（2012）承民初字第00013号
裁判日期: 2012-06-12
公开日期: 2014-04-02
案件名称
原告（反诉被告）承德市金汇房地产开发有限公司与被告承德市华联商贸有限公司、被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
承德市金汇房地产开发有限公司,承德市华联商贸有限公司,承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）承民初字第00013号原告（反诉被告）承德市金汇房地产开发有限公司。法定代表人王志忠，董事长兼总经理。委托代理人蒋瑞东,该公司财务科长.委托代理人田华,该公司法律顾问。被告承德市华联商贸有限公司。法定代表人范俊辉，总经理。被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司。法定代表人蒋学珍，董事长。二被告委托代理人肖洁，天津允公律师事务所律师。原告（反诉被告）承德市金汇房地产开发有限公司与被告承德市华联商贸有限公司、被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋瑞东、委托代理人田华到庭参加诉讼，二被告的委托代理人肖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2003年9月20日，原、被告签订了《房屋租售协议》，该协议约定，原告将其所有的位于乾阳小区7号楼，建筑面积约6300平米的房屋出租给被告，合同租期为2004年1月1日至2010年12月31日。因租赁期限已经超过，经董事会研究决定收回房屋，截至目前，被告尚有3000000.00元租金和利息未向原告支付。综上请求1、解除原、被告之间的租赁关系。2、判令被告向原告返还其租赁的位于乾阳小区7号楼的房屋。3、判令被告向原告支付租金和利息共计人民币3000000.00元，从2011年1月1日继续计算利息37500.00元/月至租金付清为止。4、本案诉讼费及因诉讼产生的一切费用均由被告承担。原告通过查阅承德市华联商贸有限公司和承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司及承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司休闲山庄的工商登记档案，原告曾与承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司签订过房屋租售协议，故于2012年1月8日向法庭提出追加承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司为本案被告申请，原告认为，早在2003年范俊辉与原告达成租售乾阳小区宾馆的协议，后范俊辉以承德市华联商贸有限公司的名义与原告签订租售协议，8年以来，被告范俊辉一直以承德市华联商贸有限公司的名义共向原告交纳租金3960000.00元，诉讼中范俊辉提出是承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司租赁的乾阳小区宾馆，原告认为，不管是谁租赁，我们对租赁主体均无异议，只请求解除租赁关系，返还原告房屋支付租赁费。原告（反诉被告）承德市金汇房地产开发有限公司为证明其主张，向本庭提交了下列书证：1、承房权证双桥区字第2001085**号房屋所有权证书，证明本案诉争的乾阳小区7号楼属于原告所有。2、2003年9月20日原告与被告华联商贸签订的房屋租售协议。证明原告将乾阳小区7号楼出租给被告华联商贸，租期7年至2010年12月31日止，逾期半年增加15%的利息，证明本案诉争的房屋已经过期。现为不定期租赁。3、2007年5月17日承德华联山庄与原告签订的还款协议。证明必须按原协议如期支付租金。4、原告承德市金汇房地产开发有限公司租金收据。证明被告华联商贸交纳3960000.00元租金，尚欠1080000.00元。5、被告承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司休闲山庄工商登记档案证明范俊辉为办理工商登记，原告曾与被告华联山庄签订《房屋租售协议》。6、商品房买卖合同，证明原告已将诉争的房屋于2011年10月27日出卖给第三人。7、2011年12月15日承德广播电视台证明，证明被告至诉争的房屋出卖前仍未向原告发出购买房屋的书面承诺。在签订协议时不管是华联商贸还是华联山庄法人都是范俊辉。关于返还房屋及争议的事项，原、被告签订的协议已经到期，现在被告继续占有，根据法律规定是不定期租赁，作为原告可以随时解除合同。尚欠租赁费1080000.00元，尚欠租金利息2659500.00元。依据原告第二、第五号证据,利息计算至付清之日止。关于租金，谁占有我的房屋就应由谁支付租金。被告（反诉原告）辩称，我方认为即使被告有欠租金的事实，依据法律规定已经超过诉讼时效。因为法律规定追诉期限是一年。因此原告已经丧失了索要租金的权利。2006年开始我方就不欠租金了，原告是用他们所有的房屋给我们进行抵押装修，因抵押的房屋都是过道，银行不予办理银行贷款，致使装修搁置。我们在2006年才开业，在前期的这两年，原告答应就将租金免了。所以在2006年才开始交的租金。被告（反诉原告）为证明其主张，向本庭提交如下书证:1、《房屋租售协议》，证明原、被告双方于2003年9月27日签订了《房屋租售协议》。2、房产抵押担保协议，原告与华联商贸签订的。证明此担保借款协议与房屋租售协议紧密关联，用原告房屋抵押换取资金，全是公共过道。证明办抵押贷款没有办来。主要说明的是2004、2005年没有交租金的过程。后来我们募集资金。免除了2004、2005年的租金。3、工行信贷人员的证言，证明本诉原告抵押担保借款装修诉争房屋是欺骗行为，致使本诉被告陷入困境，延期开业。4、承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司总公司营业执照、证明总公司的经营地点始终在粮市北山，总公司先占用诉争房屋收益，后又把企业名称继续使用放在了乾阳小区7号楼的说法不是事实。承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司休闲山庄分公司营业执照，证明诉争房屋是由分公司使用，分公司开业时间是2006年8月31日，延迟了两年，同时证明房产抵押担保借款协议与分公司紧密关联。5、支付租金收据（购房按揭贷款首付款）证明本诉被告2004、2005年两年没交租金（因为本诉原告抵押担保借款装修未贷下款，租金当时让免2年）证明2006年以后租金不欠，同时证明2011年交的租金是2010年的，收据上有注明，不像本诉原告所说的具有租金偿还的连续性，另外还证明所欠租金已经全部超过诉讼时效。被告（反诉原告）反诉称，原、被告于2003年9月20日签署了房屋租售协议，协议约定由反诉原告作为承租人，承租被告开发的商用房乾阳小区7号楼宾馆楼对外经营。协议中写明，租赁房屋的建筑面积约为6300平方米，且在该协议第三条约定，被告在租赁期内和租期满后均可按2000元/平米方的价格购买该房屋。协议签署后，在租赁期间被告曾多次与原告就购买上述房屋一事进行磋商，但原告一直推拖，不予办理相关购房手续。综上请求判令原告（反诉被告）履行与被告（反诉原告）签署的《房屋租售协议》中第三条的约定，办理诉争房屋的相关手续。2、判令本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）向本庭提交反诉书证：1、《房屋租售协议》证明协议不仅仅是单一的租赁协议，还是关于房屋买卖的协议，因为协议的第三条和第五条明确了反诉原告购买诉争房屋的房价，面积、以及购买途径，同时证明协议仅限定了租期，并未限定购买期限。2、中行信贷人员的证言，证明反诉原告在协议期内积极筹备购房款，多次向多家银行申请按揭贷款，不仅有购买诉争房屋的意愿，同时还有购买行动，同时证明反诉原告有能力购房，因为反诉原告在多家银行有良好的信誉，能够得到银行贷款的支持购买房屋。4、承德市公安局消防处建筑工程消防设计验收意见书、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划许可证。证明诉争房屋乾阳小区7号宾馆楼并未通过消防设计验收（通过验收的是1-6号楼）致使无法办理按揭贷款，也无法办理抵押贷款归还租金。5、承房权证双桥区字第2011083**号产权证，证明诉争房屋乾阳小区7号宾馆楼的产权登记时间是2011年12月27日，已经超过《房屋租售协议》1年，同时证明是因为反诉被告的责任导致了反诉原告在协议期内未能购房成功。原告（反诉被告）辩称，2003年9月20日的《房屋租售协议书》第三条不是双方购房的约定，而是在租期内我方向反诉原告发出的出售房屋的要约，反诉原告未在我方要求的合理期限内向我方发出购买该房屋的承诺，说明双方就买卖该房屋事宜没有达成一致，所以反诉原告诉请办理诉争房屋的相关手续没有事实依据和法律依据。反诉被告从未收到反诉原告购买该房屋的承诺通知。截止到开庭之日，反诉原告欠付反诉被告该房屋租金1080000.00元。反诉原告尚有3000000.00余元的欠款不能偿付，何谈购买几千万元的房屋。所以被告（反诉原告）在诉状中所述与事实严重不符。如果在原告（反诉被告）要求的合理期限内，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出购买该房屋的承诺通知，原告（反诉被告）不同意出卖，则被告（反诉原告）应及时以今天的这种方式起诉，向法院主张权利，而不是在现在反诉。被告（反诉原告）未在原告（反诉被告）要求的合理期限内作出购买该房屋的承诺，其承诺已经依法失效。在其承诺失效后的2011年10月27日，原告（反诉被告）已经将房屋出卖给他人。综上，请求驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。本庭围绕下列争议事项进行了法庭调查：1、原告要求与被告解除双方的租赁关系的事实及法律依据。2、原告要求被告返还房屋并支付3000000.00元的租金及利息的事实依据。3、应由二被告谁来向原告支付3000000.00元的租金和利息。4、被告（反诉原告）反诉请求判令原告（反诉被告）履行与被告（反诉原告）签署的《房屋租售协议》中第三条的约定，办理诉争房屋买卖的相关手续的事实和依据。二被告对原告提交的本诉书证质证意见：对证据1、产权证的真实性没有异议。但是下发时间是2011年12月27日，等于在原告承认被告的租赁期内原告是没有产权证的。我们是2004年开始租赁的。也就是在2011年原告方才有权租赁房屋。对证据2、证据3的真实性没有异议。对证据4、认可我们已经支付租金的事实。数额有差异庭下核对。即使被告有欠租的事实，原告已经无权主张。我们所欠的是2004、2005年的租金，根据法律规定已经超过诉讼时效。2006年开始我们就不欠租金了。我们2004、2005年没交过租金。原告是用他们所有的房屋给我们进行抵押装修，当时这个楼是租不出去的。租赁的前提是条件优惠在银行抵押办理贷款。又签了一份抵押合同。后来原告用抵押的房产全是过道，没有实用性，银行不同意贷款，因此我们的装修费就搁置了，我们在2006年才开业，在前期的两年他们的领导就不再要租金了，这两年的租金就让免了。所以在2006年才交的租金。对证据5、工商登记没有异议。对证据6的真实性有异议原告提交的为原告提供担保装修款11300000.00元的书证不属实，均不是为我公司贷款装修房屋提供的担保。原告对二被告提交的本诉书证质证意见：对证据1、实际上签订完后没有履行，有租赁合同才有抵押担保的问题。事实上范俊辉以华联商贸的名义签订的合同，但是履行的并不是华联商贸公司，占有的一直是华联山庄休闲度假村有限责任公司。华联山庄休闲度假村有限责任公司占用这房子，为此也签订了租赁协议，所以被告陈述的事实不符。被告提供的1号证据不能达到证明目的。对证据2、因为证人没有出庭做证，没有按手印。不能证明关联性和真实性。对证据3、华联山庄分公司营业执照，但是最早使用进行收益的是其总公司。总公司注册时间是2000年。分公司不具备独立的法人资格。对证据4、与本案的关联性，是否真实庭下进行核对。经审理查明，2003年9月20日，原告（反诉被告）承德市金汇房地产开发有限公司与被告承德市华联商贸有限公司签订了《房屋租售协议》一份，该《房屋租售协议》中约定，“一、房屋位置及建筑面积：乾阳小区宾馆，建筑面积约6300平方米。二、租售面积及租金：租期为7年，即自2004年1月1日至2010年12月31日止。租售期内每年租金为720000.00元，分两次付清，即每年的7月1日前付给甲方360000.00元，12月31日前再付360000.00元。乙方如不能按期交付租金，逾期半年增加15%的利息。三、乙方如购买该宾馆，房价按2000元/平方米，建筑面积以产权核实面积为准。在租期内乙方购买该房需办银行按揭贷款，乙方付甲方的租金可视为部分首付款，待银行抵押贷款到位后，乙方还应在一年内将视为首付款的租金归还甲方，如不能按期归还，逾期按10%加付利息。四、乙方在租售初期，装修费用均由乙方自行负责。装修款不足部分甲方协助乙方以甲方的房产抵押向银行贷款。五、租期满后，如乙方不能购买，需继续租用，价格另议，乙方如不再租用，甲方不赔付装修费用及其他损失费用。六、乙方入住时甲方需保证水、电、暖、通讯等应有设施畅通。七、自双方交接之日起，乙方负责交纳水、电、暖等各项费用。八、协议双方签字之日起，甲、乙双方进行房产交接。九、本协议未尽事宜，双方协商解决”。该合同签订的同时，原告将自己开发的乾阳小区宾馆7号楼房交给被告使用。该《房屋租售协议》约定的租期至2010年12月31日期满后，双方未再签订书面租赁协议或房屋买卖协议。被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司至今在实际使用该房屋。截至2011年4月13日，被告承德市华联商贸有限公司已向原告支付租赁费3650000.00元。原告主张被告尚欠租金数额1080000元。原告举证被告已向原告支付租金3960000.00元，庭审中，原告向法庭提交的30张租金收据，其中没有向被告收取2005年租金200000.00元的书证，被告不认可已交付2005年租金200000.00元的事实。（30张租金收据其中，少2005年的租金200000.00元；多出2008年9月10日被告交原告另案购房款110000.00元，计差额310000.00元）。实际被告尚欠原告租金为1390000.00元。在此《房屋租售协议》期满后，原告于2011年12月27日进行了产权登记，同时取得了承房权证双桥区字第2011085**号《房屋所有权证》。另查明，2003年9月20日，原告（反诉被告）承德市金汇房地产开发有限公司与被告承德市华联商贸有限公司签订《房屋租售协议》一份。另从工商档案中记载，还有2003年9月20日被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司与原告（反诉被告）签订的《房屋租售协议》一份。2007年5月17日被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司与原告（反诉被告）签订了《还款协议》一份，该协议第二条约定“所欠乾阳小区7号楼2004年和2005年的租金按原协议执行”。被告（反诉原告）承德市华联山庄度假村有限责任公司在工商登记档案中的《房屋租售协议》与上述原、被告各自提交的《房屋租售协议》书证内容一致。又查明，被告承德市华联商贸有限公司自2006年度以后因未递交年检资料，承德市工商行政管理局于2007年11月21日将该企业吊销，吊销档案号1281。原告（反诉被告）承德市金汇房地产开发有限公司与被告承德市华联商贸有限公司和被告(反诉原告)承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司分别签订的《房屋租售协议》，实际承租占有使用是承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司。本院认为，原、被告双方对签订的《房屋租售协议》的真实性、合法性均无异议。双方诉争的核心问题主要是：1、该《房屋租售协议》是否限定了购房期限，被告在租赁期内和租期满后是否均可按2000元/平米方的价格购买该房屋。2、被告是否应该向原告支付《房屋租售协议》期内的2004-2005年度的租金1440000.00元，该租金是否已过诉讼时效。3、应由二被告谁承担向原告给付租金的责任。关于被告（反诉原告）主张的按《房屋租售协议》第三条约定，在租赁期内和租期满后均可按2000元/平米方的价格购买该房屋反诉请求，因该《房屋租售协议》已经明确约定于2010年12月31日届满。双方的《房屋租售协议》中虽然有买卖的约定，但双方实际履行的是房屋租赁条款。如果被告有意愿购买该房屋，首先应向原告（开发商）交足不低于50%的购房款（个人商业用房），然后双方签订《商品房买卖合同》。以上条件具备后，由申请贷款人向银行提交首付款发票、购房合同、和相关资料才能向银行申请按揭贷款。至于原告取得产权证与否，并不影响实现双方买卖房屋的目的，只要原告已经取得了《施工许可证》、《土地证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》即五证齐全就可以销售开发的房屋，是可以做按揭贷款的。被告主张乾阳小区7号楼在没有取得产权证之前，银行不予办理抵押贷款，也就实现不了购买房屋的抗辩理由不能成立。因合同期内双方并未实际达成房屋买卖协议，即房屋买卖未成交。原告已将诉争的房屋出卖给他人与否，不属本案审查范围。现被告继续使用租赁的房屋，租赁期限应视为不定期。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）已经口头答应免除2005、2006年度租金，且已经超过诉讼时效的抗辩理由，因双方在2007年5月17日又补签订了《还款协议》，该协议第二条有明确约定，“所欠乾阳小区7号楼2004和2005年的租金按原协议执行”该协议应视为主合同的补充条款，双方的《房屋租售协议》租期至2010年12月31日期满，故被告（反诉原告）的抗辩理由没有有效证据支持。被告应向原告支付合同期内尚欠的全部租金。关于双方在《房屋租售协议》中约定的“乙方如不能按期交付租金，逾期半年增加15%利息”的条款，因未明确约定是在什么基础上增加15%的利息，属约定不明确，对被告欠付租金部分的利息应按中国人民银行发布的同期贷款利率计息给付。双方的《房屋租售协议》已经届满，原告主张解除租赁关系、返还房屋、支付尚欠租金1080000.00元及部分利息的诉讼请求应予支持。（原告主张的数额1080000.00元，实际查明被告尚欠原告租金为1390000.00元。尚欠租金1080000.00元的利息自2004年7月1日起至2011年4月14日407059.20元（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）。被告承德市华联商贸有限公司已被承德市工商行政管理局于2007年11月21日将该企业吊销，尚未进行清算，应具备本案的诉讼主体资格。现该诉争的房屋承租并实际使用人是被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司。被告承德市华联商贸有限公司本案中不承担责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定判决如下：一、解除原告承德市金汇房地产开发有限公司与被告承德市华联商贸有限公司、承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司之间的租赁合同关系。二、被告承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司自本判决生效之日起，60日内向原告承德市金汇房地产开发有限公司返还其租赁的位于乾阳小区7号楼的房屋。三、被告承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司于本判决生效后10日内向原告承德市金汇房地产开发有限公司支付尚欠租金1080000.00元。对欠付租金部分的利息应按中国人民银行发布的同期贷款利率计息，支付尚欠1080000.00元租金的利息407059.20元（2004年7月1日起至2011年4月14日）。自2011年4月15日以后利息继续计算至1080000.00元租金给付日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告（反诉原告）承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司的反诉请求。五、驳回原告承德市金汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费14520.00元，反诉案件受理费50.00元均由被告承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时应交纳与一审判决同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院在河北银行股份有限公司新支行644012019000000951的帐号。上诉期满7日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长 徐岩波审判员 刘 茹审判员 王玉珉二〇一二年六月十二日书记员 姜 超 百度搜索“”