（2012）成民终字第1519号

裁判日期: 2012-05-29

公开日期: 2014-06-23

案件名称

王秀莲、王显超、王秀丽与江燕、王友元房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百一十九条，第一百五十三条第一款

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2012）成民终字第1519号上诉人（原审被告、反诉原告）王秀莲。委托代理人邹登学，四川公生明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王显超。委托代理人邹登学，四川公生明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王秀丽。委托代理人邹登学，四川公生明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王跃。委托代理人邹登学，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）江燕。委托代理人陈乾波，四川舟达律师事务所律师。委托代理人曾太平，四川舟达律师事务所律师。原审被告（反诉原告）王友元。上诉人王秀莲、王显超、王秀丽、王跃因与被上诉人江燕及原审被告（反诉原告）王友元房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2010）武侯民初字第2452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，余科如系王友元的配偶，于2005年10月5日去世。王友元与其妻余科如婚后生育了四个子女，即王秀莲、王显超、王秀丽、王跃。2001年7月27日，王友元与成都市武侯区簇桥乡政府拆迁办签订《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，协议约定，政府拆迁办拆除王友元名下位于成都市武侯区簇桥镇生产路42号（建筑面积22.79平方米）的房屋，以成都市武侯区簇桥镇东苑小区1栋3单元4楼7号（建筑面积83.97平方米，不含楼梯间）的房屋（现地址变��为成都市武侯区龙井南街26号1栋3单元4楼7号）与王友元被拆除房屋进行产权调换，王友元需支付差额35301.7元。2001年9月28日，王友元向江燕出具收条载明：“收到气费5300元，电表费500元，共计5800元正；王友元，2001.9.28”。2001年10月5日，王友元与江燕签订书面协议，协议约定：王友元将其名下位于成都市武侯区簇桥镇东苑小区1栋3单元4楼7号（建筑面积83.97平方米）的房屋（现地址变更为成都市武侯区龙井南街26号1栋3单元4楼7号）以78500元的价格出售给江燕，王友元将该房现有的产权协议以及所有票据交给江燕后，江燕一次性支付全部房款；王友元负责将该房的产权证办理完毕后交付江燕，如需办理过户手续，王友元应当协助办理，产权过户过程中所产生的一切费用由江燕承担。协议签订后，江燕向王友元支付了全部房款，王友元将房屋交付江燕。2009年，诉争房屋所在的东苑小区开始办理房屋产权证，江燕要求王友元办理房屋产权证后协助其办理过户手续。王秀莲、王显超、王秀丽、王跃以该房系家庭共同财产，王友元处分该房屋未经过房屋共有人的同意，故买卖协议无效为由拒绝办理。原审法院认定以上事实，有《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》1份（2001年7月27日）、房屋买卖协议1份、收条1张、居委会证明2份、常住人口登记表1份以及当事人庭审陈述笔录在原审案卷佐证。江燕在原审中的诉讼请求是：1、确认位于成都市武侯区龙井南街26号1栋3单元4楼7号房屋归江燕所有；2、由王友元立即协助办理该房屋的产权登记手续；3、案件诉讼费由王友元负担。王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃在原审中提起反诉，其反诉请求是：1、确认王友元与江燕于2001年10月5日签订的房屋买卖协��无效；2、江燕于10日内退还成都市武侯区龙井南街26号1栋3单元4楼7号房屋；3、案件诉讼费由江燕负担。原审法院审理认为，江燕与王友元签订的协议是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行相应义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，江燕按约定支付了购房款78500元给王友元，王友元应当按照约定协助江燕办理房屋产权及土地使用权过户手续，故江燕要求协助办理涉案房屋产权过户登记手续的主张成立，原审法院予以支持。王秀莲等辩称，该房屋系夫妻共同财产及家庭共同财产，王友元未经房屋共有权人的同意擅自处置房屋，其与江燕签订的协议应属无效。经查明，该房屋系王友元与其配偶余科如的夫妻共同财产，王友元在出售房屋后将房屋已实际交��江燕，余科如生前应当知情，在交付房屋后至余科如去世为止，余科如并未对王友元出售房屋提出异议，应当视为其同意。王秀莲等向原审法院所举示的落款日期为2001年7月28日的《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，该协议书由王友元等在原审第一次庭审过程中承认是2009年办理产权证书时按房管局要求签订的，且该份协议中的置换房屋的地址是按更新后地址即武侯区龙井南街26号1幢3单元4楼7号填写，明显与当时情况不符，故王秀莲等称2001年7月27日的协议已被该份协议替代的抗辩不成立，原审法院不予支持。王秀莲等要求确认王友元与江燕于2001年10月5日签订的房屋买卖协议无效并退还房屋的反诉主张不成立，原审法院不予支持。该房屋已由王友元及其配偶余科如出售给江燕，在余科如生前，买卖房款项及房屋均已实际交付完成；由于诉争房屋在余科如生��未能办理房屋产权登记，也未能办理产权过户登记手续，在余科如去世后，王友元等应当协助办理产权过户登记手续。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：1、王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃于判决生效之日起三十日内，协助江燕将位于成都市武侯区龙井南街26号1栋3单元4楼7号房屋产权过户至江燕名下；2、驳回王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃的反诉请求。案件本诉受理费3760元，反诉受理费790元，合计4550元，由王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃各承担910元。宣判后，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销成都市武侯区人民法院（2010）武侯民初字第2452号民事判决，改判支持王秀莲、王显超、王秀丽、王跃在原审中的反诉请求。其主要上诉理由是：1、本案诉��房屋系四上诉人与王友元共有，但原审判决却认定是王友元夫妻共同财产，排除了四上诉人的共有权；2、原审判决适用法律错误。由于王友元并不具有诉争房屋的独立产权，故王友元的出售行为系无权处分，在四上诉人不予认可的情况下，王友元与江燕签订的合同无效，故不应当适用合同法关于合同履行的规定，而应适用合同法关于无权处分的规定。原审判决既认定四上诉人不是房屋共有人，又判决四上诉人承担协助过户义务，显然属于适用法律错误；3、原审法院追加四上诉人为被告参加诉讼属程序错误。同时，江燕在原审时并未要求四上诉人承担民事责任，而原审判决却超出了江燕的诉讼请求，不符合法律规定。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，诉讼程序存有瑕疵，应当予以撤销。被上诉人江燕答辩称：本案诉争房屋系王友元夫妻共同财产，四上诉人并非共有权人。王友元夫妻出售房屋给江燕后已将房屋交付给江燕使用至今。诉争房屋交付使用后，王友元之妻余科如去世，但该房屋亦非遗产，与四上诉人也无关联。原审法院追加四上诉人参加诉讼并无程序瑕疵。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审法院所查明的案件事实与本院二审所查明的案件事实一致，本院予以确认。本院依据原审附卷材料确认事实：在原审于2010年8月26第1次开庭审理过程中，王秀莲作为王友元的委托代理人参加审理并提交了1份落款日期为“2001年7月28日”的《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》以证明案涉房屋是王友元与王秀莲、王显超、王秀丽、王跃共有，但王秀莲在审理中同时陈述落款日期为“2001年7月28日”的《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》是2009年办理产权证时，在��管局的要求下签订的，该《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》增加了四位继承人，所涉及的房屋与江燕所主张的房屋是同一套房屋。二审中，四上诉人提供了案涉房屋被拆迁前的房屋产权证，该房屋产权证载明的内容为：房屋位于成都市武侯区簇桥生产路42号，面积134.82平方米（木结构32.04平方米，混合结构102.78平方米），所有权人为王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃五人，其中王秀莲、王显超、王秀丽、王跃四人的共有份额均为25.51平方米（木结构5.51平方米，混合结构20平方米）。2001年7月，前述房屋被拆迁后分立为5套房屋，分别由王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃与成都市武侯区簇桥乡政府拆迁办签订了5份《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》约定5套房屋的相关权利义务，该5份调换协议书中分别载明王友元被拆迁的房屋��筑面积是22.78平方米，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃四人被拆迁的房屋建筑面积均为20平方米。二审审理中，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃四人明确陈述其主张共有的理由是原始共同，并非继受取得共有权。本院认为：本案的争议焦点是：一、王友元在出售案涉房屋给江燕时，案涉房屋是否为王友元与王秀莲、王显超、王秀丽、王跃共有的问题；二、王友元与江燕间就案涉房屋所订立的房屋买卖协议是否有效的问题；三、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃是否应当向江燕承担协助义务的问题。针对本案的争议焦点，本院根据当事人的诉辩称、陈述及附卷证据，综合评判如下：一、关于王友元在出售案涉房屋给江燕时，案涉房屋是否为王友元与王秀莲、王显超、王秀丽、王跃共有的问题。从审理查明的事实分析，在2001年7月之前，王友元与王秀莲、王显超、王秀丽、王跃的确存在有房屋产权共有关系，但该共有关系所指向的房屋是位于成都市武侯区簇桥生产路42号房屋。在该共有关系中，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃四人所占的共有房屋面积均为25.51平方米（木结构5.51平方米，混合结构20平方米），余下的房屋面积为王友元所有，即王友元在该共有关系中所占房屋面积为32.78平方米（其中木结构10平方米，混合结构22.78平方米）。而王友元所占的份额，依据婚姻法的规定，应当是王友元与其妻子余科如的夫妻共同财产。在2001年7月，由于城市建设的需要，前述成都市武侯区簇桥生产路42号房屋被拆迁，拆迁是以产权调换的方式进行，用5套新房屋调换原有的被拆迁房，并由王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃五人于当年与成都市武侯区簇桥乡政府拆迁办分别订立了调换协��书，从5份调换协议书所载明的被拆迁面积来看，其所对应的是原房屋产权证载明的混合结构面积（即王秀莲、王显超、王秀丽、王跃的被拆迁面积是20平方米，王友元的被拆迁面积是22.78平方米）。从上述事实分析，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃与王友元就位于成都市武侯区簇桥生产路42号房屋存在按份共有关系，但因该房屋被拆迁，故基于该房屋的按份共有关系消灭。而该房屋被拆迁后，王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃各自在原有房屋中按份所占有的面积已分别用5套新的房屋进行了产权调换，独立形成了新的财产权利。王秀莲、王显超、王秀丽、王跃在审理中提交了一份“落款日期为2001年7月28日”的《成都市拆除（住宅）房屋产权调换协议书》以证明王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃就案涉房屋是共同的被拆迁人，仍然是共有关系。但该产权调换协议书系2009年在办理产权证过程中按照房管部门的要求补签，其不能否定在2001年7月拆迁发生时所签订的产权调换协议书，而王友元是在2001年10月即将案涉房屋出售给江燕，因此，在原有房屋被拆迁后至王友元将案涉房屋出售给江燕之前，王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃就产权调换所得的5套新房屋并不成立共有关系。王秀莲、王显超、王秀丽、王跃提出调换后的5套房屋仍系共有关系的主张，理由不能成立，本院不予支持。二、关于王友元与江燕间就案涉房屋所订立的房屋买卖协议是否有效有问题。首先，案涉房屋在被王友元出售给江燕时并非王友元与王秀莲、王显超、王秀丽、王跃的共有房屋，因此，王友元处分房屋并非无权处分，不应当依据《中华人民共和国合同法》关于无权处分的规定认定王友元与江燕间就案涉房屋所订立的房屋买卖协议无效；其次，案涉房屋是王友元与其妻子余科如的夫妻共同财产，在王友元将房屋出售给江燕后，已将房屋交付江燕使用至今。余科如（于2005年10月5日去世）在长达4年的时间内未对王友元处分房屋的行为提出异议，依据日常生活经验法则，应当视为余科如对王友元出售房屋给江燕的行为是知晓并予以了认可。故，王友元与江燕间就案涉房屋所签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。江燕已按合同约定履行了义务，王友元和余科如则应当履行合同约定的将房屋产权过户登记到江燕名下的义务。三、关于王秀莲、王显超、王秀丽、王跃是否应当向江燕承担协助义务的问题。案涉房屋是王友元与余科如夫妻共同财产，虽然已出售给江燕，但尚未办理权属登记，故房屋仍应属于王��元和余科如所有，江燕所享有的是债权请求权，即依据《房屋买卖协议》请求王友元和余科如按照合同约定履行办理房屋产权登记过户手续的义务。由于余科如于2005年10月5日去世，未对其在案涉房屋中的财产权利和应当向江燕履行的合同义务作出处理，按照《中华人民共和国继承法》的规定，在没有遗嘱继承的情况下，王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃作为第一顺序的继承人，并未表示放弃继承权，因此，王友元、王秀莲、王显超、王秀丽、王跃应当作为法定继承人继承余科如所遗留的财产并承担应履行的债务。而向江燕履行房屋产权过户登记义务则是余科如生前应当履行的债务，故在余科如死亡后，该债务应由继承人继受承担，因此，在协助办理房屋过户登记手续事宜上，王友元作为合同的当事人负有当然的履行义务，而王秀莲、王显超、王秀丽、王跃则应当作为继承人承受其母亲余科如应当承担的债务，故，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃认为原审判决既认定其四人不是房屋的共有权人却又判决承担协助过户义务的结果错误的理由不能成立，四上诉人应当承担协助办理房屋产权登记过户手续的义务。同时，本案中，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃以继承人身份继承了其母亲余科如遗留的案涉房屋的部分财产份额，此时，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃与王友元应当视为案涉房屋的共有人，但因为房屋买卖行为发生在王秀莲、王显超、王秀丽、王跃成为共有人之前，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃所承接的只能是被继承人即余科如依据房屋买卖协议对江燕的抗辩，故王秀莲、王显超、王秀丽、王跃不能以后成立的共有权对抗发生在之前的房屋买卖行为。而本案中，江燕与王友元夫妻订立的房屋买卖协议合法有效��江燕已按约履行了全部义务，王友元夫妻应当履行将案涉房屋过户到江燕名下的义务，故王秀莲、王显超、王秀丽、王跃亦应当承接协助办理过户手续的义务。四、关于原审追加四上诉人为被告参加诉讼的问题。本案中，江燕提起的诉请是要求办理房屋产权登记过户手续，依照国家关于房产管理的规定，房屋买卖需要先将案涉房屋的产权登记到出卖方名下后才能办理产权移转至买受人名下的手续，而本案中案涉房屋在可以办理房屋产权证登记前，权利人余科如死亡，故案涉房屋应当先登记到王友元和王秀莲、王显超、王秀丽、王跃名下后才能办理产权过户到江燕名下的手续，因此，王秀莲、王显超、王秀丽、王跃与本案的权利义务关系有着紧密的联系，应当作为必要的共同诉讼参加人参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，原审法院追加王秀莲、王显超、王秀丽、王跃四人作为本案的共同被告参加诉讼的处理结果正确。综上所述，上诉人王秀莲、王显超、王秀丽、王跃的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3760元，由王秀莲、王显超、王秀丽、王跃负担。本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行。本判决为终审判决。审　判　长　　张琦审　判　员　　陈苹代理审判员　　罗毅二〇一二年五月二十九日书　记　员　　宋扬搜索“”