（2011）汉民初字第00912号
裁判日期: 2012-06-20
公开日期: 2014-03-20
案件名称
高军贵诉陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司、陈春学房屋租赁合同民事判决书
法院
汉中市汉台区人民法院
所属地区
汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高军贵,陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司,陈春学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款
全文
汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书（2011）汉民初字第00912号原告高军贵，男，生于1962年11月14日，汉族，勉县人，务工人员。委托代理人陈志华，男，生于1973年4月25日，汉族，勉县人，法律工作者，系原告表弟。被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司，住所地:汉台区东新街景泰乐居小区（汉台区东关办事处东塔村）。负责人严彦智，公司经理。委托代理人黄保健该公司法律顾问。被告陈春学，男，生于1963年4月5日。委托代理人许期烈，陕西兴振业律师事务所律师。原告高军贵诉被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司、陈春学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高军贵委托代理人陈志华，被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司委托代理人黄保健、被告陈春学委托代理人许期烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告多年来远离家乡在湖南辛苦打工，2011年3月底回到家乡，看到家乡变化巨大，就打算用自己多年积蓄在汉中市区内开个餐馆。2011年4月3日，原告了解到汉台区南团结街有三间临街的39号、40号、41号门面房（景泰售楼部）对外出租。经联系，该门面房的承租人陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司安排两名工作人员打开房屋让原告进行查看，原告觉得满意，就找到该公司一名负责人陈春学在一茶楼进行了面谈，同时，原告还问了被告陈春学，这门面房近期会不会拆除，被告陈春学回答，近两到三年是不会拆除的。于是原告与被告初步达成了租赁意向。2011年4月6日上午，原告和被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司负责人陈春学、该公司另一负责人王波、汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部的代表刘珂在该门面房内，就租赁事宜进行了具体协商，约定由原告向被告支付包括房屋租赁费在内的转店现金人民币共计52000元，由原告取得房屋的使用权。被告陈春学交给原告一份由汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部与被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司签订的租赁期限为2009年8月14日至2010年8月13日的临时营业房出租合同原件。原告大致看了一下后，发现租赁期限已过，就问被告陈春学咋回事，被告陈春学回答，我们和汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部签订有新合同，我们公司售楼部从这里刚搬到东新街，资料有点乱，等找到后马上给原告，并说被告公司有几千万资产，让原告不用怀疑。于是，原告就和被告陈春学在古汉台附近一建设银行给被告陈春学通过转账支付了人民币50000元、现金支付了人民币2000元，被告陈春学给原告出具了52000元的收条。随后，原告立即投入了30808元进行了开业准备（其中找人制作招牌支出270元、打灶台支出4950元、购置桌椅板凳支出1688元、购置冰箱支出1200元、购置灶具支出4600元、在汉台区租赁住房支出4100元、聘请厨师及购买餐饮材料支出14000元）。2011年4月7日，原告的餐馆正高食铺开始装修，2011年4月15日，汉中市城市管理综合行政执法局以汉中城综执告［2011］36号《违法建筑和临时建筑专项整治告知书》通知原告，该门面房已列入拆除范围，马上要拆迁。此时原告的装修和各种准备就绪，无奈至极立即给被告陈春学打电话，陈春学拒接，直到2011年5月18日，汉中市第二城乡建设综合开发公司又给原告下达了无条件拆除的通知。原告在和陈春学联系不通的情况下，只好多次找到被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司，要求退还原告的52000元转店费、赔偿原告因此造成的损失，可被告公司置之不理。后经原告打听汉中市城市管理综合行政执法局和隔壁租房户得知，2010年11月，汉中市城市管理综合行政执法局给汉中市第二城乡建设综合开发公司下达了拆除通知，2011年3月，汉中市第二城乡建设综合开发公司派工作人员刘珂给被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司等租户下达了拆除通知。故被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司、陈春学在早已明知该争议门面房即将被政府拆除的情况下，故意隐瞒重要事实，恶意与原告约定租赁合同，收取原告巨额转店金，并直接给原告造成了巨大的经济损失，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，违反了诚实信用的民事交易原则，造成原告生活困难。现请求法院依法确认原告与被告的房屋租赁合同无效；依法判令二被告返还原告店面转让金人民币52000元，并赔偿原告经济损失人民币5220元（打灶费损失4950元、制作招牌损失270元）；本案诉讼费由二被告全部承担。被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司辩称，一、原告诉状中所述与真相不符，且概念模糊不清。原告认为转让店面是与我公司洽谈的，陈春学是公司负责人。此情节严重与事实不符。首先陈春学不是我分公司的负责人，其次高军贵从未和我分公司的负责人严彦智见面洽谈过，查看房屋也不是公司安排的。二、本案案由不是房屋租赁合同纠纷，而是陈春学个人门店转让。原告高军贵明知房屋的所有人是汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部，我公司以及陈春学根本无权对外出租，陈春学是争议房屋的管理人，只能对房屋装修及物品转让，所以本案的纠纷不应该是房屋租赁合同纠纷，原告自己对市场考察不周，加之做餐饮生意惨淡，盲目投资受让，自己应该承担亏损的风险责任。三、我公司不具备本案被告的主体资格。原告高军贵从门店转让开始洽谈到交款的整个过程，从未和我公司发生关系，被告陈春学收款后也没有交公司财务，这一事实充分说明了转让系原告高军贵和被告陈春学个人之间的行为，如果是和我公司之间的转让，则转让费应该交公司财务，至今为止原告高军贵也没有找过我公司索要过发票，现在发生纠纷后将我公司起诉为第一被告毫无依据。原告和被告陈春学签订口头转让合同到交款，从未和我公司联系过，被告陈春学也没有以我公司的名义与原告达成口头合同或以公司名义收款。所以我公司不是本案适格的被告。被告陈春学辩称，原告高军贵与我之间的租赁合同应该是合法有效的，并且是属于不定期租赁合同;而原告的诉讼对事实有一定的隐瞒，原告隐瞒了证人王波、刘珂所述的事实，我从未说过诉争房屋二三年不会拆的话;再次，我们没有违反法律、行政法规的强制性规定。经审理查明，本案诉争房屋汉中市汉台区南团结街临街临时营业房西39号、40号、41号三间房系汉中市第二城乡建设综合开发公司所有。该诉争房屋原承租人系被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司。2011年4月6日原告高军贵与被告陈春学达成了口头租赁协议，约定被告陈春学将位于汉中市汉台区南团结街临街临时营业房西39号、40号、41号房三间转租给原告高军贵，由原告高军贵给付被告陈春学包括房屋租赁费在内的转店金52000元，在协商过程中，被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司工作人员王波、汉中市第二城乡建设综合开发公司下属君安公司负责售房部和临时营业房的副经理刘珂亦在场，同时被告陈春学交给原告高军贵一份由被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司与业主方签订的租赁期限为2009年8月14日至2010年8月13日的临时营业房出租合同原件。刘珂向原告高军贵告知了该三间营业房为临时建筑，说拆就要拆，可能一、两年不会拆、也可能一、两月就要拆、转租要慎重，租赁后投入不要太大。原告高军贵通过银行转账50000元和现金支付2000元共计52000元给被告陈春学，被告陈春学给原告高军贵出具收款收条一张。2011年4月7日，原告的餐馆正高食铺开始装修，2011年4月15日，汉中市城市管理综合行政执法局将汉市城综执告［2011］12号《违法建筑和临时建筑专项整治告知书》送达给原告高军贵，告知书上载明“汉中市第二城乡建设综合开发公司营业房（景泰乐居售楼部）使用的位于南团结街西侧的房屋属于临时建筑（违法建筑），该建筑已列入拆除范围，将予以拆除。”原告得知自己承租的营业房将拆除，立即给被告陈春学打电话，陈春学拒接。2011年5月18日，汉中市第二城乡建设综合开发公司又给原告送达了拆除通知，通知中载明“景泰置业你所承租的39-41号营业房，已于2011年4月30日期满，即日起我公司与你方解除租赁合同。租金截止日期为2011年4月30日，现请你户于2011年6月30日前全部撤离。”原告在和被告陈春学联系不通的情况下，只好多次找到被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司，要求退还52000元转店费、赔偿原告因此造成的损失，被告公司置之不理。2011年6月2日，原告向本院诉讼。另查明，被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司与被告陈春学于2011年3月16日签订转让协议，协议约定：陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司于2011年3月20日前将位于南团结街西侧临建房39号-41号店铺转让给陈春学，陈春学在2011年3月16日前一次性向陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司支付转让费共计人民币36000元整（含5个月的房租，2011年3月20日至2011年8月14日止）。2011年3月21日汉中市第二城乡建设综合开发公司收到汉中市城市管理综合行政执法局送达的关于中心城区违法建筑和临时建筑专项整治的复函和汉中城综执拆字［2011］12号违法建筑和临时建筑限期拆除通知书，并于第二日通知给各租户。2011年7月4日原告高军贵从被告陈春学处领取退回的房款4950元，并给其出具了收条。又查明，本案诉争房屋汉中市汉台区南团结街临街临时营业房西39号、40号、41号系已过使用期限的临时营业用房。以上事实有原、被告陈述、被告陈春学给原告高军贵出具的收条、中国建设银行转账凭证、证人胡玉芳的证言、临时营业房出租合同、汉市城综执告［2011］36号违法建筑和临时建筑专项整治告知书、2011年5月18日汉中市第二城乡建筑综合开发公司拆除通知、招牌刻字及安装费收据和门头照片、正高食铺打灶费和材料费收条及灶台照片、被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司与被告陈春学之间的转让协议、证人刘珂的证言、2011年7月4日原告高军贵出具的收款4950元的收条、汉中市城市管理综合行政执法局2011年3月21日给汉中市第二城乡建设综合开发公司送达的关于中心城区违法建筑和临时建筑专项整治的复函和汉中城综执拆字［2011］12号违法建筑和临时建筑限期拆除通知书及本院对汉中市第二城乡建设综合开发公司下属的君安公司负责售房部和临时营业房的副经理刘珂作的谈话笔录、汉市汉规发［2001］056号关于南北团结街改造工程指挥部修建临时营业用房的规划定址批复及汉中市建委建设工程施工定位放线任务书等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，被告陈春学转租给原告高军贵的临时营业房系已过使用期限的临时建筑，因此，双方之间的租赁合同违反了国家法律和行政法规的强制性规定，合同无效。原告请求法院确认合同无效的诉请，本院予以支持。原告高军贵认为被告陈春学是被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司的负责人，被告陈春学代表的是景泰公司，自己是与被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司订立租赁合同，二被告应当共同承担责任，因被告陕西景泰置业发展有限公司汉中分公司对此予以否认，原告也无相应证据，故对原告这一主张，本院不予采信。合同被确认无效后，原、被告双方应相互返还依据合同所取得的财产,鉴于原告高军贵有实际占有租赁房屋，故对该使用期间的费用参照房屋租赁租金标准计算。原告高军贵与被告陈春学在订约过程中，双方对转店费52000元和租期约定不明，两人均未提供相关证据，当庭原告高军贵代理人陈述原告方理解为租期为一年，52000元为租金，原告亦是按一年投资餐馆的；被告陈春学代理人辩论意见认为原告高军贵与被告陈春学之间的租赁合同应为不定期租赁合同，不定期租赁合同的特点就是租金确定，租期不定，对于不定期租赁合同，只要合同一生效，哪怕承租人租一天，租一年或者租十年，租金都是一样的。被告陈春学代理人的这一观点明显违背了公平原则和相关法律规定及交易习惯，故本院认定原告高军贵与被告陈春学房屋租赁合同租赁期限为一年较为合适，租金为52000元。因原告陈述在2011年4月下旬搬离营业房，且汉中市第二城乡建设综合开发公司于2011年5月18日给原告送达了拆除通知，通知中载明“景泰置业你所承租的39-41号营业房，已于2011年4月30日期满，即日起我公司与你方解除租赁合同。租金截止日期为2011年4月30日，现请你户于2011年6月30日前全部撤离。”故应当扣除原告高军贵一个月租金作为营业房占用费4333.33元和2011年7月4日原告高军贵领取的退回房款4950元，故被告陈春学应返还原告房屋租金42716.67元。原告高军贵请求赔偿自己投资餐馆的经济损失5220元（打灶费损失4950元、制作招牌损失270元），有招牌刻字、安装费收据及门头照片，正高食铺打灶费、材料费收条及灶台照片予以佐证，本院予以认定，因原告高军贵明知该房屋系临时营业房，而与被告陈春学订立租赁合同，其在缔约过程中未尽到核查注意义务，其亦应承担相应责任，故由被告陈春学赔偿原告高军贵经济损失2610元，其余经济损失由原告高军贵自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告高军贵与被告陈春学订立的房屋租赁合同无效。二、被告陈春学自本判决生效后三日内向原告高军贵返还房屋租金42716.67元。三、被告陈春学赔偿原告高军贵经济损失2610元。四、驳回原告高军贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1230元，由原告高军贵负担300元，由被告陈春学负担930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长 宋俊生人民陪审员 刘雪萍人民陪审员 王丽萍二〇一二年六月二十日书 记 员 马小妮 更多数据：搜索“”来源：