（2012）惠中法民一终字第44号
裁判日期: 2012-06-18
公开日期: 2017-12-28
案件名称
王森荣、程晓冰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王森荣,程晓冰,罗仕忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第44号上诉人（原审被告、反诉原告）王森荣，男，1968年6月27日出生，汉族，惠东县人，住惠东县。委托代理人胡丽琴，广东尚典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）程晓冰，女，1978年11月5日出生，汉族，惠东县人，住惠东县。被上诉人（原审原告、反诉被告）罗仕忠，男，1968年7月12日出生，汉族，惠东县人，住惠东县。上述两被上诉人的共同委托代理人曾远光，广东翔伟律师事务所律师。上诉人王森荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院作出的（2011）惠东法民一初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年5月5日，原告程晓冰和原告罗仕忠分别与被告王森荣签订了《房屋租赁合同》，将其购买的位于平山华侨城西枝江畔怡景湾3幢相邻的第一层面积约67平方米的4号商铺和面积约33平方米的3号的商铺共同出租给被告王森荣使用。其中原告程晓冰与被告王森荣签订的《房屋租赁合同》第二条出租期限约定：“出租期限3年，从2010年5月6日起至2013年5月6日止。甲方同意给乙方33天装修免收租金（时间期限为2010年5月6日至6月8日）。”第三条房屋使用金交纳约定：“1、乙方预付人民币伍仟元正（5000.00元）作租房保证金（此保证金在签订租房合同日后三个月内付清）；2、房屋租金2010年5月6日起至2011年5月6日止，共12个月，每月租金为4500元。2011年5月6日起至2012年5月6日止，共12个月，每月租金为4725元。2012年5月6日起至2013年5月6日止，共12个月，每月租金为4960元；3、每月房屋租金于每月3日前一次付清。”第六条违约责任约定：“1、无特殊情况，甲方不得中途终止合同，否则甲方应依法合理赔偿乙方的经济损失；2、乙方如违约，甲方有权单方终止合同，收回房屋，扣除保证金并收取违约金人民币壹万元……4、乙方拖欠房屋使用金超过10天的，甲方有权终止合同。”同样，原告罗仕忠与被告王森荣签订的《房屋租赁合同》的各项条款与原告程晓冰与被告王森荣签订的《房屋租赁合同》的各项条款基本一致，只是租房保证金和房屋使用金的月租金不同，即第三条房屋使用金交纳约定：“1、乙方预付人民币三仟元正（3000.00元）作租房保证金（此保证金在签订租房合同日后三个月内付清）；2、房屋租金2010年5月6日起至2011年5月6日止，共12个月，每月租金为2200元。2011年5月6日起至2012年5月6日止，共12个月，每月租金为2310元。2012年5月6日起至2013年5月6日止，共12个月，每月租金为2425元……”合同签订后，两原告将上述商铺交付给被告装修使用，被告将两原告的二间商铺改造成一间装修后经营使用，起名为“新派对西餐厅”。期间，被告按期向两原告支付了2010年7月份至9月份的房屋租金。2010年8月份，怡景湾开发商惠东县股益房地产开发有限公司在其开发的楼盘即被告经营的商铺所在地设置了一个停车场，对此，被告认为设置的停车场影响了其生意的经营，并将情况向两原告作了反映，两原告曾与被告一起找开发商惠东县股益房地产开发有限公司协调有关停车场的事宜，但协调未果。自2010年10月起，被告没按《房屋租赁合同》约定的时间交纳房屋使用金。2010年12月23日原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为：“王森荣先生：你于2010年5月5日与出租人程晓冰和罗仕忠签订的《房屋租赁合同》履行期间，你只交付了7、8月份租金，目前为止已连续拖欠9月份至12月份共4个月租金，经出租人催告，你仍未缴交，已构成严重违约，依据你与出租人签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任第2、4项的约定和我国合同法第九十三条及第九十六条的规定，出租人决定解除《房屋租赁合同》，请你立即搬迁将房屋交付给出租人并补交拖欠的租金。”此《解除租赁合同通知书》的快递于2010年12月24日到达被告处，由被告亲属王佛强签名接收。2010年12月31日，两原告向本院提起诉讼，提出诉称时的请求。诉讼期间，被告王森荣向本院提起反诉，反诉两原告单方解除房屋租赁合同和没有履行协助义务，给其造成重大经济损失，要求赔偿因解除合同造成其经济损失及房屋装修损失和工人工资等损失合共20万元，并提供了消防工程合同书、装修工程结算表、营业记录草稿、工资收据及证人证言予以证实。另查：两原告出租给被告的房屋不存在安全问题。被告现仍在该租赁房屋经营。对被告租赁期内装饰装修有利用价值部分，经咨询原告意见，原告表示不需要继续利用，要求被告能拆能搬的部分都搬走或拆掉，但不能损坏墙体及地板。原审认为，原告程晓冰和原告罗仕忠各自购买位于平山华侨城西枝江畔怡景湾3幢相邻的4号商铺和3号的商铺，已依法取得4号商铺和3号的商铺的使用权，两原告与被告王森荣分别签订的《房屋租赁合同》，是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原、被告应按照合同的约定行使自己的权利和履行自己的义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第三项“被告应当在每月3日前将房屋租金付清给两原告”的约定，被告应当按合同约定支付租金给两原告，但自2010年10月份开始，被告没有支付租金给两原告，经两原告催收，至今一个月未支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条第二项“乙方如违约，甲方有权单方终止合同，收回房屋，扣除保证金并收取违约金人民币壹万元……”和第四项“乙方拖欠房屋使用金超过10天的，甲方有权终止合同”的约定，两原告有权解除合同。两原告于2010年12月23日向被告发出《解除租赁合同通知书》，解除通知书的快递于2010年12月24日到达被告处，解除合同程序符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院予以支持。被告辩称两原告在没有任何理由的情况下单方解除房屋租赁合同，与事实不符，本院不予采纳。由于被告没有按合同约定支付房屋租金，两原告要求被告支付自2010年10月份起拖欠的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持，租金支付应从2010年10月起至被告实际搬迁出租赁的房屋之日止。被告反诉两原告赔偿其因解除合同和没有履行协助义务造成的经济损失及房屋装修损失和工人工资等损失，因被告违约在先，解除合同符合双方的约定，至于租赁房屋门前设置的停车场，是怡景湾开发商惠东县股益房地产开发有限公司在其自己的地方所设置，也是原、被告双方签订合同后所设置，对此，两原告事先不知情，也不可能先预知，不存在过错。两原告只是提供房屋给被告使用，不承担被告的经营风险，被告也没有证据证实两原告提供的房屋存在瑕疵，证实其损失是因为房屋的瑕疵所造成。对于解除合同后房屋装修的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，因原告不同意继续利用，也不愿意补偿被告的损失。因此，被告的反诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持，予以驳回。至于双方在《房屋租赁合同》约定的违约金10000元，该违约金数额的约定是原、被告双方的真实意思表示，被告也未提出异议，符合法律的规定，本院予以支持，为此，被告王森荣应支付违约金共20000元给原告程晓冰和原告罗仕忠。综上，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回；被告的反诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：一、解除原告程晓冰和原告罗仕忠于2010年5月5日分别与被告王森荣签订的《房屋租赁合同》。二、被告王森荣在判决生效之日起30日内迁出租赁房屋将房屋交还给原告程晓冰和原告罗仕忠。三、被告王森荣于判决生效之日起30日内支付自2010年10月份起至搬迁房屋之日止的房屋租金给原告程晓冰和原告罗仕忠（其中原告程晓冰的房屋租金为：自2010年10月至2011年5月每月按4500元计，自2011年6月至2012年5月每月按4725元计，2012年6月至2013年5月每月按4960元；原告罗仕忠的房屋租金为：自2010年10月至2011年5月每月按2200元计，自2011年6月至2012年5月每月按2310元计，2012年6月至2013年5月每月按4960元；每月按2425元计）。四、被告王森荣应于判决生效之日起30日内支付违约金20000元给原告程晓冰和原告罗仕忠（其中10000元支付给程晓冰，10000元支付给罗仕忠）。五、驳回原告程晓冰和原告罗仕忠的其他诉讼请求。六、驳回被告王森荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5100元，反诉费2150元，共7250元，由被告王森荣负担。上诉人王森荣不服一审判决，上诉称：一、原审认定事实错误。（一）反诉被告是否存在违法行为。原审查明，“2010年8月份，怡景湾开发商惠东县股益房地产开发有限公司在其开发的楼盘即被告经营的商铺所在地设置了一个停车场，对此被告认为设置的停车场影响了其生意经营，并将情况向两原告作了反映，两原告曾与被告一起找开发商惠东县股益房地产开发有限公司协调有关停车场的事宜，但协商未果。”而事实上，原审法院查明的事实存在严重错误。第一、该停车场是由谁设置的，被上诉人至今都不得而知；第二、在上诉人将设置停车场一事向两被上诉人反映后，虽然上诉人多次要求，两被上诉人一直对此置之不理，从未协助上诉人协调有关停车场的事宜。根据合同法所规定的当事人有协助义务的规定，被上诉人一直未履行作为出租人应当协助承租人的法定义务，被上诉人已经构成违约。（二）上诉人是否存在违约行为。在本案中，被上诉人多次声称知道停车场为何人所占，但是却一直不愿意告知上诉人，更不愿意协助上诉人解决此事。上诉人并未要求被上诉人圆满解决此事，但被上诉人最起码的协助行为都没有，因被上诉人拒绝履行其协助义务，已经构成了违约在先。在此情况下，上诉人要求被上诉人协调有关停车场的事宜后，在向被上诉人交租，上诉人此行为是符合合同法的规定，并不构成违约。二、原审适用法律错误。1、正如前所述，在被上诉人已经构成违约的情形下，被上诉人在此情况下，上诉人要求被上诉人协调有关停车场的事宜后，再向被上诉人交租，合法有据。在被上诉人履行作为出租人应当履行的协助义务之前，上诉人有权拒交租金；同时，上诉人不构成违约，无需承担违约金；两被上诉人也不享有合同的解除权。因此原审法院适用合同法，判决上诉人承担违约金以及两被上诉人享有合同解除权是错误的。上诉请求：1、请求二审查明事实，依法改判发回重审；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。两被上诉人二审答辩称：被上诉人认为自己没有违约，事实是上诉人从2010年10月拖欠租金至今，已经构成根本性违约，上诉人认为其经营场所开设停车场是开发商的管理行为，而且该停车场是上诉人经营，房屋旁边的商业门店根被上诉人出租的门店一样，上诉人认为开设停车场妨碍其商议经营没有事实和法律依据。按照合同约定被上诉人只是出租房子给上诉人，没有约定房屋用途。因此上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉。二审经审查，一审查明的事实基本属实，二审直接予以确认。另查，原审原告的一审诉讼请求为：1、解除两原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告在判决生效后十天内搬迁租赁房屋并将房屋交付给两原告；2、被告向原告程晓冰交付2010年9月份开始至被告搬迁之日止每月4500元的租金（至起诉之月2010年12月份止，租金18000元）；3、被告向原告罗仕忠支付2010年9月份开始至被告搬迁之日止每月2200元的租金（至起诉之日2010年12月止，租金为8800元）；4、被告向两原告分别支付1万元违约金；5、本案诉讼费用由被告负担。本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人所签订的《房屋租赁合同》内容约定没有违反法律法规禁止性规定，依法应确认有效，双方应按合同履行各自的合同义务。根据合同约定，上诉人应当在每月3日前一次性付清当月租金。现上诉人仅支付了2010年7-9月份的租金，2010年10月起至今的租金至今未付，上诉人已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条约定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”由于上诉人没有依照约定支付租金超过合理期限，且使用房屋至今，依照双方合同的约定，被上诉人有权解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在起诉之前，被上诉人已经以书面形式告知上诉人解除合同的意思表示，已经履行告知义务。因双方存在争议，现被上诉人诉请请求解除双方的租赁合同，并要求上诉人支付自2010年10月起至其迁出租赁房屋之日止的租金、占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。至于上诉人主张被上诉人没有履行协助义务，存在违约的抗辩理由，本院认为，案外人开发商在租赁房屋前自有用地设置停车场，该行为发生在本案当事人签订租赁合同之后。被上诉人在事前不知情的情况下，在签订合同时无告知上诉人的义务，对此亦无过错。上诉人将其经营风险推及被上诉人，没有法律依据。上诉人据此对抗其应依约定支付租金义务的理由不能成立。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7252元，由上诉人王森荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 曾 莹代理审判员 江 敏二〇一二年六月十八日书 记 员 寇 倩 百度搜索“”