（2012）宁民终字第1339号

裁判日期: 2012-06-15

公开日期: 2014-01-17

案件名称

南京康奇电子技术公司与南京市鼓楼区人民政府、南京金东房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

某公司,某房地产公司,某区政府

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2012）宁民终字第1339号上诉人（原审原告）某公司上诉人（原审被告）某房地产公司原审被告某区政府上诉人某公司与上诉人某房地产公司、原审被告某区政府财产损害赔偿纠纷一案，南京市某区人民法院于2011年12月20日作出（2010）浦民初字第1748号民事判决，上诉人某公司、某房地产公司均对该判决不服，分别向本院提起上诉。本院于2012年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2012年5月11日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1992年2月26日，某区政府与某区政府签订了关于创办某工业区的协议书，约定：两区政府决定成立某工业区，地址位于南京某区某镇某村，经营项目以双方在某镇联营的东桥漂染厂、健美服装厂等企业为基础，新开发轻纺、电子系列产品；某区以150亩土地有偿使用费及部分基础设施费入股，占总投资比例45%，鼓楼区以厂房、设备投入，占总投资比例55%；利益分配原则上按双方投资比例实行分配，但考虑到工厂未投产前农民的实际利益，应按国家规定，给予农民适当补偿；联营期限为20年。1992年7月8日，某公司与某公司签订联营协议书，双方商定在某区某镇桥北村联合开发鼓楼经济开发区，并决定双方共同组建某公司公司，协议书还就双方投资比例、利益分配、违约责任等事项做出了约定。同日，双方还签订了联营补充协议书（1）、（2），就联营协议书圈定面积中的150亩土地及实测超出150亩土地的事项进行了补充约定。1994年11月14日，某区政府发布《关于成立某公司建设指挥部的通知》，决定成立某公司建设指挥部，指挥部下设办公室，负责工业区日常管理和建设工作。原审庭审中，某区政府陈述，某公司系由某公司与某公司准备成立的联营企业，即某公司公司，但因该公司名称未办下来，最后的名称为某公司，某公司建设指挥部只是在工业园成立初期发挥管理职能，在某公司成立后就移交给了该公司。原审另查明，1996年元月，某公司与某公司建设指挥部办公室（以下简称指挥部）签订协议书一份，双方约定：指挥部同意提供某公司申请使用的土地共12.8亩，其中净地面积12亩，由某公司按工业区统一的规划要求投资建设；土地使用期为50年，即1996年元月1日至2045年12月31日；某公司按每亩3500元／年的标准付给指挥部土地补偿费，总计44800元，平均分两次于每年的5月底和11月底分别付给指挥部下半年和第二年上半年土地补偿费，今后如某区调整土地补偿费标准，指挥部按实际增加额加收，土地补偿费从1996年元月1日起计收；某公司使用的土地不得向第三方转租、出让，否则指挥部有权无偿收回使用权并作相应处理；某公司申请自来水增容、电力增容，计收自来水设施费91228.14元、电力设施费158544元，按净地面积12亩计收基础配套费168775.2元，合计418547.34元，某公司为省市高新技术企业，根据区有关规定，指挥部同意按核减总额的10%收费，指挥部同意给予某公司一次性补偿费3000元，以上某公司总计应交指挥部373692.61元，某公司于1996年4月底前交水电增容及基础设施配套费100000元，余款于1996年10月底前结清；某公司每年向指挥部交纳管理费，1996年交管理费20000元，1997年、1998年按每年30000元交纳，管理费每年底一次交清，3年后，视企业发展情况进行调整，调整幅度不超过15%；上述条款，双方应共同遵守，违约方应承担对方的经济损失，并另付违约金100000元。签订协议书之后，某公司交纳自1996年1月5日至2003年7月25日的土地补偿费共计336000元，并交纳基础设施配套费220000元。原审再查明，1996年5月8日，经某区台商投资区管理委员会批准，某公司办理了建设工程规划许可证，在上述鼓楼工业园内投资建设厂房和车库。为进行施工，某公司支付了地形测量费1097.8元，并由南京市城镇建筑设计院七所进行了工程地质勘察，为此，某公司支付了勘探费11300元。此外，某公司所建厂房由江苏省城乡规划设计研究院设计，某公司为此支付了设计费90000元。1996年5月10日，某公司与南京浦口基础工程公司签订了建设工程施工合同，双方约定由南京浦口基础工程公司对某公司位于某工业园内生产用房的砼灌注桩基础工程进行施工，承包方式为包工包料，合同价款为396714.63元，后经双方决算，工程价款总计522226.87元，经双方协商，同意最后实际付款500000元，后某公司实际支付了工程款500000元。某公司为修建与厂房相配套的车库和配电房，用去190000元，为修建围墙、购买并铺设电缆等用去27062.5元。此外，为进行施工，某公司还向南京台商投资区管委会办公室、南京市某区土地局某土地管理所交纳了“规划管理费”、“执照费”、“土地费”等费用合计181120元。2010年5月24日，某公司诉至原审法院，请求判令：1、某区政府、某房地产公司赔偿某公司配电房、厂房桩基工程损失1606580元；2、某区政府、某房地产公司赔偿某公司利息损失1311875元（计算至2010年3月31日），对2010年4月1日至实际给付之日的利息损失，以1606580元为基数，按人民银行基准利率继续计算；3、某区政府、某房地产公司赔偿土地租金涨价给某公司造成的损失等500000元。原审又查明，2003年7月30日，南京市国土资源局浦口分局将位于某区长江大桥桥北引桥东侧的宗地出让给某房地产公司，双方签订了国有土地使用权出让合同，约定：出让宗地的用途为商业、住宅用地；出让人同意在受让人交清全部土地出让金后，负责将出让宗地以现状为准交付给受让人；土地使用权出让年限为住宅份额用地70年，商业份额用地40年；土地出让金总额为52200000元；受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。2003年11月6日，某公司向某公司发出通知，表示：因你公司所承租位于鼓楼桥北工业园内土地，面积为12.8亩，被某区政府征收，故通知你公司暂时免收2003年下半年青苗补偿费，具体事宜，接区政府通知后另行通知。2005年11月22日，南京市国土资源局浦口分局向某区征地拆迁办公室发布南京市某区征地拆迁实施方案批准通知书，表示：同意某房地产公司在泰山街道桥北引桥东实施征地房屋拆迁，拆迁工作由某区征地拆迁办公室按此征地拆迁实施方案进行，并在被拆迁街道、村、组进行公告。某房地产公司据此认为其已委托某区征地拆迁办公室进行拆迁，某公司的建筑物系由某区征地拆迁办公室所拆除，与其无关。为此，原审法院向某区征地拆迁办公室进行了调查，某区征地拆迁办公室书面回函表示：上述通知书确认的四至范围内的房屋系我单位拆迁，四至范围以外的部分，只有东方红石化等四家公司，由某房地产公司与其商谈好后，由我单位拆迁外，其他拆迁事宜与我单位无关；在我单位档案中，未能查到某房地产公司与我单位的书面委托协议，但上述部分是由我单位拆迁的；某公司的房屋不是我单位拆迁的，我单位未与该公司签订过相关的拆迁补偿协议。原审庭审中，某房地产公司提交了某公司于2008年3月16日向某房地产公司出具的函告一份，其内容为：经多方调查核实，2006年8月，某公司位于桥北工业园区内的房屋，在某公司毫不知情的情况下，被某房地产公司擅自拆除，该处房屋及相关建筑工程拥有合法的建筑手续，某公司投入大量资金，某房地产公司的行为违反国家法律、政策，严重侵害了某公司的合法权益，现特致函某房地产公司，望某房地产公司在收到本函告之日起五日内，就上述违法行为及对某公司造成的严重损失，给予明确的书面答复，否则，某公司将通过合法途径，维护自身的合法权益。某房地产公司据此认为，某公司所述的建筑物是在2006年8月时被拆除，某房地产公司是在2006年委托某区征地拆迁办公室进行拆迁，至于是否涉及某公司的建筑物不能确认。此外，原审庭审中，某公司提交了某房地产公司于2008年5月5日出具的“康奇电子拆迁测算清单”复印件，某房地产公司则认为该清单系复印件，不予认可。此外，某区政府法制办曾于2009年11月26日就某公司的法定代表人杨农进行回复，要求某公司直接与金浦集团进行磋商。原审法院认为，企业的合法财产受法律保护。某房地产公司在未与某公司就建筑物拆迁补偿达成一致意见的情况下，擅自拆除某公司的建筑物，侵犯了某公司的财产所有权，应承担相应的侵权责任。故某公司主张某房地产公司赔偿损失，于法有据，其合理部分，予以支持。某房地产公司虽否认对某公司的建筑物进行了拆除，但是某房地产公司系涉案土地的国有土地使用权人，对于涉案土地具有实际控制和支配的权利，而且，根据国有土地使用权出让合同，涉案土地系“以现状为准交付给受让人”，以及结合某房地产公司向某公司出具拆迁测算清单，某区征地拆迁办公室函复其未对某公司的建筑物实施拆迁的事实，上述事实相互印证，足以证明某房地产公司对某公司的建筑物实施了拆除。某房地产公司虽对此节事实予以否认，但并未就此提供证据予以反证，故对上述辩解理由不予采信。某区政府虽与某公司之间存在土地租赁合同关系，但是，由于涉案土地已经出让给某房地产公司，故双方之间的合同已经丧失履行基础，而且，此种合同履行基础的丧失系因涉案土地的出让，即因非可归责于某区政府的事由，故某公司主张某区政府承担违约责任，于法无据，不予支持。某区政府、某房地产公司均提出了诉讼时效期间的抗辩，对此，原审法院认为，从查明的事实来看，某公司曾多次向某区政府、某房地产公司要求解决纠纷，某区政府、某房地产公司亦对此予以回应，此为某公司主张权利的事实，发生诉讼时效中断的法律后果，因此，某公司本次起诉，并未超过诉讼时效期间，故某区政府、某房地产公司的上述辩解理由于法无据，不予采信。对于某公司的各项损失，认定如下：某公司主张赔偿土地租金336000元，该费用系某公司使用土地的对价，且交纳至2003年上半年，在签订合同后至此期间的涉案土地仍由某公司占有，并使用收益，故某公司以此作为损失主张赔偿，于法无据，不予支持；某公司主张赔偿基础设施配套费220000元，基础设施配套费合计为373692.61元，该费用系某公司使用涉案土地50年所应交纳的费用，因某公司实际使用涉案土地至2003年10月，据此按某公司实际使用年限计算基础设施配套费应为58545.18元，某公司实际交纳基础设施配套费220000元，超过部分161454.82元应作为损失予以赔偿；某公司主张赔偿施工费用1000580.3元，某公司为建设厂房及配套设施用去地形测量费1097.8元、勘探费11300元、设计费90000元、工程款690000元、修建围墙、购买并铺设电缆费用27062.5元以及施工相关费用181120元，合计1000580.3元，上述费用由某公司实际投入，因建筑物被某房地产公司擅自拆除，此部分费用应作为损失予以赔偿；某公司主张利息损失从其投入资金时计算，对此，原审法院认为利息损失应从某公司权利受侵害即建筑物被拆除之日起计算，因某公司及某房地产公司均认可建筑物在2006年8月被拆除，但具体时间不明，从公平原则出发，应认定利息损失从2006年8月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算；某公司主张赔偿土地租金上涨部分的损失500000元，缺乏法律依据，不予支持。则某公司的损失为基础设施配套费161454.82元、施工费用1000580.3元，合计1162035.12元及相应的利息损失。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款的规定，原审法院判决：一、某房地产公司于判决生效之日起七日内赔偿某公司各项损失1162035.12元，并赔偿利息损失（利息损失以1162035.12元为本金，自2006年8月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满为止）；二、驳回某公司对某区政府的诉讼请求；三、驳回某公司的其他诉讼请求。一审案件受理费34148元，由某公司与某房地产公司各负担17074元。上诉人某公司向本院提起上诉称：一、某房地产公司的侵权行为直接导致了某公司的投入不但没有产生一点收益，而且使包括土地租金和基础设施配套费在内的1606580元投资都化为乌有。某公司只是主张了上述1606580元资金投入的损失，该主张应当获得支持；二、因某房地产公司的侵权行为导致某公司1606580元的资金投入全部化为乌有，某房地产公司应当赔偿某公司自投入该资金之时起的利息损失；三、因某房地产公司的侵权行为致使某公司租期为50年的土地无法使用，而不得不另寻可使用的土地，而租金大幅增加是众所周知的事实，某公司主张50万元的土地租金涨价的损失，应当获得支持。上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判：1、某房地产公司赔偿某公司配电房、厂房桩基工程损失1606580元；2、某房地产公司赔偿某公司利息损失1311875元（以1606580元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2010年3月31日），对2010年4月1日至实际给付之日的利息损失，以1606580元为基数，按人民银行基准利率继续计算；3、某房地产公司赔偿土地租金涨价给某公司造成的损失等500000元。上诉人某房地产公司向本院提起上诉称：一、某公司并无证据证明其享有建筑物的合法权利，其没有享有建筑物所有权的合法手续。二、某公司不能举证证明涉案建筑系某房地产公司拆除。三、施工费用应当经过工程造价鉴定才能予以确定，原审判决系错误认定。四、某公司交纳的基础设施配套费属于土地租赁合同的内容，某公司并不是该租赁合同的当事人，该费用与某房地产公司无关。退一步说，因涉案建筑属于违章建筑，即使被拆除也不应当给予补偿，而事实上，某公司的诉讼请求也超过了举证期间。上诉人请求二审法院撤销原判第一、二项，依法改判驳回某公司在一审时的诉讼请求。原审被告某区政府称：原审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审查明的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，某房地产公司根据国有土地使用权出让合同取得了涉案土地使用权，土地使用权出让合同明确涉案土地“以现状为准交付给受让人”，某房地产公司否认对涉案土地上某公司的建筑物进行了拆除，因拆除涉案房屋的受益人是某房地产公司，结合某公司出具的函告、某公司提交的拆迁测算清单复印件及某区征地拆迁办公室函复其未对某公司的建筑物实施拆迁的事实，原审法院认定某房地产公司对某公司的建筑物实施了拆除，有事实及法律依据。被拆除的建筑物系某公司按照政府的整体要求建设，并有相应的批准手续，因此某房地产公司认为涉案建筑未完成相关手续不应予赔偿，本院不予支持。某公司主张赔偿土地租金336000元系某公司使用土地的对价，故某公司以此作为损失要求赔偿，于法无据，本院不予支持；虽然某房地产公司并未收取基础设施配套费，但其拆除涉案建筑导致某公司投入的基础设施配套费无法收回，因此该费用应当由某房地产公司赔偿，该费用系某公司使用涉案土地50年所应交纳的费用，因此，原审法院判决某房地产公司赔偿某公司未使用土地年限所对应的基础设施配套费，符合法律规定。某公司主张的施工费用合计1000580.3元系某公司实际投入，因建筑物被某房地产公司拆除，因此该费用应当由某房地产公司予以赔偿，以上费用均有发票及相应的证据证实，足以认定。某房地产公司要求进行工程造价鉴定，没有依据。涉案建筑物在2006年8月被拆除，原审法院从公平原则出发认定某公司的利息损失自2006年8月15日起计算，并无不当。某公司主张赔偿土地租金上涨部分的损失500000元，没有相应的依据，原审法院未予支持，并无不当。某公司曾多次向某区政府、某房地产公司要求解决纠纷，某公司每一次主张权利诉讼时效均应重新计算，因此，对某房地产公司主张某公司超过诉讼时效，本院不予采信。综上，二上诉人的上诉请求均无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31640，由上诉人某公司负担13245元，上诉人某房地产公司18395元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘阿珍审　判　员　　张旭东代理审判员　　涂　甫二〇一二年六月十五日书　记　员　　潘　丽来自