（2011）东民初字第2113号
裁判日期: 2012-06-15
公开日期: 2014-12-05
案件名称
傅坚旻与吴昊、浙江新光希宝置业有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅某某,吴某,浙江ｘｘ希宝置业有限公司,陈某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十九条
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2011）东民初字第2113号原告：傅某某。委托代理人：龚昌盛。被告：吴某。委托代理人：胡江榕、郑相科。被告：浙江xx希宝置业有限公司。法定代表人：虞某某。被告：陈某某。委托代理人：朱国勇。委托代理人：吴志远。原告傅某某为与被告吴某、浙江xx希宝置业有限公司（以下简称希宝公司）、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年10月18日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员王姝平适用简易程序独任审判，于2011年11月22日、2012年5月16日两次公开开庭进行了审理，原告傅坚昱及其委托代理人龚昌盛，被告陈某某的委托代理人朱国勇到庭参加了两次庭审，被告吴某的委托代理人郑相科及被告陈某某的委托代理人吴志远到庭参加了第一次庭审，被告吴某的委托代理人胡江榕到庭参加了第二次庭审，被告希宝公司经本院合法传唤无不当理由拒不到庭参加诉讼，被告吴某申请的证人叶某某出庭陈述，鉴定人郭某某、胡某某出庭接受质询。在本案审理过程中，本院准许被告吴某提出的对坐落于东阳市xx金色港湾1号楼江滨北街36号商铺及地下仓储6号（以下简称涉案房屋）2010年7月-2012年2月期间的房屋年租金价格委托鉴定的申请，依法委托东阳市价格认证中心进行鉴定，该单位于2012年4月26日作出价格鉴定结论书。本案现已审理终结。原告傅某某起诉称：2010年7月6日，被告陈某某与被告吴某签订了租赁合同，约定将涉案房屋出租给被告吴某，租赁期限为2010年7月30日至2015年7月30日，年租金为88000元（后因被告吴某不使用地下仓储，租金改为85000元），一年一付，先付后用，每年6月30日前一次性付清。2010年12月，原告通过被告陈某某向希宝公司购买了涉案房屋，并于2010年12月20日办理好权属过户登记手续。因对第二年房租约定于2011年6月30日前付清，为此于2011年6月和7月，原告夫妻多次向被告吴某要求支付租金，但被告吴某及其父母均不予理睬。2011年7月24日，原告特发书面告知函给被告吴某及其父母亲，告知其及时支付租金，否则原告将依约解除合同，但被告吴某一直未支付。被告吴某已经迟延支付租金三个多月，按照租赁协议的约定，原告享有合同解除权和要求承租方支付违约金的权利。被告陈某某和希宝公司隐瞒了存在多份合同的事实，损害了原告的利益，存在明显过错，应承担连带责任。请求：一、判决解除被告陈某某与被告吴某签订的租赁合同；二、判令被告吴某支付违约金25500元及2011年7月30日至实际腾退之日的租金（暂计算至原告起诉之日为16301.37元）；三、判令被告陈某某、希宝公司对被告吴某应承担的责任负连带责任。原告傅某某提供了如下证据：一、租赁合同1份，以证明被告陈某某将涉案房屋出租给被告吴某并约定年租金为88000元（后改为85000元）及双方对租赁期限、违约责任等进行了约定的事实。二、房屋所有权证、国有土地使用证复印件（与原件核对无误）各1份，以证明原告分别于2010年12月10日、12月20日申领了涉案房屋的国有土地使用证和房屋所有权证的事实。三、原告发给被告吴某的通知函1份，以证明原告多次向被告吴某催讨2011年度租金无果后，于2011年7月24日书面通知被告吴某缴纳房租，告知其否则原告将依法解除租赁合同，该函由吴某母亲赵梅芳签收的事实。四、通知复印件1份［原件存于本院（2011）东民初字第1699号案卷］，以证明原告系涉案房屋的所有权人，享有租赁合同的出租人的权利，有权向被告吴某收取租金的事实。五、租赁协议复印件一份，以证明东阳市江滨北街106号房屋2012年度的租金为6万元，2013年度的租金为84000元的事实。被告吴某未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：不同意解除与被告陈某某于2010年7月6日签订的房屋租赁合同。租赁合同约定年租金为18000元，被告吴某已经一次性支付被告陈某某五年租金及1万元保证金合计98000元，故被告吴某不存在任何违约行为。被告吴某的父母与被告陈某某关于涉案房屋租赁事宜协商好后，约定双方于2010年7月6日正式签订合同。因被告吴某的母亲不会开车，当天由被告吴某开车送母亲前往被告陈某某的办公室。在上述地点被告陈某某将其事先打印好的合同交由被告吴某签字，吴某未作审查即在合同上签字，随即被告吴某的母亲提出合同记载的“年租金88000元，一年一付”的内容与双方约定不一致，应为年租金18000元。被告陈某某说系打印错误，将该合同放置在旁边，并重新打印了一份租金支付一栏为空白的合同，被告吴某在空白处填写了租金后在合同上签字并在每页均书写了“本协议为准”的字样，但未将原来的合同草稿撕毁。双方约定涉案房屋的租金为18000元／年，五年租金加上押金1万元合计10万元，被告吴某的母亲因一次性付清五年房租，要求减免部分租金，故双方一致同意减免2000元，将总额变更为98000元。嗣后，被告吴某将98000元汇入被告陈某某账户。涉案房屋所处地段系在东阳市江北街道中山大桥旁边，至今没有人流，只有三间商铺出租，其余商铺均处于闲置状态。其他租户2011年度的房屋租金均为每间6000-7000元左右，2012年房屋租金为每间1万元多一点，涉案房屋只是两间店面，不可能达到88000元／年的房屋租赁价格。请求法院驳回原告的诉讼请求，并对被告希宝公司及陈某某伪造合同的行为给予司法处罚。被告吴某提供了以下证据：一、租赁合同复印件1份［原件存于本院（2011）东民初字第1699号案卷］，以证明被告吴某与被告陈某某2010年7月16日签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给被告吴某、租金为每年18000元、租期为五年的事实。二、中国工商银行汇款凭证复印件1份，以证明被告吴某于2010年7月17日一次性将5年租金88000元及押金1万元支付给被告陈某某的事实。三、被告吴某的委托代理人胡江榕、郑相科对叶某某所作的调查笔录和叶某某的驾驶证、姚建农与叶某某签订的租房协议、朱锦峰的电信客户登记单、姚建农的驾驶证各1份，朱建峰和姚建农出具的收条2份（其中的复印件均与原件核对无误），证人叶某某的证言1份（出庭作证），以证明与被告吴某所承租的房屋同一地段的其他房屋租金仅为每间每年5000-8000元左右的事实。四、照片复印件7份，以证明被告吴某所承租的房屋附近的商铺基本闲置的事实。五、外商投资企业基本情况复印件1份，以证明被告陈某某是被告希宝公司的董事的事实。六、浙江xx物业服务有限公司收款收据2份、浙江xx物业有限公司东阳分公司登记基本情况1份，以证明涉案房屋系被告陈某某代表被告希宝公司出租给被告吴某的事实。东阳市价格认证中心出具的价格鉴定结论书的主要内容为：鉴定标的（即涉案房屋）在2010年7月-2012年2月期间的房屋租金市场中等价格约为19000元／年-28000元／年。被告希宝公司书面答辩称：原告诉称希宝公司隐瞒存在多份租赁合同的事实，与客观事实不符，希宝公司系将房屋出租给被告陈某某，对被告陈某某与吴某签订的合同不清楚。被告吴某逾期未支付租金与希宝公司无关，希宝公司不应承担连带责任。原告在与希宝公司签订房屋买卖协议前对被告吴某承租涉案房屋的事实是清楚的，希宝公司不存在任何违约行为，原告要求希宝公司承担连带责任于法无据。被告希宝公司未提供证据。被告陈某某答辩称：一、对原告的第一项诉讼请求没有异议。被告陈某某在被告希宝公司同意的前提下于2010年7月6日将涉案房屋出租给被告吴某，并收取租金。2010年12月17日被告希宝公司将涉案房屋出售给原告，被告希宝公司及陈某某均同意对次承租人即被告吴某享有的权利及义务由原告享有和承担，并以书面形式通知了被告吴某。被告吴某迟延支付租金4个多月，原告有权解除租赁合同。二、对原告第二项诉讼请求没有异议。三、原告要求被告陈某某承担连带责任于法无据。被告陈某某只与被告吴某签订了一份年租金为8.8万元的租赁合同，另外与被告吴某签订了一份年租金为空白的租赁合同，后一份系因被告吴某避税的要求而签署，为防止两份合同冲突，要求被告吴某在年租金为8.8万元的租赁合同上写明“本协议为准”。原告购买涉案房屋后，被告陈某某已经将2010年度剩余租金52782元及押金1万元交付给原告，并未对原告作出任何隐瞒。本案请求权基础是租赁合同关系，在原告购买涉案房屋后，被告陈某某已经退出租赁关系，不再是合同相对人。请求法庭驳回原告对被告陈某某的诉讼请求。被告陈某某提供了如下证据：一、租赁合同复印件1份，以证明下列事实：1、被告陈某某与原告签订租赁合同约定涉案房屋的年租金为88000元、房屋使用押金10000元；2、被告吴某在年租金88000元的租赁合同上署明以“本协议为准”；3、被告吴某提供的年租金18000元的租赁合同是其事后炮制的虚假合同。二、房产租赁协议1份、房屋建筑面积计算表1份，以证明涉案房屋隔壁的32号商铺（面积233.60平方米）年租金为68000元，涉案房屋年租金若为18000元则背离市场行情的事实。三、付款凭证1份，以证明原告于2010年12月17日收到涉案房屋剩余租金52782元及房屋使用押金1万元，合计62782元的事实。四、通知复印件1份，以证明其已于2011年6月30日通知被告吴某，双方签订的租赁合同项下转租人的权利义务由原告继承，要求被告吴某向原告履行租赁合同的义务并支付租金的事实。五、刘婷与虞某某签订的房屋租赁协议复印件、中国工商银行自助终端凭条复印件1份，以证明涉案房屋隔壁的32号商铺2012年度的租金为63000元的事实。六、工商银行付款凭证复印件1份，以证明被告吴某支付给被告陈某某的98000元由第一年的租金88000元和押金10000元组成的事实。经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：被告希宝公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为其自动放弃一审期间质证的权利。关于原告提供的证据：被告陈某某均无异议。证据一，被告吴某对真实性有异议，认为该合同与被告吴某手中持有的合同内容不符，该合同第一条中“仓储”、“捌”的字样被划掉，是一份打印错误的合同草稿，被告陈某某认为其中“仓储”、“捌”等字样被划掉是由于被告吴某提出不需租用仓储，经协商后将租金变更为85000元。证据二，被告吴某无异议。证据三、四，被告吴某对真实性无异议，但认为其已一次性支付五年租金，不存在再支付租金的义务。证据五，被告吴某对三性均有异议，认为该证据为复印件，真实性无法确认，且与本案无关。关于被告吴某提供的证据：证据一，原告对三性均有异议，认为约定的年租金不是18000元。被告陈某某对三性均有异议，认为该合同中填写的租金18000元及“本协议为准”系被告吴某事后伪造添加的，与真实的租赁合同相矛盾。证据二（即被告陈某某提供的证据六），原告认为真实性无法确认，且不能证实该98000元系五年的租金及押金。被告陈某某对真实性无异议，但认为其反映的系第一年的租金及1万元的押金。证据三，原告对调查笔录的真实性无异议，但认为证人叶某某在出庭作证时关于房屋租金的陈述与其在接受被告吴某的委托代理人调查时陈述不一致，且证人所租赁的商铺面积仅为涉案商铺的1／5，对收条、客户登记单、驾驶证的三性均有异议，认为与本案无关，对租房协议的真实性无异议，但对关联性有异议，认为协议反映的租期与涉案合同的租期不是同一时间段。被告陈某某对该组证据的真实性及关联性均有异议，认为根据证据三中的租房协议，按面积比例计算，涉案商铺的租金应为73365.58元／年，反而能证明租金为18000元的合同系虚假的事实。证据四，原告对三性均有异议，认为无法反映出该组证据在何时、何地形成，不能证明被告吴某主张的证明目的，被告陈某某认为该组证据与本案无关。证据五，原告认为真实性无法确认，且与本案无关，被告陈某某认为与本案无关。证据六，到庭的两被告均认为系超出举证期限提供，不同意质证。对东阳市价格认证中心作出的价格鉴定结论书，原告对三性均有异议，认为价格鉴定目的写明系为法院执行案件提供依据，但本案并非执行案件，且鉴定结论书中并无鉴定结论一项内容，价格鉴定过程中的价格缺少计价单位，鉴定人员也未披露鉴定的参照物，且另一鉴定人员胡某没有参与现场勘验，鉴定程序违法。被告吴某无异议。被告陈某某认为鉴定人员胡某在庭审中陈述其未参与调查，故对鉴定结论书的三性均有异议，认为鉴定过程不科学，形式也不合法，不应作为定案依据。关于被告陈某某提供的证据，原告均无异议。证据一，被告吴某对租赁合同的真实性有异议，认为其是一份打印错误的合同，不是被告吴某的真实意思表示，对付款凭证的真实性无异议，但认为不能证明被告陈某某主张的证明目的。证据二，被告吴某对真实性有异议。证据三，被告吴某认为真实性无法确认，且不符合常理。证据四，被告吴某对真实性无异议，但认为其已经一次性支付五年的租金，不存在再支付租金的义务。本院认证如下：关于涉案房屋的年租金价格方面的证据：本案的争议焦点为被告吴某与陈某某约定的涉案房屋的年租金究竟是85000元还是18000元，也就是在上述两被告分别持有的租赁合同对年租金的记载内容存在严重冲突的情况下，哪份合同是上述两被告的一致真实意思表示。对此，本院认为，在两份合同关于年租金的记载内容存在严重冲突的情况下，应当遵循公平合理的原则，通过确定哪份合同记载的价格符合涉案房屋相同地段其他店面房的市场租金价格，来确定哪份合同的记载系被告陈某某和吴某的真实意思表示，对此，应当通过鉴定解决。虽然对东阳市价格认证中心作出的鉴定结论，原告和被告陈某某存在异议，但其不能提供有效反证证明鉴定结论确认的价格与市场价格不符，经审核，该鉴定结论依据科学，鉴定机构和鉴定人员具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，该鉴定结论具备有效证据的认定要件，应当采纳为定案依据。依据该鉴定结论，应当确认被告吴某持有的租赁合同关于涉案房屋年租金价格的记载内容系签订合同双方当事人的真实意思表示，故对被告吴某提供的证据一予以采纳，确认其具有证明被告吴某主张的相应事实的证明力，原告提供的证据一、五和被告陈某某提供的证据一（即为原告提供的证据一）、二、五不具有证明该两位当事人主张的涉案房屋的约定年租金为85000元的事实的证明力。关于双方当事人提供的其他证据：原告提供的二、三、四（原告提供的证据四即为被告陈某某提供的证据四），双方当事人对真实性均无异议，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。被告吴某提供的证据二（即被告陈某某提供的证据六），具备证据的三性，予以采纳，同时根据关于涉案房屋的约定年租金数额的认证意见，确认其具有证明被告吴某主张的相应事实的证明力（被告陈某某有否同意减免2000元应另行解决），对被告陈某某主张的相应事实，不具有证明力。被告吴某提供的证据三、四，虽然存在瑕疵，但能够印证涉案房屋在2010年时的市场租金价格远低于85000元的事实。被告吴某提供的证据五、六与本案无关，不予采纳。被告陈某某提供的证据三，与本案无关，不予采纳。根据本院确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：被告希宝公司系涉案房屋的开发商。被告陈某某向被告希宝公司承租了涉案房屋。2010年7月6日，被告陈某某与被告吴某签订了租赁合同一份，约定：租赁期限为2010年7月30日至2015年7月30日止，租金为每年18000元，租金一年一付，在签订本合同时须另行支付房屋使用押金1万元。在签订租赁合同时，被告吴某曾错误地在一份年租金被打印为88000元（后改为85000元）的合同上签名捺印，被告陈某某保管了被告吴某错误签名捺印的合同，后将其交给原告。在签订租赁合同时，双方口头协商确定被告吴某不承租涉案房屋中的地下仓储。后经口头协商，2010年7月7日，被告吴某通过母亲赵梅芳的账户以汇款的方式向被告陈某某一次性支付了五年的租金和押金共计9.8万元。嗣后，原告向被告希宝公司购买了涉案房屋，并分别于2010年12月20日、2010年12月10日申领了房屋所有权证及国有土地使用证。2011年6月30日，被告陈某某向被告吴某发出通知，告知其已经于2010年12月17日将涉案房屋出卖给原告，被告陈某某所有享有的权利、义务均由原告继承。2011年7月24日，原告向被告吴某发出通知并送达被告吴某的母亲赵梅芳，要求其支付2011年度租金8.5万元。因被告吴某认为涉案房屋的年租金为1.8万元而非原告主张的8.5万元，其支付的9.8万元系五年的租金及押金，无需再支付租金，双方产生争议。在本案审理过程中，经本院委托，东阳市价格认证中心于2012年4月26日作出的价格鉴定结论书的主要内容为：鉴定标的（即涉案房屋）在2010年7月-2012年2月期间的房屋租金市场中等价格约为19000元／年-28000元／年。本院认为，鉴定结论确认涉案房屋在2010年7月至2012年2月的房屋租金市场中等价格为每年19000元至28000元，原告和被告陈某某并未能提供有效反证推翻鉴定结论确认的这一价格，且经本院核实，鉴定结论确认的市场价格与客观情况相符，故在双方分别持有对年租金记载价格存在严重冲突的租赁合同的情形下，应根据公平合理的原则和市场价格确定被告吴某持有的租赁合同关于年租金的记载系双方当事人的一致真实意思表示。被告吴某已一次性支付被告陈某某9.8万元，不存在未依约支付租金的事实。原告的诉请违背本案客观事实，与法律规定相悖，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》之二百一十二条、二百二十四条、第二百二十九条规定，判决如下：驳回原告傅某某的诉讼请求。案件受理费846元，减半收取423元，由原告傅某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（预交上诉案件受理费汇至金华市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：19×××37，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员 王姝平二〇一二年六月十五日代书 记员 郭 倩 来源：