（2012）一中民四终字第0644号
裁判日期: 2012-05-16
公开日期: 2014-01-03
案件名称
某职业培训学校诉某绣花厂租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
某职业培训学校,某绣花厂,杜某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款
全文
天津市第一中级���民法院民 事 判 决 书（2012）一中民四终字第0644号上诉人（原审被告）某职业培训学校。委托代理人贾某某。委托代理人潘某某。被上诉人（原审原告）某绣花厂。委托代理人沈某某。委托代理人于某某。原审被告杜某某。上诉人某职业培训学校因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2011）南民初字第5214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告与被告杜某某于2009年7月26日签订房屋租赁合同。约定，被告杜某某租赁原告位于天津市南开区苏堤路33号（原苏堤路2号）院内小二楼二层约147.5平方米的房屋使用。合同第三条约定：月租金1750元，租期自2009年8月1日至2010年7月31日止为一年，原告如有统筹安排收回出租给被告杜某某的房屋，须提前两个月通知被告杜某某，不承担违约责任、不给予任何经济补偿。被告杜某某要谅解并及时无条件地交回房屋；合同第四条约定，租金采用上交租形式，每半年交纳一次。被告杜某某承诺租赁房屋仅作为仓储使用。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告杜某某应如期交回。合同第七条约定，被告杜某某有以下行为的，原告有权解除合同，收回出租房屋（1）未经原告书面同意，转租、转借承租房屋；……（4）未经原告书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途。合同签订后，被告杜某某对租赁房屋进行了装修用于经营足疗并将房屋租金交纳至2010年3月。2010年3月，原告厂领导找到被告杜某某，提出原告对院内租赁场地有统筹安排，与被告杜某某商议腾房事宜。因被告杜某某在院内还用多处租赁房屋及场地，故其提出可一并腾交原告，要求原告补偿60万元。原告领导当时答复：应该没什么问题，回去向上请示��再答复被告杜某某。被告杜某某问及何时腾交房屋，原告领导称现在就可以。故被告杜某某当月即将房屋腾空。被告杜某某于2010年4、5月间被告知，其补偿的要求经原告领导请示后未获准。被告杜某某遂将涉诉房屋转租给被告某职业培训学校。2010年7月19日，被告之夫史某某与被告某职业培训学校签订房屋租赁合同，约定被告某职业培训学校租赁涉诉场地用于办学，年租金5万元，房屋租赁期为2010年8月3日至2011年8月2日。但合同同时约定，租期五年内不得调整房屋租赁价格，如遇不可抗拒的原因（指房屋整体拆迁），史某某除返还未使用期间的全部租金外，还需补偿被告某职业培训学校因终止合同带来的直接损失，第一年为25000元、第二年为12500元、第三年为4000元。现被告某职业培训学校已将截止到2012年8月2日的租金总计10万元给付被告杜某某。原告称合同到期后，���多次找到被告要求返还租赁房屋，但被告至今不予腾房，故起诉要求：解除原告与被告杜某某于2009年7月26日签订的房屋租赁合同；判令二被告立即将某绣花厂院内的租赁房屋小二楼二层腾交原告；判令二被告向原告支付从2010年4月1日起至腾房之日止的租金。庭审中，被告杜某某提交经营足疗时的照片、装修合同及收条称其装修连同添置足疗设施共花费30余万元，主张因原告要求在租赁期间内腾房，造成其提前遣散雇员连同上述投入，共计损失40万余元。原告对其损失、装修合同、收条及主张的损失数额不予认可。原审法院认为，原告与被告杜某某签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应严格按照合同约定履行各自义务。现双方租赁合同已经届满，原告向被告杜某某提出腾房的要求，被告杜某某依法��当返还租赁物。被告某职业培训学校作为讼争房屋的实际使用人，负有协助腾交场地的义务。二被告之间租赁合同的履行期间超出原告与被告杜某某所签订合同的租赁期限，超出部分的约定无效。故被告某职业培训学校以其与被告杜某某的租期为五年作为原告要求腾房的抗辩事由，不予支持。考虑被告某职业培训学校已将2012年8月前的租金给付被告杜某某，故自2010年4月至2012年8月前的租金及使用费应由被告杜某某给付原告。如2012年8月后，被告某职业培训学校仍占用租赁房屋，其应向原告交纳占用租赁物期间的房屋使用费。鉴于原告在合同履行期内向被告杜某某提出腾房要求，导致被告杜某某在租赁期内腾房造成一定经济损失，原告应给予被告杜某某适当补偿。考虑原告领导虽在通知被告杜某某腾房时就其60万元赔偿主张答复问题不大，但仍说明需再向上请示，并��有给出确定无疑的表示，被告杜某某在此情况下即同意解除合同，对此也有相应的责任。再考虑被告杜某某所提交的证据及其主张的各项损失、其使用租赁房屋的实际状况，酌情认定原告应补偿被告杜某某20万元。二被告之间的合同问题应另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定判决：一、本判决生效后十五日内，被告杜某某、被告某职业培训学校将租用原告某绣花厂的天津市南开区苏堤路33号的小二楼二层房屋腾交原告；二、本判决生效后十五日内，被告杜某某给付原告某绣花厂自2010年4月1日至实际腾房之日止按月1750元的标准计算的房屋使用费；三、原告某绣花厂于二被告腾房的同时给付被告杜某某经济补偿20万元；四、��回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，由被告杜某某负担，于本判决生效后15日内直接给付原告。原审人民法院判决后，某职业培训学校上诉，认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求：一、撤销原审判决第一项，驳回被上诉人某绣花厂要求腾房的诉讼请求。二、改判上诉人继续使用讼争房产。三、二审诉讼费用由被上诉人承担。某绣花厂同意原审判决。杜某某未表示意见。经审理查明，2010年9月1日，原审被告杜某某之夫史某某在被上诉人“将所租房屋交付厂方”的通知上签字；2011年1月5日，原审被告杜某某在被上诉人的通知上签字后又划掉，该通知载明“各租户：你们的租赁协议已过期，请各租赁户在2011年1月15日之前，将所租房屋交付厂房，特此通知。”此有原审已经质证的证据证实。其他事实，原审人民法院认定基本清楚。案经调解，未能达成一致意见。本院认为，被上诉人在与原审被告的租赁合同期满后，多次要求原审被告交还讼争房屋，原审被告依法应当返还，原审判决支持其返还租赁物的请求是正确的。上诉人与原审被告杜某某之夫所签订房屋租赁合同的履行期间，在被上诉人某绣花厂与原审被告杜某某所签订租赁合同的租赁期间届满之后，且未经过被上诉人的同意或追认，因此上诉人与原审被告杜某某之夫签订的房屋租赁合同无效。上诉人作为讼争房屋的实际使用人，其有腾交讼争房屋的义务。上诉人上诉请求，理由、依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项��规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 王润生代理审判员 赵铁梁代理审判员 朱菊玲二〇一二年五月十六日书 记 员 刘 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； 更多数据：