（2012）东三法民一初字第2233号

裁判日期: 2012-06-12

公开日期: 2015-11-10

案件名称

谢薇与东莞市家盛物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢薇,东莞市家盛物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2012）东三法民一初字第2233号原告谢薇，女，住湖南省攸县。委托代理人林渊，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人王莹。被告东莞市家盛物业服务有限公司，住所地：东莞市。法定代表人周科兵，物业总监。委托代理人郑智丽、刘海飞。原告谢薇诉被告东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年3月21日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2012年5月14日公开开庭进行了审理。原告谢薇及其委托代理人林渊、王莹与被告东莞市家盛物业服务有限公司的委托代理人郑智丽、刘海飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢薇诉称：被告系原告购买的物业谢岗富盈山水花城小区（以下简称“小区”）的发展商委托的物业服务公司，曾与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称“协议”）及《管理公约》（以下简称“公约”）。根据《协议》和《公约》的约定，原告应该依照所购买的物业的建筑面积，以每平方米2.3元的标准，向被告支付物业服务费，被告提供《协议》及《公约》中约定的服务。但原告在入住后发现：一、小区没有封闭的主出入口，人员往来无保安过问、登记，可以在小区内任意出入；二、小区没有休闲、娱乐设备，无生活配套设施，甚至没有安装燃气管道，现业主使用的瓶装气，给全体业主的生命财产带来一个严重的安全隐患；三、小区内各栋楼房的单元门虽装有门禁，但大门经常处于敞开状态，即使经业主随手关门后，任何人只要按响门铃，保安均开门任其出入，从不对进出人员核实身份；四、小区内绿化面积少，仅在道路中设置一条花坛，且被告在未取得业主同意的情况下擅自拆除，欲作它用，严重损害了业主的利益，事发时被业主及时制止，但被破坏的花坛，至今尚未修复；五、小区未按约定进行保洁服务，未设立分类垃圾桶，各单元楼层亦未设立垃圾桶；六、根据《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业收费管理实施细则》第二十一条规定，小区实施出入证管理的，应当为业主免费提供每户至少三张出入证（即门禁卡），经多次交涉被告只免费给业主配置一张。根据《东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价》规定，一级物业管理服务等级的最高收费为每平米2.4元，二级物业管理服务等级的最高收费为每平方米1.8元。被告的物业服务收费为每平方米2.3元，应为一级物业服务收费等级，但是被告提供的物业服务完全无法达到上述文件规定的一级物业服务标准。综上所述，被告没有按照《协议》和《公约》的约定提供相应服务，却向业主收取高额物业服务费，严重损害了业主的利益。为维护原告的权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、降低被告物业服务费收费标准；2、被告将拆除的小区花坛恢复原状；3、被告按规定配置免费门禁卡（按至少一户三张标准配备）；4、被告支付全部诉讼费用。原告对其上述主张提供的证据材料有：《前期物业服务服务协议》、《管理公约》、《业主临时公约》、收款收据、照片、《东莞日报》头版及视频资料、公告及其照片、致谢岗富盈山水花城管理处的函。被告东莞市家盛物业服务有限公司辩称：原告的诉讼请求与事实不符，请求驳回。被告对其上述辩称提供的证据材料有：关于对谢岗镇山水花城物业服务收费标准备案的复函、2011年山水花城人员架构图、通知、智能卡发放登记表、住户卡领用登记表、业主卡领用登记表、来访人员登记表、山水花城沙盘模型、照片、《物业管理委托合同》。经审理查明，东莞市富盈房地产开发有限公司是东莞市谢岗镇富盈山水花城小区（以下简称案涉物业）的开发商。谢薇是东莞市谢岗镇富盈山水花城小区广场南路某栋某室（以下简称案涉房产）的业主。2009年12月21日，东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）与东莞市富盈物业服务有限公司（以下简称富盈物业公司）签订《物业管理委托合同》，约定：富盈房地产公司将东莞市谢岗镇富盈山水花城小区委托于富盈物业公司实行物业管理；富盈物业公司提供服务的受益人为案涉物业的全体业主和物业使用人，案涉物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾收集和清运，维护公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤；委托管理期限为3年，自2009年12月21日起至2012年12月20日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由富盈物业公司按建筑面积每月每平方米底层洋房1.8元／高层洋房2.3元向业主或物业使用人收取。该合同已于2010年1月12日备案。2010年4月，东莞市物价局出具关于对谢岗镇山水花城物业服务收费标准备案的复函，函复如下：经研究，同意富盈物业公司与谢岗镇山水花城业主约定的物业服务收费标准，即高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.30元的标准，多层住宅（无电梯）按建筑面积每月每平方米1.80元的标准。2011年4月22日，谢薇与富盈物业公司签订《前期物业服务服务协议》，约定：物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，小区绿化与环境卫生的维护与管理，小区治安与消防管理等；物业管理服务质量为主出入口设有小区交通示意图，小区基本实行封闭式管理，有专业保安队伍，实行24小时当班及巡逻任务，环卫设备完善，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀及消毒工作，绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；物业管理服务费用标准按政府指导价和小区实际情况进行调整。相关合同签订后，富盈物业公司即按每月2.3元／平米的标准向谢薇收取物业管理费。另查明，2011年3月1日，富盈物业公司经东莞市工商行政管理局核准变更企业名称为东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛物业公司）。家盛物业公司资质等级为二级。谢薇提供的视频资料显示，案涉物业存在非业主无门禁卡而进入案涉物业楼层的情况。庭审中，谢薇主张富盈物业公司提供的如下物业服务不符合标准：1、小区无主出入口，来往人员无登记等安保事项；2、小区无燃气管道；3、物业公司破坏花坛以及绿化不达标；4、小区卫生不达标；并据此诉请降低物业服务费收费标准。双方一致确认，本案立案受理后，每两个楼层间的消防通道中都放有一个垃圾桶，每天有人清洁；谢薇在购买案涉房产时已知悉案涉房产所在的建筑物未设置主出入口。谢薇以家盛物业公司已向谢薇免费发放了三张门禁卡、已将花坛恢复原状为由自愿撤回要求被告按规定配置免费门禁卡（按至少一户三张标准配备）、被告将拆除的小区花坛恢复原状的诉讼请求。上述事实，有《前期物业服务服务协议》、《管理公约》、《业主临时公约》、收款收据、《东莞日报》头版及视频资料、关于对谢岗镇山水花城物业服务收费标准备案的复函、《物业管理委托合同》及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。本院认为，谢薇自愿撤回要求被告按规定配置免费门禁卡（按至少一户三张标准配备）、被告将拆除的小区花坛恢复原状的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许。富盈房地产公司与富盈物业公司签订的《物业管理委托合同》及谢薇与富盈物业公司签订的《前期物业服务服务协议》，均是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。富盈物业公司应按照合同的约定提供相应的物业服务。谢薇以物业服务不符合标准为由诉请降低物业服务费收费标准，理据不足，本院依法予以驳回，理由如下：一、谢薇的诉讼请求系降低物业服务费收费标准，而现行的物业服务费收费标准适用于全体业主而非谢薇个人，如请求降低物业服务费收费标准应由全体业主提出或通过业主委员会或业主大会提出而非由谢薇个人提出，即谢薇作为原告主体不适格。二、家盛物业公司资质等级虽为二级，但并不能证明其不能提供一级物业服务，且案涉物业按建筑面积每月每平方米2.30元的标准收取物业服务费，已经东莞市物价局备案并同意，如谢薇认为收费过高应向相关物价部门提出并解决。三、双方于庭审中一致确认，本案立案受理后，每两个楼层间的消防通道中都放有一个垃圾桶，每天有人清洁，小区被破坏的花坛亦已恢复原状，而小区的燃气管道建设并不属于富盈物业公司提供物业服务的范畴，且谢薇并未提供其他合法有效的证据证明富盈物业公司还存在其他卫生不达标及绿化不达标的情形，应依法承担举证不能的责任，因此，谢薇以小区无燃气管道、物业公司破坏花坛以及绿化不达标、小区卫生不达标为由主张降低物业服务费收费标准，理据不足，本院依法不予支持。关于小区安保事项，谢薇提供的视频资料虽显示存在几次非业主无门禁卡而进入案涉物业楼层的情形并据此主张富盈物业公司提供的物业服务不符合标准，但该视频资料并不足以证明前述情形为普遍现象，且谢薇的诉讼请求系要求降低物业服务费收费标准，针对的系后续物业服务的收费标准，该视频资料亦不足以证明富盈物业公司后续的物业服务情况，因此，谢薇的前述主张，本院不予采纳。案涉房产所在的建筑物已设置了门禁卡，富盈物业公司已就案涉物业提供了相应的安保服务，而谢薇在明知案涉房产所在的建筑物未设置主出入口仍购买案涉房产并与富盈物业公司签订《前期物业服务服务协议》的情况下，以小区未设置主出入口为由主张安保服务不符合标准，依据不足，本院依法不予采纳。富盈物业公司经东莞市工商行政管理局核准变更企业名称为东莞市家盛物业服务有限公司，故，因富盈物业公司的民事行为所产生的民事责任应由家盛物业公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告谢薇的诉讼请求。本案受理费50元，由原告谢薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员　　张莹二〇一二年六月十二日书　记　员　　王观来源：百度搜索“”