（2012）瑶民二初字第1078号
裁判日期: 2012-06-28
公开日期: 2017-12-18
案件名称
王玲红与合肥瑶海实业集团公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王玲红,合肥瑶海实业集团公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2012）瑶民二初字第1078号原告王玲红，女，1971年4月2日出生，汉族，安徽省肥东县白马山果园场职工，住合肥市汲桥新村Ｂ区。被告合肥瑶海实业集团公司，住所地合肥市琅琊山路58号。法定代表人郑顺军，董事长。委托代理人陆芝云，安徽天德律师事务所律师。委托代理人牟前安，安徽天德律师事务所律师。原告王玲红与被告合肥瑶海实业集团公司（以下简称瑶海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾苏淮适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告王玲红及被告瑶海公司的委托代理人陆芝云、牟前安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲红诉称，2008年9月23日，原告在盛佳拍卖公司举行的拍卖会上，竞得被告位于琅××营业楼××、××室房屋，总价款520920元。拍卖成交后，被告一直不提供成交价款发票，原告于2011年11月3日持法院判决书到合肥市地方税务局瑶海分局，代被告缴纳42458.24元地方税后才取得销售不动产统一发票。同时根据2008年9月29日双方签订的存量房买卖合同的约定，在2008年10月1日前被告须协助原告办理房屋产权过户，被告以房屋面积有误差、买卖合同无效为由，拒不协助原告办理房产证过户，无奈之下，原告于2009年9月16日高息借贷200000元付清余下房款。后2012年3月15日，原告通过向法院申请执行，才于2012年4月9日获得房屋权属证书。因被告的违约行为，已经严重侵犯了原告的合法权益，所以原告向法院起诉，请求法院依法判决被告给付原告代缴的销售不动产地方税42458.24元；被告承担不协助原告办理房屋产权证的违约责任，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，赔偿原告自2008年10月1日至2012年3月15日的逾期办证违约金125637元；本案诉讼费用由被告承担。被告瑶海公司辩称，房屋过户所产生的费用由原告自行承担。根据拍卖会特别规定以及双方签订的存量房买卖合同都明确约定由原告缴纳国家税费，同时原告申请强制执行因相关法律规定无需销售发票，该协助执行通知书也明确相关费用由买受人承担；被告不是专业的房地产开发公司，不能开具销售不动产发票，按照委托拍卖合同的约定是净得拍卖款，因此在存量房买卖合同中双方进一步明确了由原告缴纳国家有关税费，被告不承担税费；本案产生的营业税等税费是由原告违约造成，原告于2008年9月23日拍得被告房产，根据拍卖会特别规定以及拍卖成交确认书的规定，原告应当在拍卖成交后一个月内付清房款，双方在交清房款后一个月内办理产权过户，而原告于2009年9月16日才交清所有款项，逾期责任由原告承担，同时由于原告缴纳房款在2009年1月1日以后，才导致营业税的产生，如果原告按规定期限交清款项也就不存在会产生营业税，该费用应当由原告自行承担；本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案中被告并非房地产开发企业也非销售房屋，本案是拍卖房屋，属于拍卖合同纠纷，因此原告以该司法解释第18条要求被告承担逾期办证违约金于法无据；原、被告双方签订的存量房买卖合同中并没有违约责任这项规定，所以本案不适用约定的违约金的承担，所以被告认为原告诉请既无合同依据也无事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年9月23日，王玲红、王文珍、胡其凤参加安徽盛佳拍卖有限责任公司（以下简称盛佳公司）举行的拍卖会，并与盛佳公司签订了《2008年9月23日拍卖会特别规定》，约定：“买受人须在15日内付清拍卖佣金及成交价款…拍卖成交后，委托人提供房产过户成交价款发票，其余税费包括但不限于土地出让金、契税、交易费、评估费等均有买受人承担，房产过户手续由买受人自行办理。”“如买受人需要办理商业贷款事宜，须在上述房产规定期限内付清60%的首付款，贷款手续由买受人自行办理并在30日内办理完毕，并将款项支付到拍卖人账户，逾期按日万分之五支付违约金…如因买受人、银行或者其他政策原因导致贷款办理不了，买受人须在拍卖成交后一个月内付清余款。否则，视为违约。”同日，王玲红、王文珍、胡其凤共同竞得被告瑶海公司委托盛佳公司拍卖的瑶海公司所有的位于合肥市××营业楼××、××号房屋，并与盛佳公司签订了《拍卖成交确认书》，约定总成交额为520920元。拍卖成交后，2008年9月26日，王玲红、王文珍、胡其凤向盛佳公司支付了首付款320920元。之后被告瑶海公司与王玲红、王文珍、胡其凤共同签订了一份落款日期为2008年9月29日的《存量房买卖合同》，约定瑶海公司将其所有的位于琅××营业楼××、××室房屋转让给王玲红、王文珍、胡其凤，转让价款为520920元。约定：双方应按国家有关规定缴纳税费，由王玲红、王文珍、胡其凤交纳国家税、费，合同签订之后2日内，双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续。2009年9月15日，王文珍、胡其凤二人共同将上述房产的权利全部转让给王玲红。同年9月16日王玲红付清购房尾款200000元。2011年11月3日，原告向合肥市地方税务局瑶海区分局交纳开具房产过户成交价款发票所需的销售不动产地方税42458.24元（一般营业税26048元、私营企业所得税13024元、其他企业城市维护建设税1823.36元、其他印花税260.48元、教育费附加收入781.44元、地方教育附加收入520.96元），取得了上述房产的销售不动产统一发票。后王玲红向我院申请强制执行，我院依据（2012）瑶民二初字第696号民事判决书向合肥市瑶海区房产局发出协助执行通知书，要求将上述房产过户至王玲红名下，相关费用由王玲红承担，2012年4月9日王玲红获得上述房产的房屋所有权证。上述事实，有拍卖成交确认书、发票、税收通用缴款书、协助执行通知书、房屋所有权证复印件、拍卖会特别规定、竞买人须知、债权转让协议、《存量房买卖合同》及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是被告瑶海公司是否应给付原告王玲红代缴的销售不动产地方税42458.24元及被告瑶海公司是否应赔偿原告王玲红自2008年10月1日至2012年3月15日的逾期办证违约金125637元。首先，关于瑶海公司是否应给付王玲红代缴的销售不动产地方税42458.24元,根据本院庭审查明的事实，本案原告王玲红是通过拍卖竞得被告位于合肥市××营业楼××、××号房屋，虽然根据瑶海公司与王玲红等共同签订的《存量房买卖合同》约定，双方按国家有关规定缴纳税费，由王玲红等交纳国家税、费，但根据王玲红与盛佳公司签订的《2008年9月23日拍卖会特别规定》中拍卖成交后应由委托人（瑶海公司）提供房产过户成交价款发票，其余税费包括但不限于土地出让金、契税、交易费、评估费等均由买受人（王玲红）承担的约定,瑶海公司负有提供房产过户成交价款发票的义务，故开具房产过户成交价款发票所需缴纳的各项税费，应由瑶海公司承担。同时因《中华人民共和国营业税暂行条例》于2009年1月1日起施行，且根据王玲红与盛佳公司签订的《2008年9月23日拍卖会特别规定》的约定，王玲红须在拍卖成交后一个月内付清余款，而本案原告王玲红直到2009年9月16日才付清全部购房款，从而导致开具购房发票所需的各项税费42458.24元中包括了一般营业税26048元，故本院认为该笔费用应由王玲红自行承担，因此，扣除上述一般营业税26048元，瑶海公司还应给付王玲红代缴开具购房发票所需的销售不动产地方税16410.24元。其次，关于被告瑶海公司是否应赔偿原告王玲红自2008年10月1日至2012年3月15日的逾期办证违约金125637元,本院认为王玲红与瑶海公司之间的房屋买卖合同纠纷并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因该解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案原告王玲红与被告瑶海公司系经拍卖产生的房屋买卖合同关系，且虽然双方签订的《存量房买卖合同》约定，合同签订之后2日内，双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续，但双方在合同中对违约责任并没有约定，因此本院认为对王玲红要求瑶海公司赔偿自2008年10月1日至2012年3月15日的逾期办证违约金125637元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、被告合肥瑶海实业集团公司于判决生效之日起十日内给付原告王玲红代缴的销售不动产地方税16410.24元；二、驳回原告王玲红其他诉讼请求。案件受理费人民币3660元，减半收取1830元，原告负担1651元，由被告负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 顾苏淮二〇一二年六月二十八日书记员 史希阳 来自