（2012）长民一重字第8号
裁判日期: 2012-05-30
公开日期: 2016-07-14
案件名称
民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄伟军,长春兴城房地产开发有限公司,长春建工集团吉润建设股份有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十七条，第十九条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）长民一重字第8号原告：黄伟军，男，1960年7月31日生，汉族，住长春市宽城区。被告：长春兴城房地产开发有限公司，住所地长春市南关区西四道街39-1号。法定代表人：曹兴东，董事长。被告：长春建工集团吉润建设股份有限公司，住所地：长春市朝阳区双德乡建设大街72号。法定代表人：丁克华，董事长。委托代理人：王家夫，长春市世诚法律事务所法律工作者。原告黄伟军与被告长春兴城房地产开发有限公司（以下简称兴城公司）、长春建工集团吉润建设股份有限公司（以下简称吉润公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2010年12月9日作出（2009）长民一初字第32号民事判决。宣判后，吉润公司不服，上诉至吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院于2011年8月10日作出（2011）吉民一终字第47号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了此案。原告黄伟军、被告吉润公司的委托代理人王家夫到庭参加诉讼，被告兴城公司经本院合法传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。黄伟军重审诉称：1、确认原告黄伟军与被告兴城公司之间的房屋买卖合同合法有效，兴城公司应履行交房并为黄伟军办理入住手续的义务；2、原告黄伟军对座落于长春市上海路兴城花园小区3号楼4门310室房屋享有使用权；3、被告吉润公司不得对上述房屋申请执行。本案诉讼费由原审被告承担。被告兴城公司重审未出庭，亦未提交书面答辩意见。被告吉润公司重审辩称：1、我方与原告都是兴城公司债权人，我公司对兴城公司2、3号楼享有优先受偿权，其和普通债权是有区别的；2、本案原审期间，由法院组织原告抽签，确定新的房屋号码，原告李宝华据此变更诉讼请求，程序违法。原告为证明自己的主张，重审中提交了1份证据：证据1，《借款抵押房协议》、《转让协议》、《房屋调配证》各一份，证明兴城公司因欠案外人陈艳清借款，将其开发的兴城小区3号楼2套两室房屋抵给陈艳清，原告与陈艳清签订转让协议，陈艳清将被告兴城公司抵债的3号楼512是房屋以3万元价格转让给原告，并未原告开具了房屋调配证。吉润公司重审发表质证意见：黄伟军与陈艳清之间如何交款，我方不清楚，如黄伟军其房屋取得是通过陈艳清手里买的，陈艳清房屋取得是通过与兴城公司签订《借款抵押房协议》，该协议第三条规定违反《中华人民共和国担保法》第四条规定，陈艳清没有取得房屋权利，因此其再卖给黄伟军无法律依据，买卖房屋无效。兴城公司重审未出庭，亦未向法庭提交证据。吉润公司重审为证实自己的主张，向法庭提交了2份证据：证据1，关于兴城公司历史遗留问题的情况汇报（长春市拆迁办）证明：1、政府已经明确以房抵工程款的，持有拆迁协议的、以房抵工资的、集资的等等均不是回迁户，不予调配房屋；2、持有拆迁协议的，存在虚构事实行为。原告重审质证认为：拆迁办管理的是拆迁事宜，我方是以房抵债形式的房屋买卖，和拆迁办无关，因此拆迁办意见和本案无关。该报告是拆迁办出具的，但是原、被告均是民事权利平等主体，因此拆迁办无权作出处理意见。证据2、2005年4月《长春市清理建设领域拖欠工程款和农民工工资问题举报投诉督办通知》、吉润公司和兴城公司于1998年3月20日签订的《工程承包补充协议》及（2006）长民一初字第101号判决证明：吉润公司对诉争房屋享有优先受偿权。原告重审质证认为：对债权无异议，对证据真实性无异议，但对吉润公司享有优先受偿权有异议，被告主张债权优先于使用权在事实上不成立。对于黄伟军提供的证据，虽然吉润公司对真实性有异议，但其既不申请对证据的真实性进行鉴定，并且又没有提出任何反驳证据予以否认，本院对证据的真实性予以确认。对于吉润公司所举证据1、2，黄伟军对真实性没有异议，对该二份证据真实性予以确认。本院重审审理查明：2001年11月8日，因兴城公司向案外人陈艳清借款6万元，兴城公司与陈艳清签订《借款抵押房协议》，约定：兴城公司如果确实没有资金偿还，用其开发的上海路兴城花园小区3号楼2套两室房屋抵偿借款及利息。2003年3月5日，陈艳清与黄伟军签订《转让协议》，约定：陈艳清将兴城公司开发的上海路兴城小区3号楼512室以3万元人民币转让给黄伟军。2001年11月27日，兴城公司向黄伟军签发了一份《房屋调配证》，该《调配证》标注的房间号为“南向”512室。兴城公司未给黄伟军办理产权或使用权登记。再查，位于长春市上海路的兴城花园小区3号楼，即本案诉争房屋系兴城公司开发建设主要用于回迁安置被拆迁居民的公有房屋。在本案原审审理过程中，因政府拆迁部门安置回迁居民的需要将兴城公司调配给黄伟军的房屋占用，兴城公司同意重新调配该楼的4门310室给黄伟军，因此黄伟军原审变更诉讼请求为：请求确认黄伟军拥有位于长春市上海路兴城花园小区3号楼4门310室房屋的合法使用权。黄伟军重审庭审中陈述，其已实际入住长春市上海路兴城花园小区3号楼4门310室房屋，并到市拆迁办要求办理入住手续，市拆迁办答复将为整个小区统一办理相关手续。吉润公司不认可黄伟军的陈述，表示不知具体情况。另查，1995年吉润公司承建兴城公司开发的兴城花园小区2号楼工程。1998年3月20日吉润公司与兴城公司又签订了《工程承包补充协议书》，协议第4条约定“该工程由乙方（吉润公司）全部垫付，工程完工后甲方（兴城公司）一次性付清工程款，如甲方不能支付工程款，则用兴城花园小区3号楼抵付工程款（包括兴城花园小区2号楼所欠工程款）”。协议签订后，吉润公司对上海路兴城花园小区2号、3号楼进行了施工建设。工程竣工后，因兴城公司拖欠吉润公司工程款，吉润公司于2006年6月10日向本院提起诉讼。本院于2006年11月16日作出（2006）长民一初字第101号民事判决，判决：兴城公司于判决生效后十日内给付吉润公司工程款6869086.33元及利息；若兴城公司到期未履行给付工程款义务，则吉润公司有权将位于原长春市上海路40号兴城花园小区2号、3号楼申请折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。该判决生效后，吉润公司于2007年向本院申请执行。本院执行部门于2007年2月28日公告查封了兴城公司开发的位于长春市上海路40号兴城花园小区2号楼和3号楼。原告向本院提出异议，认为本院查封了其拥有产权的房屋。本院执行部门进行审查后，于2008年11月12日作出（2008）长执监字第158号民事裁定，认为原告没有实际占有房屋也未取得房屋产权证书，没有证据证明其对争议房屋拥有所有权，裁定驳回了原告的异议请求。原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼。本案争议焦点为：1、原告对于诉争房屋是否享有使用权；2、原告的权益能否对抗吉润公司的优先授权而使诉争房屋不能强制执行。本院重审认为，1、兴城公司与其债权人陈艳清签订的协议实质是以房抵债协议，以其开发的房屋抵顶其欠款，是其双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2、因陈艳清未取得房屋所有权，后其与黄伟军签订转让协议，实质是将其合同权利转让给黄伟军，兴城公司为黄伟军出具《房屋调配证》，表明兴城公司同意陈艳清的转让行为，且其实际向黄伟军履行部分合同义务，故应认定黄伟军与兴城公司之间存在房屋买卖合同关系，黄伟军已经支付了合同对价，兴城公司应履行其合同义务。3、因政府安置回迁户占用了包含双方约定兴城公司向黄伟军交付的房屋在内的大部分房源，在本院原审期间，黄伟军同意将其诉请的房屋变更为在由市政府拆迁办、兴城公司提供，吉润公司认可的剩余房源清单中抽取的房屋，系双方变更合同内容，并不影响合同的效力及双方义务的承担，符合法律规定，兴城公司应按变更后的内容向黄伟军交付长春市上海路兴城花园小区3号楼4门310室房屋并为其办理入住手续；4、兴城公司至今未为黄伟军办理入住手续，故对黄伟军要求确认其对长春市上海路兴城花园小区3号楼4门310室房屋享有使用权的请求不予支持；5、吉润公司虽然依据本院（2006）长民一初字第101号生效民事判决对长春市上海路兴城花园小区3号楼享有优先受偿权，但根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，其优先受偿权不得对抗交付购买房屋的全部或者大部分款项后的买受人，故黄伟军要求停止执行上述房屋的请求应予支持。综上，经本院2012年第十六次、第十七次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，判决如下：一、原告黄伟军与被告长春兴城房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同合法有效，被告长春兴城房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告黄伟军交付座落于长春市上海路兴城花园小区3号楼4门310号房屋并为黄伟军办理入住手续；二、停止对长春市上海路兴城花园小区3号楼4门310号房屋的执行；三、原告黄伟军的其他诉讼请求予以驳回。案件受理费1300元由长春兴城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 李立娟审 判 员 孙明杰代理审判员 张晓林代理审判员 李 迪人民陪审员 孙凌玉二〇一二年五月三十日书 记 员 梁 芳 更多数据：