（2012）浙温民终字第404号
裁判日期: 2012-06-18
公开日期: 2018-07-20
案件名称
浙江特陶集团公司与李小云房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李小云,浙江特陶集团公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)浙温民终字第404号上诉人(原审被告):李小云。委托代理人:周正萍，浙江高策律师事务所律师。被上诉人(原审原告):浙江特陶集团公司，住所地：温州市鹿城区鹿城路375号。法定代表人:蒋庆华，总经理。委托代理人:林合敬，浙江金克明律师事务所律师。上诉人李小云因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2011）温鹿民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定：原告浙江特陶集团公司系国有企业，其前身为温州高频电瓷总厂。温州高频电瓷总厂因危房改造需要建设蜂鸣片大楼（现为特陶大楼），其上级主管温州市陶瓷建筑材料总公司于1990年7月向温州市工业经济委员会提交《关于温州高频电瓷总厂危房改造计划实施意见的报告》，提出：按规定修建9497.8平方米房屋，其中3600平方米危房改造计划列入该厂蜂鸣片技术改造项目，所需资金由项目列支，其余5900平方米，所需资金206.5万元，商请市建行贷款。1991年1月，温州市工业经济委员会同意该项目开工。同年11月9日，温州高频电瓷总厂发出《关于我厂蜂鸣片新大楼营业房出租的通知》，通知载明：最近我厂三大技改项目即将竣工，为减少企业新增负担，加快资金还贷任务，经厂部研究决定,对即将落成的蜂鸣片大楼的一楼营业房全部出租，如有意者，请于本月15日前来本厂工会办理手续，本营业房一次性租用时间为30年，一次性交纳租金2万元，享用30年。同年12月1日，被告李小云（作为乙方）与温州高频电瓷总厂（作为甲方）签订《融资联建协议书》一份，约定：乙方出资2万元，由甲方统一组织建造蜂鸣片大楼，蜂鸣片大楼建成后，所有权属甲方，甲方将蜂鸣片大楼底层沿街东起第1间（即鹿城路379号店面）供乙方使用，面积3米×6米，使用时间自1992年1月至2021年12月止；在使用期内，乙方不得终止协议，若乙方自行终止协议，集资款2万元，甲方不予退回；在使用期内，甲方不得终止协议，若遇国家政策重大变化，不得不终止协议，甲方在收回房屋前，应向乙方一次性支付一切损失及违约金，违约金=（30年-已使用年数）×终止协议时市场同等条件年房租金×70%。合同签订后，被告向温州高频电瓷总厂缴纳建房集资款2万元。蜂鸣片大楼于1991年底竣工，1992年开始原告将坐落温州市鹿城区鹿城路379号店面交付被告使用至今。2006年11月8日，温州市鹿城区人民检察院提出检察建议，指出：温州高频电瓷总厂领导以权谋私，将单位所有的蜂鸣片大楼17间营业房以个人交少量抵押金形式承包给个人使用，使用期限30年，建议集团公司以合同条款违反相关规定为由，收回17间营业房使用权。2009年4月17日，中共温州市纪委驻温州市国资委纪检组提出《关于收回原蜂鸣片大楼店面使用权的建议》，指出温州高频电瓷总厂部分党员干部存在违反集资联建规定、未经批准、暗箱操作、以权谋私的行为，建议温州市工业资产管理有限公司收回蜂鸣片大楼16间店面使用权，制止国资流失。同年4月21日，中共温州市工业资产管理有限公司委员会作出《关于收回特陶沿街16间店面使用权的决定》，原告遂向原审法院起诉。原判认为：一、涉案的《融资联建协议书》的性质。从原、被告签订的《融资联建协议书》的内容看，原告将涉案店面供被告使用30年，被告向原告支付价款2万元，该协议书的约定符合合同法规定的租赁合同的特征，本案属于租赁合同纠纷。二、涉案的《融资联建协议书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。合同法实施后，只有违法法律、行政法规强制性效力性规定的合同才是无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。虽合同法是于1999年10月1日起实施的，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。在合同法实施前，法律没有对租赁合同的期限作出规定，本案符合上述司法解释的规定，故涉案的《融资联建协议书》违反了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，其超过20年的租赁期限部分应属无效，但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。三、被告是否应立即腾空并归还温州市鹿城区鹿城路379号店面。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告收取被告30年使用权租金2万元，现因租赁期限调整为20年，故原告应按比例返还被告1间店面剩余10年的租金6667元（2万元÷30年×10年）。原、被告签订的《融资联建协议书》中有关超过20年租赁期限的约定内容无效，故原告要求被告于2011年12月31日前腾空并归还温州市鹿城区鹿城路379号店面，于法有据，但考虑到本判决生效时间可能迟于2011年12月31日，因此，被告应当于本判决生效之日起三日内腾空上述店面。至于2012年1月1日起至被告实际腾空之日的损失，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，判决：一、确认原告浙江特陶集团公司与被告李小云签订的《融资联建协议书》中超过20年租赁期限部分的约定无效。二、被告李小云于本判决生效之日起三日内腾空并归还原告浙江特陶集团公司坐落温州市鹿城区鹿城路379号店面；同时，原告浙江特陶集团公司返还被告李小云租金6667元。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告李小云负担。一审宣判后，李小云不服，提起上诉称：原审判决依据合同法相关规定认定涉案租赁合同中超过20年部分无效，属适用法律错误。一、本案不具备适用现行合同法的前提条件，原判适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定错误。首先，该条规定的原意是合同法实施之前成立的合同原则上适用当时的法律，如果当时的法律没有规定的，才可以适用合同法。本案双方当事人签订融资联建协议书时，当时正在实施的经济合同法对租赁合同签订、履行、违约责任都作了专门规定，只是当时的法律对租赁期限没有进行限制，但没有限制并不等于没有法律规定。其次，该司法解释规定可以适用合同法的有关规定，而不是一定要适用合同法，至于是否在具体个案中适用合同法的规定，需根据相关的法律原则和其他条款加以理解。将该司法解释第三条和第一条联系起来理解，该司法解释的目的在于鼓励合同有效，维护交易秩序的稳定。现上诉人已将涉案房屋转租他人作为营业场所，次承租人已按照长期承租的规划对房屋进行了装修，现确认合同超过20年的期限无效，势必将造成第三人的财产损失，不利于交易秩序的稳定。二、原判对合同法在本案的具体适用上也存在明显不当。法律从颁布实施之日开始生效，本案租赁合同的签订和部分合同权利义务的履行都发生在合同法实施之前，所以合同法对合同法实施之前已经履行的租赁期间没有溯及力，因此，本案租赁合同期限应从合同法实施之日开始起算不超过20年，即从1999年10月1日起至2019年9月底。三、原判仅要求被上诉人退还租金明显不合理，对上诉人显失公平。假设合同无效，上诉人今后10年承租同类地段房产，所支出的租金将是一审判决确定退回租金的数十倍，这个损失是明显存在的。按照原审判决的理由，合同在履行过程中因法律变化而被认定无效，上诉人的损失应由双方共同承担。综上，原判适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人浙江特陶集团公司辩称：一、原判适用法律完全正确，本案合同的本质是租赁期限超长的租赁合同。首先，司法解释中“当时没有法律规定”应作狭义理解，在合同法实施之前，没有相关租赁合同期限的法律规定，当时都是以国家政策性文件或者行政规章的形式进行规范，如国家国有资产管理、财政部、商业部《关于全民所在制小型商业企业租赁经营国有资产产权管理的规定》第四条规定，租赁期一般为３至５年，最长不超过７年，该规定显然适用于本案当时的《融资联建协议书》。适用当时的经济合同法来认定合同效力的话，是可以以国家行政规章的规定而直接认定无效的，即《融资联建协议书》在当时认定应属无效。而现在必须适用法律或行政法规的规定才能认定合同效力，原判适用合同法的相关规定完全符合法律的基本精神。其次，“当时没有法律规定”适用于本案，应当是指当时没有狭义的法律规范对“租赁期限”加以限制性的规定，并不是没有阶位低于法律的法律性规范存在。二、关于租赁期限的理解。租赁期限指租赁关系成立之日到合同约定的终止之日这个期间，不能说是合同法开始实施的时间才开始计算租赁期间。三、原判不存在对上诉人不公平或者显失公平的情况。上诉人主张合同无效后的“后10年使用利益”不应由其承担的观点没有任何法律依据。合同无效后，双方已返回到原来的状态，上诉人不存在“后10年使用利益”。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院核实了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，一审中，浙江特陶集团公司请求确认融资联建协议中超过20年租赁期限的约定内容无效，对此争议，本院（2010）浙温民终字第1302号民事判决作出后，与涉案融资联建协议关联的其他当事人因不服该判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院（2011）浙民申字第32号民书裁定书认为：“本案检察院和纪委的意见均指出温州高频电瓷总厂部分党员干部存在违反集资联建规定、暗箱操作、以权谋私的行为，但被上诉人的追诉目的在于认定本案融资联建协议签订时相关当事人恶意串通，通过关联交易以“融资联建”为借口，以租赁为形式，达到长期占有国有资产的目的，并非以合同无效为追诉目的。同时，双方约定的租赁期限为30年，与合同法规定相矛盾，所以原判认定超过20年租赁期限无效符合法律规定，同时也是基于维护既有的民事法律关系的稳定性所作出的符合实际的妥善处理。”上述生效民事裁定书已就涉案融资联建协议租赁期限效力作出认定，因此，对于上诉人主张融资联建协议有效的上诉理由，本院不予采纳，故对原判结果，本院二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费160元，由上诉人李小云负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 李晓光代理审判员 蔡蓓蓓二〇一二年六月十八日代书 记员 曾 慧