（2011）江宁民初字第4631号
裁判日期: 2012-05-21
公开日期: 2014-07-25
案件名称
原告杨洋与被告迟志荣房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨洋,迟志荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2011）江宁民初字第4631号原告（反诉被告）杨洋，男，1983年1月5日生，汉族。委托代理人段俊明，江苏鸿国律师事务所律师。被告（反诉原告）迟志荣，男，1955年5月4日生，汉族。法定代理人迟晓蕾，女，1981年1月30日生，汉族。法定代理人迟晓蕾的委托代理人苏守华，男，1949年8月23日生，汉族。原告（反诉被告）杨洋与被告（反诉原告）迟志荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨洋及其委托代理人许有娣、被告（反诉原告）迟志荣的法定代理人迟晓蕾及其委托代理人苏守华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洋诉称：2009年9月25日，其与被告迟志荣签订《房地产买卖中介合同》，约定由其购买迟志荣所有的位于江宁区将军大道20号翠屏国际广场4-602房屋，价款总额为765000元，其付清220000元首付款三日内，迟志荣应协助其办理该房屋的过户手续。但其支付了首付款后，迟志荣一直未办理过户手续，严重违反了合同的约定。现要求：（1）迟志荣将位于江宁区将军大道20号翠屏国际广场4-602房屋过户至其名下；（2）迟志荣承担逾期办理房屋过户的违约金100000元。被告（反诉原告）迟志荣辩称并反诉称：其与原告（反诉被告）杨洋签订的《房地产买卖中介合同》真实有效。2009年10月18日，其突发疾病入院治疗，至今呈植物人状态。其曾要求杨洋支付购房余款，遭到拒绝，故其不存在迟延办理过户手续情形，不应承担违约金。由于杨洋违反诚实信用原则，不配合其办理过户手续，故其要求解除与杨洋签订的《房地产买卖中介合同》。反诉被告杨洋辩称：双方签订的《房地产买卖中介合同》系有效合同，不存在解除合同的情形，依法应当继续履行。请求驳回反诉原告迟志荣的反诉请求。经审理查明：2009年9月25日，原告（反诉被告）杨洋（乙方）、被告（反诉原告）迟志荣（甲方）与南京利众房屋销售有限公司第壹佰贰拾肆分公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，其中约定：由乙方购买甲方所有的位于江宁区秣陵街道将军大道20号翠屏国际广场4-602房屋，该房屋建筑面积108.03平方米，售价为765000元；甲方协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料；甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续，甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢、甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。该《房地产买卖中介合同》中约定，三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为，上述违约行为方，分别支付违约金100000元给各守约方，违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。三方经再次协商，对本合同达成补充协议如下：（1）2009.9.25日，乙方支付甲方20000元（定金）；（2）2009.10.30前，乙方支付甲方首付款220000元（含定金）用于解押，拿到结清证明三个工作日内完成过户手续，剩余545000元通过银行贷款支付甲方（不足部分现金补足）二个月内银行下款时间为准；（3）甲方将所售房内物品赠予乙方，2009年9.30日以前将物业费、水电费、共摊水电费结清，将房屋钥匙交于乙方。该《房地产买卖中介合同》签订后，杨洋支付了迟志荣房屋首付款20000元。2009年9月30日前，迟志荣将该房屋交付给杨洋。2009年10月31日，杨洋通过银行转账支付了迟志荣房屋首付款200000元。后杨洋诉至本院。另查明：2009年10月18日晨，迟志荣因突发疾病丧失意识，入院治疗，同年10月20日被转至南京军区总医院治疗并手术，术后神志不清。南京市秦淮区人民法院于2011年7月27日作出（2011）秦民特字第10号民事判决书，认定迟志荣经鉴定系植物状态，目前为无民事行为能力，判决：一、宣告迟志荣为无民事行为能力人；二、指定迟晓蕾为迟志荣的监护人。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、收条、（2011）秦民特字第10号民事判决书、当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告（反诉被告）杨洋与被告（反诉原告）迟志荣签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，对杨洋主张要求迟志荣协助办理该房屋的过户手续至其名下，本院予以支持，迟志荣的上述义务，应由迟志荣的监护人迟晓蕾履行。迟志荣按照约定向杨洋交付了房屋，但其因突发疾病住院治疗，并致植物状态，并经法院判决宣告为无民事行为能力人，在法院未指定监护人之前，迟志荣无法亲自办理过户登记手续，也无法按约定期限履行办理过户手续，系客观原因致其不能及时履行，故对杨洋要求迟志荣支付逾期办理房屋过户的违约金100000元，本院不予支持。杨洋已按约定的数额支付了购房款，且剩余购房款须在过户完毕后支付，故迟志荣反诉要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》，本院不予支持。双方应按合同约定继续履行，杨洋应在取得该房屋的所有权证后二个月内支付迟志荣剩余购房款545000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告迟志荣于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨洋办理位于江宁区秣陵街道将军大道20号翠屏国际广场4-602房屋的过户至原告杨洋名下；原告杨洋在取得该房屋的所有权证后二个月内支付被告迟志荣剩余购房款545000元。被告迟志荣的上述义务，由被告迟志荣的监护人迟晓蕾履行。二、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告迟志荣的反诉请求。本案应收案件受理费13750元，财产保全费3245元，反诉受理费11450元，合计28445元，由原告（反诉被告）杨洋负担16995元，被告（反诉原告）迟志荣负担11450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）。审 判 长 史俊杰代理审判员 王波峰人民陪审员 宋 涛二〇一二年五月二十一日见习书记员 张 浩 关注公众号“”