（2012）成民终字第3547号
裁判日期: 2012-06-20
公开日期: 2014-06-20
案件名称
庞华与成都合能房地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庞华,成都合能房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法��民 事 判 决 书（2012）成民终字第3547号上诉人（原审原告）庞华。被上诉人（原审被告）成都合能房地产有限公司。住所地：成都市青羊区西大街*号。法定代表人侯进桥，总经理。委托代理人李雯。上诉人庞华因房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第708号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，庞华与成都合能房地产有限公司（以下简称合能公司）于2011年11月28日签订《租赁合同》及《新城市广场租户手册》（合同附件）1份，合同主要约定：合能公司将其所有的位于成都市青羊区西大街1号“合能·新城市广场”1幢2层AB207号商铺出租给庞华经营饰品、玩具、钟表；租期1年，自2011年12月10日至2012年12月9日止；合能公司向庞华提供15天的免租装修期，免租装修��自本合同约定租赁起始之日开始计算；租金为每月2240元，中央空调费每月64元，物业服务费每月88元，履约保证金4480元，楼层能耗费每月72元；庞华应于本合同签署之日一次性支付履约保证金及首季租赁费、首季物管费、首季空调使用费、首季楼层能耗费等相关费用；其余租赁费、物管费、空调使用费、楼层能耗费均按上季度最后一个月28日前支付下季租赁费及其他费用，水、电、气费等相关费用实行月结据实支付，具体支付时间为当月28日前；在庞华支付履约保证金后，若无其他特殊约定，商铺可按庞华要求随时交付；合能公司保证具有将该商铺出租给庞华的合法权利并按本合同约定提供该商铺供庞华使用；合能公司有权根据庞华要求或为公共利益（或商户整体形象）主动对庞华承租商铺进行位置或承租面积10%以内的面积调整；合同终止时，除发生本合同约定履约保证金不予退还的情形外，合能公司应在庞华交还该商铺并经合能公司验收合格90日后的7个工作日内将履约保证金无息退还庞华；合能公司对庞华承租商铺进行调整时，如双方就租赁位置变更达不成新的协议，本合同经任何一方通知即行自动解除；解除合同的，庞华应当退还商铺，合能公司在庞华按本合同约定主动交还商铺后结清庞华所欠费用，剩余部分履约保证金返还庞华；任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金等。合同签订当日，庞华通过转账向合能公司支付了履约保证金4480元，合能公司出具收款收据。之后，合能公司并未将涉案AB207号商铺交付给庞华开展经营，并告知庞华在AB207号商铺旁边的另一个商铺放置展示柜、商品等，但至今未取得庞华的同意。原审法院查明上述事实主要采信以下证据材料：庞华的身份证、合能公司的企业法人营业执照、房产证、房产测绘技术报告书、《租赁合同》、《新城市广场租户手册》、银行卡POS凭证、收款收据及开庭笔录。原审法院认为，（一）关于合同解除的问题。庞华、合能公司于2011年11月28日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方均应按合同约定享有权利和承担义务。合同签订后，庞华依约向合能公司支付履约保证金，合能公司也应按约交付“合能·新城市广场”1幢2层AB207号商铺。本案中，合能公司至今未向庞华交付上述铺面，且庞华也未同意合能公司为其调整的新铺面，符合《租赁合同》中“合能公司对庞华承租商铺进行调整时，如双方就租赁位置变更达不成新的协议”的合同解除条件。故庞华关于要求解除其与合能公司签订的《租赁合同》的诉讼请求，有合同依据，原审法院予以支持。（二）关于履约保证金的问题。根据《租赁合同》的约定，解除合同的，合能公司在庞华按本合同约定主动交还商铺后结清庞华所欠费用，剩余部分履约保证金返还庞华。因合能公司未交付AB207号商铺给庞华使用，未产生租赁费用，故合能公司应当将收到的履约保证金4480元返还给庞华。因此，庞华要求合能公司退还其履约保证金4480元的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。关于合能公司提出庞华未缴纳租金，故履约保证金不退还的抗辩理由，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。（三）关于违约金的问题。合能公司未按约向庞华交付AB207号商铺，属于根本违约行为，最终导致合同的解除，应当承担相应的违约责任。双方在《租赁合同》中约定的违约责任为“任���一方违约导致合同解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金”。合能公司抗辩约定违约金金额过高，要求原审法院予以酌减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合租赁合同解除对庞华可能造成的损失主要是履约保证金资金占用利息的损失及合能公司的过错程度。原审法院认为，合同约定的三个月租金的违约金明显过分高于其损失，且庞华未提交证据证明其所遭受的其他损失，故参照中国人民银行同期同类贷款利息及庞华可能获得的预期利益等因素，原审法院酌定违约金为2240元／月X3个月X20%=1344元。故对庞华要求合能公司支付其违约金6720元的诉讼请求，原审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、解除庞华与合能公司于2011年11月28日签订的《租赁合同》；二、合能公司于本判决生效十日之内返还庞华履约保证金4480元；三、合能公司于本判决生效十日之内向庞华支付违约金1344元。四、驳回庞华的其他诉讼请求。如合能公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，向庞华加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由合能公司负担。宣判后，庞华不服上述判决，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销（2012）青羊民初字第708号判决的第三项，改判合能公司支付庞华违约金6720元；2、一、二审诉讼费由合能公司承担。事实和理由：1、合能公司在未提供证据证明双方约定的违约金过高的情况下，原审法院不应对违约金的约定进行干预；2、庞华定制的展柜、展台及其运输费用均为履行合同而准备，现合能公司违约造成不能履行合同，上述损失应由合能公司承担；3、原审法院对本案主合同标的认定不当，应以一年期该出租场地的经营使用权为标准计算违约金即应为2240X12个月X20%=5376元。合能公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。二审中，庞华向本院提交以下证据材料：2011年12月3日、2011年12月4日、2011年12月5日3张收据，拟证实庞华为履行合同造成的损失；经质证，合能公司认为，上述证据均不属于二审中的新证据，对证据的真实性不予确认。本院认为，对庞华提交的3份收据并非为二审的新证据，且仅凭3张收据不能证实庞华为履行租赁合同而产生的损失。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点问题在于庞华主张的违约金是否应全部得到支持？本案系合能公司的原因造成其与庞华签订的租赁合同不能履行，合能公司存在违约事实应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》对违约责任的约定即：任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金。若按照上述约定合能公司可向庞华承担的违约金为2240X3=6720元，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此在合能公司提出违约金过高的抗辩后，原审法院综合考虑庞华的实际损失为履约保证金资金占用利息的损失，参照中国人民银行��期同类贷款利息及庞华可能获得的预期利益等因素，将违约金酌减为1344元并无不当，且亦能弥补庞华因合同解除造成的损失，故原审法院对违约金酌减的认定，本院予以支持。至于庞华上诉称应以合同约定的年租金作为基数计算违约金，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，庞华的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由庞华承担；一审案件受理费承担方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方审 判 员 苟学恩代理审判员 傅 敏二〇一二年六月二十日书 记 员 李婧杰 微信公众号“”