（2012）高新民初字第1995号
裁判日期: 2012-05-29
公开日期: 2014-12-09
案件名称
黎怀君与刘强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎怀君,刘强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）高新民初字第1995号原告黎怀君。委托代理人吴先进。被告刘强。委托代理人牟乾中，四川英济律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人潘茂，四川英济律师事务所律师。一般授权代理人。原告黎怀君诉被告刘强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月7日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员袁晟翔独任审判。本院于2011年11月2日公开开庭对本案进行了审理。原告黎怀君及其委托代理人吴先进，被告委托代理人牟乾中、潘茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎怀君诉称，原、被告均系郫县合作镇畜牧兽医站职工。2007年6月郫县合作镇纳入成都市高新区，按拆迁安置时的政策规定，所在地职工享有优先购房指标。2007年11月29日，被告在征得所在单位、政府、职工确认的情况下将优购指标转让给原告。因为优购指标不能立即更名，所以在住房分配、抽签、购房款交纳、水电气安装方面都是由被告委托原告出资缴纳的。特别是2008年1月24日签订《安置房屋结算协议》时对相关房屋面积、购房款、住房号的确认都是由被告委托原告在结算协议上签字。2008年1月30日，涉争房屋建成分配后一直由原告实际占有、使用至今。2012年3月28日，涉争房屋的产权证书办理完毕，下发时，被告在不告知原告的情况下，将权属证书从发证机关领取据为己有。原告多次找被告协商未果，故诉至法院，请求判令：一、确认位于成都市高新区顺江小区清源环街168号12幢1单元2楼5号的房屋归原告所有；二、被告协助原告办理产权变更过户手续。于开庭时，原告将其上述请求确认为：请求法院判令被告协助原告办理位于成都市高新区顺江小区清源环街168号12幢1单元2楼5号的房屋的登记过户手续，将该房屋登记过户到原告名下。被告刘强辩称，一、本案诉争房屋系拆迁安置房屋，原、被告作为被拆迁单位的职工，原告在已经享受了安置待遇后与被告进行的房屋指标转让行为因违反政策规定当属无效。因被告和原告所在的单位原郫县合作镇畜牧兽医站被拆迁，被告与原告根据政策享有人均35平方米的房屋安置份额，由于有固定的享受对象和限制交易规定，被告享有的安置房屋是具有保障性质的政策性住房。该待遇不以所在单位和员工集体是否同意为前提，其所在单位和全体职工的转让同意不能使被告与原告的房屋指标转让行为具有合法性，原告在已享有35平方米的安置待遇后，不能再重复享受本应属于被告的待遇，此待遇只能且唯一由被告进行享受。正是因为如此，在《拆迁安置协议》和《安置房屋结算协议》中，被安置户均是被告刘强，原告以被告代理人的身份代为进行摇号选房，相应的权益应归属被告，被告在随后的房屋安置结算中，补缴的房屋面积价差51054元，故被告据此取得房屋权属出初始登记并取得房屋所有权，符合法律规定。同时，《安置房屋结算协议》第十条也特别约定：“本协议仅供办理房屋产权使用，不得用于房产市场交易”，该约定内容说明在未取得房屋所有权证前进行交易，因与拆迁政策相冲突，不能进行房屋买卖交易的。经被告核查，本案诉争房屋所在土地性质为集体土地，在没有补缴土地出让金前，其地面房屋不能如国有土地上的商品房一样进行自由交易的。二、被告与原告签订的《协议》欠缺合同的构成要件和重要条款，故合同未能成立、生效，双方也没有建立事实上的房屋买卖合同关系。在被告与原告签订的多为的？指标转让《协议》中，只载明了“刘强在成都高新西区顺江小区（壹套）一套1的购房安置指标转让于乙方黎怀君”，依据《合同法》的规定，这是一个欠缺合同的构成要件和重要条款的合同，合同未能成立也没有成效。首先，本套房屋属于不能进行转让的具有保障性质的政策性住房，由于违反政策规定，不因有其他单位职工的同意而由不能转让变为可以转让。其次，协议条款没有约定“标的”，也就是转让的房屋位于什么地方？顺江小区由非常多的一套1的房屋，在合同中没有具体指向。第三，协议条款中没有约定“价款”，从原告诉状中的陈述来看，不是无偿转让，那转让价格是多少？也没有约定。第四，原告没有证据证明已经履行了房屋转让指标价款支付义务。第五，协议中也没有约定“履行期限”，什么时间履行转让指标义务也不清楚。综上所述，此协议只能说明双方对房屋转让达成了初步意向，协议中由于并没有约定房屋价款、履行期限、交付方式、违约责任、产权过户等必要的合同条款，双方随后也没有就此达成补充协议和协商一致，作为买卖合同，标的物的价款系必备条款，原告作为买受人既然没有同被告达成价款约定，事实上也没有完成购买人的支付价款义务，因此原告不能以未成立并生效的房屋买卖合同向被告主张房屋确权之诉。三、关于原告占有、使用、收益诉争房屋的情况说明。由于原告以代理人的身份签订《安置房屋结算协议》，2008年月22日被告出具了书面的《委托书》委托原告代为抽签确定房屋安置，原告随后代为领取房屋钥匙，在没有取得被告同意的情况下将房屋进行出租获益，被告一直催促原告腾空交付房屋，并要求返还收取的租金，但原告一直拒绝配合。综上所述，请求法院在查明诉争房屋来源和性质的基础上，认定双方签订的转让协议因欠缺必备条款没有成立并生效，驳回原告的全部诉讼请求，保障被告作为被拆迁安置人享有的合法权益。原告黎怀君为支持其诉请主张，向本院提交以下证据材料：1、《安置房屋结算协议》，证明原告以被告名义购买的安置的位于成都高新技术产业开发区顺江小区清源环街168号12幢1单元2楼5号房屋，并有被告确认以及代理人原告的签字。该协议第十条约定由于房屋不能在房屋市场交易，被告仅确认原告代理人的身份去签订了此协议，未违法法律规定。2、2007年11月29日的《协议》，证明在原、被告的单位领导和职工证明下，被告将安置房屋转让给原告，说明原、被告的购房协议真实有效。3、2008年1月24日《四川省非经营性结算统一票据》，系原告与被告签订了购房指标后，交纳了购房款，虽票据上载明的是刘强交款，但是票据一直是由原告保管，证明是原告出资购买。4、2008年1月22日《委托书》、《通知》，证明因为被告将房屋转让后不再前往进行抽签，被告委托原告前往前去抽签，实际抽签、交易全是由原告进行。5、《租房协议书》原件及承租人陈朝勇的身份证复印件，《顺捷房介房屋出租协议》原件以及承租人丁清丽的身份证复印件，证明房屋一直由原告所有，并由原告出租给案外人。6、《智能电表购电收据》、《成都市兴旺传媒有限责任公司高新分公司文化业专用发票》、《成都市自来水有限责任公司收款凭证》、《四川省成都市国家税务局通用机打发票发票联》（以上均原件）、抬头为“客户编号：619142211”打印件一张（原告陈述为光纤网费），证明由原告一直在缴纳涉争房屋的相关费用。7、《高新（顺江）小区﹤房屋所有权证﹥领取明细表》（复印件），证明2012年3月28日被告领取了涉争房屋的房屋所有权证书。8、2012年4月9日《证明》，系郫县合作镇畜牧兽医站出具的证明，证明当时被告将优购指标转让给原告。9、《情况说明》，系被告前妻杨童芳出具，证明当初被告的确将涉争房屋的优购指标转让给了原告。10、《事业单位法人证书》（盖有郫县合作镇畜牧兽医站公章的复印件）。11、证人杨童林的当庭证言。12、证人吴云成的当庭证言。被告黎怀君为支持其辩称主张，向本院提交以下证据材料：1、照片2张、《活期个人业务凭证》，证明被告离婚后，其物品并未从家里拿走，放票据的柜子被撬，票据、存折被拿走。并且在同一天存折上被取走3000元，后来核实是被告前妻领取的。2、原告《常住人口登记表》（复印件）、被告《常住人口登记卡》（复印件），证明被告原告属于种植业生产人员，不属于防疫站、兽医站的员工。刘强的常驻信息表明他的服务场所是高新西区防疫站，被告才是单位的员工。3、《水费缴费清单》，证明原告在本套优购房的指标外还有一套房屋。上述证据经当庭举证、质证，原告提交的《智能电表购电收据》签章无法辨认，不予采信，对原告提交的其他证据的真实性、合法性予以确认。对被告提交的照片2张，因被告未提交证据佐证其真实性、合法性，不予确认；对被告提交的其他证据，对其真实性、合法性予以确认。上述证据与本案的关联性及各自的证明力于审理查明事实部分和本院认为部分进阐述。结合上述本院采信之证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明以下事实：原告黎怀君及被告刘强均系原郫县合作镇畜牧兽医站职工，因拆迁安置，原、被告均享有拆迁安置房屋指标。2007年11月29日，被告将其拆迁安置房屋指标转让给原告，双方于同日签订《协议》约定“经成都高新西区动检所全体职工协商决定并通过甲、乙双方一致同意，把甲方刘强在成都高新西区顺江小区（壹套）一套1的购房安置指标转让于乙方黎怀君”。上述《协议》中案外人杨世君于单位领导处签字，案外人周洪宇、吴应吉、吴云成、杨童林、朱洪洲、王元成等于单位职工处签字。此《协议》签订当日，原告还向被告支付了10000元指标转让款。2008年1月22日，被告向原告出具《委托书》，称“兹有刘强因故无法到场参加抽签分房，现书面委托黎怀君代理抽签”。同日，原告代被告进行安置房屋的现场抽签确定被告的安置房屋为高新区顺江小区第二期清源环街168号12幢1单元5号（2楼）套一户型。2008年1月24日，原告以被告代理人名义与成都高新区建设用地统一征用开发办公室（以下简称统征办）签订《安置房屋结算协议》，约定经统征办核定被告的安置人数为1人，应安置建筑面积为35平方米的房屋，并对被告安置位于高新区顺江小区清源环街168号12幢1单元5号（2楼）套一的房屋，建筑面积为41.34平方米。《安置房屋结算协议》第三条约定，统征办安置房屋建筑面积比被告应安置房屋建筑面积超出6.34平方米，由被告按政策规定承担超面积补差款；第六条第2项约定被告支付统征办超出面积款3804元，一次性付清全款优惠价购房款47250元，合计51054元；第十条约定“本协议仅供办理房屋产权证使用，不得用于房产市场交易”。《安置房屋结算协议》签订当日，原告还支付了包含上述面积补差款3804元、一次性付清全款优惠购房款47250元在内的所有款项，共计51054元。后原告接收了涉争房屋。2008年3月12日，原告妻子钟桂娟与案外人陈朝勇签订租房协议，将涉争房屋对外出租，租房期限自2008年3月12日至2009年3月12日，租金为240元／月。2010年6月1日，原告向成都市兴网传媒有限责任公司交纳了涉争房屋2010年1月至12月的收视维护费。2010年12月15日，原告妻子钟桂娟与案外人丁清丽签订租房协议，将涉争房屋对外出租，租房期限自2010年12月15日至2011年12月15日，月租金为550元。2011年5月9日，原告妻子钱桂娟向成都城市燃气有限责任公司交纳了涉争房屋的天然气费。2011年12月30日，原告向成都市自来水有限责任公司交纳了涉争房屋的城市供水运营水费等费用。2012年3月28日，被告领取了涉争房屋的《房屋所有权证》。2012年3月29日，成都高新区西区派出所签发的户口簿确认被告住址为涉争房屋地址。本院对本案的争议焦点问题审核认定如下：一、关于原、被告是否已构成房屋买卖合同关系的问题。房屋买卖合同属诺成、不要式之合同，故本案中原、被告双方是否已形成了关于转让涉争房屋的意思表示一致之问题系认定原、被告双方是否存在涉争房屋买卖之关键。对于是否存在该意思表示一致，应不限于原、被告双方是否存有书面合同之形式，还应结合本案中原、被告双方所作之意思表示、行为反映出之意思表示情形综合予以认定。依本案审理查明之事实，原、被告双方于2007年11月29日所作之《协议》之约定，被告系“转让”位于“成都高新西区顺江小区”之购房指标，且对该购房指标所指向之房屋户型确定为“一套1”，上述关于位置、户型之《协议》载明内容表明原、被告双方对于2007年11月29日转让之标的物已进行了确定。结合本案查明事实，因原、被告双方已形成转让购房之标之合意，且被告在签订协议时向原告支付了10000元作为获得该购房指标之对价，故双方均应知晓此安置指标系可期待取得之财产权利。鉴于原、被告双方的转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规关于效力性之禁止性规定，故原、被告的转让协议依法应为有效。同时，鉴于购房指标是可能获得房屋之期待性权利，故被告转让购房指标之行为亦应视为被告已将其可获得安置房屋之财产性权利转让给原告。从被告委托原告进行房屋抽签、原告以被告代理人名义与统征办签订《安置房屋结算协议》并支付购房款等事实来看，房屋抽签、结算协议签订、支付购房款等均系安置房屋的确定和获取行为，上述法律行为皆由被告以委托方式交由原告完成亦足以佐证被告清楚知道其转让该购房指标系转让获得安置房屋之期待性权利之事实。通过被告委托原告的房屋抽签确定之房屋位于“顺江小区”，且为套1户型，该抽取房屋之基本情况与原、被告双方签订之《协议》载明房屋位置、户型吻合之事实亦说明原、被告双方签订《协议》时双方均清楚知晓转让之购房指标指向房屋之基本情况；同时，依据《安置房屋结算协议》载明之每人安置35平米系安置政策确定被告购房指标所能获得房屋之面积，且原告在支付了购房款同时还对超出该安置面积之面积差异款进行了支付。上述事实表明，在原、被告双方签订《协议》后，通过被告委托原告抽签、签订安置结算协议、原告支付购房款等行为，原、被告双方已通过法律行为对购房指标所指向之房屋进行了实际获取，使购房指标所指向之房屋明确具体为位于顺江小区清源环街168号12幢1单元5号之涉争房屋；对于涉争房屋价款，在原告支付购房款47250元、补助超出原告转让指标所含之35平方米房屋之面积差异款3804元及向被告支付之10000元后，原告事实上已为涉争房屋支付了61054元的对价款。综上，在原、被告双方签订转让购房指标《协议》后，通过被告委托原告抽签、签订安置结算协议及原告支付购房款等行为，原、被告双方事实上已形成了买卖明确具体标的物之房屋买卖合意。二、关于原、被告双方房屋买卖合同是否有效的问题。因被告认为原、被告双方买卖涉争房屋所临土地为集体土地，但涉争房屋《房屋所有权》证已办理，且被告并无证据证明其所述事实；同时，被告称原、被告双方的转让行为违反政策法规无效，但并无证据证明原、被告双方之转让行为有违反关于合同效力性规定之情形，故本院对于被告的上述辩称理由不予采纳。鉴于被告已支付了购买房屋之对价，且实际对涉争房屋进行占用、使用、收益，故原告亦应完成其应当履行之义务，及时为原告办理涉争房屋的登记过户手续，以便原告完成涉争房屋所有权之取得。综上，本院认为，原告诉请被告协助其办理涉争房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。据此，依据……，判决如下：被告刘强于本判决生效之日起30个工作日内协助原告黎怀君办理位于成都高新技术产业开发区清源环街168号12栋1单元5号的房屋转移登记手续，将该房屋登记过户到原告黎怀君名下。案件受理费1184元由被告刘强承担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内向原告进行支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 袁晟翔二〇一二年五月二十九日书 记 员 姚 倩 来自：