（2012）浦商初字第107号
裁判日期: 2012-05-21
公开日期: 2014-01-27
案件名称
周宗年与魏兴隆、南京浦口沿江街道新化社区第九村民小组等租赁合同纠纷民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周宗年,魏兴隆,南京市浦口区沿江街道新化社区第九村民小组,叶纪泽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2012）浦商初字第107号原告周宗年。委托代理人张新。被告魏兴隆。被告南京市浦口区沿江街道新化社区第九村民小组（下称沿江街道新化九组）。负责人黄继平。第三人叶纪泽。原告周宗年诉被告魏兴隆、沿江街道新化九组、第三人叶纪泽租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员俞昌盛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周宗年及其委托代理人、被告魏兴隆、被告沿江街道新化九组负责人黄继平、第三人叶纪泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宗年诉称，2003年8月，我和魏兴隆共同与沿江街道新化九组签订租地协议，约定沿江街道新化九组将其位于本区2号公路以东由南向北24.5亩土地租给我和魏兴隆，租期20年，租金为每亩每年1600元，合计每年应缴纳租金39200元。该协议经村委会签字确认后双方于2003年8月18日签字盖章生效。后我与魏兴隆口头约定各自经营10年，魏经营前10年，我经营后10年。2006年，魏兴隆在我不知情情况下，串通沿江街道新化九组擅自将该土地转租给第三人叶纪泽，直至2011年上半年我才发现经营者不是魏兴隆，我遂找魏兴隆和沿江街道新化九组交涉，但二者均避而不见。现诉至法院，要求确认魏兴隆、沿江街道新化九组与第三人叶纪泽签订的租地协议无效。确认我对涉案土地拥有50%的租赁经营权，被告承担诉讼费用。被告魏兴隆辩称，我与原告合租沿江街道新化九组24.5亩土地属实，后由于我家做生意资金周转问题无法继续租地，就将土地转租给了叶纪泽，在转租过程中，周宗年也表示不再租用土地。周宗年称不知道转租和各经营十年不属实，我和周宗年租地后，各人干各人的，我一半，周一半，但租金都是我交的，我准备盖房子经营修理厂，至2005年，我没钱交租金，在周宗年同意后，就和叶纪泽谈了转租的事，并经沿江街道新化九组同意。被告沿江街道新化九组辩称，我方对周宗年、魏兴隆合租土地如何约定不清楚，不知道二人是否有各占50%经营权和各经营10年的约定，一开始是魏兴隆交纳了全部租金，至2005年魏兴隆经营不善造成土地抛荒，且魏兴隆无力再交纳租金，也找过周宗年，周宗年也不愿意交纳租金，我方将此情况汇报给了社区，正好叶纪泽需要租用土地，就将土地租给了叶。周宗年和魏兴隆损害了农田，如果不是叶接手，周和魏应承担损害农田的责任。该土地均是村民的农业承包地，统一由村里对外出租，所得租金支付给村民，因承租人都不交租金，村民纷纷找村里要钱，我方多次要求周支付租金，周拒绝支付租金。我方认为，根据合同约定，魏兴隆和周宗年自动放弃了租赁。第三人叶纪泽述称，2005年10月，沿江街道新化九组和魏兴隆找我问我是否需要租地，我当时不需要，但魏兴隆多次与我联系，说周宗年不愿意交租金，并称自己已无法再经营土地，要我帮忙，我才交了租金，租了土地。沿江街道新化九组的陈述是属实的，我租地后至今周宗年没找过我，我已九年没见过周宗年了。此外，我还给了魏兴隆转租费用11万元，包括魏兴隆支付的租金和垫土费用。经审理查明，2003年，经沿江街道新化社区同意，由沿江街道新化九组将村民农业承包土地统一对外出租或承包。2003年8月18日，周宗年、魏兴隆共同与沿江街道新化九组签订租地协议，约定将新化九组二号公路以东由南向北的24.5亩土地出租给周、魏二人，租赁期限20年，自2003年12月31日至2023年12月31日，每亩每年1600元，每年共交纳39200元；周、魏在使用该土地期间，如遇国家、集体占用（村、组在内），周、魏应无条件服从，不得阻止，有关赔偿事宜按有关规定办理（地面青苗费归周、魏，土地归国家、集体所有，农户承包权不变），同时协议自然终止；周、魏应合法经营、自负盈亏；周、魏在签字之日起付清当年的一切土地承包费用，以后每年必须在12月1日前付清当年的费用，不得以任何理由迟延交纳，如到期不能兑现，视周、魏放弃一切权益，沿江街道新化九组有权终止本协议，周、魏必须将所用土地原貌归还给沿江街道新化九组。协议签订后，魏兴隆于2003年10月24日支付给沿江街道新化九组租金、青苗费61250元，于2004年12月17日支付了租金39200元，此间其一人使用该土地兴建修理厂。至2005年8月，魏兴隆无力支付租金，于2005年8月8日向沿江街道新化社区及新化九组申请解除租地协议，经沿江街道新化社区及九组同意后，将该土地转租给了叶纪泽，叶纪泽为此支付了11万元给魏兴隆，并在2005年12月22日支付给沿江街道新化九组租金39200元，此后每年的租金由叶纪泽支付。沿江街道新化九组与叶纪泽重新签订了租地协议，协议内容基本与2003年8月18日的协议一致。2006年1月1日，魏兴隆出具说明给叶纪泽，说明其转租土地与周宗年无关，一切事宜均由魏兴隆负责与周宗年交涉。叶纪泽承租该土地后，经沿江街道新化社区和建设所同意兴建了房屋，其所在南京长山商贸有限公司因非法占地行为被南京市国土资源局浦口分局于2009年5月21日罚款48999元。上述事实，有原告提交的租地协议、转租协议，第三人叶纪泽提交的租地协议、记事、缴款收据、转租协议、说明、申请报告、行政处罚告知书、罚款收据、房屋改造放线表，以及本案庭审笔录为证。本院认为，因涉案土地系村民承包农业用地，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》关于未经依法批准不得将承包地用于非农业建设的禁止性规定，土地实际使用人未依法使用土地的，土地承包权人或委托人有权制止，故第三人应当依法用地，土地承包权人或委托人（即土地承包户或受委托的沿江街道新化九组）对第三人未依法用地的有权制止。周宗年以其合租的土地在其不知情的情况下被合租人和出租人转租给第三人为由要求确认魏兴隆、沿江街道新化九组与第三人所签租地协议无效及原告拥有50%租赁经营权，本院不予支持。理由是，一、周、魏共同签订合租协议后，对如何合伙使用土地约定不明，周称各经营十年、魏经营前十年、周经营后十年未见书面协议，魏亦否认，则不能认定周、魏各经营十年的约定；魏称各干各的，一人一半，但自始至终由其一人支付租金，和其一人收取转租费未能合理解释，则亦不能认定周、魏租赁各半的约定。二、周、魏共同签订租地协议后，实际由魏一人使用全部土地，一人支付全部租金，对此周是明知的且未持异议，可证在实际履行租地协议过程中，魏系二人合伙使用土地的实际执行人。三、魏兴隆在支付了两年租金后，无力再支付租金，周、魏二人如要继续租赁使用土地，须按协议约定支付租金，对此，周、魏实际未支付租金，对转租如此重大事件作为合伙人之一的周宗年当不至于一直不知情，且事隔七年之久。四、周、魏与沿江街道新化九组签订的租地协议约定，周、魏在使用该土地期间，如遇国家、集体占用（村、组在内），周、魏应无条件服从，不得阻止，有关赔偿事宜按有关规定办理，同时协议自然终止；周、魏在签字之日起付清当年的一切土地承包费用，以后每年必须在12月1日前付清当年的费用，不得以任何理由迟延交纳，如到期不能兑现，视周、魏放弃一切权益，沿江街道新化九组有权终止本协议，周、魏必须将所用土地原貌归还给沿江街道新化九组。依该约定，沿江街道新化九组有权单方解除租地协议，在周、魏到期未能按约支付租金，沿江街道新化九组亦有权终止协议，另租他人。综上，原告的诉请理由与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告周宗年的诉讼请求。本案受理费80元，由原告周宗年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费160元，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 俞昌盛二〇一二年五月二十一日书记员 孙甜甜 更多数据：搜索“”来源：