（2011）福民清初字第294号
裁判日期: 2012-06-11
公开日期: 2015-08-06
案件名称
烟台市福山区国有资产监督管理局等 诉 鹿士礼 房屋租赁合同纠纷一审民事判决书01
法院
烟台市福山区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台市福山区国有资产监督管理局,烟台冶金矿山机械厂,鹿士礼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条
全文
烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2011）福民清初字第294号原告烟台市福山区国有资产监督管理局。法定代表人初立旭，局长。委托代理人吴帅，山东海峰律师事务所律师。委托代理人王宗稳，该局工作人员。原告烟台冶金矿山机械厂（原烟台轻工机械厂）。法定代表人周伯芳，厂长。委托代理人王宗稳，同上。被告鹿士礼，男，生于1959年5月11日，汉族，住福山区清洋街道办事处东关村***号。委托代理人张淑华，女，生于1962年4月16日，汉族，住址同上。委托代理人唐玉强，男，生于1952年1月4日，汉族，住福山区清洋街道办事处东关村***号。原告烟台市福山区国有资产监督管理局（以下简称福山国资局）、烟台冶金矿山机械厂（以下简称冶金机械厂）诉被告鹿士礼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于文光独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴帅、王宗稳，被告鹿士礼及其委托代理人张淑华、唐玉强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，1994年7月22日，烟台轻工机械厂（现烟台冶金矿山机械厂）与被告签订住房协议书，将位于东关家属宿舍的住房租给被告居住。1999年3月1日，二原告签订产权转让合同，合同约定企业原有职工住宅、国有产权归国家所有，由烟台冶金矿山机械厂按国家规定统一管理。2010年6月30日，被告与福山国资局签订搬迁安置协议，双方已解除租赁合同，被告应于2010年6月30日前搬出现住房，但被告至今未搬出该房屋。故诉请判令被告搬出其租住的原告的房屋。被告辩称，第一，第一原告与被告所签的搬迁安置协议无效，被告是在不知情、不了解、不情愿的情况下签订的协议，协议签订后经被告了解，被告所住住房所有权人仍为第二原告，而非第一原告，按法律规定第一原告无签订合同的权利，因此协议无效。第二，被告应享有对此房房改的权利，要求第二被告履行合同。第二原告与被告签署的住房协议第三条明确规定“本合同在国家住房政策发生重大变动时，须按国家当时的政策修改或变动”，而国家于1998年前后进行过多次房改，第二原告违背协议，未参加房改，因此被告有权要求第二原告继续履行合同。第三，作为第二原告厂领导的五套住房，产权性质原来与被告住房性质一样，他们的五套住房可以参加房改而变为个人所有，而被告作为同一单位职工为何不能有此权利。第四，按合同法第239条规定，出租人出卖租赁房屋时，应在出卖前之合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，二原告声称被告所住房屋已于1994年转为国有，被告丝毫不知情，因此二原告转让被告所住住房的协议无效，而且被告住房产权仍为第二原告所有。第五，政府领导已经公开承认烟台冶金矿山机械厂领导不给职工房改是个错误，家属宿舍划归国资委也可以房改，因此我们有权要求原告纠正错误。第六，我们住房周围其它单位的家属房都进行了产权转让，唯独烟台冶金矿山机械厂没有，我们工人为这套房子付出了很大代价，我们放弃了许多买房的机会，放弃了高工资而长期忍受机械厂的低工资剥削，因此我们得到补偿是完全正当的。审理查明，烟台冶金矿山机械厂原名福山县机械厂，1962年开业，为独立核算的集体所有制企业，主管部门为福山县二轻局，于1986年更名为烟台轻工机械厂。1988年，经批准烟台轻工机械厂增挂烟台冶金矿山机械厂厂牌，增挂厂牌后该厂为一套班子，两个牌子，不单独设厂，企业性质和隶属关系不变。1989年8月，根据国家工商局的通知，烟台轻工机械厂重新办理了登记、换证手续，组建单位为烟台市福山区二轻企业集团总公司，企业性质仍为集体企业。根据当时的企业章程，烟台轻工机械厂是轻工业部省二轻厅定点企业，注册金额为410万元，资金来源为上级拨入和企业内部形成。1994年6月，由烟台轻工机械厂发起，按国家集体控股改制模式，设立烟台冶金矿山机械股份有限公司，其中国家集体股3764543元（其中企业集体股646635元），内部职工股2995638元，企业性质转为股份制。1994年7月22日烟台轻工机械厂与被告鹿士礼签订住房协议书，协议约定：根据烟轻厂字（91）第13号文件规定的住房分配方案精神，双方在合理自愿的基础上达成协议，甲方烟台轻工机械厂负责分配东关家属宿舍区平房3间给乙方鹿士礼居住；甲方有权在乙方因故失去本厂规定的住房条件［详见烟轻机厂字（91）第13号文件］的情况下，收回乙方对本房的居住权，由甲方另行分配；乙方在居住本房期间，应按时向甲方缴纳房租及水电费，并有权按国家规定和地方有关政策领取规定的住房现金补贴；乙方如因故不具备本厂规定的住房条件，即失去对该房的居住权，必须无条件的交出该房；本合同在国家住房政策发生重大变动时，须按国家当时的政策修改或变动。被告鹿士礼租住的房屋位于福山区清洋街道办事处东关村450号。1996年10月28日，烟台冶金矿山机械股份有限公司申请改为股份合作制企业。1999年3月1日，原告福山国资局受福山区人民政府委托与王逢志签订产权转让合同，合同约定福山国资局将原烟台冶金矿山机械厂九四年初次改制后的全部国有股份转让给乙方王逢志，组建全部由企业内部职工参股、独立自主经营的股份合作制企业。合同同时约定：“企业原有职工住宅、国有产权归国家所有，由乙方按国家规定统一管理，家属宿舍未参加房改，待区政府有关政策出台后按政策办理，产权转让过程中的税费按规定交纳。”2001年3月16日，经过数次更名后，原烟台轻工机械厂更名为烟台冶金矿山机械厂。2010年，因夹河岛拆迁工程，被告所居住房屋面临拆迁，故福山国资局与被告于2010年6月30日达成搬迁安置协议，协议约定：“一、乙方（被告）于2010年6月30日前搬迁出现住房（以交钥匙时间为准），享受拆迁安置有关奖励政策。逾期搬迁的，按拆迁的相关规定办理。二、甲方（福山国资局）保证2011年10月31日前，为乙方提供回迁安置房一套，地点位于芝阳山水清木华南侧，面积约65平方米，多层。三、回迁安置房产权归甲方所有，乙方实行租赁使用，具体租赁条款以房屋租赁协议为准，租金标准按国家现行政策规定执行。”协议签订后，被告未按约定搬出现住房，故原告诉请要求判令被告搬出现所租住的住房。另查明，被告现所居住房屋产权证登记的权利人为烟台轻工机械厂，房产证号为福自房字第01**号，土地使用证号为福国用（94）字第561号。上述事实有产权转让合同、住房协议书、搬迁安置协议书、房产证、土地证、工商登记材料及当事人陈述等在案证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更或解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原烟台轻工机械厂将其所有的房屋租赁给被告居住、使用，是双方的真实意思表示，合法有效，后由于企业改制的原因，本案诉争的房屋产权人变更为福山国资局，不影响租赁合同的效力。2010年6月，福山国资局与被告签订了搬迁安置协议，协议解除了原租赁合同，是双方的真实意思表示，双方应按约定履行。被告主张其是在不知情、不了解、不情愿的情况下签订搬迁协议，但对此被告未能提供相应证据予以证明，故对该主张本院不予支持。虽然诉争房产登记产权人仍为烟台轻工机械厂，但烟台轻工机械厂94年改制后为国有控股的股份合作制企业，福山国资局是国有股权的合法持有人，1999年烟台轻工机械厂改制为股份合作制，福山国资局代表政府对国有股权进行处分，但改制时被告所居住的房屋不在出让财产范围之内，根据协议约定该房屋实际产权人为福山国资局，原告冶金机械厂对此也予认可，因此被告主张原告福山国资局不是争议房产所有权人、无权签订搬迁合同，于事实不符，本院不予支持。被告未按搬迁协议约定履行，原告福山国资局诉请要求被告腾迁，主张合理，本院予以支持；诉争房屋产权虽然仍登记在原告冶金机械厂名下，但其并非实际产权人，因此原告冶金机械厂诉请要求被告腾迁，本院不予支持。被告以诉争房屋应进行房改为由对原告的诉请进行抗辩，本院认为，房改问题不是平等主体之间产生的法律关系，不属于人民法院主管工作的范围，房改问题与本案中的租赁合同关系也非同一法律关系，因此对被告该抗辩主张本院不予支持。企业改制导致房屋权属的变更不同于房屋买卖，因此被告以优先购买权进行抗辩，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十九的规定，判决如下：一、被告鹿士礼于本判决生效后十日内将租住的位于福山区清洋街道办事处东关村450号房屋腾空并交付给原告烟台市福山区国有资产监督管理局。二、驳回原告烟台冶金矿山机械厂的诉讼请求。案件受理费3626元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于文光二〇一二年六月十一日书记员 王学波 来自：