（2012）深福法民三初字第750号

裁判日期: 2012-05-18

公开日期: 2018-12-31

案件名称

郑海玲与深圳市福田区益田村业主委员会深圳市住宅物业管理有限公司业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

广东省深圳市福田区人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

郑海玲；深圳市福田区益田村业主委员会；深圳市住宅物业管理有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》:第七十八条第二款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百二十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第九条第一款第四项

全文

广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2012）深福法民三初字第750号原告郑海玲，住址广东省深圳市福田区。委托代理人黎广海，住址广东省深圳市福田区。被告深圳市福田区益田村业主委员会，地址深圳市福田区益田村。代表人顾志杰，业主委员会主任。被告深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人刘颖莎，董事长。二被告共同委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。二被告共同委托代理人马远志，住址深圳市南山区。原告郑海玲诉被告深圳市福田区益田村业主委员会（下称业委会）、深圳市住宅物业管理有限公司（下称住宅公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2012年3月29日立案受理后，依法由审判员李立适用简易程序独任审判，于2012年5月15日公开开庭进行了审理。原告郑海玲及其委托代理人黎广海、两被告的共同委托代理人马远志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，益田村是深圳市政府开发建设的大型安居房住宅区，总建筑面积90余万平方米，有近8000户住户，自竣工伊始益田村就由深圳市住宅局通过招标形式委托其下属公司--深圳市英利实业有限公司（后更名为深圳市住宅经营管理有限公司）进行物业管理服务。1998年3月，被告深圳市福田区益田村业主委员会成立。2003年10月益田村进行第二届业主委员会换届选举，福田区建设局在2003年11月给予益田村业委会（即第二届业主委员会）备案登记，由洪少义担任本届业委会主任，而其妻子袁少香当时正担任被告住宅公司的办公室主任一职。2006年11月20日，被告业委会完成第三届换届选举，业委会任期三年，至2009年11月届满，由顾志杰担任该届业委会主任。2004年6月30日，担任第二届业委会主任的洪少义在益田村没有召开业主大会决定物业管理单位，在被告业委会没有依法公开招标聘请物业管理单位，而且在业委会没有对益田村物业管理企业的选聘进行决议、业委会其他委员没有同意使用业委会公章的情况下，即决定委托被告住宅公司对益田村实施物业管理，并以被告业委会的名义与被告住宅公司签订了益田村《物业管理委托合同》。在该合同中，被告业委会将益田村21栋高层、6栋中高层、82栋多层及配套设施和商业网点全部委托给被告住宅公司进行管理，所涉面积达98万多平方米。在合同签订后，益田村业主大会也未批准该合同。2005年初，洪少义未完成任期即辞职。2007年5月16日，在上述《物业管理委托合同》即将期满前，被告业委会同样在益田村业主大会没有决定选聘物业单位，在没有履行任何合法程序、没有对物业管理企业进行公开招标的情况下，又擅自作出决定委托被告住宅公司对益田村实施物业管理并与被告住宅公司签订了《益田村物业管理委托合同》，而且将合同期定为五年，从2007年7月一直跨越到第三届业委会届满之后的2012年6月。两被告的上述行为严重地违反了国家法律法规，也不符合《深圳经济特区物业管理条例》和深圳市政府的相关规定，侵害了益田村业主的合法权益。被告业委会的非法行为不仅造成益田村业主大会名存实亡，也使原告在内的益田村业主利益受损。请求人民法院判令：1、撤销被告业委会未经益田村业主大会批准、同意，于2007年5月16日作出的选聘被告住宅公司为益田村物业管理单位的决定为无效和非法；2、诉讼费由两被告负担。被告业委会答辩称，1、原告的诉讼请求不明确。2007年5月16日业委会签订物业管理委托合同行为属于经过益田村业主大会授权，代表业主大会，履行签订物业服务合同的职责行为，属于代理行为，不属于业主委员会作出决定行为，不存在2007年5月16日益田村业委会作出选聘物业管理单位决定的事实。2、根据最高人民法院的司法解释，业主请求撤销业委会决议应在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出签订物业管理合同行为一年内行使，本案原告于2012年提起撤销权诉讼，已经超过法定除斥期间，其诉讼请求应依法予以驳回。被告住宅公司答辩称，住宅公司不是适格被告，本案是业主撤销权诉讼，应以业主大会或业委会为被告，相关法律法规并未授权业主可以以物业管理公司为被告提起撤销权诉讼，因此原告针对住宅公司的诉讼请求应当予以驳回。经审理查明，原告是益田村2栋203号房业主，从1997年6月开始至今居住在益田村。原告已缴清2009年2月之前的物业管理费。已经发生法律效力的本院（2010）深福法民三初字第251号民事判决及深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1976号民事判决认定如下事实：益田村是深圳市政府开发建设的大型安居房住宅区，并由深圳市住宅局分批对益田村进行分期建设、分批投入使用。益田村占地49万平方米，总建筑面积772833.68平方米，已出售分配的物业面积为644731.08平方米，尚未出售的物业面积为128102.6平方米，该住宅区有多层房屋、中高层房屋及高层房屋。 1995年7月，深圳市住宅局通过招标的形式委托其下属公司深圳市英利实业公司（后深圳市英利实业公司更名为深圳市住宅经营管理有限公司）对第一期建设完毕并已投入使用的益田村多层住宅区进行物业管理。2002年2月8日，深圳市住宅经营管理有限公司被深圳市工商局吊销营业执照。 2001年6月30日，被告深圳市住宅物业管理有限公司与益田村开发建设单位原深圳市住宅局签订了物业管理合同，物业管理期限自2001年6月30日至2004年6月30日止，合同约定由被告深圳市住宅物业管理有限公司对益田村21栋高层住宅（其中8栋32层住宅、5栋28层住宅、8栋24层住宅）进行物业管理。 2004年6月30日，被告深圳市益田村业主委员会与被告深圳市住宅物业管理有限公司之间签订了《物业管理委托合同》，约定甲方即被告深圳市福田区益田村业主委员会委托被告深圳市住宅物业管理有限公司对益田村（含21栋高层、6栋中高层、82栋多层住宅及其配套设施和商业网点、学校、幼儿园等）进行物业管理，期限三年，自2004年7月1日至2007年6月30日。 2006年11月10日，在福田区沙头街道办及益田社区工作站的指导及监督下，被告深圳市福田区益田村业主委员会与换届选举筹备组进行了换届选举开箱、验票，大会表决通过了业主公约、议事规则。 2007年4月2日，被告深圳市福田区益田村业主委员会发布了《关于深圳市福田区益田村召开业主大会会议的通知》、《关于深圳市福田区益田村业主大会讨论事项的通告》，讨论决定是否由被告深圳市住宅物业管理有限公司继续对益田村住宅区提供物业服务。2007年4月7日，被告深圳市福田区益田村业主委员会向业主发布了《关于益田村业主大会投票的公告》告知各业主，业委会组织的工作人员将上门发放和回收表决票，并且对该过程进行摄像。同时，被告深圳市福田区益田村业主委员会还制作了表决票及业主建议书，供业主进行表决。据被告业委会提交的照片及录像证实，上述通知、通告及公告等文件，被告业委会均在益田村内进行张贴，并在小区的业主信箱进行了投递。2007年4月9日，沙头街道办工作人员、业主委员会委员及业主代表对大会投票前封箱、投票期间封闭投票口进行了确认。2007年4月10日、11日、12日、13日，沙头街道办工作人员、业主委员会委员及业主代表对开启票箱投票口及封闭票箱投票口均进行了确认。2007年4月15日，被告深圳市福田区益田村业主委员会向各业主发出了《关于益田村业主大会投票情况的公告》，告知业主大会会议将于2007年4月17日进行开箱验票，邀请业主进行现场监督。2007年4月17日，沙头街道办工作人员、业主委员会委员及业主代表对大会验票前的票箱进行检验，确认票箱完整。同日，在沙头街道办工作人员、业主委员会委员及业主代表的现场监督下，大会验票对是否同意被告深圳市住宅物业管理有限公司继续提供服务进行表决，经验票表决同意被告深圳市住宅物业管理有限公司继续提供服务的同意率为90%。2007年4月20日，被告深圳市福田区益田村业主委员会向深圳市国土资源与房产管理局报告了表决结果。2007年5月29日，被告深圳市福田区益田村业主委员会发布了《关于深圳市福田区益田村业主大会会议决议的通告》，告知业主大会会议通过了由被告深圳市住宅物业管理有限公司继续为益田村提供物业服务的决议。为了证明上述事实，被告深圳市福田区益田村业主委员会除了提供上述书证外，还提供了照片及录像予以证明。 2007年5月26日，被告深圳市益田村业主委员会与被告深圳市住宅物业管理有限公司之间再次签订了《物业管理委托合同》，约定被告深圳市住宅物业管理有限公司为益田村（含21栋高层、6栋中高层、82栋多层住宅及其配套设施和商业网点、学校、幼儿园等）进行物业管理，期限五年，自2007年7月1日至2012年6月30日。业主委员会成员在该合同上一并签字确认。 2001年12月7日，深圳市住宅局向被告深圳市住宅物业管理有限公司颁发了甲级物业管理资质证书。2007年8月1日，建设部向被告深圳市住宅物业管理有限公司颁发了一级物业管理资质证书。益田村系由被告深圳市住宅物业管理有限公司下属的益田村管理处负责益田村社区的物业管理。1998年3月，益田村成立了第一届业主委员会。2003年10月，益田村业主委员会进行了换届选举，产生了第二届益田村业主委员会，主任为洪少义。2003年11月，福田区建设局对益田村业主委员会换届进行了备案登记。2006年11月10日，被告深圳市益田村业主委员会发布通告成立了第三届业主委员会，由顾志杰任主任。2006年11月21日，深圳市福田区建设局对益田村业主委员会换届进行了备案登记。以上事实，有《物业委托合同》、《深圳经济特区微利商品房买卖合同》、本院（2010）深福法民三初字第251号民事判决书、深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1976号民事判决书等证据以及庭审笔录证实。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”。已发生法律效力的本院（2010）深福法民三初字第251号民事判决书、深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1976号民事判决书已经确认被告益田村业主委员会于2007年4月组织召开了业主大会，并且在政府有关部门的监督下，业主大会就是否续聘被告住宅公司事宜进行了表决，票决结果为同意被告住宅公司继续提供服务的同意率为90%。原告认为被告业委会选聘被告住宅公司为益田村的物业管理单位未经业主大会批准、同意，与事实不符，本院不予采信。此外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条明确规定，业主以业主大会或业主委员会作出的决议侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案被告业委会于2007年4月2日发布通知召开业主大会，告知业主进行是否由被告住宅公司继续为益田村提供物业服务的表决。2007年4月10日至2007年4月13日，在沙头街道办工作人员、业主委员会工作人员及业主代表的监督下，向小区内业主发放了表决票进行表决。2007年4月17日，在沙头街道办工作人员、业主委员会委员、业主代表、社区工作站、社区民警的现场监督下开验票箱，表决同意被告住宅公司继续提供物业服务的同意率为90%。即2007年4月17日，益田村业主大会形成了被告住宅公司继续提供物业服务的决议。而原告作为小区的业主，一直居住在益田村内，业主大会的表决方式是公开进行的，有相关政府职能部门的参与与监督，并且小区内大多数业主参与了表决。由此可以推定，原告知道或应当知道益田村召开了业主大会，并知道大会表决同意被告住宅公司继续提供物业服务的决议，而原告于2012年才向本院提起诉讼，显然已经过了一年的撤销权除斥期间。并且，至庭审之日，被告住宅公司仍在益田村行使物业服务的职责，并未退出。而作为业主的原告，其理应对在家门口提供物业服务的企业或工作人员是否更换具有注意的义务，而在原物业委托合同届满之日即2007年6月30日，被告住宅公司并未撤出益田村，至此时，原告也应当知道被告业委会或业主大会作出表决同意被告住宅公司继续提供物业服务，如果原告认为其权利受到侵害或大会程序违法，最迟应于该日起一年内行使撤销权撤销该决议。综上，原告起诉要求撤销被告业委会2007年5月的决议，因超过了撤销权行使的除斥期间，也应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项的规定，判决如下：驳回原告郑海玲的诉讼请求。本案案件受理费100元（已由原告预先交纳），因适用简易程序，本院减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在上诉费缴纳通知单送达之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员　李　　　立二〇一二年五月十八日书记员　庄　晓　玲书记员　车慧（代）关注公众号“”