（2012）杭余民初字第578号
裁判日期: 2012-05-09
公开日期: 2014-06-19
案件名称
杭州东海物业有限公司与周毅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州东海物业有限公司,周毅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭余民初字第578号原告：杭州东海物业有限公司。法定代表人：张炳林。委托代理人（特别授权）：赵云玲。被告：周毅。委托代理人（特别授权）：姚峥嵘。原告杭州东海物业有限公司（以下称东海物业）诉被告周毅物业服务合同纠纷一案，本院于2012年2月27日立案受理。依法由代理审判员秦海龙适用简易程序独任审判，于2012年4月12日公开开庭进行了审理。原告东海物业的委托代理人赵云玲、被告周毅的委托代理人姚峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海物业起诉称：被告周毅于2000年10月与浙江东海房地产股份有限公司签订商品房购销合同，约定被告周毅购买现位于杭州市余杭区东海花园2A幢3单元502室房屋一套，并约定由余杭东海物业有限公司即现在的原告东海物业负责物业管理。被告周毅所在小区一直由原告东海物业进行物业管理，并与业主委员会签订了物业管理服务合同。自2006年1月开始，被告周毅拒绝向原告东海物业支付物业费及热水费。原告东海物业不断向被告周毅发放催缴通知书及律师函，进行电话走访，并与2011年12月在被告周毅所在小区的通告栏内张贴催缴公告，被告周毅均不予理睬。原告东海物业为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告周毅支付原告东海物业自2006年10月至2010年12月所产生的物业费3048.80元，并支付滞纳金6363.02元（滞纳金从2007年1月1日起暂算至2011年11月30日止，按物业费本金的千分之二计算）。2.被告周毅支付原告东海物业自2011年1月至2011年12月所产生的物业费757.60元。3.被告周毅支付原告东海物业热水费1402元。在庭审过程中，原告东海物业变更诉讼请求为：判令被告周毅支付原告东海物业自2006年10月至2008年6月所产生的物业费1192.80元，并支付滞纳金3202.93元（滞纳金从2007年1月1日起暂算至2011年11月30日止，计算方式为从逾期之日起按每天物业费的千分之二计算）。原告东海物业为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.浙江省商品房购销合同一份，用以证明被告周毅系该房屋业主的事实。2.东海花园物业管理服务委托合同二份及证明一份，共同用以证明原、被告存在物业服务关系的事实。3.东海花园历年陈欠物业费情况明细表二份、东海花园2A-3-502室物业费欠费明细表一份，共同用以证明被告周毅欠物业费的事实。4.催缴通知书一份，用以证明原告东海物业向被告周毅书面催讨物业费的事实。5.东海花园物业管理费拖欠户室催缴记录表一份（复印件），用以证明原告东海物业当面向被告周毅催讨物业费的事实。6.律师函（复印件）及国内特快专递邮件详情单寄件人存联各一份，共同用以证明原告东海物业向被告周毅书面催讨物业费的事实。7.催缴公告一份及照片一张，共同用以证明原告东海物业以公示的方式向被告周毅进行催讨的事实。8.催缴通知书及邮政信封各一份，共同用以证明原告东海物业曾向被告周毅催缴过物业费的事实。被告周毅答辩称：被告周毅拖欠原告东海物业的物业费为2006年10月至2008年7月期间所产生，该物业费已经超过法律规定的诉讼时效。被告周毅在此居住期间，原告东海物业从未以任何方式向其主张过权利，故已超过诉讼时效，被告周毅拒绝支付该物业费。由于滞纳金是基于债务本金产生，如果原告东海物业没有权利向被告周毅主张主债务，其也就没有权利要求被告周毅支付滞纳金。根据相关法律规定，滞纳金即是违约金，以不超过经济损失的百分之三十为上限，但原告东海物业不能证明有任何经济损失的发生。即使被告周毅应当承担违约金，原告东海物业主张为物业费的千分之二也明显过高。综上，请求驳回原告东海物业的诉讼请求。被告周毅为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：房屋所有权证及杭州市房屋转让合同（复印件）各一份，共同用以证明被告周毅于2008年7月将本案所涉房屋转让给第三人周秉圭、潘白灵，被告周毅从2008年7月开始不再是房屋所有权人及不具备业主的主体资格的事实。对原告东海物业提供的证据，经被告周毅当庭质证后，本院认证如下：证据1、2、3，被告周毅对其均没有异议。本院经审查后认为，上述符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。证据4、6，被告周毅对其真实性、合法性及关联性均有异议，且也没有收到过该催缴通知书及律师函。证据5、7，被告周毅对其真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，并认为原告东海物业并不是向被告周毅而是向第三人潘百灵主张的物业费。同时认为，原告东海物业以公告的方式催缴不能证明其已向被告周毅主张过权利。证据4、5、6、8，本院经审查后认为，因原告东海物业未提供进一步的证据证明其主张的待证事实，故对上述证据不予认定。证据7，本院经审查后认为，根据该证据可以认定原告东海物业于2011年12月10日以公告的方式向被告周毅催缴物业费的事实。对被告周毅提供的证据，经原告东海物业当庭质证后，本院认证如下：原告东海物业对其真实性、合法性及关联性均没有异议。本院经审查后认为，其符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：被告周毅原系杭州市余杭区东海花园2A幢3单元502室的房屋所有权人，该房屋建筑面积126.26平方米。原告东海物业（前身系杭州余杭东海物业有限公司）从2000年1月1日起对该小区实施物业管理。双方约定多层住宅按建筑面积每月每平方米0.45元交纳物业费，在每季度末交纳本季度的物业费。被告周毅尚未交纳自2006年10月至2008年6月的物业费。2012年2月27日，原告东海物业诉至本院，请求判如所请。另查明，2008年7月3日，被告周毅与案外人周秉圭签订《杭州市房屋转让合同》一份，将杭州市余杭区东海花园2A幢3单元502室房屋转让给案外人周秉圭。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案系原告东海物业认为被告周毅未按照双方约定支付物业费而引发的纠纷，应适用二年的普通诉讼时效。原告于2012年2月27日才向法院提起诉讼，根据原、被告约定的履行期限，已超过诉讼时效，且原告东海物业未提供证据证明在履行期限届满后二年诉讼时效内存在诉讼时效中止、中断的法定事由。故被告周毅提出的原告东海物业的起诉超过诉讼时效的答辩意见，理由充分，本院予以采信。对原告东海物业要求被告周毅支付物业费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杭州东海物业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州东海物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 秦海龙二〇一二年五月九日书 记 员 孙孝平