（2011）杭下民初字第1200号
裁判日期: 2012-06-15
公开日期: 2014-05-04
案件名称
陈麟令与野风集团房地产股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈麟令,野风集团房地产股份有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1200号原告：陈麟令。委托代理人：毕一平，委托代理人：张娟，委托代理人：陈政宇。被告：野风集团房地产股份有限公司。法定代表人：俞强。委托代理人：徐涛、宋海鹏。原告陈麟令为与被告野风集团房地产股份有限公司（以下简称野风公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2011年8月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判。野风公司在答辩期间提出管辖异议，本院审查后予以驳回。本案于2011年10月24日公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂依法转入普通程序，由审判员石敏担任审判长，与审判员周菁晖、人民陪审员陈国义组成合议庭，于2012年11月30日公开开庭进行了审理。双方均申请对本案涉及的房屋价值进行评估，本院委托评估机构进行评估后，于2012年4月28日公开开庭进行了审理，合议庭成员陈国义因另有工作安排，变更为王惠民。原告陈麟令及其委托代理人陈政宇，被告野风公司的委托代理人徐涛三次均到庭参加诉讼；原告陈麟令的委托代理人毕一平于第一、二次庭审到庭参加诉讼；原告陈麟令的委托代理人张娟于第三次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈麟令诉称：2004年4月30日，原告与被告（前身为浙江野风现代城房地产开发有限公司）因房屋拆迁需要，签订《产权调换协议》，该协议约定，被告将坐落杭州市绍兴路现代景苑（现代城三期）6号楼13层东单元的房屋作为给原告的回迁安置用房，并承诺在2006年4月底之前将安置用房交付给原告，临时安置补助费发放至新房安置四个月止。然直至2011年3月18日，时隔7年之久，原告才收到被告给出的《回迁安置通知书》，并被告知安排原告回迁安置在现代景苑（现代城三期）6号楼2单元1302室，临时安置补助费发放至收到通知书后四个月。因现代景苑6号楼2单元1302室并非《产权调换协议》约定的6号楼13层东单元房屋，两者之间无论面积、价款、房屋户型等皆存在诸多差异，另外，根据相关规定和双方协议，临时安置补助费应发放至原告收房后四个月，而非被告所谓的收到通知书后四个月。被告的行为已构成严重的违约，2011年6月20日，原告以书面形式提出对《回迁安置通知书》中所作安排的异议，要求被告严格按照双方协议进行分房，并要求临时安置补助费发放至收房后四个月，但未得到被告给出的任何答复。2011年7月5日，浙江浙经律师事务所受原告委托，正式向被告发出《律师函》，重申该问题，但至今亦未得到任何答复。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院，请求：1．判令被告立即按照拆迁协议的约定，将坐落现代景苑6号楼13层东单元的房屋作为原告的安置用房；2．判令被告依法向原告发放临时安置补助费15876元（暂计算至起诉之日），后续费用发放至原告收房后四个月止；3．本案诉讼费用由被告承担。后在案件审理过程中查明被告已将现代景苑6号楼13层东单元的房屋出售给案外人。原告认为，根据《回迁安置补充协议（附件二）》，被告同意原告扩面40平方米，扩面价格按3500元／平方米进行资金结算。原告拆迁房屋核实共计60.66平方米。被告现违反协议按西单元1302室79.41平方米的房屋进行产权调换，则原告产生损失如下：6号楼13层东单元房屋建筑面积为137.92平方米，6号楼2单元1302的建筑面积为79.41平方米，两者相差58.51平方米。该58.51平方米，原告所需的成本支出为：剩余可扩面面积×3500元／平方米＋需按开盘价购置的面积×开盘价即［40-（79.41-60.66）］×3500＋{58.51-［40-（79.41-60.66）］}×14000=21.25×3500＋37.26×14000=596015元。目前杭州市下城区现代景院房屋市场价格月为28000元／平方米，58.51平方米市值约1638280元，则原告损失为1638280-596015=1042265元。原告遂将第一项诉讼请求变更为“判令被告将现代景苑6幢2单元1302室作为给原告的安置用房，并赔偿原告经济损失共计人民币1042265元”。被告野风公司辩称：一、野风公司早已于2011年3月18日书面通知原告回迁至现代景苑6号楼2单元1302室。原告在变更诉讼请求要求法院判令现代景苑6号楼2单元1302室作为其安置用房，野风公司从未拒绝原告这一要求，2011年3月18日已书面通知且原告已实际收到该回迁通知书。二、现代景苑6号楼2单元1302室符合双方合同约定。（一）安置房屋面积符合合同约定。在2004年4月30日签订的《房屋拆迁产权调换协议》中原房屋建筑面积为56.70平方米，且在第三条安置用房中非常明确回迁安置使用面积为39.62平方米。在同日签订的《回迁安置补充协议（附件二）》中明确扩面面积（建筑面积）在40平方米内，由于其他回迁户回迁安置面积需求以及建筑设计无法达到一户一面积的要求，故在该补充协议中亦规定了实际扩面按“自然间不可分割”的原则。以调换协议中明确的原告可获得的39.62平方米回迁安置面积计，原告可获得安置房面积在39.62平方米至79.62平方米范围之间。而原告被安置的现代城三期6号楼2单元1302室住房实际面积为79.68平方米，完全符合双方合同约定。（二）调换协议签订时三期6号楼系一梯6户点式高层楼房设计，并无东西单元之分，协议中东单元表述系错误意思表示，且已通知原告。2004年4月30日，受托拆迁单位杭州丰泽房地产服务有限公司误将设计草图南立面通风所需设置的叉口误作为东西单元，与原告签订协议。2006年3月12日，被告发现上述错误，随即向杭州丰泽房地产服务有限公司发出通知，要求其向原告予以说明并更正，随后杭州丰泽房地产服务有限公司就此向原告发函予以更正。三、现代景园6号楼2单元1302室与6号楼1单元中间套除面积外，并无使用价值或功能上的差异。（一）被告作为房屋开发企业，肩负回迁安置任务同时，亦必须考虑企业利润。同时根据统一安置的实际角度，将6号楼2单元作为回迁安置房，而1单元和2单元边套均作为商品房进行出售，并未作为回迁房进行安置。（二）1单元和2单元中间套紧密相连，除面积、单元号不同外，无论从朝向、通风、光照都并无实质差异。四、原告损失赔偿请求缺乏法律依据和事实基础。《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告诉请中采用1单元房屋面积为标准计算，显然完全错误，6幢2单元1302室安置面积已符合双方合同要求，原告实际损失仅仅在于所谓的6幢1单元中间套和2单元中间套的差别，若被告真存在违约，正确的方法为第三方评估或参照同幢同单元房屋平均销售价格进行对比衡量。根据原、被告之间的合同及补充协议，原告房屋重置价为21585.69元（凭相关困难户证明可减免），若以完全扩面40平方米计，原告全部房价只需21585.69＋40x3500元=161585.69元。本案属于产权调换形式，遵循“拆一赔一”原则。除原房屋建筑面积按拆迁政策执行外，原、被告另就扩面问题达成补充协议，房屋购买价格锁定为3500元／平方米，考虑到设计等因素导致面积差异，故特别约定“实际扩面按自然间不可分割的原则办”，同时结合同期《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》（1994年12月19日颁布，2007年7月8日《浙江省城市房屋拆迁管理条例》颁布后废止】第26条“偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，在安置标准以内的，按重置价格结算，超过安置标准的部分，按照商品房价格结算”的规定，显然由原、被告就扩面达成的补充协议本身即为商品房买卖协议，同时亦明确了产权归属及未来面积产生差异的纠纷解决原则。因此，原告实际安置面积已符合政策法律规定后，若就扩面产生纠纷，理应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第1款第2项“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定。按此规定，即便按原告认为建筑面积不足，被告亦仅需支付49413.7元。原告在总房价仅为10余万元的情况下，匪夷所思地提出100余万元的损失，被告宁可相信是其代理人之意图，而非当事人之本意，该诉请于理不通，于情不合，于法不符。五、原告第二项诉请缺乏事实基础与法律依据。依据《杭州市城市拆迁管理条例》第39条第2款规定“临时安置补助费计算期限从被拆迁人或者房屋承租人搬离被拆迁房屋之月起至得到安置后4个月止”，以及《杭州市人民政府关于贯彻实施﹤杭州市房屋拆迁管理﹥的补充意见》第5条规定“被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当支付被拆迁人自搬迁之日起至通知安置后4个月止的临时安置补助费。”显然从2011年3月18日通知原告安置计，被告只需再发放临时安置补助费共计12700.8元（4×56元／平方米×56.7平方米）。综上所述，恳请法院查明事实，依法判决。原告陈麟令为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．《房屋拆迁产权调换协议》及附件二《回迁安置补充协议》各1份，欲证明原、被告在2004年4月30日曾因拆迁事宜达成协议，对拆迁安置补偿等各方面做了详细的约定；2．《回迁安置通知书》1份，欲证明被告曾于2011年3月18日通知原告将安排原告回迁至现代景苑6号楼2单元1302室，临时安置补助费发放至收到通知后4个月的事实；3．原告的书面答复1份，欲证明原告曾于2011年6月20日向被告书面提出对《回迁安置通知书》的异议的事实；4．《律师函》1份；5．《快递凭证》1份；证据4、5欲证明浙江浙经律师事务所受原告所托，曾于2011年7月5日向被告正式发出律师函重申观点的事实；6．2006年10月28日的答复函1份，欲证明原告坚持要求被告严格按照双方协议履行；7．房产记载信息查询记录1份，欲证明涉案房屋目前仍在被告名下，但现在该房屋已经出售了；8．评估报告1份，欲证明6幢1单元1302室房屋现在的市场价值是3218000元，单价为23994元／平方米，该房屋开盘时的价格评估结果是2152000元，该房屋面积是134.15平方米。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，三性无异议，但该协议第三条安置用房的东单元系被告所委托的杭州丰泽房地产服务有限公司对房屋错误的意思表示，该协议中的补充协议，双方对扩面面积约定是40平方米内，同时也约定对价，对产权的归属也进行了约定。对面积产生的原则也进行了约定。该扩面是在安置面积之外的协议，就是商品房买卖合同的性质。对证据2-6，三性无异议。对证据7，被告已提交预告登记，该房屋实际已经出售，原告也确认该事实。对证据8，三性无异议。本院审核后认定如下：证据1－6、8，被告无异议，予以确认。证据7，双方均认可该房屋已出售的事实，故确认该事实。被告野风公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．T6栋住宅（B型）二至十三层平面图，欲证明诉争房屋原始草图中为一梯6户点式设计，并无东西单元之分；2．函（2006-3-12）1份，欲证明被告发现与原告所签协议有误后，于2006年3月12日发函给委托拆迁单位，要求其与原告及时沟通，对错误内容进行更正；3．函（2006-11-20），欲证明委托拆迁单位发函给原告，对协议内容进行说明并更正其中错误；4．户型面积明细1份，欲证明根据实际情况，最终回迁安置户统一安置于6幢2单元，安置行为并不违反双方协议。同时被告安置原告的房屋面积符合合同对面积的约定要求；5．评估报告1份，欲证明6幢2单元1302室房屋开盘价是1179000元，单价是14797元／平方米，现在的总价是1757000元，现在的单价是22051元／平方米。另外该评估结果也体现6幢2单元1302室的实际面积是79.68平方米。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，原告没有看到过所谓的原始草图，真实性有异议。事实上现在建成的房屋与草图是完全不一样的。实际上6号楼是有东西单元之分的，如果没有东西单元之分，当初在产权调换协议上也不可能写上东单元，所以被告是在颠倒事实。对证据2，被告发函给委托拆迁单位的事实与原告没有关系，原告也不清楚这个事情，对该证据的真实性有异议，且该证据也不能证明被告的证明目的。原告和被告签订的产权调换协议并不存在错误，合同内容是双方当事人经过多次沟通后形成的双方的真实意思表示，当时原告特别要求要东单元的房屋，不存在笔误的情况。对证据3，真实性无异议，原告在收到该函后即予以了书面回复，反驳了被告及其委托拆迁单位的错误说法，回绝了被告要求篡改协议的企图。对证据4，真实性无异议。从该证据中更加能证明6号楼是有东西单元之分的。东单元为1单元，西单元为2单元。该证据不能证明回迁户必须安置在被告说的6号楼2单元的说法。被告的陈述与协议约定的也不相符。不能证明被告的证明目的。对证据5，三性无异议。本院审核后认定如下：证据1，未能提交原件，且无法证明该平面图在签订产权调换协议时已出示并经双方确认，不予确认。证据2，系被告发给案外人的函件，且系被告单方的意思表示，不予确认。证据3，原告认可收到该函，故确认该事实。证据4，原告认可其真实性，予以确认。证据5，原告无异议，予以确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2004年4月30日，浙江野风现代城房地产开发有限公司（后更名为野风集团房地产股份有限公司，以下均简称野风公司）与陈麟令签订《房屋拆迁产权调换协议》，称野风公司经杭州市房产管理局批准实施房屋拆迁，陈麟令所有的房屋属于拆迁范围内，双方就房屋拆迁补偿安置达成协议：陈麟令同意将坐落绍兴路161号38幢203室、建筑面积56.70平方米的房屋交给野风公司拆除，野风公司补偿陈麟令装修费、奖励费、过渡费等共计37027.20元。野风公司将坐落绍兴路三期6号楼13层东单元的房屋作为安置用房。安置用房的价款总额为：重置价380.7×56.7＝21585.69元，该户是困难户，凭证全免。回迁安置使用面积39.65平方米。陈麟令于2004年4月30日前搬迁腾空房屋交由野风公司拆除，野风公司于2006年4月底前将安置用房交付陈麟令。陈麟令自行解决过渡用房的，在过渡期内，临时安置补助费为每月每平方米建筑面积14元，发放至新房安置四个月止。因野风公司的责任延长过渡期限、陈麟令自行解决过渡用房的，自逾期之月起，野风公司按照原标准的二倍支付陈麟令临时过渡安置补助费。杭州丰泽房地产拆迁服务有限公司作为受托拆迁单位在协议上盖章。陈麟令与野风公司在上述协议的附件二《回迁安置补充协议》中约定，野风公司在回迁时同意陈麟令扩面（建筑面积）40平方米内；扩面价格按3500元／平方米进行资金结算，产权属于陈麟令；实际扩面按“自然间不可分割”的原则办。2006年11月20日，杭州丰泽房地产拆迁服务有限公司、杭州宏业房地产拆迁服务有限公司向陈麟令、甘蜀杭（陈麟令丈夫）发函，称其受野风公司委托对绍兴路161号杭州起重机厂住户进行动迁服务，在回迁安置时发现仅与陈麟令的协议中注有“回迁三期6号楼13层东单元”，而当时提供拆迁户看的6号楼设计平面草图是一幢6套点式高层楼房，根本没有东西单元之分，在操作时双方将草图南立面通风所需设置的叉口均误作为东西两个单元，在签协议时根据你们的要求又写上了“东单元”，实际与事实不符。为了双方便于落实安置，特予以说明并请在协议中更正为“回迁三期6号楼13层”。2006年11月28日，甘蜀杭以原绍兴路161号38幢203室住户的名义向野风公司及杭州丰泽房地产拆迁服务有限公司、杭州宏业房地产拆迁服务有限公司回函，称野风公司怎么会派出一个连通风叉口与单元都分不清的人来代理签订协议，且协议签订后是经过层层把关审核才盖章的并送房屋拆迁管理部门备案的。再则当初签订协议时野风公司经办人根本没有拿出“6号楼设计平面草图”，故来函中所述之事纯属野风公司内部事务，与本人毫无瓜葛。2011年3月18日，野风公司给陈麟令发《回迁安置通知书》，称野风公司按照拆迁协议的约定给陈麟令回迁安置现代景苑（现代城三期）6号楼2单元1302室住房一套，计建筑面积79.41平方米／使用面积51.97平方米。请陈麟令在接到通知后7个工作日内前来办理回迁安置手续，临时安置补助费按有关规定发放至2011年7月31日止（即通知回迁安置后4个月）。同年6月20日，陈麟令给野风公司回函，称《回迁安置通知书》收悉，陈麟令对安置房屋及临时安置补助费有异议，按照合同约定，野风公司应将坐落绍兴路三期6号楼13层东单元的一套房屋作为陈麟令的安置用房，而现在所分的2单元并非当年双方约定的东单元。故请野风公司严格按照当年双方约定进行分房，同时临时安置补助费应发至陈麟令收房后四个月止。同年7月5日，陈麟令委托律师向野风公司发函，重申6月20日函的意见，并要求野风公司收函后5日内书面答复。现代景苑6幢建成后有2个单元，1单元（东面单元）13层共2室，建筑面积均在130平方米以上；2单元（西面单元）13层共4室，其中1302室建筑面积79.41平方米。现代景苑6幢1单元13层的房屋已由野风公司出售给案外人。案件审理过程中，应双方申请，本院委托浙江韦宁资产评估有限公司对现代景苑6幢1单元1302室、6幢2单元1302室的房屋价值进行评估。评估公司确定6幢1单元1302室价值为3218000元，估算该房屋于开盘时价格为2152000元；确定6幢2单元1302室价值为1757000元，估算该房屋于开盘时价格为1179000元。陈麟令支付评估费12560元，野风公司支付评估费7720元。本院认为：陈麟令与野风公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》及《回迁安置补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。一、关于应安置的房屋。野风公司称签订协议时用于安置的6号楼并无东西单元之分，协议中写明安置陈麟令在东单元系受托拆迁单位理解错误所致，但其陈述缺乏有效证据证明，且6号楼建成后实际也存在东西2个单元，故对野风公司的该意见不予采信。按照合同约定野风公司本应将6号楼13层东单元的房屋安置给陈麟令，现野风公司将6号楼2单元（即西单元）1302室房屋安置陈麟令，应认定野风公司违约。因6号楼东单元的房屋已出售给他人，陈麟令要求野风公司安置2单元1302室的房屋，野风公司也同意，故对陈麟令的该诉讼请求予以支持。二、关于违约造成的损失。野风公司将2单元1302室房屋安置给陈麟令，已经扩面22.71平方米，符合合同约定的按“自然间不可分割”的原则、扩面40平方米以内。但是合同约定野风公司应将东单元的房屋安置给陈麟令，而按照东单元房屋的现有面积，可以满足陈麟令的扩面要求。即如野风公司依约将东单元的房屋安置给陈麟令，陈麟令还可以按照3500元／平方米的扩面价格取得17.29平方米的扩面面积。该部分面积市场价格与扩面价格的差额部分，系合同履行后陈麟令可以获得的利益，即野风公司违约造成的陈麟令的损失，野风公司应予赔偿。按照评估确定的东单元房屋单价23988.07元／平方米计算，扣除应支付的扩面价格，陈麟令的损失为354238.73元。陈麟令认为其原房屋面积56.7平方米因安置高层应按60.66平方米计算，但双方在协议中并未约定安置在13层要折算面积，且协议中在计算安置用房的价款总额时也是按56.7平方米计算，故陈麟令该意见缺乏依据，本院不予采纳。双方在协议中仅约定扩面40平方米内如何处理，并未约定安置房屋超出陈麟令原房屋56.7平方米及扩面40平方米以外的面积部分如何处理，故陈麟令主张超出原有面积和扩面面积之外的面积部分也应按开盘价格和现市场价格之间的差额计算损失缺乏依据，本院不予支持。三、关于评估费。陈麟令为解决本案纠纷共支出的评估费用12560元，本院按照陈麟令主张的损失部分诉讼请求的支持情况，确定由陈麟令承担8291元，野风公司承担4269元。因该笔费用已由陈麟令向评估机构支付，故野风公司承担部分应直接支付给陈麟令。野风公司支出评估费用7720元，但其评估结论未被采信，故该费用应由其自行承担。四、关于临时安置补助费。双方对临时安置补助费应发放至新房安置后四个月没有异议，双方的主要争议在于新房安置的日期。野风公司虽于2011年3月18日通知陈麟令可以安置，但安置房屋并不符合合同约定，陈麟令也提出异议，野风公司主张临时安置补助费计算至其通知回迁后4个月缺乏依据。案件审理过程中，野风公司和陈麟令双方均确认6号楼东单元13层的房屋已全部出售，陈麟令于2011年11月1日变更诉讼请求，接受野风公司此前提出的6号楼2单元1302室房屋，双方就安置房屋已达成一致意见，故临时安置补助费计算至此后四个月，即自2011年4月开始共计11个月，按合同约定的双倍标准计算，共计17463.60元。陈麟令主张的其余安置补助费缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告野风集团房地产股份有限公司将杭州市下城区现代景苑6幢2单元1302室的房屋安置给原告陈麟令；二、被告野风集团房地产股份有限公司赔偿原告陈麟令损失354238.73元；三、被告野风集团房地产股份有限公司支付原告陈麟令临时安置补助费17463.60元；四、被告野风集团房地产股份有限公司支付原告陈麟令鉴定费4269元；上述一至四项均于本判决生效之日起十日内履行。五、驳回原告陈麟令的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14323元，由原告陈麟令负担9292元（已预交），被告野风集团房地产股份有限公司负担5031元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14323元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 石 敏审 判 员 周菁晖人民陪审员 王惠民二〇一二年六月十五日书 记 员 陈 伟 来自：