（2012）杭江九民初字第283号

裁判日期: 2012-06-22

公开日期: 2014-08-13

案件名称

浙江鸿翔人力资源发展有限公司与海啸物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

浙江省杭州市江干区人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

浙江鸿翔人力资源发展有限公司；海啸

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《物业管理条例》:第七条

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2012）杭江九民初字第283号原告浙江鸿翔人力资源发展有限公司。法定代表人肖水清。委托代理人吴根福。被告海啸。委托代理人汪建海。原告鸿翔公司为与被告海啸物业服务合同纠纷一案，于2012年5月24日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员叶志忠独任审判，于2012年6月13日公开开庭进行了审理。原告鸿翔公司及其委托代理人吴根福，被告海啸的委托代理人汪建海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿翔公司诉称，2009年4月中下旬，原、被告签订四季名门城市公寓小区前期物业服务协议，合同约定由原告为被告所有的四季名门1幢2702室房产物业提供前期物业服务，并约定物业服务内容、终止方式及期限、物业费及公共能耗费计算方法、缴费时间及未依约缴费应承担法律责任等条款。原告自2009年5月1日开始为被告提供第一个物业年度物业服务，并于2010年9月30日撤离四季名门小区，共计为被告提供物业服务17个月。被告至今仍欠原告物业费及水费、公共能耗费共计888.49元，原告曾多次向被告催讨未果。根据合同条款约定，被告未按合同约定交纳物业费，原告有权要求被告承担按每逾期一日支付千分之二滞纳金的法律责任。为维护自身合法权益，原告依据法律规定，特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付给原告物业管理费、水费、公共能耗费合计人民币888.49元；2、被告支付给原告滞纳金1277.65元（按每日千分之二为标准从2010年5月11日暂算至2012年4月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告海啸辩称，第一、原告违约在先，给被告的生活造成不便，严重影响被告生活质量，故被告不需要支付原告任何费用。第二、根据原、被告签订的物业合同的约定，缴纳物业费的依据是原告与开发商签订的前期物业合同，但原告未提交该前期合同，故原告现有的证据不足以证明其主张。第三、小区业主委员会成立后，鉴于原告的违约行为，已经通过决议要求全体业主拒绝缴纳后期的物业费。第四、原告至今没有公布物业费、能耗费等相关账目情况，对物业费、能耗费实际产生的项目及金额，被告均不清楚。原告应先公布账目，由业委会最终确定收费标准，双方再进行结算。第五、对于滞纳金，因双方对物业费的收费标准未达成一致意见，因此被告不需要支付滞纳金。即使需要缴纳滞纳金的，则也应从2012年5月起算，且原告主张每日千分之二的计算标准明显过高，应予调整。第六、对于原告主张的水费，若系被告家庭用水，则应由自来水公司来催要而非原告，若是小区的公共用水，则属公共能耗费，不应另行向被告主张。原告鸿翔公司为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、《前期物业服务协议》一份，拟证明原告为被告所在小区提供物业服务，协议约定了物业服务内容、终止期限、物业费及公共能耗费计算方式、缴费时间及未依约缴费承担法律责任等事项；2、工作联系函一份，拟证明原告停止提供服务的时间2010年9月30日；3、电力局交费总单一组（包括电表读数单一页，用户电费专用发票三张、缴费清单三份），拟证明（1）2009年5月至2010年9月底总用电量；（2）尾号为254、255、256的电表是安装在四季名门小区内，电费单价为0.558元；（3）2009年5月至2010年9月底的电费原告公司已经全部向电力部门缴清，总能耗费用11万8千多；4、各户公共能耗汇总表一份，拟证明（1）根据合同约定，被告应承担的实际公共能耗费；（2）公共能耗费已经公示过；5、水表交接单一份，拟证明各户用水度数；6、催费单及回单一份，拟证明原告已向被告催讨物业费及滞纳金的事实；7、四季名门城市公寓设施设备检查汇总表一份，拟证明交接时原告已将缺少的设备补齐；8、工作联系单若干份，拟证明原告在合同履行期内积极履行维修维护义务并与相关单位沟通联系的事实。被告海啸对原告提交的证据的质证意见为：对原告提交的证据1，真实性无异议，但认为该协议不是原告收取物业服务费和滞纳金的依据，协议约定原告应依据与开发商签订的前期物业服务合同收取物业服务费等费用；该协议是格式合同，合同中有关排除物业公司责任，增加业主负担的条款应为无效；该协议是受福霖公司委托而签订的，原告应当知道福霖公司关于物业服务费待业委会成立后另行制定的承诺。对原告提交的证据2，真实性无异议，但认为不能证明原告停止服务的时间是2009年9月30日，同时反证了业委会已按法律规定通知原告移交财产、资料图纸、设备、费用等。对原告提交的证据3，真实性无异议，但认为电表读数单上的用户名称是原告名称，而不是四季名门小区；专用发票从内容上无法确定是否为公共能耗费，原告应提供11万多的能耗费发票；缴费清单，显示的时间跨度到2012年6月份，此时原告已撤离开小区，清单上也看不出原告主张的30倍、40倍的倍率。对原告提交的证据4，三性均有异议，该汇总表是原告公司自制的，没有经过被告认可；从内容上看总能耗9万多与原告证据3所证明的能耗费11万多相互矛盾；不能证明原告已经公示过公共能耗费。对原告提交的证据5，真实性无异议，但认为交接单上有多处改动，具体数据的真实性难以确认；同时该份证据只能证明小区内用户的用水量。对原告提交的证据6，没有寄发时间和快递公司印章，真实性难以确认。对原告提交的证据7，三性均有异议，汇总表上写的“周”并不一定就是周永良，即使是周永良本人所签，也没有注明时间，很可能是其离开物业公司后的个人行为，没有得到绿洲公司及业委会的认可，系虚假证据。对原告提交的证据8，三性均有异议，该组联系单系原告单方制作，福霖公司、业委会和业主都没有签名，没有证明效力。据被告所知，王向东的工作时间是2009年4月至8月，但联系单上10月份还有王向东的签名，要求法院核实。该证据可以反证原告的服务不到位，2010年6月至9月20日没有相应的记录。被告海啸为证明其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、四季名门城市公寓入伙通知书、入伙须知各一份，拟证明福霖公司向业主发出的入伙通知写明物业费在业委会成立之前为预收，正式收费标准要在业委会成立以后确定；2、协调会议纪要一份，拟证明原告有违约事实及在开发区房管局主持下，多方就鸿翔公司违约情况进行协调的事实；3、情况说明（下沙经济开发区房管局）一份，拟证明鸿翔公司严重违约，被告多次向房管局反映，房管局认可因原告违约而致设施损坏的事实；4、情况说明（月雅苑社区）一份，拟证明鸿翔公司严重违约，被告多次向社区反映，社区认可因原告违约而致设施损坏的事实；5、物业服务合同一份，拟证明鸿翔公司撤出后，四季名门小区与绿洲公司之间签订的合同所约定的物业收费标准远低于鸿翔公司之前的收费标准，但要求绿洲公司提供的服务内容、项目、标准却远高于鸿翔公司；6、关于四季名门小区物业移交函一份，拟证明业委会成立后，决议重新选聘物业公司，业委会要求鸿翔公司公布收支情况，退还多收的物业费、能耗费等相关费用，移交财产物资事实；7、关于四季名门准备拉横幅反映消控问题的情况汇报一份，拟证明鸿翔公司拒绝履行义务，违反合同约定，鸿翔公司存在严重的诚信问题；8、四季名门小区业委会决议一份，拟证明业委会成立后对鸿翔公司的违约问题进行了讨论与确认；业委会对鸿翔公司的预收费标准进行了评估与比较；业委会对鸿翔公司的最终收费进行了确定；9、四季名门小区部分业主对鸿翔公司违约事实的情况反映九份，拟证明鸿翔公司存在着严重的违约问题；10、照片一组，拟证明鸿翔公司怠于行使职责，任由个别业主将房屋承重墙打掉的事实；业主家中漏水近一个月，鸿翔公司不予理睬的事实；11、四季名门城市公寓设施设备检查总汇表一份，拟证明原告怠于履行财产管理、检查、保养、维护的义务，造成财产受损的事实；12、收据一份，拟证明原告向业主预收了物业管理费、垃圾清理费、能耗费等相关费用。原告鸿翔公司对被告海啸提交的证据的质证意见为：对被告提交的证据1，真实性无异议，但不能证明待证事实，预收是指物业费支付方式是采用先收后服务的方式，入伙通知书已经明确收费标准，业委会成立后物业费另行制定，不具有溯源性，该入伙通知书是福霖房产的单方行为，与本案没有关联性。对被告提交的证据2，真实性无异议，对会议纪要确认的原告在退出该小区服务与新聘用的绿洲公司交接中存在四个争议焦点没有异议，但对形成意见中由原告承担消控主机修复费用有异议，依据原、被告签订的前期物业服务协议及杭州市物业管理条例相关政策规定，该费用应由四季名门小区全体业主承担或申请物业维修基金。化粪池、生活水箱在交接时原告已清理过。对第三、四点协调意见无异议。该会议纪要与本案不具有关联性。对被告提交的证据3和证据4，均是被告为应付本次诉讼而准备的，社区和房管局这两家单位均参加了2011年的协调会，会议纪要更具有证明效力，对情况说明中与协调会争议焦点无关的事实不予认可。对被告提交的证据5，真实性无法确认，与本案没有关联性，其物业收费较原告相比并不减低，甚至有增加的客观事实；对被告提交的证据6，真实性无异议，但原告没有多收物业费，也没有利用公共设施及场地获得其他收益，相关公示告知工作已经完成，该证据与本案没有关联性；对被告提交的证据7、证据9、证据10，三性均有异议，均是2012年6月形成的，原告早已撤离小区，是被告为应付本次诉讼所准备的，不予认可；对被告提交的证据8，三性均有异议，房管部门召开过协调会，应以会议纪要为准。对被告提交的证据11，真实性无异议，但认为不能证明待证事实，设施设备部分存在问题是开发商遗留问题，所缺少的设备在原告撤离小区后7日内均已补齐。会议纪要中未涉及设施设备缺少的事情，说明该事情已经解决。对被告提交的证据12，三性均无异议。经审查，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1，该协议真实合法，协议对物业管理服务费的各项收费标准、双方的权利义务以及违约责任均作了约定，本院予以确认；证据2，该份工作联系函系业委会发给福霖公司，与本案无关，不予采纳；证据3，该组证据来源于杭州城东供电局，真实性予以确认，电表读数单、电费专用发票以及缴费清单上的用户编号相互对应，发票上的地址显示为四季名门小区，故对该组证据的证明效力也予以确认；证据4，该总汇表系原告单方制作，不符合证据形式，不予确认；证据5，该份交接单有交接双方的签名，真实合法，与本案具有关联性，能证明小区各业主的用水量，予以确认；证据6，该份证据真实合法，与本案具有关联性，能证明鸿翔公司曾发函向业主催讨物业费的事实，予以确认；对证据7，记录表上仅注明“已交周”，没有明确的交接人和交接时间，本院不予确认；证据8，联系单的接收对象是福霖公司，与本案无关，不予确认。被告提交的证据1，鉴于原告对该份证据真实性无异议，本院对其客观真实性予以确认，但该份证据系福霖房产公司发给业主，与本案不具有关联性，故对其证明效力不予确认；证据2，该份会议纪要系杭州经济技术开发区房产管理局出具，合法有效，与本案具有关联性，能证明在房管部门的协调下，各方对如何解决四季名门小区在物业交接过程出现的问题达成了一致意见，予以确认；证据3、4，两份情况说明分别由月雅苑社区和杭州经济技术开发区房产管理局盖章确认，真实性可予确认，且该证据与被告提供的其他证据相互印证，能证明鸿翔公司提供的物业服务存在瑕疵，故对该证据本院予以确认；证据5，该份合同系业委会与绿洲公司签订，与本案不具有关联性，不予确认；证据6，该移交函真实性予以确认，能证明业委会曾向原告发函要求办理移交手续的事实，予以采纳；证据7，该情况汇报系月雅苑社区出具，客观真实性予以确认，能与被告提供的其他证据相互印证，证明原告提供的物业服务存在瑕疵；证据8，该决议客观真实性予以确认，但仅能证明业委会的单方意见。证据9系证人证言，不符合证据形式，不予确认。证据10，没有记载拍摄时间、地点等事项，客观真实性无法确认，也不能证明其待证事实，不予采纳。证据11，该汇总表有原告鸿翔公司及绿洲公司工作人员的签名，被告亦认可，本院予以确认。该份证据能证明原告在交接时小区公共设施设备存在或缺少或失效的情形。证据12，双方均无异议，本院予以确认。依据本院认定的有效证据以及当事人的陈述，本案事实认定如下：原告鸿翔公司系具有资质的物业管理公司，被告海啸系四季名门城市公寓小区（以下简称四季名门小区）1幢2702室房屋的业主，房屋建筑面积为138.09平方米。2009年4月，四季名门城市公寓小区开发商福霖公司委托鸿翔公司对小区进行前期物业管理服务。2009年4月下旬，四季名门小区开发商福霖公司向小区业主发放了入伙通知书及入伙须知。入伙须知中告知业主，在未成立业委会之前，物业管理服务收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.44元计，预收能耗费500元每户，建筑垃圾清运费200元每户（一次性），公共楼道通道装修后维护费200元每户（一次性）。同时，该入伙须知还告知，物业管理费预收一年，待业委会成立后，再另行制定收费标准。2009年4月30日，原告鸿翔公司与被告海啸签订《前期物业服务协议》，协议第二条对物业管理服务内容作了详细的约定，其中对于消防管理，约定原告有保障“消防器材无缺少，失效”的义务，对共用设施设备的维护和管理，约定原告有保障“共用设施设备运行正常，定期维护保养”的义务。协议第四条对物业管理服务费做了约定：缴费时间，首期办理交房手续之日，缴纳本年度物业管理服务费，以后采用年度预收业主或物业使用人在下一物业管理服务年度的第一个月前十天履行缴费义务；物业管理服务费中未计入的公用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。办理交房手续之日，缴纳本年度预收公共能耗费500元，往后按实分摊，不足部分补交，多余结存下一年度使用，同时还约定了分摊方案。协议第八条对违约责任作了约定：业主违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费用的，鸿翔公司可以依照合同的约定，有权要求业主按逾期一日加收应缴额千分之二支付滞纳金。上述协议签订后，被告海啸向原告鸿翔公司缴纳了年度物业管理服务费2386.2元、公共能耗费500元、建筑垃圾清运费200元、二次楼道粉刷费200元。此后，海啸装修入住。2009年5月1日，原告鸿翔公司开始提供物业服务。2010年8月1日，四季名门小区业主委员会（以下简称业委会）成立。业委会成立后，以鸿翔公司提供的物业服务不到位为由，要求鸿翔公司退出管理。同时，业委会重新选聘了新的物业管理公司，即绿洲物业管理有限公司（以下简称绿洲公司）。原告鸿翔公司于2010年9月底撤离四季名门小区。2010年10月、11月、12月，业委会连续三个月向原告鸿翔公司发工作联系函，要求其移交设施设备。在此期间，业委会与绿洲公司多次向月雅苑社区及下沙经济技术开发区房管局反映鸿翔公司违约问题。2011年1月12日下午，为了尽快妥善解决小区物业管理单位移交过程中存在的相关问题，开发区建设（房管）局物业科组织召开专题协调会议，会议由建设（房管）局物业科朱伟锋主持，月雅苑社区、四季门名业主委员会、绿洲物业、鸿翔物业、福霖房产等部门主要人员参加了会议，会议形成了《关于四季名门有关物业移交问题的协调会议纪要》，该纪要载明：“经专题协商，现形成以下意见：一、鸿翔物业应在一星期内做好消控设备的维修方案且进场施工，书面通知业主委员会。相关工程费用由鸿翔物业承担。若在消控主机修复后，还存在其他问题的，其余修复费用由业委会负责落实。二、绿洲物业负责爆裂水管的维修以及化粪池、生活水箱的清理和清洗，相关费用由绿洲物业承担。三、业主委员会收到鸿翔物业的书面通知后应当及时缴纳尚欠的物业管理费，并且协助鸿翔物业在小区内开展收缴尚未缴纳的物业管理费。四、关于门控系统及红门的修复，考虑到在施工保修期内原安装单位多次进行修复但未彻底解决，而开发公司已在办理注销，由业委会与物业维修基金中心协调，从开发公司的质量保修金中支出。由物业科做好相关协调工作。”但会后，鸿翔公司未按会议纪要的协调意见对消控主机进行维修。部分业主拒绝缴纳物业管理费用。鸿翔公司催讨物业费未果，遂诉至本院。2012年6月5日，即在本案审理期间，四季名门业主委员会以鸿翔公司、福霖公司为共同被告，向本院提起诉讼，要求两公司赔偿损失30352元。另查明，在原告提供物业服务期间，实际产生公用能耗费118584.4元。楼道墙面未粉刷。四季名门小区的水费先由原告垫付后向各业主收取。本院认为，原告鸿翔公司系开发商选聘的物业公司，被告海啸在入住时与原告鸿翔公司签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。协议中明确约定了物业服务费的收费标准，且本案物业服务的相对方为原、被告，因此开发商与原告之间的协议以及开发商发给被告的入伙须知，并不能约束原、被告。此外，业委会成立后，虽不满原告提供的物业服务，最后也终止了与原告的物业服务，并重新选聘了新的物业，但双方未就物业服务标准与原告达成新的约定，故原、被告签订的《物业前期服务协议》约定的收费标准仍然有效，而非标准尚未确定。因此，被告称应待业委会成立后另行制定收费标准的理由不能成立。被告应当根据该合同的约定向原告缴纳相应的物业管理费和公共能耗费。原告主张按协议约定的标准向被告收取物业管理费和公共能耗费，并无不当。经计算被告尚应支付的物业服务费为994.25元。对于公共能耗费，在原告提供服务期间，实际发生公共能耗费总额为118584.4元，现原告主张的能耗费总额为99363.79元，低于实际发生额，该主张系原告自行处分权益的行为，予以准许。按《物业前期服务协议》的计收标准，被告应承担的公共能耗费为559.09元，扣减其已预缴的500元，其还应支付原告59.09元。对于被告在原告服务期间尚欠的水费35.15元，因原告已实际垫付，并已提供相应凭证，故现原告主张要求被告支付该笔水费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告已预缴的二次粉刷费200元，因原告已退出管理且该笔费用并未实际产生，故原告主张在被告应缴纳的物业服务费中予以扣减，亦属合理，本院予以准许。根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以看出原告在提供服务期间，对于共用设施设备未尽到及时维护、保养的义务，致使部分共用设施设备及消防器材设备缺失或损坏。杭州下沙经济技术开发区房管局召集各方作出的《会议纪要》亦对原告鸿翔公司应负的维修责任作了确认。由此可以认定原告在提供物业服务中存在瑕疵，已构成违约。对其违约责任，四季名门业委会也已代表全体业主向本院起诉原告鸿翔公司，对此本院将另案处理，故被告以原告存在违约行为为由认为无需支付物业服务费的抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因原告提供的物业服务存有瑕疵，且亦未妥善处理并与业主作有效沟通，故其主张缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告海啸于本判决生效之日起十日内向原告浙江鸿翔人力资源发展有限公司支付物业服务费、公共能耗费、水费共计888.49元。二、驳回原告浙江鸿翔人力资源发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告海啸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员　叶志忠二〇一二年六月二十二日代书记员　罗　晶搜索“”