（2012）成民终字第1062号
裁判日期: 2012-05-06
公开日期: 2014-06-19
案件名称
任俊生与释果证房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任俊生,释果证
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第1062号上诉人（原审被告）任俊生。委托代理人任小燕，四川安序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）释果证。委托代理人吕帖，四川精辞律师事务所律师。委托代理人万启康，四川精辞律师事务所律师。上诉人任俊生因与被上诉人释果证房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第3466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任俊生的委托代理人任小燕，被上诉人释果证的委托代理人吕帖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，经案外人四川大通房地产经纪有限公司居间，释果证、任俊生于2008年10月20日签订《房产租赁合同》，约定：1、释果证将自有的成都市青羊区金凤路17号蜀风花园城二期9幢8至11号的商业用房出租给任俊生使用；租赁期限为12年（2008年10月20日—2020年10月19日）；租金每月每平方米80元，租金为半年一付（半年租金共计584160元），于每次期满前30天预付；释果证给予任俊生3个月的免租期（至2009年1月31日止）。2、任俊生应按约定交付租金，逾期付款构成违约，应支付10万元违约金；逾期1个月支付租金的，释果证有权经书面通知任俊生后解除租赁合同。合同签订后，释果证按约定将房屋交付任俊生使用。任俊生将租赁房屋开办“徽泰格酒楼”（任俊生系成都金沙徽泰格餐饮有限公司的法定代表人）。任俊生向释果证于2010年1月29日支付2009年2—7月期间租金584160元；于2010年6月29日、9月24日分两笔支付2010年8月至2011年1月期间租金30万元、284160元；于2011年1月6日、1月7日、2月28日、3月7日、3月9日分五笔支付2011年2月至2011年7月期间的租金20万元、10万元、15万元、10万元、34160元。2011年4月20日，释果证委托律师通过邮政特快向任俊生寄出《律师函》，函称任俊生未按合同约定支付租金，请任俊生按照合同约定及时、足额支付租金，任俊生在庭审中认可已收到该函。2011年8月4日，释果证通过邮政特快向任俊生寄出《关于解除合同的通知》，通知其解除《房产租赁合同》，请于收到本解除通知30日内退还房屋。上述《律师函》与《关于解除合同的通知》均寄至任俊生住所地及租赁场所开办的酒楼，其中寄往任俊生住所地的《关于解除合同的通知》于2011年8月5日由其前妻黄书红签收，寄往租赁场所的《关于解除合同的通知》于2011年8月5日被“熊斌”代签（庭审中，任俊生否认“熊斌”系酒楼员工，辩称可能系就餐客人或安徽老乡）。本案起诉前后，即2011年8月15日、9月16日，任俊生又向释果证支付2011年8月至2012年1月期间的租金20万元、15万元，在本案审理过程中于2011年11月18日支付20万元，余款34160元至今未付。原审法院认为，2008年10月20日，释果证、任俊生签订的《房产租赁合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，各方均应按约履行各自的义务。任俊生作为涉案房产的承租人，应当按照合同约定履行交纳租金的义务。根据租赁合同的约定，租金为半年一付（每次期满前30天预付），即应当在每半年期满前提前一个月付清，故任俊生抗辩每半年期满后再付租金，并无任何依据，原审法院不予采纳。根据庭审查明的事实，从租金计付之日起，2009年2-7月期间租金任俊生逾期29天支付，2010年8月至2011年1月期间租金任俊生逾期85天付清，2011年2月至2011年7月期间的租金任俊生逾期68天付清，2011年8月至2012年1月期间的租金，应于2011年7月1日前支付，任俊生至今还欠付34160元，任俊生抗辩未逾期支付租金，与客观事实不符，原审法院不予采纳。任俊生多次逾期支付租金，根据合同约定逾期1个月支付租金的，释果证有权经书面通知后解除租赁合同，故释果证有权按照合同约定解除合同。本案中，释果证、任俊生对《关于解除合同的通知》是否送达存有争议，关于释果证向任俊生住所地邮寄的《关于解除合同的通知》，任俊生提交《离婚证》证明其已与该邮件的签收人黄书红离婚，黄书红未将该通知转交其本人，释果证现未举出其他反证，故任俊生提出的该抗辩原审法院予以采纳。关于释果证向任俊生邮寄的另一份《关于解除合同的通知》，邮寄地址系租赁物所在地“徽泰格酒楼”，邮件签收人为“熊斌”，因该酒楼系任俊生开办，在此之前释果证向该地点邮寄的《律师函》任俊生在庭审中认可已收取，故应确认释果证发出的该份《关于解除合同的通知》已送达任俊生，释果证已适当、全面地履行了通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除合同通知到达对方时生效，故原审法院确认释果证、任俊生所签订的《房产租赁合同》已于2011年8月5日解除，释果证以合同已解除为由要求任俊生腾退房屋，符合法律规定，原审法院予以支持；任俊生抗辩要求继续履行合同，于法无据，原审法院不予支持。任俊生未按合同约定的期限支付房屋租金，应承担违约责任，即支付违约金。因任俊生在庭审抗辩合同约定违约金过高，释果证应对其实际损失作出合理说明并承担举证责任，现释果证未向原审法院提供其实际损失的相关证据，根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定，根据本案情况，酌定违约金为2万元（10万元×20％）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条之规定，判决：一、确认释果证、任俊生所签订的《房产租赁合同》已于2011年8月5日解除；二、任俊生于本判决发生法律效力之日起十五日内将其所承租的成都市青羊区金凤路17号蜀风花园城二期9幢8至11号房屋腾退给释果证；三、任俊生于本判决发生法律效力之日起五日内向释果证支付违约金20000元。宣判后，任俊生不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判租赁合同不予解除。任俊生的主要上诉理由为，原审法院通过推理认定任俊生收到《关于解除合同的通知》，是逻辑混乱且无法律依据；任俊生迟延支付租金的行为只是履行瑕疵，且任俊生就迟延履行向释果证提出了申请，任俊生的行为不构成根本违约。被上诉人释果证答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持。经二审审理查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，释果证、任俊生签订的《房产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按约履行各自的义务。任俊生作为涉案房产的承租人，应当按照合同约定履行交纳租金的义务。在本案中，任俊生对多次未按合同约定的期限向释果证支付租金及仍欠释果证租金34160元的事实不持异议。且任俊生最长逾期时间为85天。按双方“逾期1个月支付租金的，释果证有权经书面通知后解除租赁合同”这一约定，释果证有权解除双方签订的《房产租赁合同》。释果证向租赁物所在地“徽泰格酒楼”邮寄《关于解除合同的通知》，邮件签收人虽为“熊斌”，但该酒楼系任俊生开办，在此之前释果证向该地点邮寄的《律师函》任俊生认可已收取，且在本案审理过程中，任俊生也未提交有效证据证明未收到《关于解除合同的通知》，因此应确认释果证发出的该份《关于解除合同的通知》已送达任俊生。综上，任俊生的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变。二审案件受理费300元，由任俊生负担。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 叶 歆代理审判员 高 波二〇一二年五月六日书 记 员 欧阳楠 来源：百度“”