（2012）惠湾法民一初字第3号
裁判日期: 2012-06-14
公开日期: 2015-10-29
案件名称
原告惠州市实业有限公司（以下简称公司）诉被告黄商品房预售合同纠纷一案判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市＊＊实业有限公司,黄＊＊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）惠湾法民一初字第3号原告：惠州市＊＊实业有限公司。住所：惠州市大亚湾。法定代表人：肖＊＊。委托代理人：吴＊＊，男，汉族，1988年9月7日出生，住湖南省慈利县，身份证号码：4308211988********，系该公司员工。被告：黄＊＊，男，汉族，1980年2月19日出生，住址：广东省深圳市南山区，现住址：深圳市福田区，身份证号码：5137011980********。原告惠州市＊＊实业有限公司（以下简称＊＊公司）诉被告黄＊＊商品房预售合同纠纷一案，本院2011年12月21日受理后，依法组成审判员朱会东担任审判长、审判员周勇、李海仁参加的合议庭，于2012年2月15日公开开庭进行了审理。原告＊＊公司的委托代理人吴＊＊及被告黄＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告＊＊公司诉称：2010年8月9日，被告购买原告开发的＊＊园1幢二单元＊＊房，总价354000元，采取按揭的形式支付，并当时书面承诺按约定期限归还所欠应支付给原告的首期款，现被告在银行贷款不了的情况下没有根据双方补充协议的要求更改为一次性付款，也没有根据当时的协议书约定按时归还所欠原告的首期款。原告方曾多次电话催缴被告及时缴纳所欠房款，并两次以书面文字形式催告被告，但被告始终未履行合同、合同补充协议及协议书约定的义务，被告严重的违约行为导致双方商品房买卖合同无法履行，被告需按合同、补充协议及协议书的约定承担解除合同的所有费用及支付定金、赔偿金、违约金、利息等。请求人民法院依法判决：1、判令解除原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，合同登记备案号为10B2＊＊，注销预告登记号为粤房地预登惠州字第3300009＊＊号；2、判令被告支付给原告原订房定金30000元、违约金7066．50元、赔偿金35400元、欠款利息15801元，共计人民币88267．50元；3、判令被告承担本案诉讼费、执行费、房管局解除合同所需所有费用。被告黄＊＊辨称：对原告的起诉被告认可，但是对起诉内容不认可。在购房过程中，被告积极办理按揭，但是原告提出解除合同，且相应的赔款被告是不认可的。原告在诉状中称被告有支付3万元定金，实际上是没有的，如果有的话，原告应该提供凭证。被告认为＊＊公司在获得商品房预售许可证前就要求被告支付定金是违法的。被告有银行凭证可以证明被告当时是支付了首期款7万多元。当时被告是极力去争取购买房屋，但是原告还是坚持通过法律途径解决问题。经审理查明：2010年4月4日，原、被告双方签订了一份《＊＊园住宅认购协议书》，双方在认购协议书中约定被告认购原告开发的位于惠州大亚湾＊＊园第1栋2单元＊＊号房，总价为356000元，付款方式为按揭付款。被告认购的条件是认购时需缴纳30000元定金。认购协议签订后，被告向原告缴付了定金30000元。2010年8月9日，原、被告双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》，该合同的主要内容是：1、被告购买原告开发的位于惠州大亚湾的＊＊园1幢二单元＊＊房，总价354000元；2、付款方式为2010年8月9日付首期款179000元，余款175000元办理银行按揭贷款。原、被告双方在签订《广东省商品房买卖合同》的同时，又签订了一份《＊＊园商品房买卖合同补充协议》，作为合同的附件。补充协议的第二条约定，买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订《广东省商品房买卖合同》时提交完整个人住房贷款申请资料。贷款额度与年限以银行最终审批为准。买受人逾期三日未提交完整个人住房贷款申请资料或因买受人自身原因导致其银行按揭贷款申请未获批准，买受人应当在出卖人通知之日起30日内付清购房款。买受人自出卖人通知之日起30日内未付清购房款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并有权将房屋另售他人，买受人按应付总购房款的10%向出卖人支付违约金，同时买受人承担解除合同的费用，出卖人扣除违约金、解除合同的费用后将已付购房款的剩余部分退还给买受人。补充协议第七条约定，如本补充协议与商品房买卖合同相抵触之处，以本补充协议为准。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原、被告双方于同日签订了一份协议书，双方约定购房首期款179000元，被告已经支付74000元，尚欠首期款105000元，于2011年2月30日前支付。2011年7月4日，原告向被告发出一份《催告函》，原告在催告函中称因被告的原因导致银行按揭申请尚未能审批通过，原告多次向被告催讨，被告没有按照补充协议的约定履行义务，请被告在收到本函后于2011年7月15日前到原告处一次性支付购房余款或更改为分期付款的方式或协商其他解决方案。被告收到该催告函后，原、被告双方未能协商一致。2011年9月29日，原告再次向被告发出催告函，要求被告于2011年11月30日前到原告处一次性支付购房余款或更改为分期付款的方式或协商其他解决方案。被告收到该催告函后，原、被告双方仍未能达成一致意见。在上述《广东省商品房买卖合同》及补充协议、协议书签订后，直至本案诉讼过程中，被告的按揭贷款一直未通过银行审批，被告也未按照协议书的约定向原告支付剩余的首期款105000元。原、被告双方在合同履行过程中，被告共向原告支付了首期款74000元（含签订认购协议书后支付的定金30000元）及按揭费346元。上述事实有当事人向本院提供的认购协议书、商品房买卖合同、补充协议、协议书、首期款收据、预售许可证、催告函等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同、补充合同及协议书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述合同为有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力。原、被告双方在商品房买卖合同中约定了首付款加银行按揭贷款的付款方式，但双方在补充合同中同时约定如不能办理银行按揭贷款，被告应当在收到原告通知后30日内付清购房款。被告在不能办理银行按揭贷款的情况下，在经原告通知催告后30日内未向原告付清购房款，也未能和原告就购房款的支付问题协商一致。被告的上述行为已经构成违约。原告按照补充合同的约定，请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，符合双方约定的解除合同的条件，本院予以支持。由于被告存在违约行为，按照补充合同的约定，解除合同的相关费用应由被告承担，具体数额以实际发生为准。原告请求判令被告按照应付总购房款的10%支付赔偿金12485元（124854×10%），符合原、被告双方在补充合同第二条的约定，本院予以支持。原告请求判令没收被告支付的定金30000元。定金30000元是被告依据认购协议书的约定支付的，认购协议书已经履行完毕，被告在履行认购协议书的过程中并不存在违约行为，且在双方签订商品房买卖合同之后，被告支付的定金30000元已经转为购房首期款。原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求判令被告按照商品房买卖合同及协议书的约定支付违约金及利息。支付赔偿金、违约金及利息均属于承担违约责任的方式。本院判令被告按照补充合同的约定向原告支付总购房款10%的赔偿金（实为违约金），该部分违约金已经足以弥补原告的损失。原告在未提供证据证明该部分违约金不足以弥补其损失的情况下，同时请求判令被告按照商品房买卖合同及协议书的约定支付违约金及利息没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告惠州市＊＊实业有限公司与被告黄＊＊于2010年8月9日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同登记备案号为10B2＊＊，预告登记号为粤房地预登惠州字第3300009＊＊号。）自本判决生效之日起予以解除；二、被告黄＊＊自本判决生效之日起十日内向原告支付违约金34500元；三、因解除上述《广东省商品房买卖合同》所产生的相关费用由被告黄＊＊承担，具体数额以实际发生数额为准。被告黄＊＊已向原告支付的购房款74346元，在扣除被告黄＊＊应当按照本判决第二项向原告＊＊公司支付的违约金34500元及解除合同的相关费用后的余额，由原告＊＊公司在解除合同备案登记后十日内向被告黄＊＊予以返还；四、驳回原告＊＊公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7934元，由被告黄＊＊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 朱会东审判员 周 勇审判员 李海仁二〇一二年六月十四日书记员 刘 静 微信公众号“”