（2012）鲁民提字第34号

裁判日期: 2012-05-07

公开日期: 2013-11-06

案件名称

青岛衍锦置业有限公司诉青岛经济技术开发区同力机械化施工有限公司房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书

法院

山东省高级人民法院

所属地区

山东省

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

案由

法律依据

全文

p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;font-size:10.5pt;font-family:”TimesNewRoman”;}div.Section1{page:Section1;}山东省高级人民法院民事判决书（2012）鲁民提字第34号申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：青岛衍锦置业有限公司，住所地：胶南市。法定代表人：赵维睿，董事长。委托代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。委托代理人：刘文欣，山东润世律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：青岛经济技术开发区同力机械化施工有限公司，住所地：青岛市黄岛区。法定代表人：薛全华，董事长。委托代理人：李春萍，该公司法律顾问。委托代理人：丁兰，该公司职工。申请再审人青岛衍锦置业有限公司（以下简称“衍锦公司”）因与被申请人青岛经济技术开发区同力机械化施工有限公司（以下简称“同力公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2010）青民一终字第1122号民事判决，向本院申请再审。本院依法作出（2012）鲁民提字第34号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，衍锦公司的委托代理人刘宝纯、刘文欣，同力公司的法定代表人薛全华及委托代理人李春萍、丁兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，青岛衍锦置业有限公司系由原青岛华澳房地产开发有限公司（以下简称“华澳公司”）变更而来。2003年1月6日，同力公司与华澳公司签订房屋转让合同，约定：同力公司将位于青岛市黄岛区长江东路710号东单元l一5轴（即1号、2号）网点房卖给华澳公司，总价款1010800元，华澳公司于2003年1月6日前支付全部房款的80％，余款待能够办理房产证时付清；同力公司于2003年1月6日将房屋正式交给华澳公司；办理房产证日期为2003年4月5日前。后华澳公司诉至法院，要求同力公司为其办理产权证并支付违约金。黄岛区人民法院于2003年6月18日作出（2003）黄民初字第1000号民事调解书，确认同力公司于2003年11月18日前为华澳公司办理房屋产权变更手续、华澳公司放弃其他诉讼请求。经法院执行，涉案房产变更到华澳公司名下。2005年8月15日，同力公司通过黄岛农村合作银行付给案外人刘金平（现已死亡）100万元，当日由华澳公司单位会计刘同花自胶南市农村信用合作联社灵山卫信用社取走。同年8月16日，同力公司又通过中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行付给刘金平20万元，当日由华澳公司单位出纳徐艳丽取走。对上述120万元，刘金平分别给同力公司出具了收条；华澳公司也分别给刘金平出具了收款收据，记载款项为长江东路710号1-2号网点房款。2005年8月26日，同力公司又给付华澳公司40万元。2005年9月1日，同力公司、华澳公司签定房屋转让合同，由同力公司将上述房产从华澳公司处购回，约定：华澳公司将其位于开发区长江东路710号楼1号、2号网点房出售给同力公司，房屋建筑面积256.39平方米，总价款l179394元；付款方式及期限为2005年8月16日交付定金20万元，2005年8月27日交付房款784394元，余款195000元待办理完过户手续后20日内付清（即2005年9月30目前）；逾期交房，华澳公司按日向同力公司支付已交付房价款万分之十的违约金；办证时间自2005年9月1日起按房管部门约定的5个工作日。庭审过程中，双方均称实际购房款为179.5万元。之后，同力公司多次发函要求华澳公司为其办理房产过户手续，但华澳公司均以同力公司只给付房款40万元为由，要求其按约定付清房款后再办理过户手续。衍锦公司称收取刘金平的120万元，不是同力公司支付的购房款，而是刘金平购买该涉袭房产所支付的购房款，后双方又解除了房屋转让合同，该款转为青岛五彩缤纷建材经营部购买衍锦公司开发的其他房产的定金。衍锦公司提交2005年8月10日与青岛五彩缤纷建材经营部签订的并由刘金平签字的协议书一份予以证明，协议约定：华澳公司将其开发的灵山卫张家村村居改造项目中的建筑面积4000平方米多层楼房提前转让给青岛五彩缤纷建村经营部，总价款1200万元，定金为240万元。衍锦公司提交2007年4月16日与刘金平签订的协议书一份，记载：“甲乙双方于2005年下半年签订过一份《房屋转让合同》，甲方（华澳公司）将座落在青岛开发区长江东路710号楼1号、2号网点转让给乙方（刘金平），但双方未安际履行合同，乙方将合同丢失。现双方充分协商，达成如下协议：一、双方自愿解除于2005年下半年签订的《房屋转让合同》，于本协议签订前双方所签订的任何房屋转让合同均解除失效，对双方不再具有约束力。二、双方未实际履行合同，互不追究对方责任。三、双方无其他争议，本协议自双方签字、盖章之日起生效。”同力公司请求判令衍锦公司立即为其办理位于青岛市黄岛区长江东路710号楼1号、2号网点房产权手续并交付该房屋、并依约承担逾期交房违约金424000元及逾期办证违约金425568元。衍锦公司提起反诉，要求解除双方于2005年9月1日签订的房屋转让合同。一审法院认为，从同力公司与衍锦公司于2005年9月1日签订的房屋转让合同可以看出，双方系先付款后签合同，即双方签订合同时，同力公司只欠衍锦公司房款19.5万元，而该款需待办理完产权过户手续后支付。同力公司支付给刘金平的120万元已由衍锦公司收取并称该款系刘金平支付的涉案房产的购房款，而后又转为购买其他房产的定金；根据衍锦公司与刘金平于2007年4月16日签订的协议书可以看出，双方并未实际覆行合同，且双方约定该协议签订前双方所签订的任何房屋转让合同均解除失效，对双方不再具有约束力。因此，应认定同力公司通过刘金平转付给衍锦公司的120万元系同力公司支付的涉案房产购房款，加上同力公司已支付的40万元，同力公司实际已支付衍锦公司160万元。同力公司、衍锦公司均称实际购房款为179.5万元，因此，双方签订合同时同力公司尚欠华澳公司房款19.5万元，也与双方合同中的尾款一致。而且，即便刘金平付给衍锦公司的120万元不是代同力公司所缴纳的房款，但从同力公司、衍锦公司2005年9月1日签订的房屋转让合同也可以看出，至2005年9月1日同力公司也只欠衍锦公司19.5万元房款，由此可见，同力公司在此之前已付绐衍锦公司160万元。因此，应认定同力公司已按约履行了付款义务，故衍锦公司亦应按约定为同力公司办理房产过户手续，其至今未办理过户手续，亦未将房屋交给同力公司，故应对同力公司要求衍锦公司为其办理涉案房产过户手续并交付该房屋的诉讼请求予以支持。对同力公司、衍锦公司于2003年1月6日签订的房屋转让台同所涉及的纠纷，因其双方已于2003年经法院调解结案，同力公司对华澳公司已完全履行了合同义务的主张并未提出异议，故对同力公司关于华澳公司当时尚欠其房款210800元未付的主张，不予采信，因此，对同力公司关于双方于2005年9月1日所签合同中的尾款19.5万元已经以该款抵顶的主张，亦不予采纳。故，应认定同力公司尚欠衍锦公司购房款19.5万元，因衍锦公司并未主张该款，且该款应在办理房产过户手续后支付，故衍锦公司可在履行完办证义务后向同力公司另行主张。因双方当时并没有约定房屋具体交付时间，且同力公司尚欠衍锦公司购房款19.5万元未付，故对同力公司要求衍锦公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。衍锦公司至今未履行办证义务，应当向同力公司承担违约责任。因双方未约定具体的违约金计算方式，故可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。衍锦公司并无证据证明同力公司在履行合同中存在违约情形，故对衍锦公司要求解除双方于2005年9月1日签订的房屋转让合同的反诉请求，不予支持。一审法院据此判决：一、衍锦公司于判决生效后30日内协助同力公司将位于青岛市黄岛区长江东路710号楼1号、2号网点房的产权手续过户到同力公司名下，同时向同力公司交付该房屋；二、衍锦公司于判决生效后10日内一次性给付同力公司逾期办证违约金425568元；三、驳回同力公司的其他诉讼请求；四、驳回衍锦公司的反诉请求。衍锦公司不服一审判决向青岛市中级人民法院上诉。青岛市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审法院认为，本案争议的焦点问题是衍锦公司所收取的刘金平120万元购房款是否系同力公司支付的涉案房屋购房款。法院认为一审已作出详尽阐述，认定正确，衍锦公司虽有异议，但其无法对双方在合同中明确约定房屋余款为19.5万元作出令人信服的解释，故法院对衍锦公司的上诉理由不予采信。一审判令衍锦公司协助青同力公司办理涉案房屋的产权手续过户、交付该房屋、支付逾期办证违约金425568元并驳回衍锦公司的反诉请求，符合双方合同约定及法律规定，判决并无不当，法院予以维持。故，二审判决如下，驳回上诉，维持原判。衍锦公司对二审判决不服向本院申请再审称，原判决认定的基本事实错误，缺乏证据证明。我公司所收取的120万元是刘金平的个人购房款，后因刘金平的原因，双方解除房屋转让合同，该120万元购房款转为青岛五彩缤纷建材经营部购买申请再审人开发的其他房产项目的定金，即刘金平向我公司交付的款项与被申请人依约应交付给我公司的房款没有任何关联性。其次，双方于2005年9月1日签订的房屋转让合同，是应被申请人要求为达到办理涉案房屋过户手续时少交相关契税而订立的，但其仅在2005年8月26日缴纳房款人民币40万元。最后，合同附属条款的表述只是为了方便被申请人办理抵押贷款，并不能证明被申请人已支付160万元只欠19.5万元房款的事实，被申请人应提供其他证据予以证明，而不能仅仅通过合同中的某一条款证明其主张，请求人民法院依法裁判。同力公司辩称，我公司与衍锦公司间的买卖合同真实有效，我方已支付160万元（含通过刘金平支付的120万元），衍锦公司所称其与刘金平签有房屋买卖合同，所收到的120万元是刘金平的个人购房款，该120万元后改为刘金平的保证金无证据支持，不应予以支持，请求维持二审判决。本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：申请再审人收取的120万元购房款是刘金平缴纳还是被申请人同力公司缴纳。其一、从衍锦公司与刘金平于2007年4月16日签订的协议看，双方间的买卖合同并未实际覆行；而衍锦公司一直辩称刘金平所交纳的120万元是其支付购房款，这与协议内容相矛盾，故本院对衍锦公司的此项主张不予支持。其二、从衍锦公司提供的2005年8月10日其与青岛五彩缤纷建材经营部（刘金平为负责人）的协议书看，双方约定的是转让村居改造项目，签订之日青岛五彩缤纷建材经营部支付240万元的定金。而衍锦公司在庭审中辩称刘金平所交纳的120万元购房款在2007年5月30日转成工程保证金但其仅提供单方记账凭证，并未向青岛五彩缤纷建材经营部或刘金平出具收取保证金的收据、亦未将其之前出具的三张购房收据收回；且签订协议时间与交款时间相隔近2年以及数额不一致，这均与常理不符，故本院对衍锦公司的此项主张不予支持。其三、从衍锦公司提供的刘金平妻子薛玉华的证言看，其证明的内容为房价120万元、房子已经买成但是否办理房产证不清楚，购房款120万元又转为炒楼花的定金等等，一方面薛玉华是单方证言，且与本案的处理有利害关系，另一方面，薛玉华的证言前后矛盾且与本案书证证明内容不一致，故本院对薛玉华的证言的证言不予采信。其四、从刘金平给薛全华（同力公司法定代表人）出具的两张共计120万元的定金收条、衍锦公司与同力公司的房屋转让合同以及双方庭审中自认购房款为179.5万元的事实看，衍锦公司是明知同力公司通过刘金平向其支付120万元购房款的，且截至合同签订之日即2005年9月1日，同力公司仅欠衍锦公司19.5万元的购房款。综上，申请再审人的申请无事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项、第一百八十六条第一款之规定，判决如下：维持青岛市中级人民法院（2010）青民一终字第1122号民事判决。本判决为终审判决。审判长娄永均审判员滕建国代理审判员李金明二〇一二年五月七日书记员王磊 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