（2011）杭西民初字第2342号
裁判日期: 2012-06-12
公开日期: 2014-07-03
案件名称
杭州利兹物业管理有限公司与浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司、浙江中冠建筑装饰工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州利兹物业管理有限公司,浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司,浙江中冠建筑装饰工程有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第十二条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第2342号原告：杭州利兹物业管理有限公司。法定代表人：赵近汝。委托代理人：谢辉。被告：浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司。法定代表人：周建中。被告：浙江中冠建筑装饰工程有限公司。法定代表人：周建中。两被告共同委托代理人：孙奕。两被告共同委托代理人：胡灵飞。原告杭州利兹物业管理有限公司（以下简称利兹公司）为与被告浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司（以下简称紫蝶公司）、浙江中冠建筑装饰工程有限公司（以下简称中冠公司）物业服务合同纠纷一案，于2011年9月22日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈曦独任审理。因两被告提起反诉，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2011年11月29日公开开庭进行了审理。2011年11月30日，两被告就反诉主张向本院书面申请鉴定漏水点及漏水原因，2012年4月11日，鉴定部门因两被告未予交纳鉴定费用而退回本案材料。2012年5月8日，两被告撤回反诉。原告委托代理人谢辉，两被告共同委托代理人孙奕、胡灵飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2007年4月6日及2010年9月30日，原告与杭州中融城市花园业主委员会（以下简称中融业委会）签订了《物业管理委托合同》，约定由原告为杭州市天目山路224号中融城市花园住宅、商住及商业用房提供物业管理服务。两被告虽在上述物业管理区域范围之内，但一直拒绝支付物业管理费用，原告遂于2010年向本院起诉，经本院调解，两被告最终支付了2010年7月1日前共31个月的物业管理费用。2010年8月20日，原告与两被告签订《物业管理服务协议》，约定了物业服务内容，调整了物业管理费收取标准及其他相关事宜。原告按约履行了合同义务，但两被告仍拒绝支付物业管理费。截至2011年12月31日，两被告尚欠物业管理费212762元。故诉诸法院，要求判令：1、两被告支付物业管理费212762元（2010年7月1日至2011年12月31日）；2、两被告支付逾期利息26398元（按照每日万分之五，自2010年8月27日暂计至2011年9月20日，该权利保留至上述款项全部实现止）；3、本案诉讼费由两被告承担。两被告答辩称：1、原告没有履行打扫商场大厅门厅、对商铺外围进行保安巡视、提供有偿车位、妥善解决房屋漏水等《物业管理服务协议》约定的物业服务内容，无权要求两被告支付物业管理费。两被告为此自行聘用第三方提供物业服务，两被告保留向原告追诉该费用损失的权利。2、《物业管理服务协议》约定“如利兹公司在今后的工作中没有体现本协议约定内容，则紫蝶公司、中冠公司有权暂停支付物业服务费用，实际支付费用可根据三方协商评估扣除后再行支付”，“协议第二条所指物业费用于合同三方及业主委员会对物业维修方案达成初步方案后给予支付”。由于原告未能提供物业服务，未提供维修方案，房屋漏水的问题至今没有得到解决，故原告要求支付物业管理费的付款条件未成就。综上，要求判决驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：1、《物业管理委托合同》一份，证明原告有权向被告收取物业管理费及逾期利息的约定内容。2、《物业管理服务协议》一份，证明原告与两被告就物业管理费等相关内容进行约定。3、催款函三份、邮寄凭证五份，证明原告向两被告催讨物业管理费并给予合理的支付期限。4、《物业管理委托合同的补充协议》、《物业管理委托合同》各一份，证明原告自2007年4月6日以来一直作为中融业委会聘请的物业企业。5、回复函二份，证明两被告签收了催讨函。6、中融业委会公告002号（中融城市花园下阶段改造及维修计划）一份，证明经原告协助，中融业委会同意包括墙面渗漏水、停车难等问题在内的改造及维修计划。7、中融城市花园小区工程改造及维修计划一份，证明原告根据中融业委会公告002号，向全体业主公示落实具体措施的安排，实际履行了相关义务。8、物业维修基金使用申请表一份、关于申请使用维修基金的征求意见表八份，证明通过原告的工作，中融城市花园小区第2、3幢三分之二业主同意使用维修基金进行墙面维修。9、杭州鲁班建筑防水有限公司出具的证明一份，证明漏水已修复。10、中融业委会证明一份，证明原告一直在切实履行《物业管理委托合同》约定的保洁等义务。11、小区名称变更证明、照片、小区平面图，证明两被告的经营地在原告物业管理区域范围之内。12、浙大网新物管处证明一份，证明原告系中融城市花园小区的物业管理企业。13、进账单、收款收据，证明70％的维修基金已划到原告的账上。14、回复函一份，证明原告针对2010年8月19日漏水给过被告回复。15、保洁班日常工作台帐记录（2010年10月至12月、2011年8月至12月）、部分消防巡查记录表、照片四份，证明原告按约履行了物业服务内容。两被告为证明自己的主张，提交了如下证据：1、《物业管理服务协议》一份，证明原告没有按约履行物业服务内容，两被告根据该协议约定有权暂停支付物业管理费。2、回复函、快递详情单各二份，证明两被告已向原告回复不支付物业管理费的原因。3、《清洁服务合同》、汇款凭证及发票，证明被告聘请外单位向其提供保洁服务，为此花费一定的保洁服务费。4、2011年10月9日公证书（含2011年8月19日至26日光盘），证明原告没有安排人员打扫被告商场大门门厅、安保巡视，未提供有偿车位及停车服务。5、2011年11月4日光盘一张，证明原告在诉讼期间为了取证，刻意在该日象征性地打扫被告商场大门门厅并拍照。6、函件五份、快递详情单三份，证明被告一直向原告反映原告未履行物业服务以及房屋漏水和重大消防隐患问题。7、《物业管理委托合同》一份，证明合同约定原告未按约履行合同，两被告有权终止合同并要求赔偿损失。8、2010年漏水照片光盘二张，证明2010年被告商场就出现漏水问题，但至今未得到解决。9、函及快递详情单各一份，证明被告向原告反映漏水问题并要求解决，但原告未明确答复。10、2011年9月1日公证书（含光盘），证明因原告没有解决2010年被告商场发生的漏水问题，导致2011年8月19日被告商场再次发生漏水。11、光盘12张，证明2011年8月27日、8月30日、9月1日、11月2日至11月30日，被告商场门厅区域并无原告人员进行打扫及巡查服务。两被告质证及本院认证意见如下：一、两被告对原告提供的证据1、2、3、5、10、11及证据4中的《物业管理委托合同》三性无异议，本院予以确认。二、两被告对原告提供的证据4中的《物业管理委托合同的补充协议》及证据6、7、8的形式真实性无异议，但表示不清楚这些内容。本院审查后认为，该补充协议及证据6、7、8均系原件，本院予以确认。三、两被告对原告提供的证据9形式真实性无异议，但认为内容不真实。本院审查后认为，该证据系原件，与证据7、8能够相互印证，本院予以确认。四、两被告对原告提供的证据12真实性无异议，对关联性有异议，认为其他物业单位不应知道原告的物业服务区域。本院审查后认为，两被告对其属于原告物业服务对象并无异议，与该证明欲要证明的内容并无矛盾。五、两被告对原告提供的证据13真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院审查后认为，该证据与本案具有关联，本院予以确认。六、两被告对原告提供的证据14有异议，表示并无收到该函件。本院审查后认为，该证据缺乏邮寄凭证，不能证明原告邮寄过该函件。七、两被告对原告提供的证据15中的照片无异议，对其余证据形式真实性无异议，对内容真实性有异议，认为不能证明待证事实。本院审查后认为，该证据可以证实原告履行了一定的物业保洁及巡查服务。原告质证及本院认证意见如下：一、原告对两被告提供的证据1、2、7的三性无异议，本院予以确认。二、原告对两被告提供的证据3真实性无异议，但认为与本案无关。本院审查后认为原告的质证异议成立。三、原告对两被告提供的证据4真实性无异议，但认为与本案无关，监控期间没有保洁人员打扫可能是原告清洁人员刚好在交接。本院审查后认为，该证据对证明2011年8月19日至26日原告没有安排清洁人员对监控范围区域进行打扫具有证明力。四、原告对两被告提供的证据5真实性无异议，但认为原告一直在履行保洁工作，而非为取证刻意在该日清扫。本院审查后认为，该证据对证明该日原告在被告商场大门门厅区域进行保洁工作具有证明力。五、原告对两被告提供的证据6真实性无异议，但认为被告商场漏水系其内部原因，与原告无关。本院审查后认为，该证据对当事人互相发过函具有证明力。六、原告对两被告提供的证据8的三性均有异议，认为不能证明待证内容。本院审查后认为，该证据与被告证据6中原告出具的函相结合可以证实2010年被告商场出现漏水问题。七、原告对两被告向其发过函（即证据9）无异议，对证据10真实性有异议，认为2011年8月19日漏水系被告商场内部水管破裂导致。本院审查后认为，因两被告在审理过程中撤回了反诉，就漏水部位及原因未按期交纳鉴定费用进行鉴定，故证据9、10不能证明2011年8月19日漏水系原先公用漏水部位未修复完好导致。八、原告对两被告提供的证据11的三性均有异议，认为系被告自行拍摄，拍摄地点及时间均可以通过技术手段改变，即便内容真实，因被告拍摄的仅系门厅区域，而合同约定的服务区域并非局限于该区域，不能证明待证内容。本院审查后认为，该证据系全天候录像，除2011年11月4日外，对待证内容具有证明力。根据上述确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2007年4月20日，甲方委托方中融业委会与乙方受托方利兹公司签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将中融城市花园委托乙方实行物业管理，第一章总则：第一条物业基本情况：1、物业类型：住宅、商住及商业用房；2、坐落位置：杭州市西湖区天目山路224号；3、四至：东至浙江省质量技术监测局，南至天目山路，西至华元大厦曲荷巷，北至曲荷小区。占地面积：12680平方米；建筑面积：52192.33平方米。第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章委托管理事项及期限：第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉等、高水压泵房、楼内消防设施设备、电梯、地下停车库等。第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、停车位等。第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、长廊、中心花园、室外活动场地等。第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条组织开展社区文化娱乐活动。第十四条负责向业主或物业使用人收取或代为收取下列费用：1、物业管理服务费；2、物业管理能耗费用；3、经营活动所得；4、停车泊位费。第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十七条委托管理期限为三年，自2007年4月6日起至2010年4月5日。合同对物业管理费进行了约定。2010年5月16日，甲方委托方中融业委会与乙方受托方利兹公司签订《物业管理委托合同的补充协议》，约定：鉴于甲方与乙方于2007年4月6日签订的《物业管理委托合同》（委托管理期限于2007年4月6日至2010年4月5日）已到期，经双方友好协商，特签订本补充协议，在未选聘新一期物业公司之前，原《物业管理委托合同》继续有效，甲乙双方仍按该合同履行各自的权利义务，乙方有权就延续期间的服务向业主收取物业费等各项费用。一旦新物业公司被业主投票决定，新物业公司签订物业服务合同之时起，本合同自动终止执行。2010年9月30日，甲方中融业委会与乙方利兹公司续签《物业管理委托合同》，约定：甲方将中融城市花园的物业管理仍委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限自2010年10月1日起至2013年09月31日；物业的管理服务费按半年度收取，高层非住宅房屋（2号楼）由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物管费的万分之五交纳滞纳金；乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。该合同约定的委托管理事项与原合同基本一致。上述合同签订后，中融城市花园的物业管理由利兹公司实行物业管理服务。2010年8月20日，甲方浙江紫蝶名家经贸有限公司（2010年9月8日更名为浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司，以下均简称为紫蝶公司）、乙方中冠公司与丙方利兹公司签订《物业管理协议》，协议载明：甲、乙、丙三方经过友好协商，就丙方作为中融城市花园物业服务机构为天目山路224号2、3幢裙楼，中融科技产品市场内商铺物业使用人甲方和乙方提供物业服务事宜达成如下约定：一、丙方承诺，为甲方和乙方提供丙方与中融业委员会2007年4月20日签订的《物业管理委托协议》中约定的各项物业服务内容。二、自2010年7月1日开始，三方议定将原《物业管理委托协议》中约定物业费标准调整为每平方米每月人民币1.85元（商铺总面积6284.52平方米），每半年预收一次（支付时间为每年的7月1日与1月1日），计人民币69758元；该费用在本协议签订之日起7个工作日内由甲方和乙方向丙方支付。三、自2011年7月1日起应交付的物业费应当在1.85元的基础上每年在前一年的基础上递增5％。鉴于甲方和乙方与中融城市花园商铺业主签订的租赁合同到2012年12月31日届满。丙方同意从2012年7月1日起到2012年12月31日止期间5个月的物业管理费仍按照上一年度物业费基数缴纳，不再作5％的上浮。此后的物业费用则在甲、乙两方与业主签订的新租赁合同后该5％的递增比例在三方商定物业费基数（该基数不得低于上一年度标准）后继续有效。四、丙方承诺，在签订本协议之日起将在《物业管理委托协议》中约定的各项物业服务内容之外，另行提供以下服务内容：1、指派专门保洁人员负责打扫商场大门门厅区域（每日2－3次）；2、安排专门的安保人员一名加强对商铺外围的保安巡视（包括白天和夜间巡视），共同做好商场外围的安全保卫工作。3、自2011年开始由甲方尽量为乙、丙提供有偿车位（2010年的车位已由其他业主交费办理完毕），同时为来往乙、丙方公司相关机动车提供有偿停车位服务，该费用为每车次人民币5元。4、甲方将极力促成中融业委会申请动用物业维修基金，以对乙、丙方房屋漏水事宜进行妥善解决。确保在本协议签订之日起一个月内开展正式申请工作，并及时向甲、乙方反馈工作信息。五、如丙方在今后的服务中没有体现本协议约定内容，则甲、乙方有权暂停支付物业服务费用，实际支付费用可根据三方协商评估扣除后再行支付。六、三方如有未尽事宜，在协议履行期间可协商补充约定，补充协议与本协议具备同等法律效力。本协议约定内容如与《物业管理委托协议》内容发生冲突的，三方一致认可以本协议约定内容为准。八、协议第二条所指物业费用于合同三方及业主委员会对物业维修方案达成初步方案后给予支付。合同签订后，紫蝶公司、中冠公司未按约支付物业管理费。2011年7月18日，利兹公司向紫蝶公司、中冠公司发函催讨2010年下半年及2011年全年物业管理费。紫蝶公司、中冠公司收到上述函件后，于2011年7月下旬复函利兹公司，函称利兹公司未按约提供服务，故暂停支付物业管理费。为此，利兹公司诉至本院，要求判如所请。另查明：2011年8月19日至27日、8月30日、9月1日、11月2日至30日，紫蝶公司通过监控就其商场门厅区域进行24小时摄像，除2011年11月4日外，其余日期均未发现利兹公司在所摄像区域进行打扫及巡查。再查明：利兹公司曾就紫蝶公司、中冠公司2010年7月前未付的物业管理费向本院起诉。本院认为：案涉《物业管理服务协议》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，由于物业服务合同属于继续性合同，物业服务企业履行物业服务义务具有长期性、琐碎性、重复性的特点，因此，该类合同的举证责任分配不应机械地按照上述规定进行分配，业主或物业实际使用人对物业服务企业没有履行或者瑕疵履行物业服务合同也应承担相应的证明责任。故本案不能因利兹公司未能提供完整的各项服务台帐而否定其物业服务工作。两被告在本案中提供了原告在一定期间未对约定区域进行清扫及巡查的监控录像，但因物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋建筑共用部位和公用设施设备的维修、养护和管理，小区公共秩序的维护、公用绿化地的养护管理等综合管理服务，故两被告不能据此拒绝支付所有物业管理费，考虑原告履行物业服务合同具有一定瑕疵，本院酌情将两被告应付的物业管理费减少至8折合计170210元。两被告另以原告未履行提供有偿车位及解决漏水作为抗辩，本院认为该理由并不充分，本院不予采信。虽《物业管理服务协议》约定原告如没有体现本协议约定内容，两被告可以暂停支付物业管理费，但该协议未约定暂停时间的长短，故该约定属于对此权利的约定不明，现原告已起诉至本院，故两被告就本院确定的物业管理费应予支付，考虑到两被告不交物业管理费具有一定原因，原告主张的利息损失，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下：一、浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司、浙江中冠建筑装饰工程有限公司支付杭州利兹物业管理有限公司物业管理费170210元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回杭州利兹物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4887元，由杭州利兹物业管理有限公司负担1409元，浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司、浙江中冠建筑装饰工程有限公司负担3478元，浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司、浙江中冠建筑装饰工程有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。审 判 长 陈 曦人民陪审员 张庆华人民陪审员 王静芳二〇一二年六月十二日书 记 员 陈容容 微信公众号“”