（2012）成民终字第2151号
裁判日期: 2012-05-16
公开日期: 2014-06-19
案件名称
于磊与成都业汇物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于磊,成都业汇物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第2151号上诉人（原审被告）于磊。委托代理人谢勤，四川永徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都业汇物业管理有限责任公司。住所地：成都市菊乐路少陵东路*号金地花园**栋**号。法定代表人徐书银，总经理。委托代理人卓革建，四川治平律师事务所律师。委托代理人林卓，四川治平律师事务所律师。上诉人于磊因与被上诉人成都业汇物业管理有限责任公司（以下简称业汇公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2010）武侯民初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，丁磊系成都市桐梓林中路6号金地贝福里花园3栋2单元10楼A号房屋的业主，房屋面积为156.9平方米。该房屋系丁磊于2001年3月1日向开发商成都金地房屋开发有限公司购买。2002年7月20日，成都金地物业管理有限责任公司与戴敬灏签订《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》，该协议约定：“一、双方同意金地贝福里花园的物业收费标准按成都市物价局核定的金地贝福里花园物业收费标准执行。在标准未核定前，暂按每平方米1.10元计收。二、物业费用缴纳时间为当月1日-9日。三、本协议签订时，乙方向甲方预缴三个月的物业管理费。四、乙方应按规定时间交纳水、电、气等费用。五、乙方如未按以上约定条款按时缴纳上述费用，按以下方式予以处理。（一）未按时缴纳物业管理费的，每天加收1‰滞纳金”。该协议对双方的其他权利、义务进行了约定。成都金地物业管理有限责任公司于2004年经成都市工商行政管理局依法更名为成都业汇物业管理有限责任公司。业汇公司于2009年7月20日向丁磊发出《物管费、水电费欠费催收函》要求丁磊补交2004年6月至11月电费23.04元，2004年6月水费3元和2004年1月至12月、2009年5月、6月的物管费2422元。丁磊收到催收函后，向业汇公司补交了拖欠的水电费，但未补交拖欠的物管费。业汇公司于2010年2月1日向法院起诉，请求判令丁磊支付2004年1月至12月、2009年5月至2010年1月所欠的物业服务费3624元及滞纳金4110元。原审判决认定上述事实，经庭审质证认证的证据有：营业执照、身份证复印件、《金地·贝福里花园物业管理服务费收缴协议》及当事人陈述笔录等。原审判决认为，业汇公司与戴敬灏签订的《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应按约履行各自义务。虽然业汇公司与于磊未签订收费协议，但通过查明的事实，于磊对物管费的支付标准和支付物管费并无异议，且于磊也是按照业汇公司与戴敬灏签订的《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》交纳物管费，视为于磊对该协议的追认，该协议对于磊具有约束力。于磊应当按照其物业建筑面积156.9平方米向业汇公司支付《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》约定的物业服务费。通过本案查明的事实，于磊拖欠2004年1月至12月和2005年至今的物管费。本案中，由于业汇公司未在法律规定的诉讼时效期间依法主张权利，其要求于磊支付拖欠的2004年1月至12月物管费及滞纳金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，对其该部分诉讼请求原审法院不予支持。业汇公司要求于磊支付拖欠物管费的滞纳金符合法律规定和合同约定。但《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》中约定的滞纳金过高，且业汇公司计算有误，原审法院予以调整，以2009年5月至今拖欠的物管费为基数，按日万分之五计算，即2009年5月的滞纳金为51.78元，6月为49.19元，7月为46.6元，8月为44.01元，9月为41.12元，10月为38.83元，11月为36.24元，12月为33.66元，2010年1月为31.06元，2月为28.48元，3月为25.89元，4月为23.3元，5月为20.71元，6月为18.12元，7月为15.53元，8月为12.94元，9月为10.36元，10月为7.77元，11月为5.18元。以上共计540.77元。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决于磊于判决生效之日起五日内支付业汇公司2009年5月至2010年12月的物业管理服务费3451.8元及滞纳金540.77元，驳回业汇公司的其他诉讼请求。案件受理费50元由于磊承担。宣判后，原审被告于磊不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，部分改判，其主要上诉理由是：于磊于2006年6月购买金地贝福里花园房屋，与被上诉人业汇公司从未签订物业管理协议，业汇公司与戴敬灏签订的《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》对于磊不具有法律效力；业汇公司在起诉时仅主张了2004年1月至12月、2009年5月至2010年1月的物管费，且诉讼期间并未变更或增加诉讼请求，但一审法院在判决中增加了2010年2月至至12月的物业管理费1898.49元和11个月的滞纳金199.34元；一审法院判决于磊支付滞纳金没有事实和法律依据。被上诉人业汇公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明的事实与原审一致，双方当事人均无新证据提交。本院认为，虽然于磊与业汇公司之间没有签订物业服务协议，但于磊自入住金地贝福里花园后，业汇公司一直在该小区提供物业服务，且于磊在2009年5月之前也一直按照案涉《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》约定的标准向业汇公司支付物业费，故双方之间形成了事实上的物业服务合同法律关系，于磊应当依照《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》约定的标准支付物业费。故于磊提出双方之间没有签订物业管理协议、《金地贝福里花园物业管理服务费收缴协议》不能约束于磊的上诉理由不能成立。业汇公司在一审起诉中请求判令丁磊支付2004年1月至12月、2009年5月至2010年1月所欠的物业服务费3624元及滞纳金4110元，且在一审诉讼过程中并未变更过诉讼请求，而原审判决于磊支付2009年5月至2010年12月的物业管理服务费及滞纳金，部分超过了业汇公司的诉讼请求，超过的部分即2010年2月至12月的物业管理费1898.49元、滞纳金199.34元应予以纠正。于磊的该项上诉理由成立，其上诉请求本院予以部分支持。原审判决超越当事人诉讼请求，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2010）武侯民初字第1108号民事判决。二、于磊于本判决生效之日起五日内向成都业汇物业管理有限责任公司支付2009年5月至2010年1月的物业服务费1553.31元及滞纳金341.43元。三、驳回成都业汇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费50元（此款已由上诉人于磊预交）由被上诉人业汇公司负担25元，上诉人于磊负担25元。本案一审诉讼费负担方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 胡 茜二〇一二年五月十六日书 记 员 冯帅军 百度搜索“”