（2011）金牛民初字第5154、5154-1号
裁判日期: 2012-05-22
公开日期: 2016-01-04
案件名称
赵学明、康海霞与黄英波、四川省疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵学明,康海霞,黄英波,四川省疾病预防控制中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2011）金牛民初字第5154、5154-1号原告（反诉被告）赵学明。原告（反诉被告）康海霞。委托代理人罗健，四川思创律师事务所律师。被告（反诉原告）黄英波。委托代理人彭商建、贾春林，四川合泰律师事务所律师。第三人四川省疾病预防控制中心，住所地：成都市武侯区中学路*号。法定代表人曾华俊，中心主任。委托代理人黄静、沈柯，四川泰益律师事务所律师。本诉原告赵学明、康海霞与被告黄英波、第三人四川省疾病预防控制中心（以下简称“省疾控中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月22日受理后，被告黄英波提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵学明、康海霞的委托代理人罗健与被告黄英波的委托代理人彭商建、贾春林及第三人省疾控中心的委托代理人沈柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵学明、康海霞本诉诉称，2009年7月20日，赵学明、康海霞与省疾控中心签订了《房屋租赁协议》，协议约定赵学明、康海霞承租省疾控中心所有的槐树街＊号楼（以下简称“＊号楼”），并对双方的权利义务、违约责任进行了约定。2009年7月20日、2010年7月20日，赵学明与黄英波分别签订了为期1年的《房屋联营协议》，赵学明将所租用的＊号楼附9号房屋（以下简称“9号房”）给黄英波使用，黄英波每年向赵学明支付联营费60000元，黄英波按每半年向赵学明预付联营费，联营费于到期前15日缴清。如未按时支付联营费，视黄英波违约，赵学明有权收回联营房屋并每天按全年联营费3%收取违约金。2010年7月12日，黄英波向赵学明预付半年的联营费30000元。按协议约定，2011年1月20日以前15日内应当预付下半年的联营费，赵学明多次要求黄英波支付，但黄英波拒不履行。在联营协议履行过程中，由于赵学明、康海霞对所联营的房屋进行了装修，赵学明与黄英波商定装修费共90000元全部由黄英波负担。黄英波于2010年3月21日向赵学明支付45000元，尚欠45000元未付。现请求判令一、黄英波立即搬出9号房，并将房屋返还给赵学明、康海霞；二、判令黄英波每日按164元的标准向赵学明、康海霞支付联营费至黄英波将房屋返还给赵学明、康海霞时止（暂计算至2011年7月20日计30000元）；三、判令黄英波按《房屋联营协议》第四条的约定向赵学明、康海霞支付违约金10000元；四、判令黄英波向赵学明、康海霞支付装修材料费45000元；五、判令黄英波承担本案全部诉讼费用。被告黄英波针对本诉辩称，赵学明、康海霞的起诉没有事实依据。黄英波已经按照协议履行了全部权利义务。房屋联营协议已经被赵学明、康海霞终止，终止后黄英波已经全部搬离了诉争房屋。黄英波在使用房屋期间，是合理使用房屋，并缴纳了全部费用，并且还预交了最后一次联营费至2011年1月份。请求驳回赵学明、康海霞的诉讼请求。被告黄英波反诉诉称，黄英波与赵学明、康海霞签订《房屋联营协议》后，赵学明、康海霞收取了黄英波联营费、水电押金和装拆费等费用，但实际仍是黄英波自行装修房屋并按时缴清了房屋使用期间的水电等各项费用。由于赵学明、康海霞终止合同的违约行为，给黄英波造成了巨大经济损失。现请求判令赵学明、康海霞立即退还水电押金5000元、装拆费45000元、中介费2000元、联营费15000元，合计67000元；判令赵学明、康海霞承担本、反诉全部诉讼费。原告赵学明、康海霞针对反诉辩称，黄英波至今仍在继续使用承租房屋。赵学明、康海霞与黄英波之间从未对房屋装修问题进行书面约定，赵学明、康海霞不应负担额外的装修费用，装拆费只是赵学明、康海霞对原房屋装修的拆除及铺面简单装修所产生的费用。水电押金的收取是为了预防承租户欠缴相关费用，待黄英波将房屋交还给赵学明、康海霞后，水电费由双方进行按实结算。请求判令驳回黄英波的反诉请求。第三人省疾控中心述称，赵学明、康海霞与黄英波在本案中的纠纷不应当影响省疾控中心的合法权益，省疾控中心从未同意赵学明、康海霞将其承租的槐树街＊号楼进行转租。经审理查明，赵学明与康海霞系夫妻关系。2009年7月9日，省疾控中心向金牛区工商部门出具一份证明，载明“槐树街＊号商住楼系我单位房产，其产权尚在办理中”等内容。2009年7月20日，省疾控中心（出租方、甲方）与赵学明、康海霞（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定“经甲、乙方协商，甲方将槐树街＊号楼租赁给乙方，具体事宜协商如下：……二、租赁期限：由于乙方接收门面后全面装修，故甲方给其一个月装修期，计费期限为2009年8月21日至2010年8月20日。三、租金：23000元／月，年租金总计276000元人民币。……六、协议变更，解除或终止：协议终止：在租赁期内，如因城市改造，甲方及甲方上级统筹规划需要进行拆除或甲方另外安排拆除，甲方要提前一个月通知乙方，乙方在接到通知后三十天内搬出，甲方应按协议未履行天数退还乙方相应的租赁费。如未发生以上情况，本合同到期后继续有效”等内容。同日，赵学明（甲方）与黄英波（乙方）签订一份《房屋联营协议》，该协议载明“经甲、乙双方协商，甲方将槐树街＊号附9号联营给乙方，具体事宜协商如下：一、联营范围：福腾宝电器。二、联营期限：计费期限为2009年7月21日至2010年7月20日。三、联营费：5000元／月，年联营费总计60000元人民币。四、缴款方式：乙方按半年付联营费，续联营费于到期前用30日缴清，未按时支付联营费，视乙方违约，甲方有权收回联营权及房屋。五、其他事项……2、乙方的用水、用电、工商等费用按月结清。……六、协议变更、解除或终止：协议终止：在联营期内，如因城市改造，甲方及甲方上级统筹规划需要进行拆除或甲方另外安排拆除，甲方要提前一个月通知乙方，乙方在接到通知后三十天内无条件搬出，甲方应按协议未履行天数退还乙方相应联营费。如未发生以上情况，本合同到期后继续有效。七、违约责任：本协议甲、乙双方应严格遵守，任何一方违约，给对方造成损失的，应予赔偿，经双方协商解决”。2010年3月21日，黄英波向赵学明交纳了2010年3月至2010年7月联营费20000元及水电押金5000元、中介费2000元。另黄英波向赵学明交纳装拆费45000元，赵学明向黄英波出具的装拆费收据载明“黄英波槐树街＊号附9号装拆费先收到肆万伍仟元，另欠肆万伍仟元在2010年9月20日前缴清，未（即半年内）按时缴纳合同作废”。2010年7月12日，黄英波向赵学明交纳2010年7月21日至2011年1月20日期间的联营费30000元，在赵学明向黄英波出具了收据上。2010年7月20日，赵学明与黄英波就9号房再次签订《房屋联营协议》，约定联营期限为2010年7月21日至2011年7月20日，联营费为5000元∕月，年联营费总计60000元。还查明，黄英波分别于2010年6月9日、7月12日、8月23日、9月9日向赵学明交纳1296元、1296元、1454元、384元。另查明，2010年6月29日，省疾控中心发出一份《通知》，内容为“各位租户：我中心槐树街40号、＊号的临街营业用房即将拆除，请各租户积极做好搬迁准备，在接中心退房通知后将出租房屋退回”。赵学明于2010年7月20日在上述通知上签字，并于同日向省疾控中心交纳了2010年8月12日至11月11日的房屋租金69000元。2010年10月15日，赵学明、康海霞在《成都晚报》刊登一栏公告，内容为“各联营商家：接上级通知，槐树街＊号附1号-15号，二、三楼临街房将于2010年11月20日前拆除，请各商家在2010年11月20日前搬迁退出”。＊号楼至今未拆除。上述事实有证明、房屋租赁协议、房屋联营协议、收据、个人业务凭证单、通知、调拨单、成都晚报与原、被告及第三人的一致陈述在案予以证实。本院认为，在诉讼中，省疾控中心主张其从未同意赵学明、康海霞将其承租的槐树街＊号楼进行转租。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案之中，省疾控中心作为诉争房屋的出租方有责任监督作为承租方的赵学明、康海霞按约定使用承租房屋，且赵学明、康海霞将承租房屋转租第三人使用长达1年之久，故本院有理由相信省疾控中心应当知道赵学明、康海霞对承租房屋进行转租。赵学明、康海霞虽未经省疾控中心同意进行转租，但省疾控中心超过6个月未提出异议，也未要求解除租赁合同，故应视为省疾控中心同意赵学明、康海霞转租。综上，对省疾控中心的意见，本院不予采纳。黄英波主张由于赵学明、康海霞及省疾控中心的原因，导致诉争房屋没有继续使用的价值，黄英波被迫终止协议并搬离9号房。同时由于赵学明、康海霞一直不露面，致使黄英波无法与赵学明、康海霞办理9号房的退房手续，所以房屋未办理交接的责任在赵学明、康海霞一方。综上，联营协议已于2010年10月实际终止，故赵学明、康海霞应退还黄英波预交的2010年11月、12月及2011年1月的联营费及水电押金。赵学明、康海霞对此不予认可，并提出黄英波仍在使用该房屋，且赵学明将电费交至2011年4月的，为此赵学明、康海霞提交了发票予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案之中，黄英波提交的上述证据不足证明其事实主张，应当承担举证不能不利后果，故对黄英波的主张，本院不予认可。黄英波主张根据约定，赵学明、康海霞应将房屋装修好后再交黄英波使用，但实际上是黄英波接手房屋后自行进行了装修，因此装拆费没有产生，故赵学明、康海霞应退还黄英波已交纳的装拆费45000元，为此黄英波提交了收据并申请证人邓修海出庭作证予以证实。赵学明、康海霞对此不予认可，并提出双方在签订联营协议时，对房屋装修并没有特别约定，本案所涉及的装拆费，是赵学明、康海霞对原有房屋装修的拆除费及简单装修，并主张黄英波应按约定支付剩余未支付的装拆费45000元，为此赵学明、康海霞提交了收条、发票予以证实。本院认为，赵学明与黄英波签订的《房屋联营协议》系名为联营实为转租的租赁协议，双方在该协议中未约定9号房装修由赵学明、康海霞负责，且根据房屋租赁合同的交易习惯，租赁房屋的装修并非出租方的义务，故赵学明收取的装拆费并非装修费。其次，赵学明、康海霞收取的装拆费系黄英波自愿交纳，该装拆费的收取未违反法律法规的强制性规定，且双方未约定联营协议终止履行后改装拆费应予退还。综上，对黄英波的主张，本院不予认可，对赵学明、康海霞的主张，本院予以认可。本院认为，赵学明、康海霞与黄英波签订的《房屋联营协议》系双方真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本案之中，双方签订的《房屋联营协议》系名为联营实为转租的租赁协议，赵学明、康海霞按约定将9号房交付给黄英波使用后，黄英波也应按约定按时足额支付联营费即房屋使用费，但截止赵学明、康海霞起诉时止黄英波的房屋使用费仅交纳至2011年1月，黄英波的行为已违反合同约定，鉴于9号房仍由黄英波实际占用，故赵学明、康海霞要求黄英波按约定标准支付房屋占用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持，黄英波应按每月5000元的标准支付从2011年1月21日起至实际腾退租赁房屋之日止的房屋占用费。关于迟延支付联营费的违约金，赵学明、康海霞未提交证据证明其因黄英波迟延交纳联营费产生损失及损失的具体金额、计算依据，应承担举证不能的不利后果，故对赵学明、康海霞要求黄英波支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。关于中介费2000元，诉讼中，黄英波主张赵学明、康海霞系出租方，已收取了联营费即房租，其收取中介费无事实及法律依据，应退还。本院认为，中介费系黄英波自愿交纳，赵学明、康海霞收取该费用未违反法律法规的强制性规定，且双方未约定联营协议终止履行后该费用应予退还，故黄英波的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告黄英波立即搬出9号房，并将房屋返还给赵学明、康海霞的请求，本院在审理省疾控中心诉赵学明、康海霞，第三人谭一蛟、周万洪、黄英波等人房屋租赁合同纠纷一案中【（2011）金牛民初字第5153号】业已判决谭一蛟、周万洪、黄英波等人将诉争房屋退还给省疾控中心。所以，原告的该项主张在本案中不予支持。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄英波于本判决生效之日起按每月5000元的标准支付原告赵学明、康海霞从2011年1月21日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。二、被告黄英波于本判决生效之日起十日内支付原告赵学明、康海霞剩余房屋装拆费45000元。三、驳回原告赵学明、康海霞其他诉讼请求。四、驳回被告黄英波的反诉诉讼请求。被告黄英波如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2026元，反诉案件受理费1476元，合计3502元，由原告赵学明、康海霞负担502元，被告黄英波负担3000元（因本诉案件受理费已由原告赵学明、康海霞垫付，反诉案件受理费已由被告黄英波垫付，故被告黄英波应于本判决生效之日起10日内将原告赵学明、康海霞超过其垫付金额的部分即2026元－502元=1524元支付给原告赵学明、康海霞）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 杨 宁代理审判员 朱 峰人民陪审员 帅安国二〇一二年五月二十二日书 记 员 程多多