（2011）深中法民五再字第43号
裁判日期: 2012-05-23
公开日期: 2015-12-25
案件名称
湛俊波、刘润坚、刁勇文与深圳市中建大康物业管理有限公司物业管理纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五再字第43号广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2011）深中法民五再字第43号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：湛俊波，男。申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：刘润坚，男。申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：刁勇文，男。上述申请再审人共同委托代理人：谭某某，广东××律师事务所律师。上述申请再审人共同委托代理人：陈某某。被申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市中建大康物业管理有限公司。法定代表人：孙某某，董事长。委托代理人：付某，广东××律师事务所律师。委托代理人：林某，广东××律师事务所律师。湛俊波、刘润坚、刁勇文因与深圳市中建大康物业管理有限公司（以下简称中建大康公司）物业管理纠纷一案，不服本院（2010）深中法民五终字第1446号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2011年5月11日以（2010）粤高法民一申字第4384号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中建大康公司一审起诉至深圳市罗湖区人民法院请求：1、湛俊波、刘润坚、刁勇文向中建大康公司支付从2006年1月至2009年7月拖欠的管理费人民币1533468.15元，滞纳金人民币5129985.89元；2、湛俊波、刘润坚、刁勇文承担案件的全部诉讼费。深圳市罗湖区人民法院一审审理查明：（一）××铁路运输法院在执行中国××资产管理公司深圳办事处与深圳市中×实业股份有限公司（以下简称中×公司）借款合同纠纷一案中，委托深圳市不动产××行有限公司对被执行人中×公司所有的×建大厦第三层房产进行公开拍卖，最后由湛俊波、刘润坚、刁勇文竞得，湛俊波、刘润坚、刁勇文于2005年12月29日与拍卖公司签订了《成交确认书》，2006年7月17日×建大厦第三层的产权登记至湛俊波、刘润坚、刁勇文名下，该物业为商业用途物业。（二）一审法院曾于2008年7月25日受理本案湛俊波、刘润坚、刁勇文起诉本案中建大康公司的房屋侵权纠纷一案，案号为（2008）深罗法民三初字第1381号，在该案件处理过程中经本案湛俊波、刘润坚、刁勇文申请，一审法院依职权向××铁路运输法院调取了证据，××铁路运输法院于2008年8月18日给一审法院出具了关于深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第1381号委托调查函的复函，在本案中湛俊波、刘润坚、刁勇文将该证据提交给法院，该复函证明了如下事实：1、在××铁路运输法院拍卖×建大厦第三层的过程中，中建大康公司以该物业拖欠物业管理、水电费为由，向法院主张权利，并在拍卖现场散发该物业欠费的材料，被法院工作人员制止。该法院多次组织各方当事人就欠费问题进行协商，并要求中建大康公司就被执行人中×公司拖欠的管理费提起诉讼以确定被执行人拖欠管理费的具体数额，但中建大康公司一直未提起任何诉讼，各方的协商也无法达成一致意见，××铁路运输法院和湛俊波、刘润坚、刁勇文未给中建大康公司支付任何款项。2、在×建大厦第三层被查封期间，原所有权人中×公司委托中建大康公司于2005年3月16日与深圳市罗湖区××饭庄签订《房地产租赁合同》，将×建大厦第三层出租给深圳市罗湖区××饭庄，出租期限自2005年3月16日起至2015年3月15日止。×建大厦第三层依法拍卖成交后，该房产的原所有权人中×公司和原所有权人委托管理×建大厦第三层的中建大康公司未按法律规定解除与××饭庄的租赁合同，未将该房产交给湛俊波、刘润坚、刁勇文。该房产成交后，承租人深圳市罗湖区××饭庄引进第三方，以好××海鲜大酒店的名义对该房产进行装修并营业，中建大康公司对此未能有效及时制止。3、××铁路运输法院在对深圳市罗湖区××饭庄引进第三方，以好××海鲜大酒店的名义对该房产进行装修的行为多次制止无果的情况下，于2006年5月16日作出（2005）怀铁法执字第11-8号民事裁定书裁定解除了中建大康公司与××饭庄签订的租赁合同。此后，湛俊波、刘润坚、刁勇文在欲收回该房产的过程中与不明身份人员发生了数十人的对峙场面。××铁路运输法院组织中建大康公司、湛俊波、刘润坚、刁勇文和深圳市罗湖区××饭庄和好××海鲜大酒店进行协商，但由于各方意见不统一，未能取得实际效果。租赁合同被裁定解除后，中建大康公司未履行该裁定，也未将×建大厦第三层交给湛俊波、刘润坚、刁勇文使用。（三）对于中建大康公司何时将×建大厦第三层交付给湛俊波、刘润坚、刁勇文的问题，中建大康公司在庭审中陈述承租人深圳市罗湖区××饭庄于2006年底搬离，涉案房产从2007年开始空置，此时湛俊波、刘润坚、刁勇文接管了涉案房产，该陈述与上述××铁路运输法院出具的复函中所证明的本案中建大康公司至复函出具时即至2008年8月18日仍然没有将涉案房产交给湛俊波、刘润坚、刁勇文使用的事实不相符，一审法院不予采信。湛俊波、刘润坚、刁勇文庭审中陈述深圳市罗湖区××饭庄于2009年6月底搬出涉案房产，此后，中建大康公司与湛俊波、刘润坚、刁勇文协商物业交付的问题并签订物业管理合同，于2009年8月1日将涉案房产交付给湛俊波、刘润坚、刁勇文。因为湛俊波、刘润坚、刁勇文无法进驻涉案房产与中建大康公司的非法出租行为有关，中建大康公司对于其何时将涉案房产交付给湛俊波、刘润坚、刁勇文负有举证责任，而中建大康公司并没有提供证据对此予以证明，据此，一审法院采信湛俊波、刘润坚、刁勇文的陈述，认定中建大康公司于2009年8月1日将涉案房产交付给湛俊波、刘润坚、刁勇文。（四）湛俊波、刘润坚、刁勇文与中建大康公司签订《×建大厦物业管理委托合同》委托中建大康公司对×建大厦第三层实行物业管理，合同期限为3年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止，双方协商约定物业管理费为每月每平方米15元。（五）深圳市中建物业管理有限公司于2009年7月20日更名为深圳市中建大康物业管理有限公司。深圳市罗湖区人民法院一审认为，物业管理公司在进行物业管理时只有恰当履行了物业管理职责，为业主提供了合格的物业管理服务，才能收取与其服务水平相适应的管理费用。在本案中，中建大康公司在×建大厦第三层被法院查封期间与××饭庄签订租赁合同，将×建大厦第三层出租给××饭庄。在湛俊波、刘润坚、刁勇文依法竞得该房产，成为×建大厦第三层的合法所有权人后，中建大康公司并未主动与××饭庄解除租赁关系，将涉案房产交还给湛俊波、刘润坚、刁勇文，导致承租人××饭庄继续占有涉案物业，阻碍湛俊波、刘润坚、刁勇文进驻行使业主权利。在××铁路运输法院裁定解除中建大康公司与××饭庄签订的租赁合同后，中建大康公司也未将×建大厦第三层交给湛俊波、刘润坚、刁勇文使用，使得三人的业主权益一直无法得到实现。作为物业管理公司的中建大康公司在其出租的物业已转为湛俊波、刘润坚、刁勇文所有的情况下，对承租人××饭庄引入第三方对×建大厦第三层进行装修的行为并未进行阻止，中建大康公司未切实履行物业管理职责，管理失职。湛俊波、刘润坚、刁勇文在成为×建大厦第三层的所有权人后，一直无法进驻该物业，无法有效行使业主权利，这种状态的持续与中建大康公司非法出租涉案物业给××饭庄，任由承租人引进第三方对涉案物业进行装修，未尽到物业管理者的管理职责有关，中建大康公司据此向湛俊波、刘润坚、刁勇文主张2006年1月至2009年7月管理费和滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款，《物业管理条例》第三十六条、四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、驳回中建大康公司要求湛俊波、刘润坚、刁勇文支付从2006年1月至2009年7月拖欠的管理费人民币1533468.15元的诉讼请求；二、驳回中建大康公司要求湛俊波、刘润坚、刁勇文支付滞纳金人民币5129985.89元的诉讼请求。案件受理费人民币58445元，由中建大康公司负担。中建大康公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、湛俊波、刘润坚、刁勇文承担诉讼费。本院二审查明，2003年11月1日，案外人中建股份公司与深圳市中建物业管理有限公司（变更后为深圳市中建大康物业管理有限公司）签订了《物业管理合同》，期限从2003年11月1日至2008年11月1日。该合同第六条第1点规定，裙楼、商业部分的物业服务费用为每月每平方米建筑面积15元，每月在月末25日、30日交下月管理费及当月水电费，逾期每天按5‰收取滞纳金。另查明，2008年5月4日中建大康公司发出的《费用催缴通知》上注明，从每月1日开始按日5‰的标准计算欠交的当月物业服务费用的滞纳金。湛俊波、刘润坚、刁勇文否认收到该通知。又查明，中建大康公司诉请的滞纳金截止日期是2009年7月31日。2008年2月有29天，但中建大康公司诉请的相关金额是按照该月28天计算，本院二审予以确认。再查明，涉案物业所在的×建大厦系中×公司开发建设，没有成立业主委员会。一审法院查明的其他事实基本属实，本院二审予以确认。本院二审认为，本案争议的焦点问题是湛俊波、刘润坚、刁勇文是否应当向中建大康公司交纳物业服务费用及滞纳金。首先，根据《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费用的义务。第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条也作了同样的规定。因此，除已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业外，即只有在与建设单位签订的房屋买卖合同中涉及的物业，交纳物业服务费以是否交付入住为条件，其余物业的服务费用的交纳均是以是否成为业主为前提条件，而不以是否交付入住作为交纳物业服务费用的条件。本案中，涉案物业是湛俊波、刘润坚、刁勇文通过法院委托拍卖购得，并非《物业管理条例》第四十二条第二款规定的应由建设单位负责交纳物业服务费用的情形，因此，湛俊波、刘润坚、刁勇文对涉案房产是否应交纳物业服务费用以及从何时交纳以三人是否为涉案物业的业主以及何时成为业主为依据。湛俊波、刘润坚、刁勇文于2005年12月29日通过公开拍卖竞得涉案房产，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。因此，湛俊波、刘润坚、刁勇文应当履行其作为业主交纳涉案物业服务费用的义务，中建大康公司作为物业服务企业，其没有交付涉案物业给湛俊波、刘润坚、刁勇文的义务。中建大康公司该上诉主张成立，本院二审予以支持。一审判决认为在物业服务法律关系中，中建大康公司负有义务将涉案物业交付给湛俊波、刘润坚、刁勇文，且应对何时交付举证证明，属适用法律错误，本院二审予以纠正。湛俊波、刘润坚、刁勇文应支付中建大康公司自其成为涉案物业所有权人起至中建大康公司诉请的2009年7月31日止的物业服务费用。涉案房产登记面积为2377.47平方米，经计算，每月物业服务费为35662.05元。但由于中建大康公司起诉前两年的物业服务费用已经超过了诉讼时效，湛俊波、刘润坚、刁勇文就此提出了时效抗辩，本院二审予以支持。湛俊波、刘润坚、刁勇文应支付中建大康公司自2008年1月1日至2009年7月31日止的物业服务费677578.95元（35662.05元／月×19个月，具体金额详见附表），并应当以当月所欠物业服务费为基础，按照日千分之五的标准支付滞纳金至2009年7月31日止。其次，湛俊波、刘润坚、刁勇文认为涉案房产由于中建大康公司非法出租他人，且中建大康公司以涉案物业尚欠物业服务费、水电费为由，拒绝其入伙，导致其迟迟无法行使业主权利，中建大康公司对此存在严重过错，因此，湛俊波、刘润坚、刁勇文无须承担在此期间的物业服务费用。另外，一审判决认为，中建大康公司在湛俊波、刘润坚、刁勇文竞得涉案物业后，对承租人××饭庄引入第三方对涉案物业进行装修的行为并未进行阻止，中建大康公司未切实履行物业管理职责，管理失职，因此，无权请求物业服务费用和滞纳金。本院二审认为，案外人对涉案物业的装修行为系由转租引起，如果因中建大康公司或案外人出租、占用涉案物业等行为，导致湛俊波、刘润坚、刁勇文在成为所有权人之日起，无法行使业主权利，湛俊波、刘润坚、刁勇文可另行提起侵权之诉要求侵权人承担赔偿损失、恢复原状等侵权责任，但本案审理的是物业服务纠纷，二者属不同的法律关系，一审判决混淆了两种不同的法律关系，属适用法律错误，本院二审予以纠正。湛俊波、刘润坚、刁勇文该项主张，不能成立，本院二审不予支持。最后，湛俊波、刘润坚、刁勇文主张在中建大康公司诉请的期间内没有与对方签订过物业服务合同。本院二审认为，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，此为前期物业服务合同。该合同对业主有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案物业所在的×建大厦没有成立业主委员会，由建设单位即中建股份公司对外委托物业服务企业，签订前期物业服务合同，符合法律规定，涉案楼盘的全体业主均应受该合同的约束。湛俊波、刘润坚、刁勇文的该主张法律依据，不能成立，本院二审不予支持。湛俊波、刘润坚、刁勇文还主张中建大康公司在2009年8月前没有对涉案物业提供物业服务，本院二审认为，该主张没有事实依据，不予支持。综上所述，一审判决查明事实基本清楚，但适用法律错误，本院二审予以纠正。中建大康公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院二审予以支持。依照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第二十六条、第四十二条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第257号民事判决；二、湛俊波、刘润坚、刁勇文应于本判决发生法律效力之日起十日内向中建大康公司支付2008年1月1日至2009年7月31日期间的物业服务费677578.95元及滞纳金1030276.63元（自2008年1月1日起，以当月所欠物业服务费为基数，按照每日千分之五的标准，分别计至2009年7月31日，每月具体金额详见附表）；三、驳回中建大康公司的其他诉讼请求。如果湛俊波、刘润坚、刁勇文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费合计人民币116890元，由中建大康公司负担86499元，湛俊波、刘润坚、刁勇文负担30391元。湛俊波、刘润坚、刁勇文不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：依法撤销本院（2010）深中法民五终字第1446号民事判决，依法改判并维持深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第257号民事判决。事实与理由如下：一、本案的基本事实。中×公司作为建设单位兴建×建大厦，建成后注册成立中建大康对该大厦进行物业出租和管理。××铁路运输法院在执行中国信达资产管理公司深圳办事处与中×公司借款合同纠纷一案中，在2005年1月1日之前对中×公司所有的×建大厦第三层房产办理了查封冻结手续，并进行公告和通知了相关当事人。2005年3月16日，本案中建大康公司在明知涉案房产已被法院查封、冻结的情况下，与深圳市罗湖区××饭庄签订《房地产租赁合同》，将×建大厦第三层（即本案涉案房产）出租给深圳市罗湖区××饭庄。2005年4月，××铁路运输法院委托深圳市不动产拍卖行有限公司对上述被查封的涉案房产进行公开拍卖，最后由本案湛俊波、刘润坚、刁勇文竞得。2006年7月17日×建大厦第三层的产权登记至三被告名下。该涉案房产成交后，中建大康明知该物业产权已转移，却不按法律规定解除与××饭庄的《房地产租赁合同》，拒绝将该涉案房产交给湛俊波、刘润坚、刁勇文，并允许××饭庄引进第三方对该涉案房产的主体结构进行改造和装修。该涉案房产成交后，至2008年8月18日期间，湛俊波、刘润坚、刁勇文因为上述涉案物业被人侵占而无法行使使用权，多次向××铁路运输法院提出申请，申请请求裁定××饭庄与本案中建大康公司所签订的《房地产租赁合同》无效，并请求法院强制执行相关单位和人员搬迁出所侵占的涉案物业。××铁路运输法院于2006年5月16日作出（20××）×铁法执字第××号民事裁定书解除了中建大康公司与××饭庄签订的租赁合同。但是中建大康公司与××饭庄拒不履行上述裁定书确定的义务。2006年1月至2009年上半年期间，湛俊波、刘润坚、刁勇文多次向中建大康公司书面提出办理入伙手续的申请，中建大康公司置之不理。直到2009年8月1日，中建大康公司才同意签订《×建大厦物业管理委托合同》。二、二审判决适用法律错误：1、二审判决只是认定了湛俊波、刘润坚、刁勇文作为业主有按时交纳物业管理费的义务，而没有认定湛俊波、刘润坚、刁勇文作为物业服务合同一方当事人在对方不履行义务时享有拒绝履行义务的同时履行抗辩权。二审判决的认定违反了《合同法》第六十条与《消费者权益保护法》第七条的规定；2、二审判决认为：如果本案的中建大康公司的行为导致湛俊波、刘润坚、刁勇文在成为所有权人之日起，无法行使业主权利，湛俊波、刘润坚、刁勇文可另行提起侵权之诉要求中建大康公司承担侵权责任，两者属于不同的法律关系。上述认定违反了《合同法》第一百二十二条的规定，也是适用法律错误；3、二审判决认定建设单位与中建大康公司签订的物业服务合同对湛俊波、刘润坚、刁勇文有约束力，并以此为据认定湛俊波、刘润坚、刁勇文应向中建大康公司支付”滞纳金”，违反了相关法律规定，也是错误的。具体理由如下：（一）、首先，本案中，湛俊波、刘润坚、刁勇文与中建大康公司之间的物业服务合同关系属于双务合同关系。根据《合同法》第六条和第六十条的规定以及《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业应当履行物业服务合同的义务和法律规定的义务，向业主提供相应的服务，才享有收取物业管理费的权利。根据《合同法》第六十六条的同时履行抗辩权的规定，湛俊波、刘润坚、刁勇文在中建大康公司没有履行合格的物业管理服务的义务时，有拒绝履行支付物业管理费的义务的抗辩权。在本案中，中建大康公司正是由于没有履行合格的物业管理服务，致使湛俊波、刘润坚、刁勇文在自2005年12月29号至2009年8月1日之前的期间内无法行使业主对房产的使用权，才导致未能收取湛俊波、刘润坚、刁勇文相应的物业管理费的后果。其次，中建大康公司没有切实履行合格的物业管理服务的义务。（3）、2008年4月，湛俊波、刘润坚、刁勇文在欲收回涉案房产的过程中，遭遇数十个不明身份人强行阻止，导致湛俊波等三人无法接管物业，而中建大康公司对此情形置之不理；（4）、自2005年12月29号至2009年7月31日湛俊波、刘润坚、刁勇文与中建大康公司签订《物业管理合同》时止的期间，中建大康公司明知湛俊波、刘润坚、刁勇文已成为涉案房产的业主，从未履行通知并协助办理相关入伙手续、告知《物业管理合同》的内容、通知交纳物业管理费等合同义务。（二）、二审判决认定：湛俊波、刘润坚、刁勇文可另行提起侵权之诉要求中建大康公司承担侵权责任，两者属于不同的法律关系。上述认定也是适用法律错误。因为，在本案中，一、二审判决的事实查明都认定中建大康公司在物业服务合同纠纷中有违约行为，根据《合同法》第一百二十二条的规定，湛俊波、刘润坚、刁勇文可以选择要求对方承担合同违约责任在本案中一并处理，或选择侵权之诉另案起诉。原二审判决认为属于两种法律关系，不能在本案中一并处理，违反了上述《合同法》第一百二十二条的规定。（三）、二审判决认定建设单位与中建大康公司签订的物业服务合同对湛俊波、刘润坚、刁勇文有约束力，也是错误的。该物业服务合同由于签订程序的不合法和中建大康公司没有履行告知的义务，而对湛俊波、刘润坚、刁勇文没有约束力。其次，在中建大康公司于2005年5月17日至2009年7月31日期间，中建大康公司明知上述涉案房产的业主为本案的湛俊波、刘润坚、刁勇文，但是中建大康公司没有将自己与建设单位签订的《物业管理合同》的内容告知湛俊波、刘润坚、刁勇文，也没有按照规定通知湛俊波、刘润坚、刁勇文与中建大康公司签订新的《物业服务合同》，更没有通知湛俊波、刘润坚、刁勇文交纳物业管理费和其他相关费用。（四）、本案二审判决要求湛俊波、刘润坚、刁勇文向中建大康公司支付”滞纳金”，没有事实依据和法律依据，也不符合法律规定。湛俊波、刘润坚、刁勇文无需向中建大康公司支付所谓的”滞纳金”。综上，请求支持再审申请。再审另查明，2008年1月18日，湛俊波、刘润坚、刁勇文向中建大康公司提出入伙申请。该申请经公证处公证，以邮政特快专递方式寄送给中建大康公司，但没有证据表明中建大康公司为湛俊波、刘润坚、刁勇文办理入伙手续。本院再审认为，本案争议的焦点为，湛俊波、刘润坚、刁勇文与中建大康公司谁违约在先，从而确定湛俊波、刘润坚、刁勇文应否交纳物业管理费及违约金。对此，本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费的义务。第三十六条规定：”物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。上述两条规定，既规定了业主的义务，也同时规定了物业管理企业的义务，只有在物业管理企业切实履行了提供合格的物业管理服务之后才享有收取物业管理费的权利。本案中，涉案×建大厦第三层被人民法院查封期间，中建大康公司未经法院允许，与案外人××饭庄签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给××饭庄经营。在湛俊波、刘润坚、刁勇文通过竞买成为涉案房屋的所有权人后，上述三人向中建大康公司提出入伙申请，但中建大康公司未为其办理入伙手续，也没有解除与××饭庄的租赁合同或将××饭庄的租金转由湛俊波、刘润坚、刁勇文收取，阻挠湛俊波、刘润坚、刁勇文行使业主的权利。中建大康公司在履行物业管理服务合同过程中存在过错。在中建大康公司没有依约提供服务，甚至阻扰湛俊波、刘润坚、刁勇文行使业主权利的情况下，湛俊波、刘润坚、刁勇文得以据此抗辩中建大康公司收取物业管理费，应予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…”之规定，本案没有证据证实中建大康公司向湛俊波、刘润坚、刁勇文书面催缴过物业管理费，况且，2008年1月18日，湛俊波、刘润坚、刁勇文向中建大康公司提出入伙申请，中建大康公司并未为其办理入伙手续，催缴又从何而来。故原审判决湛俊波、刘润坚、刁勇文交纳物业管理费及违约金亦没有事实依据。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定：”因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案在认定事实方面，既要查明业主是否违约，亦需查明物业管理公司中建大康公司是否存在违约，因此，作为湛俊波、刘润坚、刁勇文三名业主，可以要求对方承担违约责任在本案中一并处理，也可选择侵权之诉另案起诉。故湛俊波、刘润坚、刁勇文选择由中建大康公司承担合同违约责任在本案中一并处理并无不当，原审认定湛俊波、刘润坚、刁勇文应另行诉讼，再审予以纠正。综上，湛俊波、刘润坚、刁勇文的再审理由成立，应予支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。经审判委员会讨论决定，依照《物业管理条例》第七条、三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条之规定，判决如下：一、撤销本院（2010）深中法民五终字第1446号民事判决。二、维持深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第257号民事判决。二审案件受理费58445元，由深圳市中建大康物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 程审 判 员 曹 静代理审判员 张秀萍二〇一二年五月二十三日书 记 员 张 威附：相关法律规定《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百八十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 搜索“”