（2012）凭民初字第9号
裁判日期: 2012-05-16
公开日期: 2014-10-31
案件名称
房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
凭祥市人民法院
所属地区
凭祥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄某,韦某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十二条，第二百一十二条，第二百三十五条
全文
广西壮族自治区凭祥市人民法院民 事 判 决 书（2012）凭民初字第9号原告黄某，住所地广西壮族自治区武鸣县，经常居住地广西壮族自治区凭祥市。被告韦某，住所地广西壮族自治区凭祥市。委托代理人褚某，特别授权。原告黄志泉与被告韦继红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月28日受理后，依法组成由审判员周华贞担任审判长，审判员冯潆予和人民陪审员卢梅燕参加的合议庭，于2012年3月14日公开开庭审理了本案。书记员蒙霞玲出庭担任记录。原告黄志泉、被告委托代理人褚建桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志泉诉称：原、被告双方于2010年12月5日签订房屋租赁合同，合同约定每月租金700元。合同签定后原告交付了2010年12月5日至2011年4月5日的租金2800元和押金1000元给被告。然而，2010年12月13日被告到原告处要求原告每月多加两百元租金，原告不同意。2011年2月15日被告又到原告处要求原告负担多支出的电费款，原告不支付，被告就要求原告搬出此屋。2011年2月16日被告未经原告同意私自带欲租房的人进入原告的仓库查看。2011年2月18日被告又敲门要原告开门给另两位欲租房的人进原告仓库看房，原告不开门，被告同她们就在窗外观望。2011年2月21日被告和两人到原告处无理取闹，其中一男的还紧抓原告的手臂要原告签字负担多出的电费款项。男的说：“此房是他的，如果原告不负担就要搬出去。”原告挣脱手后没签字。2011年3月8日被告到原告处给原告书面通知书，要原告搬出。2011年3月15日被告又到原告房门、窗外谩骂，说原告耍无赖，占用其房屋，而且还拉闸关掉原告房屋内的电源。2011年3月17日原告外出时，被告就加锁原告的房门，致使原告无法入房内作息。原告发信息给被告来开门取肥料，被告也不开门。因此造成原告未能按时交货，错过季节，肥料无法使用。原告不能正常运作，无场地放货，只好把货物转移别处。车辆不能存放仓库内被人损坏车胎，所以原告经济受到严重损失。为此原告特向法院提起诉讼请求法院判决：1、确认房屋租赁合同有效；2、判令被告支付原告为诉讼而作的两次司法鉴定费用2000元，往返车费287元，误工费2000元；3、判令被告由于违约，全额退还房屋租金2800元，押金1000元；4、判令被告赔偿原告的货物运输费5019元，肥料款78500元，由于不能履行肥料购销合同而赔款50000元，车胎损坏60元；5、本案的诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同，证明双方合同关系和权利义务内容；2、两次笔迹鉴定2000元及来往交通费287元发票，证明原告的损失；3、黄志泉与潘尚荣的购销合同，证明原告与潘尚荣订立了购销合同，最终未能履行的事实；4、2011年9月1日，原告搬离被告处时与被告清点的存货清单，证明原告有157桶肥旺叶面肥积压在仓库；5、运费发票32张，证明货物往返运费支出5019元；6、购买内胎2条收据60元，证明车胎损失。被告韦继红辩称：一、2010年12月5日原告与被告签订了房屋租赁合同。被告把凭祥市北环路金祥小区E-2号的第一层出租给原告，自己仍然居住在第三层，在合同中双方明确了权利义务。原告按合同缴纳了四个月的房租2800元及押金1000元。在原告入住被告的房屋后，总电表的实际用电量与各楼层分电表用电数量的总数存在较大的差异，由于供电局是按照总电表收费的，于是被告要求原告共同分担用电损耗，原告拒绝分担，由于原告使用大功率电器导致被告的总电表因长期超负荷运转而被烧坏了，可原告拒绝分摊烧坏电表的费用，随后原告又拒绝缴纳电费，并多次要求退租，被告也表态说如果结清相关费用可以退租。在2011年2月18日原告承诺退租后就立即搬离被告的房屋，于是在2011年2月19日双方签定了一份结算单，被告把原告多交的房屋租金967.4元退还给了原告，可原告收到被告退还的租金后并没有按当初的承诺搬离被告的房屋。被告不得不于2011年3月5日向原告收取了从2011年2月19日至2011年3月4日的房屋占用费396.6元，并要求原告第二天搬离房屋，可原告拒绝搬离，无奈之下被告只得于2011年3月8日以书面形式下发了一份通知要求原告要不租的话在一周之内搬离被告的房屋，可到了2011年4月14日原告依旧没有搬离被告的房屋，被告只得向凭祥市人民法院提起了诉讼要求解除双方的租赁合同，2011年9月1日原告终于搬离了被告的房屋并把所有的物品全部搬走，于是2011年12月1日被告向凭祥市人民法院申请撤诉，原告从2011年3月4日之后就没有再交给被告任何费用了，就连2011年2月19日以后原告所用的水电费也分文不交，被告原以为自己的让步能让双方的纠纷得以平复，没想到原告却把被告告上了法庭要求被告赔偿各项经济损失近14万元，完全是倒打一耙。被告认为原告在起诉状中陈述的完全不符实际，被告一直居住在凭祥市北环路金祥小区E-2的楼上，只要原告打一个电话或叫一声被告就会下楼来的，根本不存在找不到被告的情况出现，为此，针对原告的诉请：1、请求法院依法驳回原告要求被告支付司法鉴定费2000元、交通费287元、误工费2000元的诉讼请求。从本案的事实可知2011年4月被告向法院起诉请求原告搬离被告的房子和赔偿占用费时被告向法院提供了一份结算清单、一份一楼租金收支情况，结算清单上面明明是原告的签名却不承认，自己要求做司法鉴定，结果鉴定出来后证明是原告签名；另一份租金收支情况，明明也是原告签名，但因为原告是用左手签名的所以没有鉴定出来是原告的签名，但从本案我方向法庭提供的录音证据中完全可以证明原告的确收到了被告退回的967.4元，所以被告认为法院不应支持原告的该项请求；2、原告请求被告退回租金2800元及押金1000元的诉讼请求不应得到法庭的支持。2010年12月5日原告与被告签定租赁合同后，原告就开始使用被告的房屋了，原告从2010年12月6日至2011年9月1日，共使用了被告的房屋9个月，按合同约定每月租金700元计，原告应支付被告租金6300元，可原告只交了2800元租金和1000元的押金，期间被告还退还了原告967.4元，实际上被告只收到原告的租金1832.6元，加上原告继续占用房子而补交的396.6元，也只有2229.2元，总的来说原告尚欠被告近6个月的租金未交，为此，被告认为原告要求被告退还租金及押金的诉请完全与事实和法律相悖，不应得到支持；3、对原告提出的赔偿货物运费5019元、肥料款78500元、由于不能履行交货义务而承担的违约责任损失50000元、无地方放车造成轮胎损失60元的请求，被告认为原告没有证据证明损失，且并不像原告所说的那样被告不开门给原告提货，也不像原告说的那样化肥超过保质期，网上可以查到，按国家规定化肥是没有保质期的，只要储存得当，包装袋不破损、不被雨淋、不受潮、不与碱性物质混放，一般都能长期贮存。基于以上理由，请求法院驳回原告的所有诉请。被告对其抗辩在举证期限内提供的证据有：1、结算租金退还清单，证明原、被告2011年2月18日协商一致解除了双方于2010年12月5日签定的租赁合同并对原告多交的租金进行了结算；2、一楼租金收支情况，证明2011年2月18日原、被告已解除租赁合同，原告已收到被告退回的租金967.4元；3、收条，证明被告退回原告多交的租金967.4元后，原告一直没有按约搬离，在2011年3月5日还补交了2011年2月19日至2011年3月5日的租金396.6元；4、录音光盘，证明原、被告协商一致解除了租赁合同，原告已收到被告退回被告的967.4元的事实；5、通知，证明原告在双方解除租赁合同后仍然占用被告的房子；6、原告搬离时双方签定的清单，证明原告强行占用被告房屋六个月未交任何费用。经过开庭质证，原告对被告提供的结算租金退回清单、收条、录音光盘、通知、原告搬离时双方签定的清单无异议，但对一楼租金收支情况有异议，认为他没有签字，不予认可已收到退款967.4元。被告对原告提供的租赁合同、原告搬离时双方签定的清单无异议。对司法鉴定发票及来往车票真实性无异议，但不认可原告的说法，认为第一次司法鉴定已确定是原告的签名，且结合录音证据能够确认双方解除合同原告确实收取了退款的事实，故该项费用应由原告自己承担。对原告搬离时双方清点清单无异议，但对原告的说法有异议，被告从来没有不开门给原告，反而是多次通知原告搬离但没搬离，且从网上查询可知化肥是没有保质期的，只要储存得当，包装袋不破损、不被雨淋、不受潮、不与碱性物质混放，一般都能长期贮存，故不存在损失。对原告提供的其与潘尚荣发生的化肥购销合同有异议，因合同落款有改动将2011年12月改为2010年12月，2011年12月双方的争议已在法院寻求解决，且合同相对方潘尚荣是否真实存在不得而知，故不予认可。对货物运单有异议，按原告的说法被告已锁门，原告明知没有地方放货，怎么还要求供货方发货，且从时间上看第一张票据是2011年9月1日，当天原告已从被告房子搬离，运费不应由被告承担。第二张票据托运人是原告，竟然把货发出去了，为什么还要被告承担。第三张票据是2010年12月9日当时双方刚签定合同有几天，原告是可以自由使用房子存放货物的，不存在货物运费损失。原告提供的运费票据内容经被告核对跟上述基本一致，被告认为不是事实且违背常理，诉讼请求中也没有提到，与本案无关联，希望法院不予采信。对购买轮胎收据60元，认为不真实且与案件无关，不予认可。本院结合双方举证和质证，对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据认证如下：对原告不予认可的被告提供的一楼租金收支情况，本院认为，因该证据已经司法鉴定，967.4元这笔退款签名不是原告的笔迹，故本院对被告的这份证据不予采信。但由于原告认可了双方签定的退租合同，且在被告提供的录音证据中原告也承认收取了退租费967.4元，故本院确认原告已收取了被告的退租费967.4元的事实。对放置于房子里的157桶化肥，因原告没有提供损失证明，故对其说法不予采信。对原告提供其与潘尚荣签定的化肥购销合同，本院认为，因该份证据落款有改动且合同相对方潘尚荣是否有其人，是否与原告签定购销化肥合同，双方是否就合同违约达成赔偿协议或履行等无法查证，故本院对该证据的真实性不予认定。对原告提供的货物运单发票，因根据原告陈述，被告于2011年3月17日就加锁原告的门，不给原告进屋，这时原告就知道进货或出货没地方放，怎么还有进发货，反之如有进出货也证明原告已有住所，这时运费发生均与本案租房使用无关，且即使被告有违约行为，根据中华人民共和国合同法第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。故该证据本院不予采纳。对原告提供的购买轮胎60元的发票，本院认为，因无法查实轮胎是什么时候在哪里被偷且与租房没有关系，故本院对该份证据不予采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年12月5日原告与被告签订了房屋租赁合同。被告把凭祥市北环路金祥小区E-2号的第一层出租给原告，原告按合同约定缴纳了四个月的房租2800元及押金1000元。在原告入住被告的房屋后，因总电表的实际用电量与各楼层分电表用电数量的总数存在较大的差异，于是被告要求原告共同分担用电损耗，原告拒绝分担。于是双方协议退租，2011年2月19日双方签定了一份结算单，被告把原告多交的房屋租金967.4元退还给了原告，但1000元押金仍留存在被告处。原告收到被告退还的租金后并没有按当初的承诺搬离被告的房屋，仍继续居住至2011年3月4日。于是被告于2011年3月5日向原告收取了原告从2011年2月19日至2011年3月4日的房屋占用费396.6元，并要求原告第二天搬离房屋，原告拒绝搬离，2011年3月8日被告以书面形式下发了一份通知，要求原告在一周之内搬离被告的房屋，可到了2011年4月14日原告依旧没有搬离被告的房屋。2011年3月17日被告加锁将原告的房门锁上，之后向凭祥市人民法院提起了诉讼，要求解除双方的租赁合同，2011年9月1日原告搬离了被告的房屋，双方经清点原告有157桶肥旺叶面肥留存在原租房内，2011年12月1日被告向凭祥市人民法院申请撤诉。原告从2011年3月4日之后就没有再交任何费用给被告。在审理期间，本院多次通知双方到庭调解，但双方均没有达成调解合意。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同。合同签订后，双发已实际按合同履行，原告也交纳了4个月的租金及押金。但在合同履行过程中由于电费分摊问题双方发生争议，以致双方签定了退租协议，并对租金进行结算，被告退还给原告租金967.4元。合同解除后，原告没有搬离租赁房屋，为此，被告于2011年3月5日向原告收取房屋占用费396.6元。从这可知被告在合同履行过程中并没有违约，原告要求被告退回租金2800元，并赔偿经济损失137866元，无事实和法律依据，本院不予支持。至于押金1000元，因原告没有主动搬离被告房屋，其称被告不开门又无证据证明，且从2011年3月4日至9月1日原告有近六个月没有交任何费用给被告，按双方租赁合同约定的每月租金700元计原告应交4200元房屋占用费给被告，现被告认为该1000元押金已抵作房屋占用费，理由成立，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，判决如下：驳回原告黄志泉的诉讼请求。案件受理费3134元，由原告黄志泉负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3134元（收款单位：崇左市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-073801012000660，开户银行：中国农业银行崇左建设支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周华贞代理审判员 冯潆予人民陪审员 卢梅燕二〇一二年五月十六日书 记 员 蒙霞玲