13m2，时间为2007年1月25日。）；贺群英于2007年3月8日取得的土地使用权面积为1403.05m2；合计土地使用权面积为8820.24m2（未扣除夏惠明、罗仁国面积1969.89m2和唐毅面积166.13m2）。2006年3月12日，鑫宇公司与夏惠明、贺群英签订一份《合资建设“金竹花园”协议书》，该协议书约定三方共同出资，对金堂县十里大道左侧赵镇先锋村1组夏惠明、贺群英名下的土地进行合资建设，工程总投入预计8400000元，三方各承担2800000元。另查明，2003年12月24日，夏惠明及罗仁国取得位于金堂县赵镇三中园区十里大道西延线面积为7673.337m2的建设用地规划许可证，夏惠明及夏红珍、黄武、唐毅、罗仁国共5人取得金堂县赵镇三中园区十里7组建设规模为1776m2的建设工程规划许可证。罗仁国于2006年11月3日取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号房屋的国有土地使用权面积为612m2，2006年11月8日取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号建筑面积为320.96m2的房屋所有权证；夏惠明于2006年9月29日取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号建筑面积为416.78m2的房屋所有权证，夏惠明、唐发军于2009年10月10日取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号房屋的国有土地使用权面积为1502.46m2；唐毅于2007年6月13日取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号建筑面积为320.96m2的房屋所有权证，唐毅、蒋晓娇于2009年10月10日取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号房屋的国有土地使用权面积为553.50m2。杨建琼起诉认为：1、双方签订的《商品房买卖合同》约定鑫宇公司以出让方式取得国有土地使用权面积为8800m2，但金堂国用（2010）第09041号土地使用权证书上总面积为6812.03m2，按相关规定计算标准，分户面积杨建琼应得土地使用权面积为68.68m2，而实际得到的土地使用权面积为47.73m2，有20.95m2的土地丢失，金竹花园土地基准地价为1132元／m2，直接造成杨建琼土地缺失损失23715元，鑫宇公司的土地使用权面积缩水四分之一，给杨建琼的权益造成了实质损害；2、按照商品房买卖合同第八条的约定，出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，确需变更的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政部门的批准，开发商为了修建规划外的车库，擅自把原本属于绿化的土地改成车库，使小区绿化率下降，严重违反了小区原有规划设计，损害了全体业主的合法权益，应当承担违约责任，应立即恢复原状；3、修建消防通道是开发商必须履行的强制性义务，鑫宇公司违反国家关于建筑物消防设施相关强制性法律规定，未建设金竹花园消防通道，给小区业主带来了极大的消防隐患，鑫宇公司应当立即恢复消防通道。故请求判令：一、鑫宇公司赔偿土地使用权缺失面积20.95m2，合计损失23715元；二、鑫宇公司将擅自改建的车库恢复为原规划的绿化；三、鑫宇公司立即恢复消防通道以及配套进出大门设施；四、案件受理费由鑫宇公司承担。以上事实，有商品房买卖合同，杨建琼取得的房屋所有权证及国有土地使用权证，建设用地规划许可证，金竹花园总平面图，成都市商品房预售登记许可申请审批表，建设工程规划验收合格证，建设项目绿化工程合格证，消防验收合格意见，建设工程规划验收意见书，夏惠明和贺群英取得的国有土地使用权证，合资建设金竹花园协议书，夏惠明及罗仁国、唐毅取得的房屋所有权证及国有土地使用权证，金堂县地籍事务所出具的说明以及当事人当庭一致的陈述等证据在案佐证。上述证据经庭审质证核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，原审法院予以采信。原审法院认为：杨建琼作为买受人，鑫宇公司作为出卖人，双方签订了商品房买卖合同，由此形成了商品房买卖合同关系。涉案房屋权属证最终登记为杨建琼与邱道平二人名下，是对物权的处分，不能由此改变本案商品房买卖合同的相对方。鑫宇公司辩称邱道平应作为原告参加诉讼的理由不成立，不予支持。本案当事人争议的焦点为杨建琼主张三被告连带赔偿土地使用权损失合计23715元、将擅自改建的车库恢复为绿化、恢复消防通道以及配套进出大门设施的请求是否成立？第一、关于赔偿土地使用权损失23715元的问题。双方在商品房买卖合同中约定鑫宇公司以出让方式取得位于金堂县赵镇十里大道二段529号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（2001）260号、（2007）749号、金城规建（2006）31号，土地使用权面积为8800m2。该约定的内容仅表明国有土地使用权的来源、依据以及建设项目总用地范围，不产生合同权利义务关系。经核实，国有土地使用证为（2001）260号、（2007）749号所载明的国有土地使用权面积为7417.19m2＋1403.05m2＝8820.24m2，该面积与合同载明的土地总面积相符，所涉及的金竹花园项目经规划部门规划并由相关部门验收合格。因夏慧明、罗仁国、唐毅所建房屋的土地使用面积2136.02m2独自享有，所用地面积已取得规划部门的批准并取得所建房屋的权属证书，与杨建琼所购买的房屋总用地面积各自具有独立性，但属于同一总建设用地范围，其建设总用地面积不存在缩水或缺失问题。故杨建琼主张三被告连带赔偿土地使用权（缩水或缺失土地面积为：68.68m2－47.73m2＝20.95m2）的损失合计23715元，该主张仅是单方陈述，无事实和法律依据，其主张不成立，不予支持。第二、将改建的车库恢复原状的问题。双方在商品房买卖合同中约定鑫宇公司确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得买受人的同意，并取得规划行政主管部门的批准。鑫宇公司提供的金堂县规划管理局于2010年4月8日出具的《建设工程规划验收意见书》证实，金竹花园附属工程（车库，建筑面积389.20m2。）是按上述约定程序报批并纳入验收合格范围的，其行为不构成违约。现杨建琼主张将改建的车库恢复为原绿化地无事实依据，不予支持。杨建琼提供的四川省行政、刑事处罚罚没票据用以证实违法改建行为。该证据系复印件，其内容仅证实超出审批面积罚款3500元，与本案争议问题无关，不予采信。第三、关于恢复消防通道以及配套进出大门设施的问题。根据金堂县公安消防大队于2008年3月13日出具的《消防验收合格意见》内容可知，位于赵镇十里大道二段529号，建筑面积为17924m2的金竹花园商住楼工程消防验收合格。现杨建琼要求恢复消防通道以及配套进出大门设施除自己陈述外，无其他相关证据佐证，鑫宇公司也不认可。加之杨建琼所购买的房屋早已交付其使用。因此，杨建琼主张恢复消防通道以及配套进出大门设施的请求不成立，不予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条、第一百二十八条、第一百三十四条第一、二、三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杨建琼的诉讼请求。案件受理费196元，由杨建琼负担。宣判后，原审原告杨建琼不服提起上诉，请求撤销金堂县人民法院（2011）金堂民初字第2010号民事判决，改判被上诉人赔偿土地使用权缺失面积损失23715元、被上诉人立即恢复规划中的绿化、立即恢复消防通道以及配套进出大门、被上诉人承担本案全部诉讼费。理由是：1、一审判决认定本案商品房买卖合同中约定的国有土地使用权来源、依据以及建设项目总用地范围，不产生合同权利义务关系的理由是认定事实不清，双方在买卖合同中也约定鑫宇公司以出让方式取得国有土地使用权面积为8800平方米，既然买卖双方已在合同中约定土地使用权面积，该约定就产生合同权利义务关系，合同双方就应当遵守，否则当事人的约定便没有任何意义。2、一审判决认为国有土地使用证（2001）260号、（2007）749号载明的国有土地使用权面积7417.19㎡＋1403.05㎡=8820.24㎡，与合同所载明的土地总面积相符……因夏惠明、罗仁国、唐毅所建房屋的土地使用面积2136.02㎡独自享有……与杨建琼所购买的房屋总用地面积各自具有独立性，但属于同一总建设用地范围，其建设总用地面积不存在缩水或缺失问题是错误的，金竹花园项目建设用地的面积和合同约定的土地使用权面积均为8800余平方米，鑫宇公司依约应当保证买受人享有的土地使用面积与合同约定的面积一致；且金竹花园用途为住宅，并非别墅，从以上证据可以表明，金竹花园在办理国有土地使用权证时，仅为6812.03㎡，与前项所述的8800平米相比已经明显“缩水”；夏惠明等三人的用地已经用来修建别墅，与金竹花园项目规划的住宅用途不符，也不在预售登记许可范围内，不属于金竹花园项目工程，不应当将别墅土地使用面积计入金竹花园项目土地面积之中。3、一审中，杨建琼曾经出示一份声明，用来证明金竹花园绿地改建车库这一行为是鑫宇公司伪造审批手续骗取规划许可证导致的，但是一审判决中并未提及该证据，忽略了鑫宇公司通过骗取手段获得规划许可证，严重损害了杨建琼的利益。4、原建设工程规划图明确载明有消防通道以及两个进出大门等配套，然而实际交付的小区却仅有一个进出大门，消防通道也被部分侵占，存在重大安全隐患，因此鑫宇公司应当立即恢复消防通道及大门。被上诉人鑫宇公司、贺群英、夏惠明认为别墅区的项目与金竹花园项目是同一建设用地范围，因为别墅区先修，与金竹花园的国有土地使用权证没有进行分割，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，杨建琼的请求没有法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。双方对原审法院审理查明的案件事实均无异议，本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有：1、双方在买卖合同中载明的建设项目土地使用权面积为8800㎡与国有土地使用权证载明的用地总面积6812.03㎡之间的关系；2、鑫宇公司是否存在伪造审批手续骗取规划许可证导致绿化面积减少的事实；3、是否存在消防通道被部分侵占、配套大门减少的事实。关于第一个焦点问题，从杨建琼与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》看，该合同中约定的项目建设依据，如该地块国有土地使用证号为（2001）260号、（2007）749号、金城规建（2006）31号、土地使用权面积为8800㎡等内容，这仅是对建设项目的位置、土地来源、用途、批准依据以及建设项目名称、建设工程规划许可证等的建设项目基本情况的说明，该内容并未明确约定土地使用权面积为8800㎡即小区业主应当分割的国有土地使用权面积和分摊面积，杨建琼主张应按《商品房买卖合同》约定的项目建设依据载明的土地使用权面积为8800㎡作为业主应当分割的国有土地使用权面积和分摊面积缺乏合同依据。故杨建琼要求赔偿土地使用权缩水或缺失土地面积无事实依据，其上诉主张不成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题，杨建琼主张鑫宇公司伪造审批手续骗取规划许可证，但从杨建琼提供的证据看，“小区业主声明”是小区业主单方作出的说明，并不能达到证明“鑫宇公司通过骗取手段获得规划许可证”的证明目的。同时，金堂县规划管理局出具的《建设工程规划验收意见书》表明，金竹花园附属工程（车库）已验收合格，《建设项目绿化工程合格证》表明，报建绿地面积2655.6㎡，建成绿地面积3545㎡，也已验收合格并发放了合格证。因此，杨建琼主张鑫宇公司伪造审批手续骗取规划许可证导致绿化面积减少的证据不足，现有证据也无法证实绿化面积存在减少的事实，其理由不成立，本院不予支持。关于第三个焦点问题，金堂县公安消防大队于2008年3月13日作出的金公消（建验）字（2008）第0012号《建筑工程消防验收意见》（关于金堂县鑫宇房地产开发有限公司金竹花园商住楼工程消防验收合格的意见）载明，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。由此可见，金竹花园项目的消防验收是经过资料审查和现场检查测试而评定合格的。杨建琼认为“消防通道也被部分侵占，存在重大安全隐患”无事实依据，主张恢复消防通道及大门的理由不成立，本院不予以支持。综上，上诉人杨建琼的上诉请求及理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费196元，由杨建琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 何晓梅代理审判员 李 俊二〇一二年六月二十九日书 记 员 毛程程 关注微信公众号“”