（2012）杭上民初字第384号
裁判日期: 2012-05-17
公开日期: 2014-04-16
案件名称
胡三龙与浙江乾瑞文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡三龙,浙江乾瑞文化艺术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十六条
全文
中华人民共和国浙江省杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭上民初字第384号原告：胡三龙。委托代理人：王潇达。被告：浙江乾瑞文化艺术有限公司。法定代表人：方君。委托代理人：何淼炎。原告胡三龙为与被告浙江乾瑞文化艺术有限公司（以下简称乾瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年3月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年4月23日公开开庭进行了审理。原告胡三龙的委托代理人王潇达、被告乾瑞公司的委托代理人何淼炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡三龙起诉称：2009年7月23日，原、被告签订租赁合同一份，合同约定原告将位于杭州市上城区长生路58号710室、712室房屋出租给被告作为其办公用房，租赁期限自2009年9月1日起至2011年8月31日止，租赁期间租金每半年一付，先付后租；如被告未能按照约定支付租金，每逾期一日按日租金的三倍向原告支付违约金等事项。合同签订后，双方如约履行。房屋租赁期满后，被告继续使用租赁房屋，但是没有提前支付半年租金。原告于2011年9月28日向被告及被告股东寄发通知，要求被告支付租金。被告仅在2011年10月20日支付了2万元租金。截止2012年3月31日止，扣除押金3万元，被告仍拖欠原告租金135791.67元。根据合同约定，不能按时支付租金的，被告应向原告支付单月租金三倍的违约金，即79625元。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同并腾退涉案房屋；2、被告支付拖欠的房屋租金135791.67元（以2011年的租金318570元计算，自2011年9月1日起计算至2012年3月31日止，租金应为185791.67元，并扣除已付的2万元以及押金3万元），违约金79625元，共计215416.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告胡三龙在举证期限内向本院提供了下列证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告于2009年7月23日签订租赁合同一份，被告承租原告房屋，双方就租赁事宜进行约定的事实。2、收条一张，拟证明被告向原告支付房屋押金3万元的事实。3、收条五张，拟证明被告在租赁期间向原告支付房屋租金，在租赁期满后于2011年10月20日向原告交纳租金2万元的事实。4、通知二份及邮寄详情单三份，拟证明原告向被告送达通知催讨租金等事实。5、房屋所有权证二份，拟证明原告系涉案房屋所有权人的事实。被告乾瑞公司答辩称：1、被告并不是恶意拖欠租金，而是因被司法机关查封涉案房屋。合同约定的租金是144500元，扣除已交的2万元，应为124500元，再抵扣押金3万元，实际应付租金应该为94500元；2、原告提出的违约金过高，请求法庭予以减免。被告乾瑞公司未提供证据。审理中，本院依法对原告提供的证据，经当庭质证，认证如下：由于被告对原告的证据1、2、3、5均无异议，本院予以认定；被告对原告的证据4虽无异议，但是认为没有收到，本院认为，通知并无被告方签名，邮件详情单并无收件人签名，被告的异议成立，该证据不能证明被告已收到通知，故本院不予认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2009年7月23日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将其所有位于杭州市上城区长生路58号710室、712室的房屋出租给被告作为其办公用房，租赁期限自2009年9月1日起至2011年8月31日止，租赁期间租金每半年一付，先付后租；第一年租金为289000元，自第二年度开始，每年租金在前一年的基础上累积递增5%；如被告未能按照约定支付租金，每逾期一日按日租金的三倍向原告支付违约金等事项。合同签订后，被告依合同约定向原告交付押金3万元，双方如约履行。房屋租赁期满后，被告继续使用租赁房屋，但是未提前支付半年租金。被告于2011年10月20日向原告支付了2万元租金，其余租金至今未付。故原告诉至法院，请求依法判决。另查明，被告因未履行本院（2011）杭上商初字第301号民事调解书确定的义务，在本案起诉前，涉案房屋内的物品已被本院查封。本院认为，原、被告于2009年7月23日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应依法全面履行自己的合同义务。合同期限届满后，被告继续占有、使用涉案房屋，原告并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告未按照原合同约定的期限交付租金，且合同已成为不定期租赁合同，因此原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并腾退涉案房屋，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告支付合同期限届满后拖欠的租金，符合法律规定，虽然原告计算租金有误，但是其请求数额低于按照合同计算的租金标准，同时双方均同意押金在租金中抵扣，因此对于原告的诉讼请求，本院亦予支持。被告辩解称不是恶意拖欠租金，而是被司法机关查封涉案房屋，本院认为，该情形属被告自己的原因造成，不能构成拒交或拖欠租金的理由，故该抗辩意见，本院不予采纳。被告认为应按照原、被告签订合同时第一年租金289000元的标准计算租赁期限届满后的租金，与情理不符，也与合同约定相悖，因此该辩解意见，本院亦不予采纳。关于租金交付方式，应按原合同约定履行，租赁合同约定租金是每半年一付，先付后租，被告直至2011年10月20日才向原告支付2万元租金，显然违约，因此应承担相应的违约责任。被告认为违约金过高，要求减免，本院认为虽然合同约定了逾期一日按日租金的三倍向原告支付违约金，该约定显然过高，故结合原告的实际损失及诉讼请求，本院予以酌情减免，判处4万元违约金为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告胡三龙与被告浙江乾瑞文化艺术有限公司于2009年7月23日签订的租赁合同于本判决书生效之日起解除。二、被告浙江乾瑞文化艺术有限公司于本判决书生效之日起一个月内将现使用的杭州市上城区长生路58号710室、712室的房屋腾空，将房屋交还原告胡三龙。三、被告浙江乾瑞文化艺术有限公司于本判决书生效之日起7日内支付原告胡三龙房屋租金135791.67元（计算至2012年3月31日止，上述租金已扣除被告向原告交付的押金3万元、租金2万元）。四、被告浙江乾瑞文化艺术有限公司于本判决书生效之日起7日内赔偿原告胡三龙违约金4万元。五、驳回原告胡三龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4531元，由原告胡三龙负担831元，被告浙江乾瑞文化艺术有限公司负担3700元。如不服本判决，原告胡三龙可在判决书送达之日起30日内，被告浙江乾瑞文化艺术有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4531元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。审 判 长 程煜峰人民审判员 赵惠健人民陪审员 韩思源二〇一二年五月十七日书 记 员 童晓雷 关注微信公众号“”