（2012）亳民一终字第00004号
裁判日期: 2012-05-16
公开日期: 2016-10-29
案件名称
张桂英、龚连廷与王素贞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王素贞,张桂英,龚连廷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）亳民一终字第00004号上诉人（原审被告）：王素贞，女，1958年6月9日出生，市民，住安徽省涡阳县，现住安徽省涡阳县。委托代理人：孙修亚，涡阳县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张桂英，女，1950年1月16日出生，市民，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审原告）：龚连廷，男，1949年2月16日出生，市民，住址同上。共同委托代理人：段瑞强，安徽永恒律师事务所律师。上诉人王素贞因与被上诉人张桂英、龚连廷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2009）涡民一初字第00807号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2012年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人王素贞及其委托代理人孙修亚，被上诉人张桂英、龚连廷及其共同委托代理人段瑞强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年3月30日原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告门面房两间，时间从2006年3月30日至2007年4月1日止，共计一年租金24000元。合同约定：报告应于合同签订后即付清一年的房租。房屋租赁合同生效后被告给付原告12000元。2006年9月29日原、被告曾因租金发生过争吵，但余款至今没付。后经原告多次催要剩余房租，但被告拒不支付。为此原告起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。另查明：2006年王素贞因房屋租赁合同纠纷诉讼张桂英、龚连廷，要求张桂英、龚连廷履行合同，后于2007年2月6日撤回起诉。2006年12月14日张桂英、龚连廷因房屋租赁合同纠纷诉讼王素贞，要求王素贞支付租金12000元，后于2007年5月8日撤回起诉。原审法院认为：本案事实清楚，证据充分。原、被告在签订房屋租赁合同中明确规定租期是一年，租金是24000元，被告在房屋租赁合同后只支付12000元租金。被告下欠原告租金12000元事实清楚，被告拖欠原告不还，显属无理，应予支付。原告要求被告支付下欠租金的请求，符合法律规定，该院给予支持。原告要求被告支付滞纳金，因原、被告在签订房屋租赁合同时没有约定，故该院不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条(租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同)、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条(债务应当清偿，暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。)、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。)之规定，判决：一、被告王素贞支付所欠原告张桂英、龚连廷租金12000元；待本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告张桂英、龚连廷其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告王素贞负担。宣判后，王素贞不服，向本院提起上诉，称：一、原判认定事实错误，程序违法。被上诉人出租房屋手续不完善，在2003年8月份至2006年9月29日，被上诉人一直没有办理房屋租赁证，依照《安徽省城市房地产交易管理条例》第38条，房屋租赁当事人双方应自租赁合同签订之日起30日内到县负责房地产交易的管理部门办理登记备案等手续，缴纳有关税金，领取《房屋租赁证》，可目前被上诉人一直没有办理手续，违反该法第38条，应由行政机关给予处罚。二、被上诉人具有严重过错。2003年7月26日一2006年9月29曰，上诉人从租房户苏玉锋转租过来，当时交纳了转让费用7200元，转让费二被上诉人均知道。随后上诉人与被上诉人签订租赁合同，每半年付一次房租，庭审被上诉人也承认(即交易习惯)。因此每半年交付房租一次，法院可以当庭认定。双方租赁合同期间，被上诉人多次挑衅上诉人，在2006年6月份，被上诉人的儿子开车故意撞坏上诉人女儿的电瓶车，2006年8月份至9月份，二被上诉人以种种理由让上诉人搬走，并多次吵骂、威肋上诉人。关于辱骂的证据有同租房子娟娟的妈妈、街道书记杨勤建的录音。上诉人认为该录音及王大臣的当庭证言可以作为证据使用。即因被上诉人无端寻衅滋事，致使上诉人无法经营，根据《安徽省城市房地产交易管理条例》第31条之规定，出租人防碍承租人正常合理使用房屋的，承租人有权解除租赁合同。三、被上诉人违约，应依法承担违约责任。被上诉人在履行合同期间故意采取辱骂等手段迫使上诉人无法经营，应依法承担违约责任。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任；《民法通则》第111条规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权赔偿损失，因此，1、转让费7200元，2、违约金4800元，3、税务费400元，工商200元，搬迁费1000元，误工费2000元，营运损失3951元，评估费400元，关于评估鉴定证据，被上诉人仅提出异议，并没有提出重新签定，应当认定有效证据。理应由被上诉人承担，由此失去经营多年的有些客户，包赔5000元。共计损失24450元。综上，上诉人与被上诉人签订租赁合同，依法具有法律约束力，被上诉人单方解除合同，理应承担民事责任，承担违约责任，赔偿损失。原判显然认定事实错误，程序违法，请二审法院依据《民事诉讼法》第153条之规定，依法发回重审或改判。被上诉人张桂英、龚连廷答辩称：原判认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。庭审中，双方对原审提交的证据再次进行举证、质证，本院对证据认定同原审，本院查明的案件基本事实同原审。本院认为：综合上诉人的上诉要点和被上诉人的答辩要点，双方的争议焦点为：一、原审认定事实是否正确？程序是否违法？二、被上诉人是否违约，应否承担违约责任？（一）上诉人王素贞上诉称被上诉人出租房屋手续不完善，故原审认定事实错误，程序违法。因张桂英与王素贞签订房屋承租合同时双方未约定以办理登记备案手续为房屋承租合同生效的要件，故涉案房屋未领取《房屋租赁证》，不影响房屋租赁合同的效力，即双方的房屋承租合同合法有效。王素贞据此主张原审认定事实错误及程序违法，没有合法依据。（二）王素贞上诉称：张桂英、龚连廷在双方房屋租赁关系存续期间，采取辱骂等手段迫使上诉人无法经营，应承担违约责任。因双方系房屋租赁合同关系，而其诉称的辱骂、撞坏电瓶车等属于侵权性质，与本案不是同一法律关系,本案不予审理。张桂英、龚连廷虽在租赁合同期限内提出让王素贞搬走，但双方已通过诉讼方式进行解决，张桂英、龚连廷同意继续履行合同。该案以王素贞撤回起诉结案。本案在一、二审期间，王素贞均陈述在2006年9月29日起诉要求继续履行合同后将钥匙交给法庭，但自认交钥匙时还有东西没搬。因房屋租赁的实质是出租人将房屋的占用使用的权利在一定的期限内交由承租人并获得一定的金额，而王素贞在将钥匙交付给法院后，仍将自己的东西放在涉案争议的门面房内，是事实上对该房屋的占有使用，现其上诉主张张桂英、龚连廷违约造成自己无法经营，应承担违约责任，无事实和法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王素贞负担。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 赵 亮审判员 苏维丽二〇一二年五月十六日书记员 韩 雪-?--?- 关注公众号“”