（2012）金牛民初字第2524号
裁判日期: 2012-06-26
公开日期: 2015-09-08
案件名称
左才友、谢春木与谢加飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
左才友,谢春木,谢加飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条，第六十条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2012）金牛民初字第2524号原告左才友，男，汉族，1971年7月11日出生，住成都市青羊区。原告谢春木，女，汉族，1981年2月7日出生，住四川省金堂县。上列原告委托代理人丁磐，北京盈科（成都）律师事务所律师。上列原告委托代理人张叶超，北京盈科（成都）律师事务所律师。被告谢加飞，男，汉族，1981年10月10日出生，住成都市金牛区。委托代理人谢绍武，男，汉族，1949年10月1日出生，住所地：四川省南部县，现住成都市金牛区。委托代理人潘菲，女，汉族，1982年4月25日出生，住成都市金牛区。原告左才友、谢春木与被告谢加飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚凌燕独任进行审判，并于2012年6月25日公开开庭进行了审理。原告左才友、谢春木的委托代理人丁磐，被告谢加飞的委托代理人谢绍武、潘菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月12日，被告谢加飞与原产权人成都瑞鼎商贸有限公司签订房屋租赁合同，成都瑞鼎商贸有限公司将位于银沙北街*号门面及*号后面单间、卫生间、阳台租赁给被告使用，从2010年6月1日至2012年5月31日止，并约定了房屋租赁费缴纳的期限。2011年12月，成都瑞鼎商贸有限公司在确定被告放弃优先购买权后，将此房屋出售给原告，并办理了过户登记。2012年3月，原告向被告收取当季租金并协商期满后房屋回收等事宜时，被告拒不缴纳租金并拒绝在期满后向原告交付此房屋，给原告造成严重的经济损失。故向贵院提起诉讼，请求：1、判令原、被告之间的合同解除，并判令被告立即将所承租的房屋交付给原告；2、判令被告支付2012年3月份房屋租赁费1600元；3、2012年3月以后的被告支付给原告损失参照租金计算至被告交付该房屋时止；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，与答辩人签订房屋租赁合同的是成都瑞鼎商贸有限公司，与原告无关，原告无权要求答辩人解除合同，更不能向答辩人主张房租。经审理查明，2010年6月12日被告谢加飞与成都瑞鼎商贸有限公司（以下简称瑞鼎商贸公司）签订《房屋租赁合同》，瑞鼎商贸公司将位于成都市金牛区银沙北街*号及*号后面单间、卫生间、阳台一并出租给被告谢加飞使用，租赁期限为两年（从2010年6月1日至2012年5月31日止），月租金1600元。《房屋租赁合同》约定，付款方式为每次预付3个月租金，交纳时间为每季第一个月（15日）之前，超过7天甲方（即瑞鼎商贸公司）有权单方解除合同，没收全部押金并收回房屋。《房屋租赁合同》还约定：甲方出售房屋，须在2个月前书面通知乙方（即被告谢加飞），在同等条件下，乙方有优先购买权；乙方在合同期满后需继续租用此房，应提前1个月与甲方商议，在同等条件下，乙方有优先租赁权。2011年4月8日瑞鼎商贸公司向被告谢加飞发出《通知》，载明：“成都金牛区银沙北街*号租赁户谢加飞：根据我公司的具体情况，经研究我单位决定出售位于成都金牛区银沙北街*号网点。如果你需要购买，请于2011年5月30日前到我公司洽谈，逾期作为放弃购买处理。我公司有权将此网点出售给其他单位或个人。”被告谢加飞在该份《通知》上签字确认收到。庭审中，被告谢加飞的委托代理人当庭确认收到了该份《确认》，并确认在2011年5月30日前未到瑞鼎商贸公司协商购买本案争议房屋事宜。庭审中，被告谢加飞称2012年2月29日前的租金均已向瑞鼎商贸公司交清。2011年11月，瑞鼎商贸公司将成都市金牛区银沙北街1层*号、*号商业用房出售给了原告左才友、谢春木，两原告于2011年12月15日取得了上述房屋的所有权证书，载明房屋建筑面积为91.80平方米，两人为按份共有，其中原告左才权所占份额为75%，被告谢春木所占份额为25%。2012年3月初，原告左才友、谢春木向被告谢加飞主张2012年3月1日至5月31日止的房屋租金，被告谢加飞拒绝缴纳，并发生纠纷。原告左才友、谢春木起诉来院，提出如上诉讼请求。诉讼中，原告左才友、谢春木撤回要求解除原、被告的租赁合同关系的诉讼请求，认为租赁期已于2012年5月31日期满，故双方的租赁合同关系已依法终止。庭审中，原告左才友、谢春木明确原诉讼请求第2、3项的具体请求为：判令被告支付2012年3月1日至5月31日期间的房屋租金4800元，并判令被告赔偿原告因被告占用房屋给其造成的损失（从2012年6月1日起参照租金计算至被告交付房屋之日止）。上述事实有房屋租赁合同、通知、房屋所有权证书、当事人一致陈述，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。本院认为，瑞鼎商贸公司与被告谢加飞签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》真实、合法有效，各方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。在房屋租赁期限内，瑞鼎商贸公司欲将上述租赁房屋出售，已按照《房屋租赁合同》的约定将此事通知了被告谢加飞，被告谢加飞在约定期限内未表示购买，应视为其放弃优先购买上述租赁房屋的权利。嗣后，瑞鼎商贸公司将上述租赁房屋出售给原告左才友、谢春木，并办理房屋所有权人登记，两原告依法取得了被告上述租赁房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本案原、被告均应受该《房屋租赁合同》的约束，原告左才友、谢春木取代瑞鼎商贸公司成为《房屋租赁合同》的主体，承接了原瑞鼎商贸公司与被告谢加飞之间在《房屋租赁合同》中的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……”。本案中，根据《房屋租赁合同》的约定，被告谢加飞应于2012年3月15日前支付2012年3月1日至5月31日止的房屋租金，被告谢加飞未按合同约定支付租金，不符合《房屋租赁合同》约定，故原告左才友、谢春木要求被告谢加飞支付上述期间租金4800元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为从2010年6月1日至2012年5月31日止，双方的房屋租赁合同关系已因期满而终止，根据上述法律规定，原告左才友、谢春木要求被告谢加飞返还租赁物的请求，符合法律规定，本院应予支持。由于被告谢加飞未在2012年5月31日前将承租房屋返还给两原告，现原告左才友、谢春木要求被告谢加飞参照月租金1600元的标准支付2012年6月1日起至其搬离期间的占用费，其请求符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、谢加飞于本判决生效之日起30日内将其承租的成都市金牛区银沙北街*号、*号商铺返还给左才友、谢春木。二、谢加飞于本判决生效之日起30日内支付左才友、谢春木2012年3月1日至5月31日期间的房屋租金4800元，并从2012年6月1日起至搬离之日止按1600元/月的标准向左才友、谢春木支付房屋占用费。如果谢加飞未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由谢加飞负担（此款已由左才友、谢春木垫付，谢加飞于本判决生效之日起30日内支付给左才友、谢春木）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 姚凌燕二〇一二年六月二十六日书 记 员 张娇娇 更多数据：