（2012）甬仑港民初字第56号
裁判日期: 2012-06-18
公开日期: 2016-11-18
案件名称
阮赋敏与宁波福华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阮赋敏,宁波福华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款，第一百三十条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬仑港民初字第56号原告：阮赋敏，男，1977年9月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市衢江区，现住宁波市北仑区。委托代理人：姜成林，浙江甬泰律师事务所律师。委托代理人：赵春琳，浙江甬泰律师事务所律师。被告：宁波福华房地产开发有限公司（组织机构代码：14437508-X），住所地：宁波市开发区小港桥东街51-1号二楼。法定代表人：陆国伟，任该公司董事长。委托代理人：周贤昌，男，1954年10月21日出生，系该公司副总经理，住宁波市江东区。委托代理人：胡飞诏，宁波市东方法律服务所法律工作者。原告阮赋敏与被告宁波福华房地产开发有限公司（以下简称福华房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年6月6日立案受理后，依法由审判员谢敏适用简易程序于2012年6月14日公开开庭进行了审理。原告阮赋敏及其委托代理人姜成林、赵春琳、被告的委托代理人周贤昌、胡飞诏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮赋敏起诉称：2011年8月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》1份，合同约定原告向被告购买港城嘉苑三期第×幢×室期房1套，房屋面积为98.63平方米，房屋价格为人民币713513元，交付期限为2012年3月31日前。主合同部分还详细约定了双方具体的权利义务和违约责任。在合同附件一《房屋平面图》上清晰的标明了原告所购房屋室内各部分之间有隔墙隔开；在合同附件四《装饰、设备标准》第四条明确约定了：“地面：细石砼随捣随抹平。底层门厅、电梯间、公共走道铺设石材”。合同签订后，原告按约履行了支付房款义务。在合同约定的交房期限2012年3月31日前，原告没有接到被告交付房屋的任何通知。直至2012年4月12日，原告接到被告于4月13日交付房屋的通知，比合同约定交房时间晚了13日。接到交房通知后，原告查看了房屋现场情况，发现被告交付的房屋与双方合同约定存在如下不符之处：1、合同附件一《房屋平面图》明确房屋室内各部分之间有墙体隔开，而现场除了卫生间和厨房有隔墙外，其他部分的隔墙都没有施工。2、合同附件四《装饰、设备标准》第四条明确约定了：“地面：细石砼随捣随抹平。底层门厅、电梯间、公共走道铺设石材”。而现场实际情况却是底层以上的公共走道都是水泥地面，根本没有铺设石材。原告发现上述情况后，当即向被告表明其交付房屋与合同的不符之处，并要求被告立即按合同完成尚未完工部分的施工，但被告坚持要求按现状交付，因此原告明确拒绝了被告这种存在瑕疵的交房要求。此后，原告数次发函要求被告对房屋现状与合同不符部分采取补救措施，以尽快达到交付标准，被告至今没有回复。原告无奈，特诉至法院。希望法院在查清事实基础上，依法判令被告支付迟延交付违约金21405.39元（暂计算至2012年5月30日为止，要求计算到实际交房之日止）并判令被告继续履行合同，向原告交付符合合同约定的房屋。为证明上述事实，原告向本院提供：1、《商品房买卖合同》，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及相关的权利义务约定的事实；2、销售发票，用以证明原告已按约履行合同义务的事实；3、港城嘉苑三期交房通知，用以证明被告通知原告于2012年4月13日办理交房手续的事实；4、现场照片，用以证明原告购买的房屋现状，及被告提交给原告的房屋不符合合同约定的事实；5、国内快件专递邮件详情单、EMS网上查询单，用以证明原告要求被告完成合同约定的施工内容后再交房的事实；6、催告函，用以证明被告坚持按现状交付，拒绝完成合同约定义务的事实。被告福华房产公司答辩称：原告以“1、合同附件一《房屋平面图》明确房屋室内各部分之间有墙体隔开，而现场除了卫生间和厨房有隔墙外，其他部分的隔墙都没有施工。2、合同附件四《装饰、设备标准》第四条明确约定了：地面：细石砼随捣随抹平。底层门厅、电梯间、公共走道铺设石材。而现场实际情况却是底层以上的公共走道都是水泥地面，根本没有铺设石材”为由，妄断被告交付的房屋不符合双方的合同约定而拒绝接受交付，并主张所谓违约金，其实是原告故意曲解合同，完全没有事实根据。首先，被告出卖的是依建设工程规划许可证号为建字第（2009）浙规（建）证×××号、施工许可证号为330206200911260201批准下建设的商品房，所用图纸都被严格审核、许可。港城嘉苑三期住宅为一般性框剪结构毛坯房，除在卫生间和厨房部分有分隔墙，其余均为空间。建筑设计总说明中明确表示：住宅细虚线表示轻质隔墙，施工中不砌筑，由用户自理。在施工过程中，根据实际情况，按照工程技术联系单进行变更，其中：建设平面图中四层及四层以上取消南及东阳台与次卧之间的门垛；取消了7幢1/B轴至C轴交31轴和8幢C轴至E轴交四轴间的房屋隔墙，由用户自理。变更类型为一般性变更，不涉及房屋结构形式、户型、空间尺寸，朝向变化，不属于可能影响房屋质量或使用功能等的规划设计变更。原告所诉合同附件一《房屋平面图》中的变动，被告依有关程序早办理了变更手续，所以不存在“隔墙都没有施工”的问题。第二，如前所述，被告建造所用的图纸都经规范设计、受到严格的审查后才能准许使用，有关术语即地面、屋面、楼面的解释也在全套图纸的首页一并受审核。合同附件第四条系依照设计图确定，该条约定内容清晰，明确指出是“地面”，而不包括底层以上的“楼面”，同时标点符号使用符合汉语使用习惯，没有歧义。被告现实完工交付的房屋亦经有关部门验收合格，符合设计，也符合合同约定。第三，被告在完成各项交付许可后，已公告通知各买受人在2012年4月13日交付房屋，在未剔除不可抗拒的气候因素的情况下，被告以承担迟延交付13日的违约责任，向141户买受人完成了交付。被告愿意按合同约定每日按合同总价款的万分之四向原告支付13日的违约金，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告向本院提供的证据：1、《建设工程规划许可证》、2、《浙江省建设工程规划核实确认书》、3、《北仑区建设工程竣工验收备案表》、4、《北仑区房屋建筑竣工验收备案证书》、5、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、6、建设项目竣工环境保护“三同时”验收单、7、北仑区房地产开发项目配套设施（市政、园林绿化、环卫、燃气）竣工验收申报表、8、房屋交付使用备案证明书，以上证据用以证明经政府有关部门验收合格后，由建设局签发的交付证明，被告已符合交付条件，准许向业主交付的事实；9、东南商报2012年4月12日港城嘉苑三期交房公告，用以证明被告登报与挂号信、电话同时通知业主在约定时间内办理交房手续的事实；10、至2012年6月10日港城嘉苑三期已售房已办理交付和未办理交付的清单，用以证明被告详细列出已交付房屋和未交付房屋清单的事实；11、于2012年6月10日141户（不含贺杰）港城嘉苑交房结算单，用以证明141户业主已办理交房手续的事实；12、港城嘉苑三期入住业主验房单，用以证明验房时书面填写要求整改的37户业主中，无一对楼面和隔墙提出异议（含阮赋敏）的事实；13、浙江高专建筑设计研究院有限公司《关于港城嘉苑三期设计有关事项的说明》，用以证明设计单位设计的地面和隔墙的真实内容的事实；14、宁波市测绘设计研究院出具的《说明》，用以证明本项目的房屋测绘单位及合同附图虚实线的问题；15、港城嘉苑三期《建筑设计总说明》，用以证明原始施工蓝图中地面与隔墙的真实内容；16、港城嘉苑三期经审核后对应的业主的施工蓝图，用以证明合同附图源于原始施工蓝图及图中地面与隔墙的真实内容；17、一般性变更工程联系单，用以证明为优化套型，对取消垛头和隔墙的属非规划性变更的事实；18、2012年4月16日被告就2012年4月14日港城嘉苑三期23幢508室等16位业主提出的9条问题的书面答复、19、2012年4月25日被告对2012年4月22日港城嘉苑三期22幢602室等业主《通知函》提出的三条问题的书面答复、20、2012年5月5日被告关于港城嘉苑三期部分业主提出的问题的综合答复，以上证据用以证明被告已对部分业主提出的问题进行回应的事实；21、开发商交付催告书，用以证明被告已催告业主苏旭辉交房的事实。经质证，本院对原、被告提供的证据，分析认定如下：1、被告对原告提供的证据均无异议，本院依法予以认定。2、原告对被告提供的证据1-8真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议认为：证据1-7只能证明具有法律上的交付条件，不能证明符合合同双方约定的交付条件；证据8虽然证明房屋已经竣工并备案，但不能证明房屋已经具备交付条件，是否具备交付条件是根据原、被告的合同约定。本院对被告提供的证据1－8分析认为，上述证据证明被告已具备符合法律规定的交房条件，这是被告可以向原告履行提交合法房屋义务的必备条件，故被告提供的证据1－8的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。3、原告对被告提供的证据9的真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以确认。4、原告认为被告的证据10、11与本案没有任何关联；对证据12真实性、合法性、关联性均不予认可，即使其他业主没有提出异议，也不能证明被告的房屋具备交付条件。经本院核实，港城嘉苑三期147套房屋，已有141户业主与被告办理了房屋交付手续，上述证据10－12的真实性、合法性，本院予以确认。5、原告对被告提供的证据13-16的真实性、合法性、关联性提出异议认为：浙江高专建筑设计研究院是被告聘请的设计单位，两者存在利害关系，浙江高专建筑设计研究院出具的证明可信度很低，且不符合事实，不具有说明力；宁波市测绘设计研究院没有权利和资质对图纸进行认定；《建筑设计总说明》是根据被告变更设计后的施工图所作的说明，不是根据双方合同中的图纸所作的说明，因此这份建筑设计总说明与本案的争议焦点没有关联，不能作为被告履行合同的依据；被告提供的设计图不是双方合同约定的施工图，不能作为履行的依据。本院分析认为：浙江高专建筑设计研究院是港城嘉苑三期房屋的设计单位，只有该研究院有权对其出具的设计图加以说明。设计图定稿出图后即作为施工的依据，原告称被告提供的设计图不是双方合同约定的施工图，没有证据证明，也不符合建筑规范。宁波市测绘设计研究院出具的《说明》印证了其在测绘过程中使用的图纸与施工蓝图一致的事实。综上，本院对上述证据13－16的真实性、合法性及关联性依法予以确认。6、原告对被告的证据17-21的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。本院根据采信的证据以及原、被告在庭审中的陈述，结合本院调查核实的情况，认定事实如下：2011年8月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：原告向被告购买港城嘉苑三期第×幢（合同签订前该幢房屋的施工编号为7幢）×室期房1套，房屋面积为98.63平方米，房屋价格为人民币713513元。约定交付期限为2012年3月31日前。合同同时约定违约责任：“出卖人（即被告）逾期交房不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。该合同附件一为房屋平面图；合同附件四为装饰、设备标准，其中约定“地面：细石砼随捣随抹平。底层门厅、电梯间、公共走道铺设石材”。2012年4月12日，被告通知原告于2012年4月13日可以办理房屋交付手续，比合同约定的交付时间迟延13日。原告以被告提供的房屋室内除厨房与卫生间外无隔墙隔断及二楼以上的公共走道未铺设石材为由，拒绝接受房屋，并要求被告继续履行合同。本案争议的焦点是被告待交付的房屋是否存在质量瑕疵问题。本院对原、被告双方争议的该焦点问题，分析认定如下：（一）关于隔墙问题。原告认为根据《房屋平面图》，在主卧室与次卧室之间是涂黑实线，按行业常规和标准，涂黑实线表示为钢筋混凝土墙体。被告辩称，合同中的图纸是将电子设计图按比例缩小后打印的，原图显示的是三条虚线，经缩小后，三条虚线重合成实线（视觉效果是涂黑实线），因此不存在隔墙的。经本院审核认为：按被告提供的设计蓝图所示，房屋主卧与次卧隔断以两条虚线表示（两条虚线之间的虚实线为轴线）。《建筑设计总说明》中明确“住宅细虚线墙体表示轻质隔墙，施工中不砌筑，由用户自理”。合同附件上的《房屋平面图》中隔墙为“涂黑实线”是设计图电子版缩小打印后的视觉效果，此节事实已经本院核实，原告提出的有隔墙且为钢筋混凝土墙体的观点与设计要求不符。反之，如被告按照原告的理解在主、次卧隔断处砌筑钢筋混凝土墙体，则违反了建筑设计要求，将导致无法通过验收。至于施工过程中根据工程技术联系单取消了7幢1/B轴至C轴交31轴和8幢C轴至E轴交四轴间的房屋隔墙，属在施工过程中及《商品房买卖合同》签订前的变更行为，故被告并未违反合同约定的义务。（二）关于公共走道铺设石材问题。原告认为合同约定明确楼层地面应铺设石材，但被告至今未铺设，被告未完全履行合同，应予继续履行。被告辩称，合同书写“底层门厅、电梯间、公共走道铺设石材”，真实意思是底层门厅、底层电梯间、底层公共走道铺设石材，故已履约。本院分析认为：合同附件四《装饰、设备标准》第4条明确载明：“地面：细石砼随捣随抹平。底层门厅、电梯间、公共走道铺设石材。”以上明确表明该条款约定的内容限于“地面”的范围内，“底层门厅、电梯间、公共走道铺设石材”是对地面特殊部位的特别强调。而建筑规范术语中的建筑地面包括底层地面和楼层地面，习惯上底层地面简称“地面”，楼层地面简称“楼面”。《建筑设计总说明》中对地面和楼面的施工分别作了明确要求，该说明未要求楼层地面铺设石材。故附件四之“地面”仅指底层地面。按照原、被告签订合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则理解，该合同条款文义明确，不存在歧义。原告主张被告未在楼层地面公共走道上铺设约定的石材，未完成合同约定的义务，理由不能成立。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当按照合同约定的期限向原告交付合同约定的房屋。被告迟延履行，应当按合同约定承担违约责任，向原告支付违约金3710元（小数点后四舍五入）。原告要求被告支付延期交房违约金21405.39元，合理部分，本院予以支持。被告根据设计要求完成房屋建设，原告应在接到交付通知后按指定的时间接收房屋。原告虽对合同约定房间内是否有隔断、二楼及其以上的楼层公共走道是否应铺设石材的内容有异议，但按照设计方案、条款文义以及诚实信用原则理解，被告并不存在未按设计要求和合同约定完成施工内容的情形，原告要求被告对此予以整改（继续履行）的主张，理由不足，本院不予支持。原告以此理由拒绝按合同约定履行接受房屋的义务，因此造成的损失，由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告宁波福华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三日内支付原告阮赋敏迟延交付房屋违约金3710元；二、驳回原告阮赋敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费415元，减半收取208元，由被告宁波福华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为810××××××001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 谢 敏二〇一二年六月十八日代书记员 徐海盈