（2012）渝一中法民终字第01069号
裁判日期: 2012-06-11
公开日期: 2015-08-21
案件名称
重庆蓝峰物业管理有限公司与重庆南方五交化有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆南方五交化有限公司,重庆蓝峰物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第01069号上诉人（原审被告）重庆南方五交化有限公司，住所地重庆市江北区红石路2号东和银都A座12-12。法定代表人任庆权，公司执行董事。委托代理人黎晓，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2。法定代表人蓝立超，公司总经理。上诉人重庆南方五交化有限公司（以下简称南方五交化公司）因与重庆蓝峰物业管理有限公司（以下简称蓝峰物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院第11948号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，南方五交化公司法定代表人任庆权及其委托代理人黎晓，蓝峰物业法定代表人蓝立超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明：蓝峰物业系为重庆市渝北区花卉园西二路鸥鹏花卉大厦提供物业服务的企业。南方五交化公司系该大厦1幢负一层部分车库的业主，其房产建筑面积为470平方米。2008年9月24日，蓝峰物业与鸥鹏花卉大厦业主委员会签订《物业服务合同》。该合同约定，由蓝峰物业为重庆市渝北区龙溪花卉园西二路鸥鹏花卉大厦提供物业服务。合同期限为三年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止。物业服务费采取包干制，以建筑面积为单位，住宅为0.40元／月／平方米，住宅改做非住宅用途等为1.00元／月／平方米，商业用房（含门面、车库、库房、写字楼、茶楼等）为1.50元／月／平方米。物业费收取时间为每月10日至20日，由业主或物业使用人缴纳至蓝峰物业指定地点。未按约定缴纳物业服务费的，按日3‰的标准支付违约金。合同还对双方的权利义务、物业服务质量等其他事项进行了约定。该合同签订后，蓝峰物业分别到重庆市渝北区房产管理局和重庆市渝北区物价局办理了合同及收费标准的备案登记。2011年3月25日，蓝峰物业与鸥鹏花卉大厦业主委员会达成协议，定于2011年6月30日提前解除双方所签订的《物业服务合同》。后蓝峰物业根据该约定按时撤出了鸥鹏花卉大厦，终止了对该大厦的物业服务。蓝峰物业以南方五交化公司拖欠2008年10月至2011年6月期间的物业服务费为由将本案诉至一审法院。经一审法院核定，南方五交化公司共欠缴蓝峰物业物业服务费23265元（1.50元／月／平方米×470平方米×33月）。另查明，蓝峰物业在为该大厦提供物业服务期间，存在脏、乱、差等服务质量瑕疵。南方五交化公司经常自行请人清理其公司附近的公共下水道、下水井、路面等处。蓝峰物业诉称：南方五交化公司系重庆市渝北区龙溪街道花卉园西二路鸥鹏花卉大厦的业主，蓝峰物业系为该大厦提供物业服务的企业。在蓝峰物业为该大厦提供物业服务期间，南方五交化公司共欠缴2008年10月1日至2011年6月30日期间的物业服务费23265元。上述欠费经蓝峰物业多次催收未果。根据蓝峰物业与鸥鹏花卉大厦业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，南方五交化公司拖欠蓝峰物业物业服务费的行为损害了蓝峰物业的合法权益。故提起诉讼，请求法院依法判令：1、南方五交化公司立即支付2008年10月至2011年6月的物业服务费23265元；2、南方五交化公司支付欠缴物业服务费的违约金43266.56元（计算方式为以每月物业服务费705元为本金按每日3‰的标准分别从2008年10月21日起逐月分段累计至2011年10月30日止）。本案诉讼费用由南方五交化公司承担。南方五交化公司辩称：南方五交化公司欠缴2008年10月至2011年6月的物业服务费属实。但南方五交化公司并不清楚蓝峰物业何时进入大厦提供服务以及何时撤离大厦终止物业服务，蓝峰物业与鸥鹏花卉大厦业主委员会签订的《物业服务合同》对南方五交化公司不具有拘束效力。另蓝峰物业收取物业服务费的标准不合法，且从未向南方五交化公司进行过催收。综上，请求法院依法驳回蓝峰物业的诉讼请求。一审法院认为，鸥鹏花卉大厦业主委员会与蓝峰物业所签订的《物业服务合同》真实、合法、有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故一审法院对南方五交化公司关于蓝峰物业与鸥鹏花卉大厦业主委员会签订的《物业服务合同》对其不具有拘束效力及蓝峰物业收取物业服务费的标准不合法的抗辩意见不予采纳。在本案中，蓝峰物业依照物业服务合同的约定，为南方五交化公司所在的大厦提供了物业服务，南方五交化公司作为该大厦的业主应当根据约定支付相应的物业服务费用。因本案南方五交化公司所提供的物业服务存在一定的质量瑕疵，蓝峰物业欠缴南方五交化公司的物业服务费系行使正当的抗辩权利，并非恶意拖欠，不构成合同违约，故一审法院对蓝峰物业诉请判令南方五交化公司支付违约金43266.56元的诉讼请求不予支持，并酌情判令南方五交化公司按欠缴物业服务费的90%向原告履行欠费的给付义务。南方五交化公司辩称，蓝峰物业未对其欠缴的物业服务费进行过催收，不属行使时效抗辩权利，不能据此减轻或免除被告的交费义务。遂判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：重庆南方五交化有限公司限于本判决生效后3日内向重庆蓝峰物业管理有限公司支付2008年10月至2011年6月期间的物业服务费20938.50元（23265元×90%）；驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。宣判后，南方五交化公司不服一审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销一审判决第一项，改判由上诉人给付被上诉人1260元物业服务费；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据被上诉人提供的证据《物业管理服务合同》，被上诉人从2008年10月1日至2011年3月31日被上诉人只向上诉人提供了30个月的物业服务而不是33个月；2、被上诉人2008年9月24日向政府相关部门提供的备案登记《物业服务合同》的有效期是2008年10月1日蛭2009年9月30日，故2009年10月1日之后被上诉人即丧失了物业服务的主体资格；3、被上诉人在2008年10月1日至2009年9月30日物业服务期间的服务存在严重瑕疵，给上诉人造成损失（每月600元），故扣除损失上诉人每月只应再支付物管费为105元，一年为1260元。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于：1、南方五交化公司应向蓝峰物业支付物业服务的期间；2、蓝峰物业的服务是否存在瑕疵；3、南方五交化公司是否因蓝峰物业的服务瑕疵而蒙受了损失。关于焦点1，被上诉人提供的《物业服务合同》载明，其与鸥鹏花卉大厦业主委员会约定的服务期限为三年，即2008年10月1日起至2011年9月30日止。后因被上诉人于6月提前撤场，故被上诉人提供物业服务期限自2008年10月至2011年6月并无错误。被上诉人在政府相关部门备案的合同并不影响其与鸥鹏花卉大厦业主委员会签订的《物业服务合同》效力，而计算物业服务费亦应以其实际提供的物业服务期间计算，即2008年10月至2011年6月。关于焦点2，上诉人在一审中提交了花卉园街道居委会出具的证明，拟证明被上诉人的物业服务存在瑕疵，本院对该证明予以认可。一审法院认为因本案被上诉人所提供的物业服务存在一定的质量瑕疵，上诉人欠缴被上诉人的物业服务费系行使正当的抗辩权利，并非恶意拖欠，不构成合同违约，并酌情判令上诉人按欠缴物业服务费的90%向被上诉人履行欠费的给付义务，并无不当。关于焦点3，上诉人提供领（借）款申请单拟证明其因被上诉人物业服务存在严重瑕疵而产生损失，该领（借）款单因无其他证据佐证，不能证明产生的清洁、维护等费用的产生是被上诉人物业服务有瑕疵直接造成的。故上诉人要求将领（借）款单载明金额认定为被上诉人因物业服务瑕疵给其造成的损失，本院不予支持。综上所述，原判适用法律错误、但判决结果正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费323元，由上诉人重庆南方五交化有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长 李 静审 判 员 罗登文代理审判员 刘 静二〇一二年六月十一五日书 记 员 王 兵 关注微信公众号“”