（2012）惠中法民一终字第294号
裁判日期: 2012-05-28
公开日期: 2017-09-18
案件名称
李卫民、惠州市东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李卫民,惠州市东江湾房地产开发有限公司,刘平海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第294号上诉人（原审被告）李卫民，男，汉族，1955年12月25日出生，住惠州市。诉讼代理人韩守静，广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）惠州市东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号。诉讼代理人刘利彪、齐蕾蕾，均系万商天勤（深圳）律师事务所律师。原审被告刘平海，男，汉族，1956年12月15日出生，汉族，河南省南阳市人。现羁押于惠城区看守所。上诉人李卫民因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院作出的（2011）惠城法民一初字第747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，ＸＸ、刘平海与李维光、李卫民合作经营博罗县罗阳镇五华石场（下称五华石场），李维光为五华石场经营人，2000年5月4日2002年3月18日五华石场的经营者李维光将五华石场委托给ＸＸ经营，并约定今后市场发生的一切债权债务由ＸＸ负责，与李维光无关，刘平海、李卫民、ＸＸ签订五华石场承包经营合同书，约定由ＸＸ承包经营五华石场，承包期限为2002年7月13日2002年8月1日至2004年7月31日止，被告李2002年3月26日卫民购买金世界房产公司开发经营的的惠州市江北4号小区金世界花园怡景苑A3A、A3B两套房产住宅，合同编号为：011915、011917，总价款为676678元(3136684-363010)，被告李卫民应当向原告支付全部购房款的30％，即159010元(500004-109010)作为首期款，其中怡景苑A3A免首期款44668元(94668元-50000元)，余款473000(219000+254000)元以银行按揭贷款的方式支付。2002年4月4日及5月17日，原告、被告李卫民及中国银行惠州分行签订了《住房抵押贷款合同》，根据该合同，被告向中国银行惠州分行贷款473000(2190004-254000)元，贷款期限为13年，还款方式为按月还款，还款日为每月1日，合同还约定，被告偿还按揭款项的扣款帐号为47×××07。自2002年5月至2006年7月，金世界房产公司代被告李卫民交按揭月供款185079.3元，2006年8月金世界房产公司将还款存折移交给被告李卫民。另查一，金世界房产公司与博罗县罗阳镇五华石场签订《金世界花园工地用石协议书》，约定由五华石场向金世界花园工地供应石料，惠州市公安局委托惠州中鸿信粤龙会计师事务所对惠州金世界房产开发有限公司进行专项审计，惠州中鸿信粤龙会计师事务所出具审计报告书称截止2002年7月23日2006年9月25日2006年6月30日，惠州金世界房产开发有限公司应付账款中有一项为应付博罗县罗阳镇五华石场公司款项为4307969.6元。另查二，金世界房产公司与深圳市又一居投资有限公司（下称深圳市又一居公司）签订股权转让协议书，金世界房产公司与深圳市又一居公司签订协议书，金世界房产公司将公司100％股权定向转让给深圳市又一居公司，金世界房产公司更名为惠州东江湾房地产开发有限公司。2007年5月22日2007年6月28日2008年1月28日2008年2月2日金世界房产公司与博罗县罗阳镇五华石场签订还款协议书，确认：所欠碎石款项为250万元整，其中150万元以现金形式付款，另100万元用惠州金世界花园的房产等价偿还；同时，金世界花园的房产怡A3A、怡A3B、怡A5B、怡A5C，自签订本协议后属李卫民、ＸＸ二人所有，两人名下房号银行按揭同时由两人供还，并按正常程序办理产权手续，原告与博罗县罗阳镇五华石场签订《材料款抵房补充协议》，约定：金世界花园翠景苑Ａ座14Ｄ归属ＸＸ名下、翠景苑Ａ座15Ｄ归属李惠萍名下，此两套房屋按总款100万元抵欠五华石场的材料款，惠州市公安局经济犯罪侦查支队委托广东省人民检察院检察技术处对2002年6月至2005年9月五华石场向金世界房产公司提供石料贷款统计表及相关附件，金世界房产公司2002年7月2005年12月付五华石场款项的相关单据进行会计检验，检验结果为：2002年6月至2005年9月五华石场向金世界房产公司提供石料贷款统计表及相关附件共21项；金世界房产公司2002年7月至2005年12月付五华石场款项的相关单据情况共34项。原告在此份会计检验报告所有项目中未找到金世界公司与五华石场关于材料款抵充房款的项目。2008年6月14日2010年2月23日2010年7月20日广东省人民检察院检察院形成粤捡技鉴字[2010]05号《司法会计检验报告》。原告遂对之前金世界公司与五华石场签订的《还款协议》及《材料款抵房补充协议》产生怀疑，于2011年4月得知后遂提出增加诉讼请求，要求判如诉称所述及判令撤销2008年2月2日签署的《还款协议书》及2008年6月4日签署的《材料款抵房补充协议》。原审法院认为，原告的前身为金世界房产公司，原告享有金世界房产公司的民事权利并承担义务。金世界房产公司与被告李卫民签订的购房合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行自己的义务，原告已经将房子交付被告李卫民占有和使用，被告李卫民未支付购房首期款，2002年5月至2006年7月的房屋按揭月供也是由金世界房产公司代交。根据2010年2月23日广东省人民检察院检察技术处的专项性的《会计检验报告》，在五华石场与金世界房产公司的来往单据的项目中未出现关于金世界公司欠五华石场材料款抵充房款及偿还银行贷款的任何原始凭证，被告亦不能提供有关材料款抵充房款及贷款的会计原始凭证。被告亦不能提供有关材料款抵充房款及贷款的会计原始凭证。原告据此要求被告李为民偿还购房首期款及按揭贷款本金及利息的诉讼请求，合理部分本院予以支持。被告李为民应归还购房首期款159010元(50000+109010)及自2002年5月2006年7月按揭贷款185079.33元，利息从实际欠款之日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。金世界房产公司与五华石场于2008年2月2日签署的《还款协议书》，原告与五华石场2008年6月4日签署的《材料款抵房补充协议》均是原告因不知情产生重大误解而订立的，根据《合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同属于可变更、可撤销的合同，惠州中鸿信粤龙会计师事务所《审计报告》与广东省人民检察院检察专项性的《会计检验报告》对金世界房产公司与五华石场的财务往来的审计检验结果不一致，但广东省人民检察院检察《会计检验报告》是以原始凭证为依据专项性的进行的会计检验，证据效力高于前者本院予以采信。原告提出撤销2008年2月2日签署的《还款协议书》及2008年6月4日签署的《材料款抵房补充协议》的诉讼请求，有事实依据及法律依据，本院予以支持。本院已经在(2011)惠城法民一初字第746号案件中作出撤销的处判，本案中不重复判决处理。原告要求被告李卫民承担所支付的律师费14000元没有法律依据，本院不予支持。被告刘平海经本院送达传票未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《合同法》第四十四条、第一百零七条、《民事诉讼法》第一百三十条的规定，缺席判决：一、被告李卫民应于本判决生效后十日内向原告惠州东江湾房地产开发有限公司支付购房首期款159010元、代付银行按揭贷款185079.72元，共计388757.72元及利息(其中159010元从2002年6月30日起算至清偿之日止，185079.72元从2002年5月至2006年7月每月供楼实际欠款之日起计至清偿之日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算)。二、驳回原告惠州东江湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9989元(原告已预交)，由原告惠州东江湾房地产开发有限公司负担989元，被李卫民负担9000元。上诉人李卫民不服原审判决上诉称，一、原审程序违法。原审既没有刘平海的笔录，也没有对上诉人的相关调查取证申请进行调查，更没有作出任何说明：在没有追加当事人的情况下，就对案外人博罗县罗阳镇五华石场的权利义务作出判决；本案是审理房屋买卖合同关系，但原审还将博罗县罗阳镇五华石场与被上诉人之间的货款纠纷进行审理。二、原审查明事实不清。原审完全是根据被上诉人单方陈述的事实和证据就简单地作出判决，对上诉人陈述的事实及双方已确认的证据完全置之不理，所查明事实完全错误。事实是：被上诉人接盘所依据的审计报告，指出原被上诉人拖欠案外人博罗县罗阳镇五华石场石料款的事实及部分债务抵偿四套房首期款、按揭款；被上诉人在接盘(接盘时间2006年6月底)数月后，通过其财务审查还于2008年2月2日与博罗县罗阳镇五华石场签订《还款协议书》，该协议第三条约定：“同时双方认为，此次还将李卫民、ＸＸ两人在金世界花园所购商品房中购房款与按揭及产权问题一并给予解决，经双方协商，现有李卫民、ＸＸ二人名下的房产怡A3A、怡A3B、怡A5B、怡A5C，自签本协议后属两人所有，两人名下房号银行同时由两人供还，甲方(被答辩人)不再负责如何还款。按正常的办理产权手续办理给李卫民、ＸＸ，办理手续的费用按国家规定各自支付”，被上诉人再次确认之前的首期款及月供在金世界公司欠五华石场的还款中抵扣，上诉人不欠被上诉人首期款及相应月供款；依据《合同法》第八十条之规定，不论《会计检验报告》如何认定，被上诉人欠博罗县罗阳镇五华石场部分石料款抵偿四套房产的首期款、按揭款的债权债务关系已发生转移，如果首期款、按揭款存在问题，也只是博罗县罗阳镇五华石场与被上诉人之间的关系。三、原审认定事实完全错误。原审所有认定均是错误的，对《会计检验报告》存在如下问题：对2002年7月13日前，博罗县罗阳镇五华石场与惠州金世界房产开发有限公司的货款没有计算在内；在惠州金世界房产开发有限公司帐务(金蝶软件)…核算项目明细帐…应付账款中有记载；关于捐助水北小学建设用石子款，由于惠州金世界集团有限公司与惠州金世界房产开发有限公司均是刘平海开办的公司，而惠州金世界房产开发有限公司又是惠州金世界集团有限公司的下属公司，也是当时刘平海指定此款在惠州金世界房产开发有限公司财务中支出，在供石子的证明原件中加盖的也是惠州金世界房产开发有限公司印章，当然此款应由惠州金世界房产开发有限公司承担；刘平海公司内部如何做帐，上诉人没有权利过问也不清楚刘平海如何做帐，但确实该石子款在《审计报告书》及惠州市东江湾房地产开发有限公司均已确认；该鉴定文书已明确指出“第一项和第二项差额为2573760.18元，差额的主要构成为捐助新水北小学建设用石子款，合计金额2510000元，此捐助款的付款义务人为惠州金世界集团有限公司”，但实际付款义务人应为惠州金世界房产开发有限公司，有该公司印章确认；该鉴定文书还说明“本报告只根据委托对特定期间惠州I金世界房产开发有限公司与博罗县罗阳镇五华石场(ＸＸ)之间与石子款有关的债权债务进行检验，不包括双方可能存在的其他债权债务”，鉴定文书本身已说明不能真实、全面地反映情况，包括有否以货款抵房款等情况，不能产生对外的对抗效力，也不能对抗《审计报告书》；该鉴定文书鉴定程序不合法，未经双方同意选择鉴定，不能对抗被上诉人己确认的《审计报告书》，还缺乏完整性(没有根据上诉人的金蝶软件进行鉴定)。四、原审适用法律错误。原审应当依据《合同法》第八十条之规定，且被上诉人的重大误解应先对其接盘合同进行撤销，才能对其他相关协议行使撤销权。综上，上诉人认为，原审法院在未查明本案基本事实的情况下，就简单地作出判决，属于认定事实不清，适用法律错误。故请求请求二审法院依法判令：撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。被上诉人惠州市东江湾房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院查明，原审查明的事实与本院查明事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，上诉人与刘平海、ＸＸ于2002年7月13日签订一份《五华石场承包经营合同书》约定，五华石场从2002年8月1日起由ＸＸ承包，承包期内的债权债务全部由ＸＸ承担等。本院认为，上诉人和被上诉人对原审判决认定金世界房产公司与上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人已经将合同约定的房屋交付上诉人李卫民使用以及上诉人未支付购房首期款1599010元和上诉人2002年5月至2006年7月的房屋按揭月供款合计185079.72元由金世界房产公司代为缴交的事实，均不持异议，本院予以确认。上诉人是否应将上述购房首期款159010元和房屋按揭月供款185079.72元支付给被上诉人是处理本案的关键。因上诉人认为金世界房产公司欠五华石场石料款，故上诉人要求金世界房产公司用包括涉案房产怡A3A、怡A3B在内的四套房屋抵偿所欠石料款，由此出现上诉人在购买并使用涉案房产怡A3A、怡A3B后，上诉人未支付购房首期款159010元和2002年5月至2006年7月的房屋按揭月供款185079.72元由被上诉人的情形。但根据广东省人民检察院于2010年7月20日作出的《司法会计检验报告》的检验，在五华石场与金世界房产公司的来往单据的项目中，并未出现关于金世界公司欠五华石场材料款抵充房款及偿还银行贷款的任何原始凭证准确，且上诉人亦不能提供有关材料款抵充房款及贷款的会计原始凭证，即现有证据中，并无可以证明被上诉人拖欠五华石场石料款的证据，据此，原审判决判令上诉人应将上述购房首期款159010元和房屋按揭月供款185079.72元以及相关利息支付给被上诉人正确，本院予以支持。对于金世界房产公司与五华石场于2008年2月2日签订的《还款协议书》和被上诉人与五华石场于2008年6月4日签订的《材料款抵房补充协议》，因该两份协议均是被上诉人不知情，产生重大误解的情况下订立的，故原审法院认定该两份协议属可变更、可撤销的合同准确。另外，因《司法会计检验报告》是作为国家司法机关的广东省人民检察院在对金世界房产公司与五华石场之间石料买卖的有关单据、帐目进行专项性检验后作出的，在上诉人未提交证据足于否定该检验报告的情况下，原审判决认定该检验报告的证明效力高于惠州中鸿信粤龙会计师事务所《审计报告》并采信恰当，本院予以确定。上诉人认为该审计报告是未经双方当事人同意鉴定下作出的，且鉴定资料缺乏完整性，故该审计报告不能采用的理由不成立，本院不予采信。至于《司法会计检验报告》认定，捐助新水北小学建设用石子款2510000元的付款义务人系惠州市金世界集团有限公司，那么，被上诉人是否应承担该石子款的清偿责任的问题，因惠州市金世界集团有限公司与金世界房产公司（被上诉人）系两各自独立法人，故上诉人认为2510000元的实际付款人即为金世界房产公司（被上诉人），理由不成立，本院不予认定。上诉人如认为其应得到上述石子款2510000元，可另寻法律途径解决。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9989元，由上诉人李卫民负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓文审判员 沈 巍审判员 邓耀辉二〇一二年五月二十八日书记员 胡 江附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项“原审判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“