（2011）甬慈逍民初字第315号
裁判日期: 2012-05-02
公开日期: 2016-12-09
案件名称
楼利君与蒋聪月、袁杏花等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
楼利君,蒋聪月,袁杏花,钱某,陈某
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2011）甬慈逍民初字第315号原告：楼利君，女，1963年2月6日出生，汉族，居民，住慈溪市。委托代理人：柴建清（原告楼利君姐夫），男，1962年8月1日出生，汉族，居民，住宁波市海曙区。委托代理人：虞超勇，慈溪市林城法律服务所法律工作者。被告：蒋聪月，女，1963年6月11日出生，汉族，农民，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。被告：袁杏花，女，1924年3月3日出生，汉族，农民，住慈溪市。被告：钱某。被告：陈某（又系被告袁杏花、钱某委托代理人），男，1985年11月12日出生，汉族，居民，住慈溪市观海卫镇东城边街***号。公民身份号码：3302821985********。原告楼利君诉被告蒋聪月、袁杏花、钱某、陈某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2011年11月29日，原告申请对讼争房屋的价格进行评估，2011年11月30日，本院依法将本案移送鉴定。2012年1月9日，鉴定结束。2012年2月8日，本院公开开庭审理了本案，原告及委托代理人柴建清、虞超勇、被告蒋聪月、陈某到庭参加诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求，被告方要求法院给予新的答辩及举证期限，故本院于同日依法将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2012年2月29日第二次公开开庭审理了本案，原告及委托代理人柴建清、虞超勇、被告蒋聪月、陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告楼利君起诉称：1998年9月21日，被告蒋聪月经其余三被告同意，将座落于慈溪市新浦镇浦沿村黄鹦路35号的房屋出卖给原告，原告付款后，实际使用讼争房屋已十余年。2010年8月23日，被告袁杏花、钱某、陈某向慈溪市人民法院起诉，要求确认该房屋买卖无效。案经审理，慈溪市人民法院以（2010）甬慈逍民初字第226号民事判决书确认“被告楼利君与被告蒋聪月于1998年9月21日签订的房屋买卖契约无效”，原告不服，提起上诉，宁波市中级人民法院维持了一审判决。由于四被告的行为给原告造成了损失，故起诉要求四被告赔偿损失980000元。鉴定结束后，原告变更诉讼请求，要求判令：1、四被告返还原告购房款60000元，赔偿原告经济损失748000元，合计808000元；2、原告在四被告返还购房款和赔偿经济损失合计808000元后，同意一个月内将讼争房屋返还给被告；3、案件诉讼费和评估费2550元由被告负担。被告蒋聪月、袁杏花、钱某、陈某答辩称：原告诉讼请求中的房屋款60000元同意返还，损失只同意赔偿748000元中的一半。诉讼费与评估费不予承担。同意原告主张的房屋返还时间。在辩论意见中，被告袁杏花、钱某、陈某变更同意赔偿的意见，认为被告蒋聪月卖房时，被告袁杏花年事已高，实际不知卖房情况，被告蒋聪月是袁杏花的儿媳妇，故蒋聪月给的钱不一定是卖房款。三被告对卖房是不知情的，与赔偿无关。为证明自己的诉讼主张，原告楼利君向法庭提供了以下证据：1.房屋买卖契约1份，证明原告与被告蒋聪月于1998年9月21日签订房屋买卖协议1份，四被告同意将讼争房屋出卖给原告的事实。2.慈溪市人民法院（2010）甬慈逍民初字第226号民事判决书1份，证明原告与被告蒋聪月订立的买卖房屋协议经法院判决确认买卖无效的事实。根据原告的申请，本院依法出示了宁波市豪斯房地产估价有限公司出具的估价报告1份，证明讼争房屋的市场价值为808000元的事实。经庭审质证，四被告对上述证据均无异议，原告对本院出示的估价报告亦无异议。根据原、被告的质证意见，本院对原告提供的证据及宁波市豪斯房地产估价有限公司出具的估价报告的证明力予以认定。综上，本院认定本案事实如下：被告蒋聪月与陈龙国于1985年3月7日登记结婚，婚后生育子陈某、女钱某，袁杏花系陈龙国的母亲。1988年5月，陈龙国申请建造了涉案房屋（土地性质为集体土地），并于1992年1月30日领取了房屋所有权证。1993年3月12日陈龙国死亡。陈龙国死亡后，涉案房屋一直未分割。1994年10月，被告蒋聪月领取了涉案房屋的集体土地使用权证。1998年9月21日，被告蒋聪月因户粮关系迁移观城镇将讼争房屋出卖给原告楼利君，双方签订《卖屋契约》1份，约定被告蒋聪月将慈溪市新浦镇浦沿村黄鹦路西35号的两间三层楼房加一间平台转让给被告楼利君，转让价款为60000元，款项一次性付清。蒋聪月与楼利君在《卖屋协议》上签字并盖章，协议由当时的新浦镇浦沿村书记岑乾涛执笔并签名，并加盖村委会印章，在场人员有中间人徐志亨，以上各方均签字盖章。协议签订后，原告楼利君当场一次性向被告蒋聪月支付了60000元房款。被告蒋聪月亦将房屋连同产权证、土地使用权证一并交付给楼利君。事后，袁杏花自述拿到400元的卖房款。讼争房屋由原告楼利君一方居住、使用至今。2010年8月23日，被告袁杏花、钱某、陈某向本院起诉，要求确认该房屋买卖无效。案经审理，本院以（2010）甬慈逍民初字第226号民事判决书确认“楼利君与蒋聪月于1998年9月21日签订的房屋买卖契约无效”。楼利君不服，提起上诉，宁波市中级人民法院维持了一审判决。现一审民事判决已生效。2011年12月29日，经宁波市豪斯房地产估价有限公司评估，讼争房屋的市场价值为808000元，原告支出鉴定费2550元。本院认为，根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告的房屋买卖协议已被判决确认无效，故被告方根据协议所得的购房款60000元应当返还给原告，四被告同意将60000元返还原告，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。根据被告蒋聪月的庭审陈述，其丈夫死亡后，婆媳关系较为紧张，被告蒋聪月为改变生活环境，携子女迁居观城镇而出卖讼争房屋，且房屋买卖协议由所在地村委会及中间人见证，故出售讼争房屋是其真实的意思表示；被告袁杏花在明知房屋出售后，亦未提出异议，应视为对房屋买卖行为的认可。在出卖房屋多年后，被告方单方反悔，并以违反国家强制性规定为由主张合同无效，故被告蒋聪月、袁杏花应对合同无效承担主要的过错责任。原告作为买受人在买卖房屋时未尽谨慎审查义务，在明知是集体土地性质的前提下未审核自己是否符合受让房屋的条件，仍与被告蒋聪月签订房屋转让协议，故应承担合同无效的次要责任。合同签订时，被告钱某、陈某均尚未成年，原告也未举证证明被告钱某、陈某对合同无效存在过错，故被告钱某、陈某不承担过错责任。原告作为买受人的利益损失，应当以房屋现值和原买卖价格的差价范围予以确认，基于诚实信用原则及平衡利益，被告蒋聪月、袁杏花宜承担90%的赔偿责任。原告支出的评估费也属于损失范围，宜由被告蒋聪月、袁杏花承担90%的赔偿责任。因此，原告诉请中合理部分本院予以支持。四被告同意原告主张的腾房时间，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告蒋聪月、袁杏花、钱某、陈某返还原告楼利君购房款60000元。二、被告蒋聪月、袁杏花赔偿原告楼利君损失673200元。上述应支付的款项均于本判决生效后十五日内履行。三、在被告蒋聪月、袁杏花、钱某、陈某返还原告楼利君购房款60000元及被告蒋聪月、袁杏花支付赔偿款673200元后一个月内，原告楼利君应将讼争房屋及相关房屋、土地权利证书交付给被告蒋聪月、袁杏花、钱某、陈某。四、驳回原告楼利君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11880元、鉴定费2550元，合计14430元，由原告楼利君负担1443元，被告钱某、陈某负担415元，在本判决生效后七日内交纳本院。被告蒋聪月、袁杏花负担12572元，其中10692元在本判决生效后七日内交纳本院，2295元直接交付原告，在本判决生效后七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 方波波代理审判员 叶海慧人民陪审员 陈华飞二〇一二年五月二日代书 记员 许珊珊附：判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 搜索“”