（2012）甬仑港民初字第32号
裁判日期: 2012-06-18
公开日期: 2016-11-18
案件名称
王式奖与谢忠纯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王式奖,谢忠纯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬仑港民初字第32号原告：王式奖，男，1974年1月4日出生，汉族，住浙江省海宁县。委托代理人：蔡丽丽，宁波兴港法律服务所法律工作者。被告：谢忠纯，男，1955年2月20日出生，汉族，住安徽省望江县。原告王式奖与被告谢忠纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月16日立案受理，依法由代理审判员林春凤适用简易程序于2012年5月17日、6月6日两次公开开庭进行了审理。原告王式奖及其委托代理人蔡丽丽与被告谢忠纯出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王式奖起诉称：2007年4月，北仑区小港街道渡头董村经济合作社（以下简称渡头董村经济合作社）将位于北仑区小港街道渡口南路37号、39号、41号、43号、45号五间店面房租给原告。2010年5月，原告将北仑区小港街道渡口南路45号店面房转租给被告经营小吃店，合同至2011年5月，合同到期后原、被告没有续签合同。2012年2月底原告向被告口头提出解除租赁合同，宽限期为一个月，希望被告另觅其他店面。期满后原告去收房，发现被告根本无腾房迹象，于是又一次向被告提出要求收回出租房，被被告拒绝。现诉至法院，要求与被告解除房屋租赁合同，并判令被告支付2012年4月6日至实际出屋日止的租金损失。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告腾退北仑区小港街道渡口南路45号店面房。原告王式奖向本院提交店面房租赁合同、店面房出租合同、证明等证据拟证明诉称事实。被告谢忠纯答辩称：2009年11月，被告为经营食品生意以60000元的价格从上家经营商手上转租渡口南路45号店铺，并与原告签订了第一份房屋租赁合同，租期从2009年4月29日至2010年4月29日，租金为19500元。合同期满后，被告与原告续签一年合同，合同期限为2010年4月29日至2011年4月20日，租金为20000元。双方顺利履行完合同后，原告提出为方便其管理，将其转租出去的三间店面房租赁起止时间统一改为2011年4月5日至2012年4月5日，被告为方便原告也同意其要求，并在上份合同上批注“房租到2012年4月5日，房租已付清”字句。此次合同的批改应视为在保留原合同条款的基础上，对合同日期作出新的约定，而非原告起诉状所称的“没有续签合同”。2012年3月初，原告在合同期限未届满的情况下到被告店里要求解除租赁合同，并强令被告必须在一个月内搬离店铺，而至始至终没有给出任何合理理由，在得不到合理解释的情况下，被告自然拒绝搬离。紧接着原告又多次带着渡头村村委一干人员到达被告店里，强行要求被告搬离，并在被告店门上张贴强令搬出的通知。原告的上述一系列霸道行为不仅影响了被告店面的正常营业和信誉，也使得被告根本没有可能把房屋转租出去。根据原、被告店面房出租合同第五条规定“如乙方租期未满应有权利把本店转让或出租”，原告的行为从根本上阻碍了被告在租赁期内转租店面权利的实现，给被告造成直接经济损失100000元。被告接手店面三年余，在经营期间不断对该店装修，大大改善了经营条件，同时使该店面房的市场价值大幅提升。且被告在长期经营中积淀了良好的市场资源和商业信誉，根据市场行情，该店面房的市场价值至少达到100000元。被告鉴于过去连续租赁该店面房3年的事实基础，有充分理由认为本次合同到期仍可续租，而且原告在被告缴租赁费时也口头承诺“只要我在这个地方，你就可以放心租用该店铺”，正是原告的承诺使被告放心投入装修。现原告突然要被告搬离，给被告造成经济损失，被告保留追究其责任的权利。综上，原告要求解除与被告的租赁合同的请求显属无理，请求法院不予支持。在争议解决后，被告愿意按照租赁合同约定的租金和实际发生的水电费支付原告。被告谢忠纯向本院提交店面房出租合同拟证明其辩称事实。经庭审质证，对原、被告双方提交的证据，本院分析认定如下：1、关于原告提交的店面房租赁合同，拟证明原告是房屋合法使用权人，被告提出在租房时并没有见过这个租赁合同，本院经审查，该合同系属原件，有宁波市北仑区小港街道渡头董村经济合作社签章确认，结合本院对渡头董村经济合作社文书的询问情况，本院依法对该真实性予以认定；2、关于原告提交的店面房出租合同，拟证明原、被告之间的租赁关系及租期已满的情况，被告对证据的真实性没有异议，且亦提供了店面房出租合同，本院经审核对证据的真实性依法予以认定；3、关于原告提交的证明一份，拟证明合同到期后原告要求被告腾房的事实，被告认为原告并没有直接通知到被告，也没有把通知张贴，本院经审核，对该证据的真实性予以认定；4、关于法院向渡头董村经济合作社文书彭明娣制作的询问笔录以及依职权调取的契税证明，原告对上述证据均无异议，被告认可房屋是渡头董村经济合作社的，但表示不清楚证据的真实性。本院经审核认为，该证据是本院依职权调取，来源合法、且经与原件核对无误，故对询问笔录及契税证明依法予以认定。根据依法采信的证据，结合庭审中原、被告双方陈述，本院查明以下事实：小港街道渡口南路177巷37号、39号、41号、43号、45号五间店面房系渡头董村经济合作社所有的房屋，2007年4月，渡头董村经济合作社将上述五间店面房租给原告。2009年11月，原告与被告就北仑区小港街道渡口南路177巷45号店面房签订租赁协议；2010年4月29日，原、被告又就该店面房签订店面房出租合同，合同约定：“一、甲方（原告）将渡口南路177巷45号店面房租给乙方（被告）壹年，租金为20000元，租期为2010年4月29日至2011年4月29日；二、乙方拿到甲方的店铺钥匙前应先付甲方第一年租金款，第二年租金在2011年4月29日钱付给甲方。三、……”被告按约定支付了第一年租金，在被告支付第二年租金时，原、被告经协商在原告持有的2010年4月29日店面房出租合同上加上“房租到2012年4月5日房租已交清”字样、在被告持有的2010年4月29日店面房出租合同上加上“房租至2012年4月5日房租已付清”字样。2012年4月4日，原告口头通知被告腾房，被告未腾房。2012年4月16日，原告诉至法院，要求判令被告腾退房屋并以20000元/年的标准赔偿2012年4月6日至实际出屋日的租金损失。另查明，原告与渡头董村经济合作社就小港街道渡口南路177巷37号、39号、41号、43号、45号五间店面房的店面房租赁协议约定的租赁期限于2012年4月5日到期，原告租金付至2012年4月5日。合同到期后，双方未就上述房屋签订新的租赁合同，渡头董村经济合作社未收回上述房屋，被告亦未支付合同到期后的房租。本案争议的焦点在于：一、原、被告之间的店面房出租合同是否到期以及何时到期。对于2010年4月29日店面房出租合同尾部“房租到2012年4月5日房租已交清”、“房租至2012年4月5日房租已付清”字样，原告认为是一种续租行为，新的租期到2012年4月5日止；被告认为这仅为同意被告支付房租，而不是合同期限，但是根据被告的答辩意见“原告提出为方便其管理，将其转租出去的三间店面房租赁起止时间统一批改为2011年4月5日至2012年4月5日，被告为方便原告也同意其要求，并在上份合同上批注‘房租到2012年4月5日，房租已付清’字句”以及被告在庭审中认可原、被告之间的租赁合同已经到期的行为，已经表明被告认可在保留原合同条例的基础上，原、被告双方对合同日期作出新的约定。综上，本院认为在租房合同尾部书写“房租到2012年4月5日房租已交清”、“房租至2012年4月5日房租已付清”字样的行为是原、被告就原租赁合同进行续租的行为，其本意为约定合同期限至2012年4月5日止，即原、被告之间的店面房租赁合同的租赁期限到2012年4月5日止。二、被告是否有权继续租赁涉诉房屋。原告认为原、被告之间的租赁合同期间已经届满，且原告已经明确告知被告不再续租并要求被告腾房，故被告应当及时腾房；被告认为原告本人曾向被告承诺可以长期将涉诉房屋租赁给被告，且被告根据连续几年租赁该店面房的事实基础，有充分理由认为本次合同到期仍可续租。本院认为，原告并非涉诉房屋所有权人，即便其曾向被告作出过将涉诉房屋长期出租被告的承诺，原告亦无能力兑现该承诺；且现被告并无证据证明原告作出过类似承诺，而原告本人已当庭表示没有做过相关承诺，故被告关于原告作出相关承诺的主张本院不予认可；合同是合同双方的自由意思表示，现租赁合同已经到期，是否续租亦为合同双方自愿行为，被告主观认为可以长期续租并无法律基础，本院亦难以支持。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中原、被告之间的租赁合同于2012年4月5日到期，且在合同到期之前原告已明确要求被告腾空并退还租赁房屋，现被告继续占用小港街道渡口南路177巷45号店面房并无事实和法律基础，故原告要求被告腾退北仑区小港街道渡口南路177巷45号店面房的诉讼请求于法有据，本院予以支持。所有权人对自己所有的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利，原告并非涉诉房屋的所有权人，且并无证据证明原告确实存在租金损失及损失金额，故原告在本案要求被告赔偿租金损失的诉讼请求本院难以支持，原告可在损失实际发生后另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告谢忠纯应于本判决生效之日起三十日内将小港街道渡口南路177巷45号店面房腾空归还原告王式奖；二、驳回原告王式奖其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由被告谢忠纯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。代理审判员 林春凤二〇一二年六月十八日代书 记员 张哲盈 百度搜索“”