（2012）渝一中法民终字第02308号
裁判日期: 2012-06-14
公开日期: 2015-08-25
案件名称
张珏萍与重庆银顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张珏萍,重庆银顺房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第02308号上诉人（原审原告）：张珏萍，住潼南县。委托代理人：周义洪，重庆法洋律师事务所律师。委托代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆银顺房地产开发有限公司，住所地潼南县梓潼街道办事处桥南大道139号3号楼5楼。法定代表人：龚燕琼，总经理。委托代理人：谢强。上诉人张珏萍与被上诉人重庆银顺房地产开发有限公司（以下简称银顺公司）商品房预售合同纠纷一案，潼南县人民法院于2011年11月6日作出（2011）潼法民初字第01795号民事判决，张珏萍对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，并于2012年6月11日进行了审理，张珏萍的委托代理人周义洪、谭兴平，银顺公司的委托代理人谢强参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2005年3月29日，张珏萍与四川炬鑫建设投资有限公司（以下简称炬鑫公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：炬鑫公司将其开发修建的位于潼南县凉风垭银鑫源6幢住房一套以预售的方式出让给张珏萍，房屋总价款为190000元。付款方式为首付57000元，银行按揭133000元。此外，该合同第八条和第九条约定出卖方应在2005年12月30日前应将竣工验收合格的房屋交付买受人使用，出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人，从合同约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止按银行同期存款利率税后利息向张珏萍支付逾期交房的违约金。该合同第十五条约定买受人委托出卖人办理房产证，但未约定逾期办证的违约金。合同签订后，张珏萍支付了全部房款，并于2006年1月28日前实际接受该房。2011年1月19日张珏萍取得该房房产证。2006年3月17日炬鑫公司在银鑫源商住小区的资产权益和债权债务概括转让给银顺公司享有和承担。张珏萍遂以银顺公司逾期交房和逾期办证为由诉至一审法院，请求如诉称。另查明，2006年3月21日银顺公司依法取得了银鑫源小区的商品房预售许可证。2005年6月25日银鑫源小区6幢通过了竣工验收。潼南县解决办理房地产权证遗留问题联合审批表中，潼南县消防大队于2010年12月30日出具同意办证的意见。张珏萍一审起诉称：2005年3月29日，张珏萍、银顺公司签订商品房买卖合同。合同签订后张珏萍全面履行了合同，但银顺公司未按合同约定时间将竣工验收合格的商品房交付张珏萍，且迟迟未办理房地产权证。银顺公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，请求法院判令银顺公司承担逾期交房违约金（从合同约定交房之日起至符合交房条件之日止按房款总额依据银行同期存款利率计算）和逾期办理房产证的违约金（从应当办证最后之日起至实际办证之日止按房款总额依据银行同期贷款利率计算）。银顺公司一审答辩称：银顺公司并不是合同当事人，张珏萍起诉银顺公司主体不适格，且银顺公司不存在逾期交房和逾期办证的违约行为，而且张珏萍的起诉已超过诉讼时效，故请求法院驳回张珏萍的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，张珏萍、银顺公司双方自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且银顺公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，张珏萍、银顺公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现一审法院就张珏萍、银顺公司争议的问题评判如下：1、银顺公司主体资格问题。在庭审中银顺公司辩称银顺公司并不是合同当事人，张珏萍起诉银顺公司主体不适格。经一审法院审理查明，2006年3月17日炬鑫公司在银鑫源商住小区的资产权益和债权债务概括转让给银顺公司享有和承担，因此，银顺公司完全取代炬鑫公司在本案合同中的法律地位，成为合同关系的当事人。故银顺公司是本案适格银顺公司，银顺公司的辩解意见一审法院不予采信。2、银顺公司逾期交房问题。一审法院认为，商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过消防验收和竣工验收。本案合同约定银顺公司方应在2005年12月30日前应将竣工验收合格的房屋交付张珏萍使用，张珏萍实际于2006年1月28日前接受该房。该房于2005年6月25日通过竣工验收。潼南县解决办理房地产权证遗留问题联合审批表中，潼南县消防大队于2010年12月30日出具同意办证的意见，应视为该房于2010年12月30通过消防验收。故一审法院将2010年12月30日视为该房屋的交付使用时间，因此银顺公司已构成违约。银顺公司辩称在合同约定的期限内向张珏萍交付了房屋，不存在违约交房的行为，一审法院认为，银顺公司虽在2006年1月28日之前交付了房屋，但其交房行为未达到法定交房条件，故对其辩解一审法院不予采信。3、银顺公司逾期办证问题。一审法院认为，商品房预售合同中，合同双方未约定办理房产证期限的，出卖人应在房屋交付使用后90日内为买受方办理房产证。本案中，张珏萍、银顺公司签订合同中未约定办证期限，故银顺公司应按照法律规定在房屋交付张珏萍之日起90日内为张珏萍办理房产证。银顺公司将房屋交付张珏萍的时间为2010年12月30日，故银顺公司应在2011年3月30日前为张珏萍办理房产证。银顺公司于2011年1月19日为将该房房产证办好并交与张珏萍，因此，银顺公司没有逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。故张珏萍要求银顺公司承担逾期办证违约金的请求一审法院不予支持。4、诉讼时效问题。庭审中，银顺公司提出张珏萍的起诉已超过诉讼时效期间，故其诉讼请求不再受法律保护。经一审法院审查，银顺公司按照合同约定应在2005年12月30日前将竣工验收合格的房屋交付买受人使用，银顺公司未按期交房，张珏萍于此时知道或应当知道自己的合法权利遭受侵害，故诉讼时效应当从2005年12月31日开始计算。本案合同约定，银顺公司如未按合同约定期限将该商品房交付张珏萍，从合同约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止按银行同期存款利率税后利息向张珏萍支付逾期交房的违约金。因此银顺公司逾期交房的违约金自2005年12月31日起按日计算，每天的违约金均为一个独立债权。银顺公司将符合法定交房条件的房屋交付张珏萍的时间为2010年12月30日，故银顺公司逾期交房的违约期间为2005年12月31日至2010年12月30日。本案系合同之债，对每一个独立债权均适用普通诉讼时效2年的规定。张珏萍于2011年5月18日曾向一审法院提起诉讼，要求银顺公司承担违约责任，其诉讼时效中断，故银顺公司在诉讼时效内的逾期交房的违约期间为2009年5月18日至2010年12月30日，共计592天。自2005年12月31日起至2009年5月17日期间银顺公司逾期交房的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。张珏萍主张其一直在向银顺公司主张权利，形成诉讼时效中断，但其提交的证据不能证明在2011年5月18日向一审法院起诉之前向银顺公司主张逾期交房违约金的事实，应承担举证不能的法律后果，故一审法院不予支持。5、违约金计算问题。银顺公司逾期交房的违约行为成立，因此应按照合同约定承担相应违约责任。本案中合同约定，出卖人如未按期将该商品房交付买受人，除遭遇不可抗力外，从合同约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止按银行同期存款利率税后利息向张珏萍支付逾期交房的违约金。银顺公司在诉讼时效内的逾期交房的违约期间为2009年5月18日至2010年12月30日，共计592天，违约金的计算标准为2009年5月18日至2010年12月30日期间银行同期存款利率税后利息。本案合同中张珏萍、银顺公司对逾期交房的违约金计算基数虽未明确约定，且张珏萍、银顺公司未能达成一致意见，但根据相关法律规定及交易习惯，一审法院认为应以张珏萍已付房款总额为基数。因张珏萍已向银顺公司支付了全部房款190000元，故逾期交房的违约金应以张珏萍已付房款总额190000元为基数。银顺公司辩称逾期交房的违约金计算应以张珏萍首付款57000元为基数，与相关法律规定和交易习惯不符，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条及根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百二十八条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关民事政策之规定，判决：一、银顺公司重庆银顺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起二十日内向张珏萍一次性支付逾期交房的违约金（该违约金从2009年5月18日起，以张珏萍所付房款总额140000元为基数，按银行同期存款利率税后利息为标准，计算至2010年12月30日止，共计592天）。二、驳回原告张珏萍的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆银顺房地产开发有限公司负担。张珏萍不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由对方负担。主要事实和理由：1、原判认定消防验收日为交房日、房屋产权证办证期限起止日错误。该认定不符合合同约定，也不符合最高人民法院的相关司法解释。涉案房屋交房时间应当按照合同约定的竣工验收日为交房日，房屋产权证办证期限起始日应为竣工验收日。2、原判认定逾期交房违约金的起算时间为合同约定交房日，据此计算诉讼时效错误；认定每天的违约金为独立债权，分别计算诉讼时效不当。3、原判未支持逾期办证违约金错误。银顺公司二审辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明：张珏萍对炬鑫公司在银鑫源商住小区的资产权益和债权债务概括转让给银顺公司享有和承担没有异议。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。本院认为，炬鑫公司与张珏萍签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张珏萍购买炬鑫公司建设的银鑫源商住小区房屋后，炬鑫公司将在银鑫源商住小区的资产权益和债权债务概括转让给银顺公司享有和承担，张珏萍对该转让没有异议，银顺公司据此成为合同关系的当事人。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，在银顺公司取得《商品房预售许可证》后，合法有效，张珏萍、银顺公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。商品房预售合同在履行过程中，出卖方交付的房屋必须达到合同约定的交房条件，且须经过消防验收和竣工验收。合同约定银顺公司应在2005年12月30日前应将竣工验收合格的房屋交付张珏萍使用，张珏萍实际于2006年1月28日前接受该房。但该房于2005年6月25日通过竣工验收，在一审判决时尚未通过消防验收。潼南县解决办理房地产权证遗留问题联合审批表中，潼南县消防大队于2010年12月30日出具同意办证的意见，应视为该房于2010年12月30通过消防验收。据此原判认为2010年12月30日该房屋符合交房条件，将该日视为房屋的交付时间，判决银顺公司据此承担逾期交房的违约责任，并以该时间作为房屋产权证办证期限起算日并无不当。银顺公司没有按照合同约定交房日交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原判认定逾期交房违约金的起算时间为合同约定交房日，据此计算逾期交房违约金的诉讼时效正确。合同约定，最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按银行同期存款利率向张珏萍支付逾期交房的违约金。逾期交房违约金及银行利息均是按日计算，每天的违约金为独立债权，原判按日分别计算诉讼时效正确。在合同双方未约定办理房产证期限的情况下，出卖人应在房屋交付使用后90日内为买受方办理房产证。张珏萍、炬鑫公司签订的合同中未约定办证期限，银顺公司应在交付房屋90日内为张珏萍办理房产证。银顺公司交付房屋的时间为2010年12月30日，银顺公司于2011年1月19日将该房房产证办好并交与张珏萍，故银顺公司没有逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。原判未支持张珏萍逾期办证违约金的诉讼请求正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张珏萍的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张珏萍负担。本判决为终审判决。审判长 陈孟琼审判员 赖生友审判员 李盛刚二〇一二年六月十四日书记员 喻 瑜 来自：