（2012）杭上民初字第537号

裁判日期: 2012-06-18

公开日期: 2014-04-16

案件名称

洪锋与杭州风尚投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪锋,杭州风尚投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2012）杭上民初字第537号原告：洪锋。委托代理人：马秀文。委托代理人：任鸿飞。被告：杭州风尚投资管理有限公司。法定代表人：梁正明。委托代理人：汤云周。委托代理人：李斌。原告洪锋为与被告杭州风尚投资管理有限公司（以下简称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年4月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马秀文、被告风尚公司的委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪锋起诉称：原、被告于2010年4月20日签订杭州涌金时尚服饰城（市场）营业房（摊位）租赁合同一份。合同约定被告将该服饰城1层C-1050号营业房一间，使用面积共6.87平方米出租给原告；租赁期限5年，即自2010年6月1日起至2015年5月31日止；年租金为37785元；第一期租金两年一付，在合同签订当日支付，后三年一年一付，租金前两年不递增，第三年起租金在前一年的基础上递增10%；若有违约，违约方应向另一方支付租金总额的10%的违约金等事项。合同签订后，原告即依约向被告支付两年租金75570元、合同履行保证金5000元、电费押金500元、综合服务费3201元、灭火器100元。2010年11月，被告向市场经营户作出承诺，减免2010年6月1日至2010年8月31日租金，租赁期限从2010年9月1日开始计算。但在2011年9月18日，被告突然封闭市场大门，不让原告及其他所有经营户进入市场，并关闭了市场的水、电，致使原告无法使用租赁商铺进行经营活动。被告的行为已明确违反双方租赁合同约定，给原告造成严重的经济损失。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告退还房屋租金35922元（从2011年9月18日至2012年8月31日）；2、被告支付违约金21314元（5年租金总额的10%）；3、被告退还合同履行保证金5000元；4、被告退还电费押金中未用完款项500元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告自愿放弃第2、4项诉讼请求，本院予以准许。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、杭州涌金时尚服饰城（市场）营业房（摊位）租赁合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。2、收据四份，证明原告履行了合同规定缴纳各项费用的义务。3、通知一份，证明免租期为3个月，租金从2010年9月1日起开始计算。被告风尚公司答辩称：1、根据原、被告签订的房屋租赁合同及双向责任书，原告未持续营业开门，严重违反合同约定，违约在先；2、原告诉称的被告于2011年9月18日关闭市场大门的事实，不是被告情愿的，是原告在内的广大经营户未持续开门营业导致的无奈之举，被告的偶然性关门行为仅仅是为了告知广大经营户，因原告未持续开门营业而导致经营困境，亦为了敦促广大经营户上门妥善解决，没过几天，市场就正常开门，但原告未开门经营，故不存在被告突然关门的情形；3、原告至今仍占有使用营业房，没有腾房交付给被告，致使被告无法对市场未来做进一步规划，原告也应支付腾房前的占有使用费；4、原告诉状中提到的减免租金三个月，但减免租金是有条件的，原告未开门经营，不能享受减免租金的待遇。综上，原告的诉请于法无据，应予以驳回。被告风尚公司未提交证据。经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1，被告对三性无异议，对证明对象有异议，认为合同第十条约定经营终止后，原告应将铺位交还被告，本院认为，该证据可以证明双方之间的租赁合同关系，对此证据，本院予以确认；证据2，被告对真实性无异议，但提出电费押金没有收据，本院认为，该证据可以证明原告交纳租金等费用的事实，对此证据，本院予以确认；证据3，被告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为原告提交的证据不完整未提交通告附件，本院认为，该证据可以证明被告承诺发布广告及给予免租三个月的事实，至于通知附件，因该通知由被告发出，是否存在附件的举证责任在被告，故对此证据，本院予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年4月20日，原告与被告风尚公司签订杭州涌金时尚服饰城营业房（摊位）租赁合同一份。合同约定了被告将杭州涌金时尚服饰城（系被告开办的市场）1层C-1050号使用面积共6.87平方米的营业房一间出租给原告，用于营业，租赁期限5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止；每年租金37785元，第一期租金两年一付，在合同签订当日支付，合同履行保证金5000元；支付的其他费用为电费押金500元，综合服务费（包括广告费、治安、保洁等）3201元，铺位灭火器100元；原告应在开业前办妥工商等手续；若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10%的违约金；原告应承担违约责任的情形为一年内连续停业三天以上或累计停业十天以上、连续两个月未交纳应交相关费用等，风尚公司应承担违约责任的情形为未按合同提供营业房和服务等事项。合同签订后，原告向被告缴纳了两年租金75570元，合同履行保证金5000元，其他费用3801元。被告向原告交付了营业房，并出具了收据。同年5月5日，市场开业后，经营状况较差，双方就市场的经营管理发生矛盾。2010年5月26日，风尚公司通知决定从2010年6月1日至2010年9月1日三个月为经营户免租期，在2010年5月28日至同年7月1日有过处罚的经营户享受二个月的免租期。另已经生效的本院（2011）上民初字第278号等民事判决书查明：2011年9月18日，被告向经营户张贴了解除合同通告。次日，被告将市场关门停业。本院认为，涉案营业房的租赁合同系原告与被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2011年9月18日，被告在市场张贴解除租赁合同通告并在次日关闭市场大门，原告看到解除通知后三个月内未向人民法院提起效力异议之诉，可认定涉案租赁合同已于2011年9月18日解除。合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行，故被告已收取的合同解除之后的租金、合同履行保证金，被告应予以归还。同时，被告承诺免租的三个月租金，因被告未提交证据证明原告不在享受减免条件范围内，故原告也应享有，原告相应的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告就本案提出的抗辩意见，因未提交证据证实，或不属于本案处理范围，故被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杭州风尚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告洪锋租金35922元、合同履行保证金5000元。预收案件受理费1358元，实收823元，由被告杭州风尚投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费823元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。（此页无正文）审　判　长　　程煜峰人民陪审员　　赵惠健人民陪审员　　邓沈军二〇一二年六月十八日书　记　员　　童晓雷百度搜索“”