（2012）庆民终字第243号
裁判日期: 2012-05-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
上诉人张礼明与被上诉人庆阳市西峰区南街欣苑小区业主委员会占有物返还纠纷一案二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
张礼明；庆阳市西峰区南街欣苑小区业主委员会
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一项
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）庆民终字第243号上诉人（原审被告）张礼明。委托代理人吕民国，甘肃陇凤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）庆阳市西峰区南街欣苑小区业主委员会，住所地：庆阳市西峰区南大街**。负责人虎建奋，该小区业主委员会主任。委托代理人刘耀东，该小区业主委员会副主任。委托代理人邵天峰，甘肃泰丰律师事务所律师。上诉人张礼明因与被上诉人庆阳市西峰区南街欣苑小区业主委员会（以下简称欣苑小区业委会）占有物返还纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2011）庆西民初字第0424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张礼明的委托代理人吕民国及被上诉人欣苑小区业委会的委托代理人刘耀东、邵天峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审审理查明：张礼明从1999年起担任原甘肃省西峰市机械厂（以下简称西峰市机械厂）、庆阳市西峰区机械厂（原西峰市机械厂）厂长至2003年该厂改制。欣苑小区业委会成立于2009年8月14日，该小区原系西峰市机械厂安居小区。欣苑小区内现有1、2，3，4号住宅楼四栋，综合办公楼一栋及其他商业门面房等物业，现有住户2000户。2000年开始修建、2001年9月30日竣工的1-3号住宅楼，是由原西峰市机械厂及该厂下属的建筑安装工程公司（法定代表人及公司经理均为张礼明），经原西峰市计委、建委、规划局、体改办等单位审批，以原西峰市机械厂职工集资楼名义立项而修建并面向社会销售的。销售过程中，西峰市机械厂与业主签订了房地产买卖契约，并由该厂成立的基建办公室出具收据收取了业主所交纳的购房款（购房款内含维修基金），单独设立了一套基建帐务，由张礼明对基建帐务实行一支笔管理审批制。与此同时，还在厂区内修建了从西向东，坐北面南平顶房26间，该平顶房即现在庆阳市西峰区永坪中路北侧的临街门面房（已销售，其中张礼明购买5间）。2003年2月28日，庆阳市西峰区机械厂改制中，该厂厂长张礼明以自然人身份以636万元整体购买了该厂，并承担该厂所有债权债务。庆阳市西峰区经贸局与张礼明在2003年2月28日签订的西峰区机械厂产权转让协议约定：“同意西峰区机械厂的资产由原企业法人代表张礼明整体购买，购买人同时承担偿付所有原企业的债务及负责支付原企业职工的身份置换工龄补偿费273万元，足额缴纳劳保两金止2002年底。妥善处理企业遗留问题”。张礼明购买该厂后，开发建设了4号楼（2004年11月竣工）。西峰市机械厂安居小区内1、2，3，4号住宅楼建成后，由张礼明负责该小区的前期物业管理工作。因与小区业主发生纠纷，张礼明于2008年10月退出了该小区的物业管理，现由欣苑小区业委会管理。欣苑小区1、2，3号住宅楼共有业主108户，除13套用于给劳保局抵账的楼房外，其他95户业主在购房时所交的购房款内均含有2%的维修资金，只有其中12户业主共欠交购房款338439.34元。该维修资金由原西峰市机械厂收缴至体制改革到张礼明个人购买庆阳市西峰区机械厂后至今，未向房管局及欣苑小区业主委员会移交。欣苑小区现仅有门房一间（约20平方米），没有物业管理用房，没有公厕、自行车栅等公用配套设施。该小区整体验收资料及设计、施工资料也未向庆阳市规划局、西峰区档案局、欣苑小区业委员会移交。本案在审理中，张礼明向法庭移交了1-3号住宅楼的设计施工图65张和3号住宅楼的工程资料4本，但没有小区整体竣工验收资料和规划平面图。欣苑小区住户经多次找张礼明要求解决上述问题无果后，又向西峰区信访局、建委、经贸局，庆阳市信访局、房产管理局等单位反映，多次上访均无结果，遂提起诉讼。另查明：2000年4月19日，原西峰市建委在对欣苑小区建设项目选址意见书、建设工程审批表中即要求该小区内要有自行车棚、集中供煤点、厕所等公共设施。一审审理认为：业主交存的住宅专项维修资金，属于业主所有维修资金专项用于物业保修期满后，物业共用部位，共用设施、设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。95户业主按楼房价款2%的比例向建设单位西峰市机械厂交纳了维修资金，13套用于给劳保局抵顶西峰市机械厂账务的楼房维修基金，应由建设单位西峰市机械厂提存。对108户业主在购房时交纳的维修资金建设单位及承接人应专款专帐专用，不得作其它用途使用，应妥善代为保管并及时移交房产管理部门或业主委员会，以便小区楼房及共用设施的及时维修。张礼明身为原西峰市机械厂的厂长、法定代表人，直接组织实施了1-3号住宅楼的修建、销售和前期物业管理，而且单独设立了基建帐户，实行厂长一支笔审批管理制度，在随后的西峰区机械厂体制改革中，又以个人身份整体购买了该厂，同时还承担了原企业所有的债权债务，负责妥善处理企业遗留问题。张礼明整体购买西峰区机械厂之后，就应当对1O8户业主的楼房维修基金妥善保管。该小区业主委员会成立后，张礼明在移交该小区的物业管理工作时，没有移交维修基金及收支账务，致使该专项资金没有了下落，业主楼房及小区公共设施不能得到及时维修。因西峰区机械厂产权转让协议中明确约定由张礼明负责妥善处理企业遗留问题，故张礼明应当负责将维修资金全部移交房产管理部门或业主委员会管理、使用。张礼明至今未移交维修基金，欣苑小区业委会有权代表108户业主要求其予以退还，故对欣苑小区业主委员会要求张礼明返还维修基金的诉讼请求予以支持。关于欣苑小区主张的108户业主维修基金的数额，由于存在12户业主欠交购房款338439.34元的事实，因此应当按照108户业主实际交款数额的2%确定为230219元。张礼明辩称其不知维修资金去向，个人没有收取，没有人给他移交的理由与审理查明的事实不符，不能成立。原西峰市（区）机械厂经过改制已不复存在，虽然没有办理企业法人资格注销手续，但其营业执照早已被吊销，该企业已没有自已的组织机构、办公场所及独立承担民事责任的财产，作为法人存在的实质要件已消灭，无承担民事责任的能力，不具备实质意义上的民事法律关系的主体资格。因此，张礼明辩称将其个人列为被告属诉讼主体错误，应列原西峰市机械厂为被告的主张不能成立，不予支持。维修资金应当专款专用，维修资金的使用应当召开业主大会或者由业主委员会来决定如何进行维修。张礼明提交的维修资金使用情况列表，系张礼明在管理期间，在未征求广大业主的同意而进行的维修，从张礼明所提供的维修项目、数额分析，一部分系保修期内的维修（土建的保修期为三年，水暖保修期为一年）。一部分为原工程质量不合格而进行的返工维修，另一部分是小区绿化、道路、供暖、围墙、门房等基础建设，属原本应该正常支出的费用。还有一部分为张礼明自己管理不善而造成被盗的楼梯间窗户等。因此，上述支出的费用不应列入维修资金的支出范围。但是，在本案审理中查明张礼明确已支出了更换水表、井盖等费用，属于合理维修范围，且已实际支付，可酌情考虑己支出5000元维修基金为宜。因此，对张礼明要求已支出的81266.13元的维修费用予以抵减的主张，不予全部支持。欣苑小区业主委员会诉请判令张礼明按银行同期贷款利率6.82%支付占用维修资金期间利息的请求不能成立。应按银行同期存款利率（一年期存款利率）2.25%计算利息为宜。建设单位及接管人应按照规划部门的规划，在小区内按照规定配置必要的物业管理用房等基本设施。因此，对欣苑小区业主委员会要求张礼明腾退2间物业管理用房的诉请予以支持。对欣苑小区业主委员会诉请张礼明支付占用物业管理用房期间房租费25200元的请求，因物业用房非商业性用房，且当时对物业用房实际未交付，故对该请求不予支持。小区内的审批规划，设计资料，竣工验收资料，系小区物业管理的重要依据，应由张礼明完整地予以全部移交，因此对欣苑小区业主委员会要求张礼明移交上述资料的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第二百四十三条的规定，判决：一、张礼明归还庆阳市西峰区南街欣苑小区业主委员会（1-3号住宅楼108户业主）的维修资金230219元（已支付维修资金5000元），并支付占用该维修资金期间的利息；二、张礼明腾退庆阳市西峰区南街欣苑小区业主委员会物业管理用房2间（具体位置为西峰区永坪中路座北向南、欣苑小区第1间门房紧靠向西第9间、新苑小区2号住宅楼与3号住宅楼之间西端座西向东、从南向北第3间平项房1间）；三、张礼明向庆阳市西峰区南街欣苑小区业主委员会移交该小区整体竣工验收资料、设计、规划、施工资料（已移交1-3号住宅楼的设计施工图65张、3号住宅楼的工程资料4本）。案件受理费5056元，保全费2900元，合计7956元，由张礼明负担。张礼明不服上诉判决，提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律不当，张礼明认为此案应属企业改制遗留问题，关系维修资金的问题是企业法人行为，而转嫁由自己个人承担不当，让自己腾退房屋两间及移交工程资料错误。被上诉人欣苑小区答辩同意一审判决。经审理查明：庆阳市西峰区人民法院于2010年8月4日作出（2009）庆西民初字第1295号民事判决书，宣判后张礼明不服，提起上诉。经庆阳市中级人民法院审理，于2011年1月18日以（2011）庆民终字第45号民事裁定书裁定撒销原判，发回重审。庆阳市西峰区人民法院依法另行组成合议庭审理了此案，2011年12月7日庆阳市西峰区人民法院做出（2011）庆西民初第0424号民事判决，张礼明不服，再次提起上诉。此案在审理中，欣苑小区业委会提出财产保全申请，2009年11月19日庆阳市西峰区人民法院作出（2009）庆西民初字第1295号民事裁定书，对张礼明所有的、存放在西峰区建委的土地出让金289210元予以冻结。原西峰市机械厂在欣苑小区内2000年开始，2001年9月30日峻工的1、2、3号住宅楼系机械厂职工集资，是由原西峰市机械厂成立的建筑安装公司承建，张礼明从1999年起担任原西峰市机械厂厂长至2003年企业改制，而且也是建筑安装公司的法定代表人和经理。当时，西峰市机械厂成立了基建办公室出据收取业主所交的购房款（含维修资金），单设了一套基建帐务，由张礼明一支笔审批制。2003年企业改制张礼明私人购买了原西峰市机械厂，包括所有债权债务及遗留问题，并随后进行了开发，管理小区前期物业。2008年10月小区交由欣苑小区业主委员会管理，但未移交维修资金和相关资料。上述事实，有双方当事人陈述、谈话笔录，欣苑小区1-3号住宅楼房销售交款及收取维修资金统计表，收款收据，原西峰市建委建设项目选址意见书、建设工程审批表、欣苑小区业委会成立备案审批表、西峰区机械厂产权转让协议、西峰区联合工作组协调协议书、庆阳市房产局对上访问题的答复、（2009）庆西民初字第1295号民事裁定书，证人赵尚文、金丽、李荣中、金晓燕、赵振明证言等证据在卷佐证。本院认为：楼房的维修资金系依法预留的用于楼房维修的款项，属全体业主共同所有，依法应交由建设管理部门提存。小区管理移交过程中发现原西峰市机械厂住宅楼的维修资金去向不明，经原西峰市机械厂会计和出纳证明剩余款项、帐务和资料全部交于张礼明。张礼明系西峰市机械厂及建筑安装公司的法定代表人，一支笔管理资金和帐务，现在维修资金去向不明，张礼明应当承担一定法律责任，且虽后张礼明又购买了机械厂，接受了机械厂全部债权债务，依照最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条规定，企业买受人应当承担原企业的所有债权负责，张礼明作为企业的买受人应当对原西峰市机械厂的所有债权债务应当负责，故张礼明应当承担原西峰市机械厂所欠职工住宅楼的维修资金。张礼明上诉称此案为企业改制遗留问题，是法人行为不应由其承担责任的理由不予支持；国家建设部门对小区建设标准规定，建设单位及接管人应按照规划部门的规划，在小区内按照规定配置必要的物业管理用房等基本设施，张礼明移交小区管理理应也移交按规划建造的物业管理用房及资料，其上诉一审判决腾退房屋并移交资料错误的上诉理由不能成立。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。上诉案件受理费5056元，由上诉人张礼明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴帅之审 判 员 杨 华代理审判员 郭立品二〇一二年五月三十日书 记 员 杨 柳 关注公众号“”