（2０11）一中民一初字第33号

裁判日期: 2012-06-12

公开日期: 2014-01-03

案件名称

林某某诉某房地产公司等商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

林某某；某房地产公司；某投资公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第一百一十条第一项；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款

全文

天津市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2０11）一中民一初字第33号 原告林某某。 委托代理人黄某某。 委托代理人贾某某。 被告某房地产公司。 委托代理人陈某某。 委托代理人张某乙。 被告某投资公司。 委托代理人易某某。 委托代理人杨某某。 原告林某某诉被告某房地产公司、被告某投资公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林某某的委托代理人黄某某、贾某某，被告某房地产公司的委托代理人陈某某、张某乙，被告某投资公司的委托代理人易某某、杨某某，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林某某诉称，原告与被告某房地产公司于1999年1月10日签署《商品房买卖合同》，约定原告购买该被告开发的、位于某地项目中某公寓**楼9-13F中**住宅，总面积5006.02平方米，总金额30036120元。原告于1999年1月16日、3月9日、5月12日按照合同约定分三次累计付款29036120元，欠付尾款1000000元，合同约定于交房时一次性付清。双方合同约定交房时间为2000年10月30日，但该被告至今未交房。期间，天津市停缓建办公室于2003年公告通知原告去临时办公室登记，告知等候处理结果，此后原告一直等待。近几年原告到政府、司法机关多方诉求，终于在2011年7月25日接到天津市建设管理委员会信访答复：“万国广场项目虽列入市停缓建项目范围，但未经过政府处置程序。项目于2005年经协议转让方式，由某房地产公司转让给某投资公司继续开发建设，属于企业自行转让续建项目，建议购房者通过司法途径保护权益”。因此，根据司法权利义务相一致的原则，某投资公司应与某房地产公司共同承担未尽义务。二被告违约行为给原告造成资金、精神、生活、时间上多重损失，严重损害原告利益，故请求人民法院：1、依法判令二被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，合同号WG99-1002W；2、依法判令二被告承担拖延履行《商品房买卖合同》的违约金，按合同约定已付本金29036120元，每月1%，日期暂时计算至2011年5月30日，共计22067454.2元（以法院实际计算为准）；3、本案诉讼费用由二被告承担。 原告为支持自己的诉讼主张，提供如下证据：1、广东省汕头市公安局龙湖分局珠池派出所出具的证明；2、天津市商品房买卖合同（JF-96-001）及公证书［（99）津东一证经字第1000号］；3、收据三张（编号：2519961、2519992、2519978），金额总计29036120元；4、商品房销售许可证［（1998）津房权售字第142号］；5、2003年8月1日天津市停缓建项目债权债务登记公告及2003年8月14日登记手续（资料接收清单，编号：万026＃）；6、天津市城乡建设和交通委员会《关于黄某某“公仆接待日”反映问题的回复意见》；7、执行笔录、成交确认书、申请书；8、天津市建设管理委员会《关于下达2005年和平区万国大厦复工项目商品房计划的通知》、《关于准予停缓建项目万国广场复工的通知》；9、案外人中国光大银行天津分行（抵押权人）与二被告三方确认书；（证据8、9无原件）10、合同补充条款及公证书；11、承诺证明书及公证书；12、案外人冯越出具的证明材料。 被告某房地产公司辩称，原告与本公司之间根本不存在商品房买卖关系，也从未以任何形式向万国公司支付过购房款。双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为“万国广场”项目融资。签约时本公司资金缺乏，直接影响“万国广场”项目建设，原告称能够为公司融资，故双方签订合同。“万国广场”的房屋当时售价仅为每平方米2000-3000元左右，为获得高额融资，合同约定房屋单价为6000元／平方米，说明双方并非真实的买卖合同关系。本被告为融资曾给付原告3张加盖某房地产公司财务章的空白收据，原告并未真的支付本被告购房款。后来为防止假戏真做，原、被告又签订《约定书》，明确双方签订《商品房买卖合同》及本被告给原告收据，真实目的都是为融资。另外，从1999年1月房屋买卖合同签订到本次诉讼前，近12年时间里原告从未向本被告主张过合同权利，就是因为原告明知上述合同只为融资使用，根本就不会实际履行。综上，原告与本被告之间不存在房屋买卖关系，原告也未支付过房款，请求法院驳回原告林某某的全部诉讼请求。 被告某房地产公司提供证据：1、1999年7月10日原告与被告某房地产公司签订的《约定书》；2、案外人崔某某证言；3、2002年10月8日电文草稿及电信公司收费发票；4、某公司营业执照复印件及工商登记相关材料；5、《天津市商品房买卖合同》（WG99-1001W）及公证书、1999年5月31日案外人张某甲与被告某房地产公司签订的《约定书》。 被告某投资公司辩称，答辩人与原告不存在任何事实和法律上的关系，林某某要求答辩人承担其与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》中的义务没有事实和法律依据。在上述合同签订和履行过程中，答辩人均未参与，也不知情，答辩人取得本市某地全部土地使用权、地上建筑物的前后，也没有以任何形式对任何人或任何单位承诺与某房地产公司共同承担房屋买卖合同中的义务，向天津市停缓建办公室申办开工手续及工程开工前后，也没有任何单位或个人要求答辩人承担前述义务。答辩人是通过拍卖方式从某房地产公司处取得本市某地全部土地使用权、地上建筑物的，两个公司均系独立法人，二者形成物权转让关系。原告与某房地产公司系债权债务关系，双方因购房产生的纠纷与答辩人无关。答辩人取得涉诉地块后，对该土地重新进行规划、设计，建成房屋与林某某所购买的期房不属于同一标的，即，林某某所购期房根本就没有建设，现实中不存在其与某房地产公司约定交付的标的物，因此，林某某要求继续履行合同及支付违约金，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告针对答辩人的诉讼请求。 被告某投资公司提供证据：1、天津市第一中级人民法院（2004）一中执裁字第371-375号民事裁定书、协助执行通知书；2、天津市规划局行政许可事项《建设工程规划许可证》通知书（2011和平建证申字0027号）、建设工程规划许可证（2011和平住证0005号）、建设用地规划许可证（2005津地证字0065号）、建设工程施工许可证、天津市房地产权证、天津市商品房销售许可证及附图、房型组合平面图及建设工程图纸、天津万国广场二期工程已批准的规划设计平面图。 经审理查明，1999年1月10日，原告林某某与被告某房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买该被告开发的、商品房销售许可证核准地址为天津市某地的房产（公寓29套），购房总面积5006.02平方米，售价6000元／平方米，总价款30036120元。付款方式约定为：合同签订之日起一周内付款5000000元，1999年3月10日付款10000000元，同年4月10日付款14036120元，1999年10月10日付清尾款1000000元。合同对于房屋交付日期约定为2000年10月30日，逾期交房乙方（原告）有权按已交付房款向甲方（被告某房地产公司）追究违约利息。即，自合同约定房屋交付日期之次日起至实际交付之日止，……逾期超过3个月，视为甲方不履行合同，乙方有权按下述1或2的约定，追究甲方违约责任：1、甲方按实际应付款的月息1%向乙方支付违约金，合同继续履行。2、终止合同，甲方除将乙方已付款于90日内退还给乙方外，并按乙方实际已付款的月息1%向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，乙方有权要求甲方据实赔偿。合同附《商品房状况明细表》及合同约定原告购房的具体楼层、房号，即签约双方将合同标的确定为某公寓1号楼9-13层A-F房型房屋29套。1999年6月9日，签约双方在天津市河东区第一公证处就上述合同及附件的签订办理了公证手续。 2003年8月1日，天津市处置停缓建项目领导小组办公室、天津市建设管理委员会联合发布《天津市停缓建项目债权债务登记公告》，告知与包括位于某地项目在内的若干停缓建项目有债权债务关系的单位和个人，在指定时间内向发文机关申报债权债务登记。2003年8月14日，原告按照公告要求向有关部门进行了申报登记。 2004年6月2日，本院（2004）一中执裁字第371-375号民事裁定书裁定，将被告某房地产公司名下所有天津市和平区西藏路2号（即涉诉地点包头道42号）土地基础底座变更于被告某投资公司名下。 2009年6月9日，天津市规划局向被告某投资公司补发建设用地规划许可证（原发日期为2005年5月26日），核定本市某地某公寓一期项目用地符合城市规划要求，准予该被告办理征用、划拨土地手续。 2010年9月30日，天津市国土资源和房屋管理局向被告某投资公司颁发房地产权证，确认该被告是天津市某地房地产所有权人。 2010年11月29日，被告某投资公司取得“某花园”1号楼商品房销售许可证。 2011年9月30日，天津市规划局和平区规划分局向被告某投资公司颁发建设工程规划许可证，确认被告某投资公司在本市某地地点开发建设“某花园”项目，符合相关行政要求。 2011年10月11日，天津市和平区城市管理委员会向被告某投资公司颁发建设工程施工许可证，准予该被告对涉诉地点“某花园”建设工程项目施工。 上述事实有各方当事人分别提供的证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，1999年1月10日，原告林某某与被告某房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买该被告开发的天津市某地的房产29套。后该被告未履约，涉诉项目被列入本市停缓建工程范围。2004年，该地点土地基础底座变更于被告某投资公司名下。某投资公司依法向有关行政部门办理建设用地规划许可证、房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等行政手续，取得涉诉项目名称变更后“某花园”的商品房销售许可证，并已实际销售。至此，原告与被告某房地产公司之间合同标的物不复存在，原告请求二被告实际履行涉诉合同，即，要求二被告按照原合同约定的某公寓1号楼9-13层A-F房型29套房屋完成交付义务，已经履行不能。诉讼中经释明，原告仍坚持不变更原诉讼请求，本院予以驳回。 原告另请求二被告向其承担迟延履行合同违约金，因前述合同约定，被告某房地产公司逾期交房超过3个月，视为不履行合同，“乙方（原告）有权按下述1或2的约定，追究甲方（被告某房地产公司）违约责任：1、甲方按实际应付款的月息1%向乙方支付违约金，合同继续履行。2、终止合同，甲方除将乙方已付款于90日内退还给乙方外，并按乙方实际已付款的月息1%向乙方支付违约金。……”。现合同不能继续履行，且原告请求以“已付款”作为违约金计算依据而非1条款中约定的“应付款”，故上述违约条款1不能适用，而适用2条款计算违约金的前提是双方终止合同，原告不同意终止，故2条款亦不能适用。原告此项诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告林某某的诉讼请求。 案件受理费302318元，由原告林某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。 审　判　长　　刘宝莉 代理审判员　　刘应红 代理审判员　　刘美茹 二〇一二年六月十二日 书　记　员　　刘剑腾 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 1、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项： 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： 法律上或者事实上不能履行； …… 2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：