（2011）甬慈浒民初字第280号
裁判日期: 2012-05-23
公开日期: 2016-12-13
案件名称
张乐明与柳伟民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张乐明,柳伟民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十五条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2011）甬慈浒民初字第280号原告：张乐明，男，1962年7月17日出生，汉族，居民，住所慈溪市。委托代理人：熊玉祥，浙江煜华律师事务所律师。委托代理人：黄瑞军，浙江煜华律师事务所律师。被告：柳伟民，男，1969年11月10日出生，汉族，居民，住所慈溪市。委托代理人：何泽宇，浙江金穗律师事务所律师。委托代理人：岑雪君，女，1971年2月8日出生，汉族，系被告柳伟民妻子，住所慈溪市。原告张乐明诉被告柳伟民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月8日立案受理后，依法由代理审判员徐升适用简易程序于2011年11月9日公开开庭进行了审理。2011年11月18日，本院根据被告柳伟民的申请，依法委托中国刑事警察学院司法鉴定中心对原告提供的落款日期为2009年6月16日，承诺人为“柳伟民”的《承诺书》原件正文字迹与“柳伟民”签名字迹形成时间的先后顺序进行鉴定，并于2012年5月4日向原、被告送达了编号为中警鉴字（2012）632号鉴定书。2012年5月23日，本院再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告张乐明的委托代理人熊玉祥与被告柳伟民的委托代理人何泽宇到庭参加第一次庭审，原告张乐明的委托代理人熊玉祥与被告柳伟民及其委托代理人何泽宇、岑雪君到庭参加第二次庭审。原告张乐明起诉称：被告系原浙东化工二厂的职工，争议房地产系原浙东化工二厂的职工集资房职工宿舍105号，该房地产于1998年原浙东化工二厂破产清算时，破产清算组按有关规定作价给了被告。1998年，被告将其作价取得的上述房地产出让给原告，作价4000元。原告给付了买卖款，被告也交付了该房地产。因交易当时并不具备转让过户条件，该房地产未转至原告名下。2006年7月，慈溪市人民政府及其下属主管部门对原浙东化工二厂的职工宿舍房地产权证的办理事宜召开了协调会议，会议明确，原浙东化工二厂的职工宿舍由破产清算组分割到户，土地性质为国有划拨，功能由宿舍改为住宅。会议解决了争议房地产的产权登记事宜。后被告将作价取得的房地产办理了产权登记手续。原告买得该房地产后，于2001年将该房地产转让给了案外人林秀如，被告也表示同意转卖并愿协助办理过户手续。该房自2001年6月始一直由案外人林秀如居住至今。现案外人林秀如要求原告办理过户登记手续，原告将此意见转告被告并要求被告协助，但被告不予协助导致纠纷。综上，原告认为，被告是争议房地产的合法所有人，其自愿将房地产出卖给原告，买卖双方的意思表示真实，买卖行为并不违反法律规定，该买卖房地产的行为合法有效，被告理应办理房地产的过户手续。为维护原告的合法权益，并解决案外人林秀如办理争议房地产的房屋所有权的土地使用权登记手续，特依《民事诉讼法》和《合同法》的有关规定，提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告之间买卖原浙东化工二厂厂区内的105号职工宿舍房地产的行为有效；2.被告协助办理上述房地产的转让过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。被告柳伟民答辩称：1.原、被告之间并不存在房屋买卖关系。被告原在浙东化工二厂工作时曾分得一间宿舍的使用权，后因下岗回家，没有使用，原告向被告要求给其使用，并愿意一次性支付使用费4000元，故被告同意了原告的要求。当初双方都明知该宿舍的所有权是厂里的，如果将来厂里要处分该房屋，使用权是要被收回的，因此原、被告之间是宿舍不定期使用权的让渡，并不存在房屋买卖关系。2.2011年5月24日，浙东化工二厂清算组为解决职工住宅困难，将原浙东化工二厂集资房3号楼105室以17334元的价格转让给被告，被告支付购房款项及过户费用后于2011年8月16日才取得该房产的所有权。被告从未有过要把该房产转让的意思表示。3.被告从未承诺过同意房屋转卖给林秀如。原告所提供的所谓“承诺书”并非被告所书写，系原告伪造。该“承诺书”中被告的签名，可能是被告为办理其他事务所需，在空白信笺上所留，为原告所盗用，可以确认的是“承诺书”内容书写时间肯定滞后于被告签名时间，并非被告的真实意思表示。原告提交虚假证据，应承担相应法律责任。综上，原、被告之间不存在房屋买卖行为，原告的诉请无事实法律依据，应予驳回。第二次开庭审理中，被告称即使法院认定双方之间存在的是房屋买卖关系，被告也不同意履行，但同意进行赔偿。对此，原告坚持要求取得房屋的产权。根据原、被告的诉、辩称，本案争议焦点为：原、被告之间对原浙东化工二厂集资房3号楼105职工宿舍存在的是房屋买卖关系还是被告所辩称的不定期使用权的让渡即租赁关系？对此，原告认为双方之间存在的是买卖关系，并提供如下证据材料：A1.录音笔录一份，拟证明原、被告之间买卖原浙东化工二厂105号职工宿舍，该买卖行为被告夫妻均予以同意，且买卖价款4000元已经交付的事实。A2.《慈溪市信访局协调会议纪要》和《确认书》各一份，拟证明争议房地产系原浙东化工二厂的职工集资房，于1998年企业破产之时作价给被告，该房地产经慈溪市人民政府同意将产权证办理至被告名下的事实。A3.《协议书》一份，拟证明2001年5月25日，原告将争议房地产转卖给案外人林秀如的事实。A4.《承诺书》一份，拟证明被告同意将已出售的争议房地产转卖给林秀如，并愿协助办理产权过户手续的事实。A5.房屋登记薄查阅证明、土地登记薄查阅证明各一份，拟证明涉案房地产产权属于被告的事实。对本案争议焦点，被告认为双方之间实际上是使用权的不定期让渡，并提供如下证据材料：B1.《房屋转让协议书》、《职工集资建房协议》各一份，拟证明被告于2011年5月24日与浙东化工二厂清算组达成职工集资建房协议，付集资房款17334元购买坐落在匡堰镇龙舌村原浙东化工二厂3号楼105室的事实。B2.结算票据一份，拟证明被告于2011年5月24日支付3号楼105室房款17334元的事实。上述证据材料经原、被告质证，本院认证如下：被告对证据A1录音笔录的真实性、合法性、关联性有异议，认为不能证明原告待证事实。原告认为被告夫妻同意买卖房屋，被告认为是不对的，被告认为原、被告之间不存在房屋所有权转让，实际是宿舍使用权不定期租赁，录音记录中原告自己也是这样表示的：“我没有把房子从柳伟民处买来的实际情况给他们（指林秀如一家）说起过，就是这套屋卖给他们住。”作为原告也清楚，当初只是使用权的让渡，而不是房屋的买卖。本院审查认为，审理过程中，被告柳伟民承认录音笔录的内容和当时说的基本上差不多，故本院对该份录音笔录内容的真实性予以认定，该录音笔录虽然是偷录形成，本院对该证据的取得方式并不提倡，但该证据与本案具有关联性，且能够与原告提供的其他证据相印证，故对该录音笔录本院予以认定，作为认定本案事实的依据。该份录音笔录反映了原告张乐明、被告柳伟民夫妇、案外人林秀如夫妇及其儿子俞海一共六个人商量房屋处理事宜的经过，其中有被告柳伟民妻子的陈述：“这么乐明哥说四千块钱卖给他，那么我们想反正以后我们顾不到，这么远的路，反正讨价还价也没有的，四千就四千，就是这样。”俞海问：“这么就卖给张乐明了？”柳伟民妻子答：“哎，是的。”后来柳伟民妻子又陈述：“……我意思啦，我当初拿进，卖掉四千块，现在利息翻倍翻起来翻三倍了，是伐？”……柳伟民讲：“当初卖掉啦，主要啦厂里早晚一定不会给我们的。”……柳伟民妻子讲：“这个原来买进根本没有合法的手续。”俞海讲：“没合法手续不搭界的，原来房产证是没的情况下买的，私下协议是写的，是承认的嘛。”柳伟民妻子答：“我是承认，承认归承认，国家又不承认的……”从上述对话中，体现出当初原、被告之间就房屋存在的关系是买卖关系，而非被告所辩称的租赁关系。被告对证据A2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为《纪要》中写到1998年作价给职工与事实不符，当时没有作价给职工，到2010年才确权到原浙东化工二厂，当时并没有把产权办理到被告名下。本院认为，证据A2具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以认定。该份《纪要》反映了1998年3月原浙东化工二厂破产清算时，破产清算组已按有关规定将宿舍作价给33户失业职工，当时破产清算组曾向市国土资源局、市房地产管理中心申请办理了部分职工宿舍的房地产权证，由于受匡堰镇城镇建设规划红线控制，致使规划红线控制范围内部分职工宿舍无法办理房地产权证，近年来，部分职工为尽快办理房地产权证，多次集体上访，并要求将职工宿舍房地产权证分割到户，相关部门原则同意按集资建房办理职工宿舍的房地产权证的事实。被告对证据A3的真实性无法确认，对合法性有异议，认为原告无权处分协议书中的房产，并且当初实际上原告所处分的也是房产的使用权，当初也明知房屋所有权归厂里所有，原告无法履行该房产的转让，应当认为该协议是无效的。本院结合证据A1录音笔录，录音笔录中俞海讲：“私下交易对的嘛，张乐明给你四千块钱，等于你们纸头也写的，是承认的，我们向张乐明买，纸头也写的，还在的，一万元钱，这是事实。”柳伟民妻子答：“这是事实。”上述对话反映了原、被告及案外人林秀如就房屋处理事宜进行过协商的事实，说明原告与案外人林秀如之间存在关于房屋转让的事实，本院对证据A3予以认定，该协议书反映了原告将讼争宿舍转让给案外人林秀如的事实。被告对证据A4有异议，认为承诺书下方“柳伟民”的名字是被告柳伟民签的，因为当时林秀如找到被告说要集体向有关部门反映办理房产证，需要职工联名签名，所以根据林秀如的要求，被告在空白纸上签名。被告从未出具过该承诺书，也并未向原告承诺过买卖房产，被告认为承诺书是原告伪造的。为此，被告申请对承诺书正文字迹与“柳伟民”签名字迹形成时间的先后顺序进行鉴定，鉴定结论为：无法确定检材正文字迹与“柳伟民”签名字迹形成时间的先后顺序。原告对该鉴定结论无异议，被告对该鉴定书本身的真实性、合法性无异议，但认为鉴定书已经明确无法确定检材正文字迹与“柳伟民”签名字迹形成时间的先后顺序，并且鉴定书也载明：“整体观察，检材的文字布局呈上松下挤的状态。”但是也不能排除被告对承诺书的真实性、合法性的怀疑，因此承诺书仍不能作为被告同意房屋买卖的证据。本院认为，该鉴定结论系被告向法院申请，法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，被告对该鉴定结论没有足以反驳的相反证据和理由，对该鉴定结论本院予以认定。本院认为，被告承认《承诺书》中“柳伟民”的名字是其本人所签，但是是在空白纸上签好后被盗用的，而鉴定结论认为无法无法确定检材正文字迹与“柳伟民”签名字迹形成时间的先后顺序，对此，被告应承担不利后果。《承诺书》中“同意房屋转卖给林秀如”，“转卖”说明在此之前还存在一次买卖的行为，与原告提供的证据A1录音笔录的内容能够相互印证，本院认定原、被告之间存在的是房屋买卖关系，而并非被告所辩称的租赁关系。被告对证据A5的真实性没有异议，但认为该证据相反证明被告取得该房产是2011年通过买卖从原浙东化工二厂清算组取得该房屋的所有权的。本院认为证据A5具有真实性、合法性，且与本案事实具有关联性，本院予以认定。该证据反映了目前讼争房屋登记在被告名下的事实。原告对被告提供的证据B1、B2的真实性没有异议，但是对证据有下列的看法，原浙东化工二厂1998年破产，人民政府为此专门决定将宿舍作价给职工，当时在办理手续时有专门的确认书，即原告提供的证据A2，确认书中争议的房地产是以集资房形式将产权确认给被告，至于被告提供证据，也是事实，这个证据主要是为办理房产证过户手续而进行补办的手续，被告所证明的内容与原慈溪市人民政府及其相关部门作出的争议房地产以集资房的形式归属被告没有冲突，至于价款同本案无关。本院对证据B1、B2的真实性、合法性、关联性予以认定，该证据反映了2011年5月4日，被告与原浙东化工二厂清算组签订了《职工集资建房协议》及《房屋转让协议书》，被告支付集资房款17334元取得了讼争房屋的产权的事实。综上，对本案争议焦点，本院认定原、被告之间存在的是房屋买卖关系。经审理，本院查明本案事实如下：原、被告原系原浙东化工二厂的职工。该厂于1998年3月份破产清算时，清算组已按规定将宿舍作价给33户失业职工，被告柳伟民分得3号楼105室。当时破产清算组曾向市国土资源局、市房地产管理中心申请办理了部分职工宿舍的房地产权证，由于受匡堰镇城镇建设规划红线控制，致使规划红线控制范围内部分职工宿舍无法办理房地产权证。被告柳伟民分得房屋后但未取得相关的房屋权证。后被告将分得的105宿舍作价4000元的转让给了原告。2001年，原告将105宿舍以10000元的价格转让给了案外人林秀如。现该房屋由案外人林秀如使用。近年来，部分职工为尽快办理房地产权证，多次集体上访，要求将职工宿舍房地产权证分割到户。2006年，经相关政府部门协调，原则同意按集资建房办理职工宿舍的房地产权证。2009年6月16日，被告在一份载有：“同意房屋转卖给林秀如，并愿意协助办理过户手续，过户手续的一切费用由林秀如承担”的《承诺书》上签名。2011年5月24日，被告与化工二厂清算组签订《职工集资建房协议》和《房屋转让协议》，被告支付了集资房款17334元，取得了原化工二厂集资房3号楼105室的产权。本院认为：原、被告之间存在房屋买卖关系的事实由原告提供的证据能够证明。双方之间的房屋买卖关系不违反法律以及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然原、被告之间转让房屋当时被告尚未取得房屋的产权证，但并不影响原、被告之间的房屋买卖关系的法律效力。现被告已经取得了房屋的产权证，且原告已履行了支付购房款义务，被告应协助原告办理上述房屋的过户手续，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于双方之间不存在房屋买卖关系，而是房屋租赁关系的辩称，缺乏事实依据，本院难以采信。被告关于其不愿履行但同意赔偿的要求，因原告坚持要求取得房屋产权，故对被告的该要求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告柳伟民将原浙东化工二厂集资房3号楼105号宿舍出卖给原告张乐明的买卖行为有效；二、被告柳伟民于本判决生效后七日内协助原告张乐明将登记在被告柳伟民名下的、座落于慈溪市匡堰镇龙舌村原浙东化工二厂集资房3号楼105室、房屋所有权证号为：慈房权证2010字第××号，土地使用权证号为：慈国用（2010）字第132137号项下的房地产过户到原告张乐明名下。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告柳伟民负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。(上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七天内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交的，作自动放弃上诉处理。)代理审判员 徐 升二〇一二年五月二十三日代书 记员 张迪玮一、附法律适用条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、附执行法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 关注微信公众号“”